Hírlevél feliratkozás
Stubnya Bence
2022. május 20. 11:03 Adat, Pénz

A magyar lakásárak közel 20 százalékos csökkenés után lennének reális szinten a jegybank szerint

Erős adatokat közölt a magyar ingatlanpiacról a Magyar Nemzeti Bank (MNB) új elemzése: a szerdán publikált Lakáspiaci jelentés szerint a tavalyi utolsó három hónapban a lakásárak országos átlagban 21,4 százalékkal emelkedtek. Ezen belül a vidéki városokban 25 százalékos éves drágulást mértek, amire még nem volt példa a magyar ingatlanpiac 2014 óta tartó fellendülése során.

Az egész Lakáspiaci jelentés egyik legérdekesebb következtetése azonban nem is ez, hanem hogy a jegybank szerint a kiemelkedő drágulás miatt

országos átlagban soha nem voltak még ennyire túlértékeltek az ingatlanok.

Tavaly év végén a lakások túlértékeltsége 18 százalékot ért el, ami még a budapesti 15 százalékos szintet is meghaladta. Ennek azért nagy a jelentősége, mert 2014-től egészen a közelmúltig az ingatlanpiac túlhevülésének kockázata alapvetően egy budapesti jelenség volt, országossá válva viszont ez már sokkal komolyabb probléma lehet.

 

Mit ért pontosan a jegybank az alatt, hogy az ingatlanok túlértékeltek? Ezt részleteibe menően elég nehéz elmagyarázni, mivel a jegybank is négyféle módszert használ ennek a megállapításához. De ha röviden akarnánk összefoglalni a négy számítás módszertanáról nyilvánosan rendelkezésre álló információkat (például itt, itt és itt), akkor a túlértékeltség azt mutatja meg, hogy az átlagos ingatlanárak mennyivel nagyobbak annál a szintnél, amit a háztartási jövedelmek, az egy főre eső nemzeti össztermék változása, a demográfiai trendek és általánosabban a munkaerőpiac helyzete indokolttá tennének.

A budapesti ingatlanpiac túlértékeltsége kapcsán a jegybank 2017-es Pénzügyi stabilitási jelentése megjegyzi, hogy azért fontos ennek a számontartása, mert a túlértékeltség növeli egy hirtelen és jelentős leértékelődés kockázatát, ami a jelzálogfedezetek értékének csökkenésén keresztül a bankrendszer egésze – és nyilván a lakosság – számára is kockázatot jelent. Másrészt viszont a magasabb árak mellett nagyobb hiteleket vesz fel a lakosság, ami a hitelállomány túl gyors növekedésének veszélyét rejti magában.

Ez Magyarországon kockázatot jelenthet, hiszen az elmúlt évek drágulása a lakossági hitelállomány jelentős bővülésével járt együtt.

A problémákat már az Európai Rendszerkockázati Testület (European Systemic Risk Board – ESRB) is észrevette, amikor idén februárban több másik uniós tagállammal egyetemben Magyarország ingatlanpiaci folyamatait közepesen kockázatosnak értékelte (102. oldal).

Az ESRB jelentése megjegyzi, hogy az elégtelen kínálat mellett a kormányzati támogatások és a kedvezményes hitelek is hozzájárulnak a lakossági hitelezés bővüléséhez, ami középtávon növeli az ingatlanhitelezés sérülékenységét. A testület megítélése szerint jelenleg a szabályozás részben elég a kockázatok kezelésére, de a kockázatok fokozódása esetén bizonyos szabályokat szigoríthatna az MNB.

2015 óta a jegybank a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM, azt mutatja meg, hogy nettó jövedelmünkhöz képest maximálisan mekkora lehet a hitelünk havi törlesztőrészlete) és a hitelfedezeti mutató (HFM – a hitel fedezeteként szolgáló ingatlan értékéhez képest mekkora hitelt vehetünk fel) maximális nagyságát korlátozva tud szigorítani a hitelezésen, ha úgy ítéli meg, hogy erre szükség van. A jegybank a JTM-en 2018-ban már szigorított is egyszer.

Az ESRB szerint a JTM szigorítására középtávon megint szükség lehet, de emellett azt is felvetették, hogy a lakáspiaci kínálat növelésével is lehetne csökkenteni a kockázatokat, például a bérleti piac újraszabályozásával, ami támogatná a lakáskiadást.

Az új Lakáspiaci jelentésben az MNB reagált ezekre az észrevételekre, hangsúlyozva, hogy járásonként vizsgálva a saját elemzésük szerint nem mérhető erős kockázat a hitelezés élénkülése és a drágulás között.

A magyarországi járásokat két részre, egy magasabb (2016 és 2021 között 70 százalékot meghaladó növekedés az átlagos négyzetméterárban) és egy alacsonyabb lakáspiaci drágulással érintett csoportra osztva nem láthatóak a hitelpiaci kockázatosságot megragadó mutatókban egyértelmű jelei annak, hogy a lakásárak növekedését a kockázatvállalás növekedése kísérte volna

– írták.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkEgyetlen megyeszékhelyen tartottak lépést a bérek a lakásárakkalAz ingatlanárak sprintjéhez képest kocogás volt az elmúlt évek nagy bérrobbanása szinte az összes vidéki magyar nagyvárosban.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkEgyre több lakáspiacon veszélyesen magasak az árak, a magyar sem kivételKitartóan emelkednek az árak az ingatlanpiacon, a körülmények gyors változása miatt már figyelmeztetést adott ki az Európai Központi Bank több ország számára.

Adat Pénz hitel hitelezés ingatlan ingatlanpiac lakás lakáshitel túlárazottság Olvasson tovább a kategóriában

Adat

Hajdu Miklós
2022. június 27. 14:04 Adat

Ezen a térképen megnézheted, hogy a lakóhelyeden mennyien védettek a Covid ellen

Térképre tettük a védettségi igazolványok településenkénti lakosságarányos számát, ami jókora szórást mutat az ország különböző térségeiben.

Torontáli Zoltán
2022. június 25. 15:23 Adat, Élet

A kelet-európaiak úgy tervezik, hogy többet költenek – kivéve a magyarokat

A magyar háztartásoknak már évek óta olyan jól megy, hogy nem terveznek többet költeni magukra, vagy inkább olyan rosszul, hogy nem gondolhatnak erre? Vagy csak szimplán pesszimisták?

Stubnya Bence
2022. június 23. 16:22 Adat

A gyermektelen magyar minimálbéresek fizetését terheli a legmagasabb adó az egész régióban

Viszont a háromgyerekesek béreire rakódó adóterhek a legalacsonyabbak között vannak a környékbeli országok mezőnyében.

Fontos

Bucsky Péter
2022. június 29. 04:34 Világ

Nem az ukránokon múlik, de kilátástalan, hogy nyugat felé elszállítsák az összes gabonájukat

Hiába van elég vasúti kocsijuk, ha az uniós országokban hiányzik a kapacitás a sok millió tonnányi gabona fogadására, kezelésére és továbbítására.

Jandó Zoltán
2022. június 28. 15:07 Közélet, Vállalat

Újra jön Magyarországra az orosz gáz déli irányból

Egyelőre úgy tűnik, hogy alaptalanok voltak azok a félelmek, miszerint az oroszok ezen a vezetéken sem indítják újra a szállításokat a korábbi mennyiségben.

Török Zoltán
2022. június 28. 13:09 Pénz

Nem várható erősebb forint, és ez tovább fűti az inflációt

Sokkal rosszabbul teljesít idén a forint, mint a cseh korona és a lengyel złoty, az ezt okozó tényezőkben pedig egyelőre nem várható pozitív fordulat.