A rövidtávú lakáskiadás VI. kerületi betiltásának lehetőségével újra aktuálissá vált az a kérdés, hogy ennek milyen hatása lenne a helyi ingatlanárakra és lakásbérleti díjakra, tehát javítaná-e érdemben a lakhatás megfizethetőségét egy ilyen intézkedés. A VI. kerületiek szeptember 15-ig szavazhatnak a kérdésben, a szavazás pedig ügydöntő, és ha a helyiek a tiltás mellett szavaznak, az 2026. január elsejével lépne életbe. A döntést a rövidtávú lakáskiadással kapcsolatos számos előny és hátrány is meghatározhatja, ebben a cikkben viszont kifejezetten a lakhatás és a rövidtávú lakáskiadás összefüggéseivel fogunk részletesebben foglalkozni.

A helyi lakáskiadókat és a hozzájuk kapcsolódó vállalkozásokat képviselő szervezetek szerint a rövidtávú lakáskiadás nem javítaná érdemben a lakhatás megfizethetőségét a kerületben. Schumicky Balázs, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének (MAKE) elnöke több lapnak is arról beszélt, hogy a lakhatási gondokon nem segítene, ha az eddigi Airbnb-lakások megjelennének az albérleti piacon, ezek ugyanis jellemzően drágán felújított, igényes ingatlanok, amelyeket fizetőképesebb külföldieknek adnának ki. Ez szerinte végeredményben még emelheti is az árakat a magyar albérlők számára. Schumicky szerint az ingatlanárakat sem csökkentené a tiltás, mert a lakáskiadók kivárnának az eladással, így nem egyből kerülnének piacra azok az ingatlanok, amiket korábban rövidtávon adtak ki, de a tiltás miatt eladnák őket.

A Felelős Szálláskiadók Szövetsége hétfőn közleményt tett közzé, amelyben tíz olyan nagyváros növekvő ingatlanárait mutatták be, ahol valamilyen módon korlátozták a rövidtávú lakáskiadást. Bár a lakásárakat sok minden mozgathatja, és például az sem mindegy, hogy egy adott, turisták által preferált kerület vagy a teljes város ingatlanárait nézzük, a szövetség szerint a korlátozás időzítése és az árak alakulása alapján nincs összefüggés az Airbnb és a lakhatás megfizethetősége között. Somló Iván, a Felelős Szálláskiadók Szövetségének alelnöke kedden a szavazáshoz kapcsolódóan meghirdetett kerekasztal-beszélgetésen is elmondta,

szerintük sehol sem csökkentette a tiltás se a lakbéreket, se a lakásárakat, ezért a tiltástól a VI. kerületben sem várható ez a hatás.

A szavazást kezdeményező Soproni Tamás, a VI. kerület polgármestere szerint ezzel szemben a rövidtávú lakáskiadás kerületi terjedése hozzájárult a kerület „kiürüléséhez”, és szerinte az is nagy probléma, hogy egy fiatalnak már nem opció egy belvárosi ingatlan megvásárlása. Hangsúlyozva, hogy úgy gondolja, hogy rengeteg előnye is van a turizmusnak, Soproni több lapnak is beszélt arról, hogy magánszemélyként a tiltást támogatja.

Misetics Bálint szociálpolitikus, Karácsony Gergely főpolgármester lakás- és szociálpolitikai tanácsadója a keddi kerekasztal-beszélgetésen szintén a teljes tiltás mellett érvelt. Szerinte az ingatlanok turisztikai hasznosításának következménye egy egyértelmű közgazdasági összefüggésen alapszik. Ha a lakások egyre nagyobb része kezd turisztikai funkcióval üzemelni, az a magánbérlemények kínálatának csökkenését eredményezi, mindez pedig hozzájárul a lakásárak és a lakbérek emelkedéséhez.

Misetics szerint ebből pedig az következik, hogy a tiltás a lakbérek emelkedésének az enyhüléséhez vezetne. Bár azt is megemlítette, hogy „illúzió azt gondolni, hogy a tiltás megoldja a lakhatási válságot”, mert a lakásárak és lakbérek emelkedését nem csak az ingatlanok turisztikai használata okozza. Az iparági szervezetek érveire, miszerint nem tiltással, hanem más intézkedésekkel kellene kezelni a lakhatási problémákat, Misetics azt mondta, Terézváros önkormányzata nem tud mindent megtenni a lakhatási problémák ellen, de ez nem lehet ellenérv arra, hogy valamit mégis tegyen.

