A bérek és az ingatlanárak párhuzamos emelkedése a 2010-es években egész másként érintette a fővárosban és az egyes megyeszékhelyeken élőket. Budapesten hiába növekedett több mint másfélszeresére az átlagjövedelem*Az egy adófizetőre jutó szja-alapot képző jövedelem alapján számítva. 2013 és 2019 között, az abból megvásárolható négyzetméterek átlaga nagyjából megfeleződött ezen időszak alatt, mivel az átlagos négyzetméterár a 2013-ban tapasztalt 226 ezer forintos szintről 2019-re 627 ezer forintig futott fel.
A másik véglet Salgótarján esete, ahol a bérek kétharmadával nőttek a vizsgált időszak alatt, az ingatlanárak viszont csak másfélszeresükre kúsztak fel, így valamicskét nőtt is az átlagbérből megvehető négyzetméterek száma. Persze a nógrádi megyeszékhelyen a bérek és az ingatlanárak is mindvégig messze elmaradtak a budapestiektől. (A grafikonon az egyes városnevekre kattintva eltüntethetők és visszahozhatók az adott település értékei.)
Salgótarján esete kivételes,
a többi megyeszékhelyen ugyanis a fővároshoz hasonlóan, igaz, kisebb-nagyobb mértékben, de szűkültek a helyben élők ingatlanvásárlási lehetőségei.
A fenti ábrán jól látszik, hogy néhány város kivételével nagy átrendeződés nem volt abban a tekintetben, hogy hol milyen nehéz lakáshoz jutni. A fővárosban az évek során a megyeszékhelyekhez viszonyítva jócskán lecsökkent az átlagjövedelemből megvehető négyzetméterek száma, noha 2013 elején ez még hasonló volt a debreceni, a győri és a nyíregyházi értékekhez. Emellett van két megyeszékhely, amelyek pozíciói jócskán megváltoztak az átlagbérből megvásárolható négyzetméterek számán alapuló rangsoron.
(Mindehhez hozzá kell tennünk, hogy noha a cikk írásának időpontjában a KSH Ingatlanadattárában még csak a 2019-es adatok voltak elérhetők, a Magyar Nemzeti Bank idei Lakáspiaci jelentésében már olvashatunk a lakásvásárlás elérhetőségének tavalyi változásairól: az MNB elemzéséből kiderül, hogy 2020-ban a legtöbb magyar nagyvárosban javult az ingatlanvásárlók helyzete.)
Az egyik látványos ingatlanpiaci elmozdulást produkáló város Tatabánya, ahol 2013-ban a helyi bérszínvonalhoz képest kifejezetten olcsón lehetett lakáshoz jutni – Salgótarján után itt lehetett a második legtöbb négyzetmétert megvenni az átlagkeresetből –, 2019-ben azonban ez már egyáltalán nem volt igaz, a város felzárkózott a középmezőnybe. Nyíregyházán ennek tulajdonképpen a fordítottja történt: nyolc éve itt még vetekedett a helyi bérekhez viszonyított árszínvonal a budapestivel, az évtized végére viszont már sok más megyeszékhely ingatlanpiaca lehagyta a szabolcsi városét.
Tatabánya
A változások dinamikáját az átlagbérből megvehető négyzetméterek átlagának 2013 és 2019 közötti változása még szemléletesebben mutatja. Az alábbi ábrán jól látszik, hogy az imént említett Tatabányán a vidéki városokhoz képest kirívó mértékben csökkent – szinte megfeleződött – az ottani bérek vásárlóereje az ingatlanpiacon, míg például Nyíregyházán 2019-ben viszonylag kis változás történt.
De mi magyarázza a különbségeket a városok között, és mi történt azokban a városokban, ahol a legnagyobb mértékben csökkent a helyi bérekből megvehető négyzetméterek száma? Mivel Budapest esetében az okokról gyakrabban van szó, ebben a cikkben a listán a főváros után következő négy megyeszékhely esetében próbáltunk utánajárni az okoknak, amikről a lokális ingatlanpiaci trendekre az országos hálózatukon, helyi irodáikon keresztül jól rálátó OTP Ingatlanpont és a Duna House szakértőit kérdeztük meg.
Budapest után Tatabányán csökkent a legnagyobb mértékben a bérek vásárlóereje az ingatlanpiacon. Itt az áremelkedés nagyon alacsony bázisról indult, ugyanis a 2008-as válság hatására az árak feleződtek. Az emelkedést ezután több tényező együttes hatása határozta meg.
