(A szerző a Danube Capital senior elemzője. A Zéróosztó a G7 elemzői szeglete.)
Két és fél millió forint nagyon sok embernek rengeteg pénz. Bár az infláció száguldását, az építőanyagok drágulását, az elszálló energiaárakat és a stagnáló csok összegeket szemlélve – még az új Zöld Otthon Programot és minden egyéb otthonteremtési támogatást figyelembe véve is – sajnos egyre kevesebbet ér. Sőt, ha belegondolunk, egy négyzetméternyi terület nagyjából a home office munkaállomásunk területét, vagy egy zuhanytálcányi, esetleg egy fotelnyi helyet jelent. Tény, hogy ez nem az átlagos ár, de egyre több ilyen van a piacon. Ennek apropóján megnéztük, hol, mennyiért tudunk egy új többlakásos épületben fedélt teremteni a fejünk fölé.
A fővárosi új lakás csak a gazdagok kiváltsága?
Az Otthon Centrum Újlakáspiaci körkép kiadványában először 2019 első negyedévére vonatkozóan olvashattuk a döbbenetesen magas, kétmillió forint feletti átlagos négyzetméterárat Budapest V. kerületének új lakásaira. A második legdrágább kerület akkor a XII. volt, közel 1,6 millió forintos fajlagos kínálati árral, míg a legolcsóbb a XXIII. kerület volt a félmilliót alulról súroló négyzetméterárával.
Mára ez úgy néz ki, hogy az átlagár 200 ezer forinttal nőtt Budapesten négyzetméterenként, viszont jelentősen nőtt a nagyon drága kerületek aránya is. A XII. kerület lett a legdrágább, közel 2,5 millió forintos négyzetméterár mellett. Ezt követi az V. kerület a 2 millió forintot meghaladó, alig változó fajlagos árával, míg a legolcsóbb továbbra is a XXIII. kerület, a négyzetméterenkénti 708 ezer forinttal.
Kettőt fizet, egyet kap?
Milyen árkülönbséget jelent ez az elmúlt két és fél év alapján egy átlagos, 60 négyzetméteres budapesti új lakás esetén? Eltekintve attól, hogy a lakásvásárlást milyen egyéb tényezők befolyásolják még az ingatlanáron kívül:
a Hegyvidéken több mint 53 millió forinttal többet kell fizetni ma egy átlagos új lakásért, mint két és fél évvel ezelőtt. Ebből a különbözetből akár még egy soroksári, hasonló méretű új lakást is vásárolhattunk volna mai áron,
és a berendezésre is maradt volna pénzünk.
A KSH legfrissebb, 2021 I. negyedéves adatai alapján Budapesten egy átlagos új lakás 46 millió forintba került, amelyhez 815 ezer forintos átlagos négyzetméterár társult – ez nagyjából 50-60 négyzetméteres átlagos lakásméretet jelent. Ezeket az árakat azonban a KSH megjegyzése szerint a tényleges átadások alapján számították ki, és nem feltétlenül tükrözik az adott időszakra jellemző kínálati árakat. Tehát ha a tényleges tranzakciós árak követik a ma látható kínálati árakat, akkor ezek a számok a következő negyedévekben tovább emelkedhetnek.
Mi a helyzet a fővároson kívül?
A KSH legfrissebb statisztikája ugyan 2021 II. negyedéves, de itt még alacsony az adatok feldolgozottsági szintje, így a 2021 I. negyedéves, még szintén előzetes adatok alapján számoltunk. Ez alapján
az országos átlag az új, többlakásos épületeknél 639 ezer forint volt, amely 26 százalékos emelkedést jelent 2019 I. negyedévhez képest.
Az eddig feldolgozott tranzakciók alacsony száma miatt sajnos nem láthatunk aktuális KSH négyzetméterárakat Pest megyére, a Dél-Alföldre és Észak-Magyarországra sem. A fennmaradó négy területi egység közül a Dél-Dunántúlon a legdrágábbak a többlakásos épületek új lakásai (vélhetően a Balaton déli partjának túlárazott új lakásai miatt), itt 738 ezer forintba (+52,5%), míg a Közép-Dunántúlon 529 ezer forintba (+15%) kerül egy négyzetméter. A Nyugat-Dunántúlon és az Észak-Alföldön nagyjából ugyanazon a fajlagos 505-506 ezer forintos áron juthatunk új lakáshoz, bár ez utóbbi területen a növekedés sokkal nagyobb volt (+40%). Ez a változás a fővárosi séma alapján az alábbiak szerint néz ki egy átlagos, 60 négyzetméteres új lakás esetében:
Kell-e aggódni a lakások túlértékeltségének kockázatától?
