Megöli az internet az európai plázákat?

(A szerző a Hold Alapkezelő vezető portfóliókezelője, partnere, az Alapblog szerzője.)

Az elmúlt hónapok befektetési hangulatát alapvetően a következő gondolati séma vezérelte: ugyan van egy kis lassulás a világgazdaságban, de a nagyobb gondot megakadályozza a jegybankok agresszív monetáris lazítása. Így a kötvényhozamok jelentősen lejöttek, miközben a részvénypiacok emelkedtek. Ez a „goldilocks” állapot elméletileg nagyon kedvező az ingatlanbefektetéseknek.

Még sincs egyöntetű lelkesedés az európai ingatlanpiacon. Ugyanis míg az irodák árát hajtja fel a negatív kamatok által kiváltott befektetői hozamkeresés, addig a kereskedelmi ingatlanok árai komoly esésbe kezdtek. Itt a hozamvadászatot felváltotta az internettől való strukturális félelem. Az alábbi ábra mutatja az európai (nem lakó-) ingatlanpiac két fő szegmensének teljesítményét az elmúlt három évben. Míg irodával közel 40 százalékot lehetett keresni ezen időszak alatt, addig plázával ugyanekkora veszteség jött össze.

Az internetes vásárlás (amely ma nagyjából a kiskereskedelmi forgalom 10 százalékát teszi ki a fejlett világban, és évente körülbelül egy százalékponttal nő) terjedése természetesen nem jó a kereskedelmi ingatlanoknak. Az online elköltött pénz nem növeli a tortát, hanem elveszi a forgalmat a többi csatornától. A plázák idővel lecsökkenő látogatottsága pedig növekvő üresedéshez és csökkenő bérleti díjakhoz vezethet. Az Egyesült Államokban például idén már jóval több bolt zár be, mint a korábbi években, noha még jól működik a gazdaság, nő a lakossági fogyasztás.

A másik oldalról nézve azonban valószínűtlen, hogy belátható időn belül tömegével tűnnének el a plázák. Egyrészt sok termék vásárlásánál fontos a fizikai kipróbálás, másrészt a vásárlás mellett a kereskedelmi ingatlanok egyre nagyobb arányban viszonylag könnyen megfizethető szórakozást is nyújtanak (étkezés, mozi, egyéb szolgáltatások).

Az is megfigyelhető, hogy sok, eredetileg csak online értékesítésre létrejött kereskedő (például az Amazon) kezd fizikai boltnyitásokba, hogy erősítse a brand ismertségét/imázsát. Ez a folyamat felértékeli a jó lokációjú és minőségű (prime) ingatlanokat a másodlagos, rosszabb plázákhoz képest. Ez utóbbiak körében kezdődött el egyre több bezárás, elsősorban az USA-ban. A kereskedelmi ingatlanokat tulajdonló vállalatok körében eléggé uralkodó stratégia, hogy próbálják eladni a nem prime, bizonytalan jövőjű eszközeiket, akár alacsony árazás mellett is.

A plázáktól való félelem azonban újabb sebességi fokozatba kapcsolt az elmúlt pár negyedévben. Az utálat már kezd átterjedni a legprémiumabb eszközökre is. Az alábbi ábra a legnagyobb és leginkább prime európai plázákat (hozzánk legközelebbi eszközük a bécsi Shopping City Süd) tulajdonló UNIBAIL árfolyamát mutatja az elmúlt három évben. A részvények értéke feleződött három év alatt, gyorsuló esést mutatva az elmúlt időszakban. A jelenlegi részvényárfolyamon vásárolva az ingatlanok 5,7 százalék körüli bérleti díjat generálnak, miközben például egy prime német irodát a piac már 3 százalékhoz közeli megtérüléssel is hajlandó megvenni.

Az európai plázautálatot érdekessé teszi, hogy az USA-ban jelenleg nincs ekkora félelem ezen eszközöktől. Pedig ott sokkal nagyobb kérdés, hogy szükség van-e ennyi plázára, mivel az egy főre eső boltterület sokkal nagyobb, mint Nyugat-Európában (hivatalos adatok szerint az ötszöröse, bár ez valószínűleg eltúlozza a valós különbséget). Ráadásul az online kereskedelem térnyerése is előrébb tart az óceán túlpartján.

Ha a plázatulajdonosokat megkérdezzük, hosszasan tudnak érvelni amellett, miért téves temetni ezen ingatlanokat. Sokkal érdekesebb arra figyelni, mit csinálnak valójában. Ebből a szempontból érdekes fejlemény az elmúlt hetekből, hogy az ATRIUM (az egyik legnagyobb közép-európai kereskedelmi ingatlancég) fő tulajdonosa (Gazit) kivásárlási ajánlatot tett a kisrészvényeseknek, 15-20 százalék prémiummal az akkori piaci árhoz képest. Ők lehetőséget látnak a tőkepiaci plázagyengeségben Közép-Európában.