A helyi bánya bezárása után létesült ipari park folyamatosan bővült, és mára akkora ipari kapacitás költözött ide, amit a helyi munkaerő nem képes kiszolgálni, ezért elindult a munkaerő-bevándorlás a távolabbi területekről. A munkaerő bevándorlása által gerjesztett lakásigény miatt fellendült az ingatlanpiac
– írta megkeresésünkre Goreczki Szabolcs, az OTP Ingatlanpont észak-dunántúli régióvezetője.
Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője szerint gyakorlatilag nem volt az a mennyiségű bérlakás, amit ne vettek volna meg az ipari szereplők a munkásaik részére. „Ez is hozzájárult ahhoz a jelentős áremelkedéshez, hogy míg 2013-ban 5-6 millió forintért lehetett megvásárolni egy kétszobás lakást, addig ma már 20 millió forint alatt nem is lehet ilyet találni a kínálatban” – mondta.
Az áremelkedésben jelentős szerepet játszott a befektetési célú ingatlanvásárlás is, az alacsony ingatlanárakat kihasználva sokan vettek a környéken kifejezetten bérbeadási céllal ingatlant. Emellett a város földrajzi elhelyezkedése is meghatározó: a jó infrastruktúra és közlekedés ahhoz is hozzájárult, hogy többen költöztek a fővárosból és agglomerációjából a térségbe, vagy ahogy Benedikt fogalmazott, Tatabánya is egyre inkább a főváros agglomerációjává kezd válni.
Székesfehérvár és Veszprém
Budapest és Tatabánya után Székesfehérváron és Veszprémben alakult a vevők szempontjából legrosszabbul a bérek és az ingatlanárak aránya. Székesfehérváron Tatabányához hasonlóan a bér-ár olló kinyílásában jelentős szerepe volt annak, hogy a jelentős gazdasági beruházásokat nem követte az ingatlankínálat hasonló szintű növekedése.
Már tizenkét ipari park van Székesfehérvár térségében, és szinte nincs munkanélküliség. A cégek zöme megvette az ipari parkokban a telket, amin felhúzták a gyárat, nem bérli. Így nyilván hosszú távon maradnak
– monda erről Benedikt.
Emellett Székesfehérvár esetében is jelentős mértékben mozgatta az árakat a város földrajzi elhelyezkedése. Mivel a város Budapest és Balaton között félúton van, szívesen jönnek Székesfehérvárra az emberek, mivel itt biztosan találnak munkahelyet, közel van a Velencei-tó, a Balaton, így a nyaralás is olcsóbb. A budapestiek az állásuk feladása nélkül is ide tudnak költözni, hiszen az M7-esen ingázva adott esetben gyorsabban beérnek a munkába, mint egyes budapesti kerületekből vagy az agglomeráció más részeiről. Jelentős hatása volt az elmúlt másfél évben a járványnak is, a home office miatt ugyanis nőtt a családi házak kereslete, és egy budapesti lakás árából akár házat is lehet vásárolni Fehérváron (és ezt a csok is elősegíti).
A Duna House tapasztalatai alapján a kereslet-kínálat alakulását befolyásolja továbbá, hogy
- még mindig vannak befektetési célból ingatlant keresők, mert a lakásokat könnyen ki lehet adni, egyrészt az itt működő egyetemek, másrészt a vidéki munkavállalók miatt.
- A városban jók a művelődési, sportolási, bevásárlási lehetőségek.
- Az ingatlanfejlesztések miatt pedig sok új építésű ház, lakás épül.
Ranga Gabriella, az OTP Ingatlanpont veszprémi irodájának vezetője szerint Veszprém városában négy alapvető tényező formálta az ingatlanpiaci árakat. Az egyik, hogy a fejlődő gazdaság vonzza az itt letelepedni vágyó munkavállalókat, míg az elköltözés nem jellemző a településre. Veszprém megyében a Tihany-Csopak-Balatonfüred háromszög a legnépszerűbb ingatlanpiaci célpont, de Benedikt Károly is azt emelte ki, hogy a megyeszékhely ipari háttere miatt meghatározó piaci szereplő. Veszprémben létesítette ugyanis az Algida jégkrémgyárát az Unilever, valamint itt található az Euronics műszaki áruházlánc központja is.
A másik fontos tényező, hogy Veszprém élhető város, és közel fekszik a Balatonhoz, ezért kedvelt célpont az új otthont keresők körében. A város szerkezete miatt – körgyűrű veszi körül – viszont az ingatlanépítés lehetőségei korlátozottak, ez határt szab a kínálatnak, aminek növekvő kereslet mellett árfelhajtó hatása van. Végül az is az átlagárak növekedéséhez járult hozzá a városban, hogy az egyetem környéki ingatlanokat elkezdték felvásárolni a befektetők. Befektetési célból vettek a városban ingatlanokat azért is, hogy idénymunkások számára bérbe tudják adni a lakásokat.
