A magyar ingatlanpiac elmúlt nagyjából három évtizede néhány rövidebb időszaktól eltekintve bizonyos szempontból elég unalmas volt. A fellendülések idején az árak csak mentek felfele, és nem lehetett látni, hogy mikor állnak meg, a 2008-as összeomlás után pedig következett pár év pangás, amikor azt lehetett találgatni, hogy mi lehel életet a piacba. Olyan időszak nem igazán volt, amikor teljesen bizonytalan lett volna, hogy a következő hónapokban merre indulnak az árak. Az elmúlt hónapokban viszont a covid és a háború mentén kialakult gazdasági helyzet, főleg a magas infláció és a világszerte beinduló jegybanki szigorítások miatt egy ilyen időszakba érkeztünk meg. A szokásostól eltérően most a visszaesés, a stagnálás és a további fellendülés is benne van a piac következő fél-egy évében.

A hírek alapján ez viszont nem érzékelhető. A viszonylagos ingatlanpiaci nyugalom azért is tűnhet most furcsának Magyarországon, mert miközben a nemzetközi sajtóban egymást követik azok a hírek, amik jelentősebb piacokon beinduló árcsökkenésről számolnak be – pl. Svédországban, Dániában, Németországban, Új-Zélandon, az Egyesült Államokban és az Egyesült Királyságban – itthon arról lehet olvasni, hogy egymillió forint fölé emelkedett egyes panellakások négyzetméterára, vagy hogy az ingatlanpiaci árindexek alapján az egész EU-ban itt drágulnak a leginkább az ingatlanok 2015-höz képest, és az év első negyedévében csak Csehországban volt nagyobb a drágulás.

A borús makrogazdasági kilátások és a romló fogyasztói várakozások mellett mindez ellentmondásosnak tűnhet. Főleg ha figyelembe vesszük azt is, hogy a közelmúltban a magyar ingatlanpiacot az Európai Központi Bank, valamint a Bloomberg is buborékgyanúsnak minősítette, a magyar jegybank májusi jelentése pedig a budapesti mellett már a vidéki ingatlanpiac túlhevültségére is figyelmeztetett.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA magyar lakásárak közel 20 százalékos csökkenés után lennének reális szinten a jegybank szerintRekordszintet ért el a magyar ingatlanpiac túlárazottsága a jegybank új Lakáspiaci jelentése szerint, de attól mégsem tartanak, hogy túlfut a hitelezés, mint 2008 előtt.

Ha viszont kicsit részletesebben is megnézzük az ingatlanpiaci adatokat, már láthatóak a változás jelei. Bár a három ingatlanpiaci elemző, akiket ezekkel kapcsolatban megkerestünk, egybehangzóan állította, hogy

mindezek alapján korai lenne az árak általános esésére számítani.

A mostani helyzetet hosszabb időtávon vizsgálva viszont több érdekes tanulság is látszik. Mielőbb azonban ezekre rátérnénk, vegyük végig a lassulásra utaló jeleket, és azt, hogy milyen tényezők határozzák majd meg az árak mozgását a következő hónapokban.

A lassulás jelei

A változatlanság érzete a piacon részben abból következik, hogy az árak alakulásáról szóló adatközlések jelentős csúszással követik az éppen aktuális trendeket. A fentebb ábrázolt két jelentősebb ingatlanpiaci index év elejére vonatkozó értékeit például augusztus elején közölték. Ahogy arra Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője felhívta a figyelmünket, a mutatókat a Nemzeti Adó- és Vámhatóság (NAV) valós adás-vételeken alapuló adatbázisának feldolgozásával hozzák létre, ezek azonban fél-egy éves késésben vannak a piac éppen aktuális állapotához képest.

Például egészen november elejéig az idei első negyedéves tranzakcióknak csak mintegy 40-50 százalékát látjuk, a második negyedévről pedig csak nagyon szórványos adataink vannak

– írta e-mailben megkeresésünkre, hozzátéve, hogy emiatt még az első negyedéves adatok is jelentősen változhatnak, ahogy a NAV halad az adatfeldolgozással.

Az első negyedévben még nem volt hatása a piacra a háború kitörésének, a keresletet pedig jelentősen erősítették azok az állami transzferek (szja-visszatérítés, 13. havi nyugdíj, fegyverpénz), amiket a választások előtt kapott meg a lakosság. „Ráadásul az állami otthonteremtési támogatások egy részének idei kivezetése volt a köztudatban, és a Zöld Otthon Program 2,5 százalékos hitele is hozzáférhető volt” – írta Valkó.

