Múlt hét közepéig a teljes ingatlanfejlesztői piac arra számított, hogy a következő időszakban a tavasszal bejelentett rozsdaövezeti akcióterv keretében induló projektek jelentik majd a fő irányt, azonban a kormányfő által bejelentett, minden új építésre vonatkozó 5 százalékos áfa miatt elveszik az előbbiek áfaelőnyének nagy része. A rozsdaövezeti projekteket most újratervezik, azonban jelentős újabb kedvezmények nélkül fennáll a kockázata, hogy az egész program háttérbe szorul.

Az egész lakásfejlesztői szektort váratlanul érte, amikor Orbán Viktor miniszterelnök múlt hét szerdán bejelentette, hogy a 2022 végéig elindított építkezések esetében ismét öt százalékra csökken az új lakások áfája. Az ingatlanpiac szempontjából ennek az a relevanciája, hogy az 5 százalékos áfa a 2016 és 2019 között érvényes szabályok alapján a 2018 novemberéig megszerzett építési engedélyek esetében volt alkalmazható azzal a feltétellel, hogy 2023. december 31-ig eladják ezeket az ingatlanokat. Tavaly év végén azonban már lehetett érezni a forgalom csökkenésében, hogy a 27 százalékos projektekbe nem szívesen vágnak bele a fejlesztők.

Forrás: KSH

A fejlesztők nagyon elégedettek a bejelentett áfacsökkentéssel. A legnagyobb cégeket képviselő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke kérdésünkre azt mondta, hogy tavaly év végén a kereslet és a kínálat is csökkenni kezdett, ezért az áfacsökkentések bejelentése nagyon jókor jött a piacnak. Kiss Gábor – aki egyben az egyik nagy ingatlanfejlesztő cég, a Metrodom ügyvezető igazgatója is – azt mondta, az IFK eredetileg a rozsdaövezetre vonatkozó 5 százalékos áfa mellett 4 százalékos lakáspolitikai adóval megtoldott 5 százalékos áfakulcsot (tehát összesen 9 százalékos adót) támogatott volna a rozsdaövezeteken kívül, de végül egy ennél számukra még kedvezőbb áfacsökkentés látszik most megvalósulni.

Újratervezik a rozsdaövezeti programot

A kormány döntése miatt pár napig úgy nézett ki, hogy az 5 százalékos lakásáfa visszahozásával teljesen eltűnik a barnamezős projektek 22 százalékpontos áfaelőnye. Most viszont úgy néz ki, hogy mégsem tűnik el, csak 5 százalékpontra csökken. Fürjes Balázs, a Miniszterelnökség Budapestért és az agglomerációért felelős államtitkára, a rozsdaövezeti lakásprogram kidolgozója ugyanis a Népszavának azt nyilatkozta, hogy rozsdaövezetekben 0 százalékos lesz az áfa oly módon, hogy a megfizetett 5 százalék áfa teljes egészében visszaigényelhető lesz.

A 22 helyett 5 százalékpontnyi előny még így is kevésnek tűnt, ezért megkérdeztük a programért felelős Budapesti Fejlesztési Központot (BFK), hogy mennyire tartják reális kockázatnak, hogy mindez eltántorítja az ingatlanfejlesztőket a rozsdaövezeti projektektől. Arra is kíváncsiak lettünk volna, hogy lehet-e még számítani újabb engedményekre, ösztönzőkre a programban.

A válasz konkrétumokat nem tartalmazott, a BFK azt írta, hogy a rozsdaövezeti szabályozást a kormány továbbra is támogatja, de ha ugyanazt a kedvezményt nyújtaná, mint a most bejelentett családvédelmi csomag, akkor nem jelentene valódi előnyt. Ezért a rozsdaövezeti szabályozás részleteit a családvédelmi csomag figyelembe vételével át kell dolgozni, a vonatkozó kormányhatározat elkészítése folyamatban van.

Egyik kéz és másik kéz

Az építőiparra és az ingatlanpiacra rálátó, fejlesztőkkel, döntéshozókkal rendszeresen beszélő forrásaink közül a nem várt bejelentést többen is azzal magyarázták, hogy a tavaszi bejelentéshez képest a kormányzat határozottabb építőipari intézkedésekkel kívánja élénkíteni a járvány miatt szenvedő gazdaságot. Mindez pedig pont egybeesett Novák Katalin családügyi miniszterré való előléptetésével, ami pedig

a rozsdaövezeti projekteknél szóba jövő lakásbérleti modell helyett újra a lakástulajdonlás támogatásának dominanciáját erősítette meg.

