Hírlevél feliratkozás
Kasnyik Márton Hajdu Miklós
2019. március 12. 06:55 Adat

A budapesti lakásár-robbanás, ahogy még sosem láttad

Budapesten a 2013-as mélypont óta rohamos tempóban növekednek az ingatlanárak. De nem mindenhol ugyanúgy. Voltak városrészek, ahol kevésbé estek vissza az árak a korábbi csúcs, 2008 és 2013 között, és voltak, ahol a többihez képest jobban emelkedtek a 2013-tól máig tartó árrobbanásban.

Hogy jobban megértsük, mi is történt a főváros ingatlanpiacán az utóbbi évtizedben, új módon ábrázoltuk a lakásárakat. Térképre raktuk a város utcáit, és színkóddal jelöltük az egyes utcák átlagos négyzetméterárait.*A módszerünkről bővebben a cikk végén lesz szó. Ebből szépen kirajzolódik, hogy a város egyes részein mennyibe kerül egy lakás négyzetmétere.

Lássuk először az előző ingatlanpiaci emelkedő csúcsévét, 2008-at.

Ez év őszén viszont beütött a válság, bedőltek a frankhitelek, eltűntek a vevők, leállt az összes ingatlanépítés, és egy hosszú, ötéves pangás kezdődött. A mélypont csak 2013-ban jött el, amikor a város nagy része belilult, ami a térképünkön azt jelenti, hogy jóval 300 ezer forint alá estek a négyzetméterárak.

A lakások legnagyobb része ebben az időben a 180-210 ezer forintos négyzetméteráron kelt el, ami mai fejjel szinte felfoghatatlan. De valójában akkoriban is az volt, az egész régióban Budapesten került a leginkább padlóra az ingatlanpiac.

2013 viszont éles fordulópont volt. Elindultak felfelé a reálbérek – különösen Budapesten -, és ami ennél is fontosabb, a jegybank mindent megtett, hogy megtámogassa a lakásárak emelkedését. Ennek a legnagyobb hatású eszköze a kamat csökkentése volt, ami újraélesztette a belső piacot, a bankok lassan újra hitelezni kezdtek. A tartósan gyenge forintárfolyam pedig a külföldi vevőket csábította a városba, igaz, az ő megjelenésük inkább a belső kerületekben volt érezhető, akárcsak az új őrület, a belső pesti kerületekre nagy hatást gyakorló AirBnb.

Így aztán gyors ütemű áremelkedés indult. 2017-re elég durván megváltozott a város képe:

Nem csak a belső budai kerületek (II. és XII.) sárgultak be szinte teljes egészében 2017-re – szinte csak a forgalmasabb utcákon látni zöldesebb színt -, hanem a Belváros, az Újlipótváros és a VI. és a VII. kerület belső része is, jórészt a már említett AirBnb-hatásnak köszönhetően.

Hogy milyen hirtelen volt az árrobbanás a megelőző évekhez képest, talán a lenti animáció mutatja meg a legjobban. 2014-től kezdve olyan drágulást látni városszerte, ami a korábbiakhoz képest példátlan. (Itt jobb felbontásban is megtekinthető a térkép.)

Ugyanennek a két időszaknak az árváltozása – tehát a 2008-2013 közötti lejtő és az azóta tartó emelkedő – a kerületek árait átlagolva a lenti térképen látható.

 

Ebből is le lehet olvasni, hogy más kerülteket kapott el az árcsökkenés, és más kerültek nyertek átlagosan az árak emelkedésén.

Mennyiben határozta meg a visszaesés a későbbi emelkedést? Ezt az alábbi ábránk mutatja, amiben függőleges tengelyen az látszik, hogy 2008-hoz képest mekkorát estek a kerületi átlagárak 2013-ig, a vízszintes tengely pedig a 2013-2017 közötti emelkedést szemlélteti.