A jegybank által közölt árindexet részletesebben megnézve egyébként már itt is felfedezhető egy érdekes trend, mégpedig hogy már ebben az időszakban visszaestek az árak az ingatlanpiac egy alszegmensében. A községekben ugyanis negyedéves alapon 5,4 százalékkal csökkentek a lakásárak.

Az előttünk lévő hónapok szempontjából viszont meghatározóbb lehet, hogy

a második és harmadik negyedévben a nagy ingatlanközvetítők már az ingatlanpiaci forgalom lassulását tapasztalják.

A nyári időszak Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője szerint jellemzően mindig gyengébb ilyen szempontból, mint az év többi része. Azonban a Duna House adatai alapján az idei július olyan visszaesést hozott az adás-vételek számáan, aminél nagyobb csak 2020 áprilisában volt az előző években, amikor viszont az egész ingatlanpiac befagyott egy külső sokk miatt.

„Most nagy a bizonytalanság, kivárás jellemzi a piacot, de a tranzakciók számának csökkenése stagnálást, vagy az árak csökkenését vetítheti előre” – mondta. Ugyanezzel kapcsolatban Valkó Dávid úgy fogalmazott, hogy az adás-vételek számának esését egy kis időbeli késéssel szokta követni az árak korrekciója, bár ezek mértéke egyelőre még nehezen megjósolható. Szerinte idén éves összesítésben még maradhat reálértéken az árnövekedés, de jövőre már a stagnálás vagy a csökkenés a valószínűbb. „Ugyanakkor még nagy a bizonytalanság, hogy nominál értéken is csökkenést fogunk-e látni a hivatalos statisztikákban”.

Az ingatlanpiacon az áremelkedést általában stabil vagy növekvő tranzakciószám szokta kísérni. Amikor viszont a forgalom csökkenni kezd, akkor az eladók közül egyre többen kényszerülnek az általuk elképzeltnél alacsonyabb áron megválni az ingatlanjuktól, ami elvezethet az árak általános csökkenéséhez.

Ugyan a devizahitelezés miatt a jelenlegi helyzettel analógiákat keresni az almát-körtével összehasonlítás esete lenne, mindenesetre érdekes az alábbi ábrán megfigyelni, ahogy az adás-vételek 2006-tól kezdődő lassulását az árak nagyjából 3 éves csúszással követni kezdték.

A jelenlegi lassulással kapcsolatban Benedikt Károly még azt jegyezte meg, hogy a Duna House becslése alapján az idei első félévben 74 445 tranzakció volt, ami 2021 hasonló időszakához képest 21 százalékos csökkenést jelent. Mivel az emberek az év első felében gyakrabban vesznek ingatlant, ezért különösen a romló fogyasztói és banki hangulat alapján valószínűleg nem túlzás éves alapú visszaesésre számítani a forgalomban.

Erre utaló jeleket más piaci szereplők is látnak.

Az ingatlan.com-on az egy ingatlanra vetített érdeklődések száma 5-10 százalékos csökkenést mutat, és az adás-vételek száma is kevesebb, mint amit 2021 nyaráig megszokhattunk

– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető elemzője, aki viszont szintén hangsúlyozta, hogy biztosat senki nem tud mondani az árak jövőjét illetően.

Az számít igazán, hogy mi marad a pénztárcákban

Ahogy máshol, az ingatlanok piacán is a kereslet és a kínálat alakulása fogja meghatározni az árakat a következő időszakban. Más piacoktól eltérően ugyanakkor az árak alakulására mindig fixen jelentős hatással van az, hogy az ingatlanpiac kínálata meglehetősen rugalmatlan. A lakásépítések szinte mindig csak jelentős késéssel és átfutási idővel követik a kereslet növekedését, és olyan mennyiségben gyakorlatilag szinte soha nem kerülnek ingatlanok a piacra, ami árcsökkenéshez vezet.

Ez most is így van, és még az elmúlt évek fellendülése idején is elmaradt az újonnan épített lakások száma attól a szinttől, amit például a jegybank szakértői kívánatosnak tartottak volna. A 2015 utáni masszív árnövekedését keresleti piac hajtotta, és ezen az sem fog változtatni, hogy a kormány július végén úgy döntött, hogy az új lakások építésére vonatkozó kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs további két évig, 2024-ig lesz érvényben. 

