Erős adatokat közölt a magyar ingatlanpiacról a Magyar Nemzeti Bank (MNB) új elemzése: a szerdán publikált Lakáspiaci jelentés szerint a tavalyi utolsó három hónapban a lakásárak országos átlagban 21,4 százalékkal emelkedtek. Ezen belül a vidéki városokban 25 százalékos éves drágulást mértek, amire még nem volt példa a magyar ingatlanpiac 2014 óta tartó fellendülése során.
Az egész Lakáspiaci jelentés egyik legérdekesebb következtetése azonban nem is ez, hanem hogy a jegybank szerint a kiemelkedő drágulás miatt
országos átlagban soha nem voltak még ennyire túlértékeltek az ingatlanok.
Tavaly év végén a lakások túlértékeltsége 18 százalékot ért el, ami még a budapesti 15 százalékos szintet is meghaladta. Ennek azért nagy a jelentősége, mert 2014-től egészen a közelmúltig az ingatlanpiac túlhevülésének kockázata alapvetően egy budapesti jelenség volt, országossá válva viszont ez már sokkal komolyabb probléma lehet.
Mit ért pontosan a jegybank az alatt, hogy az ingatlanok túlértékeltek? Ezt részleteibe menően elég nehéz elmagyarázni, mivel a jegybank is négyféle módszert használ ennek a megállapításához. De ha röviden akarnánk összefoglalni a négy számítás módszertanáról nyilvánosan rendelkezésre álló információkat (például itt, itt és itt), akkor a túlértékeltség azt mutatja meg, hogy az átlagos ingatlanárak mennyivel nagyobbak annál a szintnél, amit a háztartási jövedelmek, az egy főre eső nemzeti össztermék változása, a demográfiai trendek és általánosabban a munkaerőpiac helyzete indokolttá tennének.
A budapesti ingatlanpiac túlértékeltsége kapcsán a jegybank 2017-es Pénzügyi stabilitási jelentése megjegyzi, hogy azért fontos ennek a számontartása, mert a túlértékeltség növeli egy hirtelen és jelentős leértékelődés kockázatát, ami a jelzálogfedezetek értékének csökkenésén keresztül a bankrendszer egésze – és nyilván a lakosság – számára is kockázatot jelent. Másrészt viszont a magasabb árak mellett nagyobb hiteleket vesz fel a lakosság, ami a hitelállomány túl gyors növekedésének veszélyét rejti magában.
Ez Magyarországon kockázatot jelenthet, hiszen az elmúlt évek drágulása a lakossági hitelállomány jelentős bővülésével járt együtt.
A problémákat már az Európai Rendszerkockázati Testület (European Systemic Risk Board – ESRB) is észrevette, amikor idén februárban több másik uniós tagállammal egyetemben Magyarország ingatlanpiaci folyamatait közepesen kockázatosnak értékelte (102. oldal).
Az ESRB jelentése megjegyzi, hogy az elégtelen kínálat mellett a kormányzati támogatások és a kedvezményes hitelek is hozzájárulnak a lakossági hitelezés bővüléséhez, ami középtávon növeli az ingatlanhitelezés sérülékenységét. A testület megítélése szerint jelenleg a szabályozás részben elég a kockázatok kezelésére, de a kockázatok fokozódása esetén bizonyos szabályokat szigoríthatna az MNB.
2015 óta a jegybank a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM, azt mutatja meg, hogy nettó jövedelmünkhöz képest maximálisan mekkora lehet a hitelünk havi törlesztőrészlete) és a hitelfedezeti mutató (HFM – a hitel fedezeteként szolgáló ingatlan értékéhez képest mekkora hitelt vehetünk fel) maximális nagyságát korlátozva tud szigorítani a hitelezésen, ha úgy ítéli meg, hogy erre szükség van. A jegybank a JTM-en 2018-ban már szigorított is egyszer.
Az ESRB szerint a JTM szigorítására középtávon megint szükség lehet, de emellett azt is felvetették, hogy a lakáspiaci kínálat növelésével is lehetne csökkenteni a kockázatokat, például a bérleti piac újraszabályozásával, ami támogatná a lakáskiadást.
Az új Lakáspiaci jelentésben az MNB reagált ezekre az észrevételekre, hangsúlyozva, hogy járásonként vizsgálva a saját elemzésük szerint nem mérhető erős kockázat a hitelezés élénkülése és a drágulás között.
A magyarországi járásokat két részre, egy magasabb (2016 és 2021 között 70 százalékot meghaladó növekedés az átlagos négyzetméterárban) és egy alacsonyabb lakáspiaci drágulással érintett csoportra osztva nem láthatóak a hitelpiaci kockázatosságot megragadó mutatókban egyértelmű jelei annak, hogy a lakásárak növekedését a kockázatvállalás növekedése kísérte volna
– írták.