 

Jól elkülönül a város három része. A belső pesti kerületek nem nagyon estek vissza, viszont óriásit emelkedtek, különösen az ötödik kerület (a VIII. kerület mozgott viszont a leginkább szélsőségesen: itt nagy volt a visszaesés, de aztán a drágulás is). A budai kerültek kevésbé sínylették meg az árak esését, viszont a relatív áremelkedés sem volt olyan nagy. Bár itt fontos, hogy mivel itt eleve drágábbak az ingatlanok, ezért évről évre egyre nehezebb drágulást mutatni. A külső pesti kerületek között vannak viszont a legnagyobb vesztesek: Pesterzsébeten, illetve Soroksáron volt együttvéve a legnagyobb az áresés és a legkisebb az áremelkedés.

Megnéztük azt is, hogy hogyan oszlottak el az utcák az átlagos négyzetméterárak szerint a különböző  években. A 2005-2008-as időszakot zölddel, az utána következő öt évet szürkés árnyalatokkal, majd egyre pirosodó színekkel mutatjuk az áremelkedés időszakait.

 

Érdemes megfigyelni, hogy a 2017-es eloszlásnak már két csúcsa van: az egyik a 330-360 ezer forintos négyzetméterár-kategóriában, a másik 420-450 ezer forint között. Ez a piac kettéválására utal. De maga az eloszlás is sokkal szélesebb, ami azt jelenti, hogy jóval nagyobb lett az árak szórása Budapesten.

Annak, hogy a 2017-es harang baloldali lába meredekebb, mint a jobboldali, érdekes közgazdasági magyarázata van.*Az ábrán megfigyelhető, hogy már 2009-től kezdve évről évre egyre kevésbé meredek a harang jobboldala. A piac alsó végén ugyanis nagyobb a tülekedés. Ingatlanpiaci szakemberek szerint az olcsóbb lakásoknál nem ritka, hogy egymásra licitálnak a vevők, még akkor is, ha a lakás a városközponttól messzebb van és leromlott az állapota. Ezért igazán alacsony árakat már sehol nem találni. Ugyanez a piac felső végében már nem igaz, itt már inkább az eladóknak kell engedni – nekik viszont gyakran nem sürgős, hajlamosabbak arra, hogy sok ideig hirdessék az ingatlant, amíg nem találnak valakit, aki kifizeti nekik a magasabb vételárat. Ahhoz feltehetőleg a növekvő egyenlőtlenségek is hozzájárultak, hogy kialakult egy szűkebb réteg, amely adott esetben hajlandó is kifizetni ezeket az árakat. Emiatt a drágább lakásoknál nem alakul ki egy erős plafonja az áraknak, lankásabb az eloszlás.

És végül még egy ábra. Itt a pöttyök egyes utcákat jelölnek: a 2013-as árakat (vízszintes) látjuk összevetve a 2017-es árakkal (függőleges). Minél közelebb van az utca bal felső sarokhoz, annál nagyobbat drágult, és fordítva, minél közelebb van a pötty a jobb alsóhoz, annál kevesebbet. (A kerületek címkéire kattintva ki-be lehet kapcsolni őket, így jobban láthatóvá válik a város egy-egy része.)

 

Jól látható, hogy a pirossal jelölt Belváros milyen mértékben szakadt el a város többi részétől. De talán az is érdekes lehet, hogy már a VI. és VII. kerületben is találni olyan utcákat, amelyek drágábbak a Rózsadomb vagy a Hegyvidék egyes részeinél. Az terézvárosi Révay utcában például 250 ezerről 750 ezerre mentek fel az árak.

Módszer

Az utcai szintű adatok forrása a KSH Ingatlanadattár című kiadványa. Ez a NAV illetékhivatali adatain alapul, tehát az adóhivatalnak bejelentett szerződések eladásai áraiból számolják az utcákra jellemző átlagos négyzetméterárakat. Ezek összesítése eltart egy darabig, ezért a 2018-as adatokat még nem tették közzé – ugyanakkor az ingatlanos oldalak adatai szerint az árak emelkedése még mindig szinte töretlen volt. Az adatok ábrázolásában segítségünkre volt két nyílt forráskódú alkalmazás, a QGIS és az Openstreetmap.