Ez a kínálatot a közeljövőben nem fogja jelentősen növelni, ugyanis a szabályok szerint 2022-ben megszerzett építési engedélyekkel 2026 végéig lehet 5 százalékos áfával ingatlant építeni. A nagy ingatlanfejlesztők ilyenekből az előző évek során már betáraztak, így Balogh László szerint a döntés inkább a saját tőkéből megvalósuló kisebb építkezések (pl. családi házas projektek) fennmaradásán keresztül adhat hozzá valamennyit a kínálathoz. Ennek egy esetleges gazdasági visszaesés esetén tompító hatása lehet, de az árakat várhatóan nem fogja csökkenteni.

Budapest, 2018. április 11. Építkezés Budapest IX. kerületében. Fotó: MTVA/Bizományosi: Jászai Csaba

A kereslet alakulását meghatározó tényezőket végignézve látszik viszont igazán, hogy mi lehet az oka, hogy a magyar piac eddig elkerülte a jelentősebb árcsökkenést. És azt is jobban láthatjuk, hogy mitől függ, hogy lassulásra, vagy egyenesen visszaesésre számíthatunk. Az ingatlanpiacon a keresletet leginkább a lakossági jövedelem és megtakarítások szintje, ezzel összefüggésben a munkanélküliség (vagy annak hiánya) határozza meg. Valamint a jegybanki alapkamat, és ezzel összefüggésben a hitelek drágasága. Az elmúlt években a nagyon kis mértékű munkanélküliség mellé jelentősebb bérnövekedés társult, és ezek mellett az alacsony kamatok miatt a hitel kifejezetten olcsónak számított. 

A béremeléseket jelentős mértékben elinfláló drágulás miatt a lakossági jövedelmek árnövelő hatása csökken, és ez a hatás a rezsicsökkentés csökkentése miatt a következő hónapokban még nagyobb lendületet kaphat. Annak is jelentős hatása lehet, ha a munkanélküliség komolyabban nőni kezd, ami a KSH által közölt júliusi – bár statisztikai hibahatáron belül – növekvő munkanélküliségi adata alapján lehetséges forgatókönyvnek számít. 

A másik oldalon szintén az árak további növekedése ellen hat a hitelek masszív mértékű drágulása. Az elmúlt egy évben átlagosan 4,11 százalékkal emelkedett egy 20 millió forintos, 20 évre felvett lakáshitel kamata a Money.hu által vizsgált 9 bank ajánlatainak összevetésében. Ez jelentős drágulás, hiszen az átlagos kamatok 3-4 százalékról 7-8 százalékra nőttek ebben az időszakban.

Ennek az keresletcsökkentő hatását ugyakkor jelentősen korlátozzák a magyar állam különféle családtámogatási konstrukciói.

Ami egyébként a konkrét számokat elnézve jelentős mértékben magyarázza azt is, hogy a magyar piacon miért nem indult be a más országokban tapasztalt árcsökkenés. 

A jegybank júliusra vonatkozó adatai alapján már látszik, hogy lassul a lakáshitelezés. Az új lakáshitelek összege júliusban az előző hónaphoz és az előző év júliusához képest is több mint 30 százalékkal esett vissza. Az ábrára ránézve ugyanakkor az is látszik, hogy a júliusban realizálódott 91,8 milliárd forint lakáscélú hitel az előző évek havi adataihoz viszonyítva nem számít kiemlekedően alacsonynak. 

A grafikonról leolvasható egy másik tanulság is: bár volumenben szintén csökken, de az új hiteleken belül továbbra is jelentős a piacihoz képest jóval alacsonyabb kamattal rendelkező, nagy arányban lakáscélra felvett babaváró kölcsönök aránya. És bár erre vonatkozóan csak korlátozottan, tavaly év végéig áll rendelkezésre adat, de 2021 utolsó hónapjaiban a csokhoz volt köthető az új lakáshitelek nagyjából harmada (ezek kamata fix 3 százalékos). 