A Novák által szeptemberben beharangozott, „minden idők legnagyobb” otthonteremtési programja mellett jelenleg több lakáspolitikai terv is van, ezek többségéről azonban csak annyit lehet tudni, hogy folyik az előkészítésük. Ilyen a kormányzati bérlakásprogram, ami átfedésben van a rozsdaövezeti programmal, valamint a gazdaságvédelmi operatív törzshöz tartozó Építésgazdasági hatékonyságnövelő program. Emellett pedig ott van még a jegybank Új otthon programja, ami 10 éves futamidejű, nulla százalékos hitellel ösztönözné az energiatakarékos lakások építését.

A tavasszal bejelentett Városi otthonteremtési program a Novák által preferált iránytól eléggé eltér, mert megjelennek benne azok a szempontok, hogy a fővárosban élő családok mellett más csoportok lakhatási kérdései is hangsúlyosak lehetnek. Például az egyetemistáké, a külföldi munkavállalóké, ami egyben egy tudásalapú gazdaság víziójába illeszkedik. Ezeknek a csoportoknak viszont a legtöbb esetben a lakásbérlés jön szóba tulajdonlás helyett. Az új bejelentések tehát nekik teremhetnek kevésbé kedvező helyzetet.

Fő irány helyett mellékpálya

Az új intézkedéseket a pesszimistább forrásaink

a Városi otthonteremtési program és az előbb említett városfejlesztési szempontok eljelentéktelenedéseként értékelték.

Szerintük a rozsdaövezeti projekteknél jelentkező pluszköltségek biztosan meghaladják majd azt a haszont, amit az 5 százalékponttal alacsonyabb áfa jelentene. Emellett a kapacitások is végesek, ahogy az egyik forrásunk fogalmazott, „a Cordia, a Metrodom, a Wing, a Biggeorge Budapesten szépen elépítgetnek, de nem kapkodnak majd a rozsdaövezeti projektek után. Helyi szinten lehet köztük verseny, de nem tudnak kapacitást növelni, telkeik egyelőre vannak, a jobbakon kezdenek majd, és időben hátrasorolódik a rozsdaövezet”.

A kapacitáshiány mellett a kereslethiány is egy olyan tényező, ami hatással lehet arra, hogy mennyi projekt valósul majd meg. A 2015 utáni meredek ingatlanpiaci áremelkedés egyik felhajtó ereje a befektetési célú vásárlás volt, ami Budapesten 30-40 százalékát is kitette a keresletnek. Ezen belül az Airbnb-nek is jelentős szerepe volt.

Ez a tényező a turizmus leállása miatt jelentősen visszaszorulhat, ez pedig már olyan keresleti korlátot jelenthet, ami mellett lehet, hogy nem lesz elég a 22 százalék helyett csak 5 százalékos áfaelőny ahhoz, hogy a fejlesztők belevágjanak bizonyos projektekbe. Ugyanis még a rozsdaövezetekben létrejövő projektek megfizethetőségével kapcsolatban is merültek már fel kétségek a bejelentés előtt is. A jegybank tavaly tavaszi Lakáspiaci jelentése alapján az 5 százalékos áfa csak mérsékelten csökkentette az árakat, az MNB elemzése szerint azt 60 százalékban az ingatlanfejlesztők fölözték le.

Daruk a BudaPart Gate építkezésén a fővárosi Kopaszi-gáton tavaly márciusban. A közel tízéves beruházás keretében 15 lakó-, 14 irodaház, valamint egy szálloda épül fel. MTVA/Bizományosi: Nagy Zoltán

Az ingatlanfejlesztők mindenesetre nagyon optimisták, és nem látják veszélyben a rozsdaövezeti programot. Arra a kérdésre, miszerint ha a rozsdaövezetben nulla százalék lenne az áfa, akkor nem lesz-e kevés az 5 százalékpontos különbség, Kiss azt mondta, hogy egy 10-15 százalékos hozamelvárások mellett működő piacon, mint amilyen az ingatlanfejlesztés, az 5 százalék elég lehet ahhoz, hogy az ingatlanfejlesztők belevágjanak projektekbe a több költséggel előkészíthető rozsdaövezetekben is.