Fontos fejben tartani, hogy ezek az adatok nem adnak tökéletes képet a város ingatlanpiacáról. Egyrészt csak azokra az utcákra van adat, ahol az évben legalább három tranzakció volt.*Ennek adatvédelmi okai vannak: ha csak kettő vagy egy tranzakció lenne az adott évekre, akkor a szomszédok könnyen kiszámolhatnák egyes eladott lakások vételárait. Így számos utcára nincs összehasonlítható adat, pláne egymást követő években. De azért is több lehet valójában a KSH által közöltnél a tranzakció, mert a lejelentett szerződések egy nem elhanyagolható részében nem tüntetik fel a lakás alapterületét.

Az egyes utcák átlagos négyzetméterárait nagyban befolyásolja egyébként, hogy a környéken átlagosan mekkorák az ingatlanok. A belső kerületek magasabb fajlagos árai kisebb lakásokra vonatkoznak, míg az egyenértékben olcsóbb külső kerületi családi házak nagyobbak, ezért nem feltétlenül olcsóbb ilyen övezetekbe költözni.

Ezek az árak azért is érdekesek, mert nem az ingatlanos honlapok kínálati árait mutatják, hanem a valódiakat, amilyen áron a szerződéseket megkötötték. Bár ez sem teljesen igaz, hiszen nem mindenki jelenti feltétlenül be az ingatlan-adásvételek értékének egészét, főleg a kisebb összértékű adásvételeknél elképzelhető, hogy a vételár egy része rejtve cserél gazdát (igaz, ez a magasabb értékű ingatlanoknál egyre kevésbé életszerű).

A következő hetekben több cikkben mutatjuk be az ingatlanpiac változásait az adatbázis segítségével.

Adat ingatlan ingatlanárak ingatlanpiac lakásárak lakáspiac Olvasson tovább a kategóriában

Adat

Wiedemann Tamás
2019. március 15. 14:51 Adat

Nehéz lesz utolérni Ausztriát, ha ott 22-szer több szabadalmi kérelmet nyújtanak be

Nagyon kevés a magyarországi szabadalmi kérvény, és azokat is a multik adják be. A statisztikákból is látszik, milyen nagy verseny van az önvezető autók fejlesztésében.

Hajdu Miklós
2019. március 12. 13:29 Adat

Bőven lenne mit fejleszteniük a magyar városoknak a honlapjaikon

Egyáltalán nem mindegy, hogy milyen képet formálnak magukról a városi önkormányzatok az interneten.

Jandó Zoltán
2019. március 9. 07:11 Adat

Kelet-Európa katasztrofális léptékben ürül, Bécsben és Brüsszelben akarnak élni az emberek

Miközben a kelet-közép-európai térség szegényebb területiről menekülnek az emberek, a nyugati nagyvárosok továbbra is rohamosan nőnek.

Fontos

Torontáli Zoltán
2019. március 17. 07:37 Élet

A rendszerváltás környéki seftelés remek üzleti iskola volt, amely ma hiányzik

Egyre közelebb kerülnek a nyugdíjhoz a nyolcvanas évek végének legjobb üzletkötői, és nem látszik az utánpótlás.

Hobot Péter Avatar
2019. március 14. 12:51 Élet

Nem lehetsz igazán sikeres, ha a pénz miatt dolgozol

Azok válnak sikeresebbé, akik hivatásként tekintenek a munkájukra, állítója a Yale professzora. A vezetőknek sem árt, ha odafigyelnek arra, hogy az alkalmazottaik értéknek lássák a saját munkájukat.

Jandó Zoltán
2019. március 14. 06:45 Vállalat

Egy éve még Orbán lopott, ma már Soros szervezkedik Simicska egykori plakátjain

Három hónap alatt több állami hirdetéshez jutott Simicska Lajos korábbi plakátcége, mint a G-nap óta összesen. A csodához csak Mészáros Lőrinc érkezése kellett.