Az MNB 2021. novemberi lakáspiaci jelentéséből is látható, hogy záródni látszik az ár-olló Budapest és a vidék között, és a KSH statisztikája alapján is vidéken jelentős drágulást hozott az új lakáspiac. A Dél-Dunántúli piacon egy kisebb vidéki garzon árával kell többet fizetnünk egy 60 négyzetméteres, többlakásos épületben található új lakásért. Az MNB 2021 harmadik negyedévi előzetes számai alapján országos szinten közel 15 százalékkal, míg Budapesten közel 10 százalékkal nőttek az árak éves alapon.
Az MNB adatai alapján így a lakásárak túlértékeltségének kockázata a fővárosban enyhén, míg országos átlagban jobban emelkedett az elmúlt negyedévekben, amely rendre mintegy 8, illetve 15 százalékot jelent.
A lakásárak mellett az utóbbi hónapokban a lakáshitelfolyósítások is rekord magasságokba emelkedtek, tehát egyre több lakáscélú hitelt veszünk fel. Ennek oka a KSH adatai alapján azonban nem az, hogy darabszám alapon több hitelt, hanem
harmadával nagyobb összeget vesz fel egy átlagos hitelfelvevő, mint a járványt megelőzően.
Tehát a lakásár-emelkedések az új hitelezésbe is begyűrűztek. Mindeközben az új lakáskihelyezéseket (is) meghatározó bankközi kamatok nyolc éve nem látott magasságokba emelkedtek, amely a lakáspiaci keresletre visszafogó hatással lehet, bár ennek dinamikája egyelőre még nehezen becsülhető meg.
Hol marad az új lakás kínálat?
2021 első három negyedévében csökkent az új lakások építésének volumene, amely főként a fővárosban éreztette hatását. Az 5 százalékos lakásáfa bevezetése miatt az év elején a már korábban előkészített új fejlesztések jelentek meg a piacon, de ősszel már megtorpanás volt Budapesten is. A lakásárak emelkedése nem tudta követni az építőanyagok árának, valamint az építési költségeknek az emelkedését, ezáltal az új fejlesztések esetében a vállalkozások profitmarzsa szűkült, amely szűkülő kínálatot is eredményezhet.
A megnövekedett költségekhez a nagyobb fejlesztő cégek jobban tudtak alkalmazkodni, míg a kisebb cégeknek ez komoly gondokat okozott (akár ki is eshettek a piacról), de csúszásokat is eredményezhetett. Bár az ingatlan.com szerint idén akár 25 ezer, az MNB adatai alapján 2021-ben csak mintegy 20 ezer új lakás átadása várható, amely elmarad az egy évvel korábbitól. Az ingatlan.com optimista becslése szerint amennyiben a jelenlegi folyamatok továbbra is fennmaradnak a lakáspiacon, körülbelül 2025-ig elérhetjük az évi 30-35 ezres lakásátadást is.
Tehát amíg a kínálat szűkül, az építési költségek emelkednek és a kereslet is élénk marad, az árak további emelkedésére kell számítanunk.
Bízzunk benne, hogy az áremelkedések hatására az ominózus két és fél millió forintos négyzetméterár továbbra is ritkaság marad, és ennyi pénzért már nemcsak egy zuhanytálcányi, hanem akár egy kádnyi helyet is kaphatunk majd. Várhatóan a gazdaság újraindulásával és az állami támogatásokkal a kisebb fejlesztők is felzárkózhatnak, és az infláció lassulásával – mérséklődő lakásár-dinamika mellett – újra bővülhet az új kínálat 2022-ben.
Pénz
A kínai ingatlanpiaci válság Amerikával ellentétben nem fog rendszerszintű krízissé fajulni
Az ország új növekedési modellje már nem az ingatlanpiacra fog támaszkodni, így annak gazdasági súlya tovább csökken, és ez a részvénypiacra is hatással lesz.
Egyre több pénzt keresnek a külföldön dolgozó magyarok
Tíz év alatt több mint két és félszeresére, 197-ről 522 millió euróra nőtt a magyarok által külföldön megkeresett munkajövedelem.
Csodálatos hetes? A GRANOLA jobb befektetés lehet
Az amerikai sztárrészvények tündöklése kockázatokat rejt magában, a legjobb európai vállalatokat viszont sokkal kedvezőbb árazás mellett lehet megvásárolni.
Fontos
Ha fegyelem van és rend, nincs több gond az oktatással?
Mintha az lenne az oktatásirányítás meggyőződése, hogy ha valahol gondok vannak, akkor nem érdemes vizsgálni az okokat, elég a szigorítás.
Ha tíz olcsó zsemle helyett nyolc drágábbat veszünk, akkor gazdasági fordulat van, csak még nem látszik
Gyenge kereskedelmi adatokkal indult az év, amely mögött szakértő szerzőink szerint három fontos tényező állhat, és a számokban talán csak az év második felében látszik majd a kilábalás.
Melyik paradicsom környezetbarátabb, a kiskertből szedett vagy a boltban vett?
Egy amerikai kutatás arra hívja fel a figyelmet, hogy a kérdésre nem is olyan egyértelmű a válasz.