Ehhez azonban annyit azért még hozzátett, hogy az egyes projektek között is nagy különbségek vannak a kármentesítési feladatok nehézsége és költségvonzata szempontjából. Már most is vannak olyan területek, ahol szinte azonnal el lehetne kezdeni a fejlesztéseket, és olyanok is, ahol a terület előkészítése négy-öt éves folyamat lehet. Utóbbiak esetében Kiss szerint az áfakülönbség mellett

az győzheti meg a cégeket, ha az állam többletfeladatokat vállal magára, amire példaként a telekingatlanok előkészítését, összetettebb közművesítési feladatok átvállalását hozta fel.

Arra a kérdésre, hogy a rozsdaövezeteken kívüli 5 százalékos áfa mellett marad-e majd építőipari kapacitás a rozsdaövezeti projektekre, azt mondta, a lakásépítések eddig nagyjából a teljes kapacitás 10-15 százalékát fedték le, de a járvány miatt az irodák és szállodák építése nem visz el annyi kapacitást, mint korábban. Kiss szerint az építőipar termelését a nagy állami beruházások jelentősen tudják befolyásolni, ezért az ágazatnak az az előnyös, ha az állam anticiklikus politikát folytatva a piaci megrendelések csökkenése idején növeli a megrendeléseit. Az utóbbi időszakban pedig érzékelik a kormányzati szándékot, hogy az állam és a magánszféra előre és együtt tervezze az építési kapacitások felhasználását.

Kiss emellett azt is elmondta, hogy az iparág kiszámítható működéséhez arra lenne szükség, hogy ne csak ideiglenesen (2016-2019, illetve 2020-2022), hanem hosszabb távon, több cikluson átívelően is 5 százalék maradjon az új ingatlanok áfája.

Sok múlik majd a részleteken

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint egyelőre nehéz megmondani, hogy az új helyzet hogyan hat majd a rozsdaövezeti projektekre. „Azt jó ötletnek tartom, hogy más áfakulcs vonatkozzon a rozsdaövezetekre, mint a többi területre, de az már a konkrét projektektől és a program végleges szabályozásától függ, hogy mire lesz elég a visszaigényelhető áfa” – mondta.

Szerinte a programot megalapozó, konkrét zónákat kijelölő, eredetileg szeptemberre ígért rozsdaövezeti térkép azért is csúszhat, mert elképzelhető, hogy egyes területeknél még fel kell mérni, hogy milyen költségekkel jár a telek előkészítése. Szerinte ugyanis ezeknél a projekteknél a magánszektort leginkább a kockázatok tarthatják vissza, viszont ha az állam segít ezeknek a felmérésében és elhárításában, akkor az 5 százalékpont áfaelőny mellett is sok projekt megvalósulhat.

Végeredményben pedig Soóki-Tóth szerint a kármentesítés és a többletberuházások költségén múlik majd, hogy milyen projektek valósulnak meg, amik közül soktól „már most sem kell annyira megijedni”, és amik közül „sok már most célkeresztben van”.

Azt ugyanakkor Soóki-Tóth is elismerte, hogy

a pálya bizonyos szempontból az agglomerációnak lejt, mert ott könnyebb olcsón fejleszteni.

De amit a vevők az áron nyernek, azt az infrastruktúra hiányán elveszthetik, és várostervezési, illetve közlekedési szempontból is szükséges lenne a szuburbanizáció ellensúlyozása.

Szerinte a következő időszakban el fognak indulni olyan projektek, amiket a 27 százalékos áfa miatt elhalasztottak, és egy idő után jön majd visszacsatolás, hogy vevői oldalról mennyire van érdeklődés. Ennek hiányában azonban szerinte még nehéz előrejelezni a trendeket.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA budapesti lakásár-robbanás, ahogy még sosem láttadTérképre raktuk az utcák átlagos négyzetméterárait, és elég látványos lett. De egy érdekes történet is kirajzolódik a város ingatlanpiacáról.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Közélet áfa Budapest építőipar ingatlan ingatlanfejlesztés lakáspiac rozsdaövezet Olvasson tovább a kategóriában