A magyar hitelpiacon tehát jelentősen tompítják a kereslet visszaesését az állami támogatások, még annak ellenére is, hogy a jegybank felmérése szerint a bankok visszaeső hitelkereslettel és szigorodó hitelfeltételekkel számolnak az év második felében. És bár a nyári hónapokban az állami családtámogatásokhoz kapcsolódó hitelek felvételét ösztönözhette az is, hogy bizonytalan volt, hogy meddig lesznek még elérhetőek a különféle támogatási programok, a kormány július végi bejelentése alapján 2023-ban is marad többek között a csok, és a babaváró hitel is.

A jegybanki kamatemelések emiatt továbbra is csak korlátozottan lassítják majd a hitelezést. Mindez ugyanakkor persze nem jelenti azt, hogy ne érvényesülhetne annak a hatása is, hogy a hitelek drágulása mellett a jegybanki adósságfék-szabályok^*2015 óta a jegybank a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM, azt mutatja meg, hogy nettó jövedelmünkhöz képest maximálisan mekkora lehet a hitelünk havi törlesztőrészlete) és a hitelfedezeti mutató (HFM – a hitel fedezeteként szolgáló ingatlan értékéhez képest mekkora hitelt vehetünk fel) maximális nagyságát korlátozva tud szigorítani a hitelezésen, ha úgy ítéli meg, hogy erre szükség van. A jegybank a JTM-en 2018-ban már szigorított is egyszer. miatt a lakásvásárlásban gondolkodók egy része egyszerűen kiárazódhat a hitelpiacról.

Habár az így kieső kereslet egy részét ellensúlyozhatja a befektetési célú vásárlás idei első félévben is tapasztalt növekedése, és itt különösen erős hatás lehet a gyenge forintárfolyam miatt helyzetbe kerülő külföldi befektetők megjelenése, a hitelek drágulása a nem készpénzből vásárló befektetőket is eltántoríthatja. Másrészt pedig, ahogy arra Benedikt Károly is emlékeztetett, a befektetési célú vásárálás még akkor sem érint minden lokációt és lakástípust, ha egyébként egy magasabb inflációs környezetben az ingatlan jellemzően egy olyan népszerű befektetési forma szokott lenni, amin reálhozamot lehet elérni.

Árzuhanás szinte biztos, hogy nem lesz

A hatásokat együtt nézve is látszik, hogy nagyon bizonytalanok most a kilátások. Az általunk megkérdezett elemzők szerint nehéz történelmi analógiát találni a mostani helyzetre.

„Már 2019 végén érezhető volt a piac túlfűtöttsége, de már akkor sem láttunk fél-egy évnél előrébb. A járvány aztán már tényleg teljes káoszt hozott piacon, azóta pedig jött az infláció, a háború, és a kamatemelések. Nagyon bölcsen most senki nem mer biztosat mondani” – mondta Balogh László, aki viszont emlékeztetett arra, hogy habár egy ingatlanpiaci lufi kipukkadására drasztikus áresésként szoktuk gondolni, valójában még a 2008 utáni visszaesés is csak átlagos évi 5-6 százalékos értékcsökkenést jelentett.

Az alapján, hogy az akkori gazdasági válság kifejezetten az ingatlanpiacról indult, és első körben a hiteleket érintette, hirtelen és jelentős visszaesésre most nem lehet számítani, legalábbis a most ismert tényezők figyelme vétele mellett. Benedikt Károly szerint a folyamatokat lassítja az ingatlanpiaci fogyasztói pszichológia is. Ugyanis amíg az áremelés általában nem jelent problémát, árcsökkentésnél az eladók inkább kivárnak. „A túlárazott ingatlanoknál eddig volt, hogy az eladók fél-egy évet vártak, és utolérte őket a piac. Mostantól lehet, hogy nekik engedniük is kell majd az elképzelt árból, de gyors áresésre nem lehet számítani”.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkEgyetlen megyeszékhelyen tartottak lépést a bérek a lakásárakkalAz ingatlanárak sprintjéhez képest kocogás volt az elmúlt évek nagy bérrobbanása szinte az összes vidéki magyar nagyvárosban.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA budapesti lakásár-robbanás, ahogy még sosem láttadTérképre raktuk az utcák átlagos négyzetméterárait, és elég látványos lett. De egy érdekes történet is kirajzolódik a város ingatlanpiacáról.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Adat Pénz árak babaváró hitel csok építőipar hitel ingatlanpiac lakás lakáshitel Olvasson tovább a kategóriában