A Debrecen-Nyíregyháza-különbség
Debrecenben is aránylag nagyot csökkent az egy adófizetőre jutó szja-alapot képző jövedelemből átlagosan megvehető négyzetméterek száma. Benedikt szerint általánosságban 30-50 százalékos áremelkedés figyelhető meg Debrecenben évről évre, az agglomerációs árak például már vetekszenek a budapestiekkel. Az ingatlanok iránti kereslet itt is úgy nőtt, hogy nem jellemző az elvándorlás. Nagy a befektetői kedv, amit a kedvezőbb hitelek és a fokozatosan megjelenő támogatások is tovább fokoznak.
Az ipari parkok környékén lévő, újonnan létesülő beruházásoknak szintén nagy a felhajtóereje. Más megyékből is települnek ide fiatalok, középkorú párok. Az új munkahelyek létrejötte azonban nem jelenti egyben a magasabb béreket is. Czibi Zoltán, az OTP Ingatlanpont debreceni irodájának vezetője szerint a helyi átlagárakra jelentős hatással vannak az újlakás-építési projektek is, amik magukkal húzzák a használt ingatlanok árait is.
A Duna House szakértője emellett a repülőtér szerepét emelte ki, ahol folyamatosan dolgoznak azon, hogy visszaállítsák a járatokat, és így fejlesszék a közlekedést, az infrastruktúrát, egyben fellendítsék a turizmust, amit a szállodaipar terjeszkedése is támogat.
Az egyetem vonzóerejéről sem szabad elfeledkezni, ami nemcsak az ingatlanpiacra, de a vendéglátásra is pozitív befolyással van. A helyi oktatási rendszerbe már a multik is becsatlakoznak, hogy előre tudjanak maguknak toborozni
– mondta Benedikt.
A négy megyeszékhely példája alapján tehát beazonosíthatóak azok a tipikus tényezők, amik hozzájárulhatnak egy városban az ingatlanpiaci dráguláshoz. Nagyon fontos tényező lehet a földrajzi elhelyezkedés, a közlekedés, az infrastruktúra és a város élhetősége, és hogy van-e egyetem a városban. Ezek mellett jellemzően megjelenik a beruházási célú vásárlások és az állami támogatások árfelhajtó hatása.
Az összes tényezőnél fontosabb azonban, hogy a helyi gazdaság fejlődjön, ipari parkok jöjjenek létre, és új munkavállalók települjenek be a környékre.
Mindez sokat magyaráz a cikk elején említett Debrecen-Nyíregyháza-kettősségből is. Benedikt Károly ezzel kapcsolatban azt említette meg, hogy Debrecenben nem csak a BMW-beruházás járult hozzá az árnövekedéshez, hanem több más helyi beruházás együttes hatásáról van szó. A közeli Nyíregyházán ehhez hasonló beruházások nem történtek, ami jól mutatja, hogy az ingatlanpiacon a másodlagos hatásokkal (befektetési célú vásárlás, új projektek) együtt mekkora a jelentősége a helyi gazdasági fejlődésnek.
Adat
Most lehet hibáztatni Brüsszelt: kamionok áradatát szabadítja az utakra
A zöldnek mondott intézkedések a közúti áruszállítást hozzák helyzetbe, ezek hatására várhatóan jelentős mennyiségű vasúti forgalom terelődik kamionokra.
Nem látszik, hogy ellenzéki vezetés alatt dübörögne a budapesti kerékpáros fejlesztés
A biciklizés aránya már nem nő a fővárosban, és a budapesti infrastruktúra sok összehasonlításban le van maradva, még régiós szinten is.
Lettországban él a legtöbb, Görögországban a legkevesebb gyermek állami gondozásban lakosságarányosan
Magyarországon a 20 463 állami gondozott gyermek 70 százaléka családoknál, 30 százaléka intézményekben élt a 2021-es adatok szerint.
Fontos
Kifulladni látszik a magyar államadósság-ráta csökkenése
Nemcsak rövid, hanem középtávon is magasan ragadhat az adósságráta, ami a gazdasági felzárkózási folyamatunkat is megnehezítheti.
Kivételes szerencsével léphettek be a 90-es évek közepe után született fiatalok a munkaerőpiacra
A gazdasági fellendülés időszakában pályára lépő fiatalok viszonylag könnyen találtak munkát jó fizetés mellett, kérdés, hogy ez miként hat a motivációjukra.
Az új otthonfelújítási program átrendezheti a lakáshitelek piacát
A támogatás révén több tízmilliárd forint felújítási hitel jut majd a piacra, amelyhez várhatóan jelentős mennyiségű piaci feltételű kölcsön is társul majd.