Misetics szerint az, hogy az iparági szervezetek azt mondják, hogy a turisztikai hasznosításnak nincs köze az árak alakulásához, olyan, mint amikor nagy olajipari vállalatok érveltek amellett, hogy a globális felmelegedés független az emberi tevékenységtől, vagy amikor dohányipari cégek állították azt, hogy a dohányzás nem káros az egészségre. Szerinte a lakások turisztikai hasznosításának előnyeiről és hátrányairól érdemes beszélni,

azonban nem korrekt tagadni a lakhatás megfizethetőségére gyakorolt egyértelmű negatív összefüggést.

Nem túl alapos budapesti vizsgálatok

Az eltérő vélemények megalapozottságát az ingatlanárak és bérleti díjak, illetve az ingatlanállomány turisztikai használatának összefüggéseit vizsgáló tanulmányok alapján lehetne ellenőrizni. Kifejezetten Budapestre vonatkozóan ezt megnehezíti, hogy nem készült módszertanilag kifejezetten alapos és független vizsgálat erről a piacról. A nemzetközi szakirodalom viszont elég részletes, és ez alapján bőven van arra bizonyíték, hogy a rövidtávú lakáskiadás felhajtja az ingatlanárakat és a bérleti díjakat, és a korlátozása – kis mértékben ugyan, de – javítja a lakhatás megfizethetőségét.

Visszatérve a budapesti vizsgálatokra, részben érinti a budapesti Airbnb-k lakáspiaci hatásait a GKI Gazdaságkutató Zrt. 2019-es budapesti lakáspiaccal foglalkozó, Airbnb által támogatott kiadványa, valamint kifejezetten a rövidtávú lakáskiadás bérleti díjakra gyakorolt hatásaival foglalkozik egy interneten keringő statisztikai elemzés, amelynek a szerzője Hanti Gergely, aki a 24.hu-nak a Bnbinfo.hu szerkesztőjeként és Airbnb-üzemeltetőnek nyilatkozott nemrég.

Ahogy arra Büttl Ferenc közgazdász a Mércén 2020-ban megjelent cikkében emlékeztet, ezek a tanulmányok nem túl korrekt módszertan alapján^*Az egyik esetében nincs, a másik esetében egy egyszerű korrelációs együttható vizsgálata van, az ok-okozatiság vizsgálatára alkalmas többváltozós regresszió helyett. állítják azt, hogy az Airbnb-nek nem volt hatása a lakásbérleti díjakra. Mindez persze azt sem jelenti, hogy ennek az ellenkezője lenne igaz, csak nem születettek meg elég alapos elemzések ennek az eldöntésére, ahogy erre szintén felhívta a figyelmet Váradi Balázs közgazdász, a Budapest Intézet vezető kutatója a Magyar Narancsban megjelent 2020-as cikkében.

Végül pedig még a módszertanilag szintén nem kielégítő, de releváns elemzések körében érdemes megemlíteni a Magyar Nemzeti Bank 2020 júniusában publikált Lakáspiaci jelentését, amelyben külön fejezet foglalkozik a koronavírus-járvány hazai lakáspiacra gyakorolt hatásaival. A jelentés megjegyzi, hogy járvány miatt 2020. április végére több mint ötödével nőtt a (nem rövidtávra) kiadó ingatlanok kínálata, és „ezzel összhangban” a bérleti díjak átlagosan 9 százalékkal csökkentek. De olyan kerületekben, ahol nagy volt a lakásállományon belül a turisztikai célú ingatlanhasználat, a csökkenés a 15-20 százalékot is elérte.

Balogh László, az ingatlan.com vezető szakértője a Válasz Online-nak nyilatkozva szintén ezt az időszakot és a bérleti díjak esését említette meg amellett érvelve, hogy a rövidtávú lakáskiadásnak jelentős ingatlanpiaci hatása van, bár azt ő is megemlítette, hogy „ez nem egzakt összefüggés, de máig ez a legjobb kísérleti adatunk”.

Balogh szerint egy esetleges tiltás nem vinné lejjebb az ingatlanárakat a kerületben, ugyanakkor mivel a hosszútávú bérbeadás hozama kisebb, mint a rövidtávúé, a csökkenő jövedelemtermelő képességű ingatlanok piacra kerülése az árak stagnálását eredményezheti. Jelentősebb hatása lenne viszont a bérleti piacra a tiltásnak, ugyanis ha a jelenlegi közel 3 ezer rövid távon kiadott lakásnak csak a fele átmegy az albérletpiacra, az több mint duplájára emelné a VI. kerületi albérletkínálatot. Ez rövid távon még a bérleti díjak csökkenését is okozhatja is az ingatlan.com szakértője szerint.

Covid, tiltás, szigorítás

A járvány hatására persze nem csak Budapesten adtak ki tömegesen hosszú távra korábban rövidtávon kiadott ingatlanokat, és szerencsére ennek a hatásait több tudományos folyóiratban megjelent tanulmány is vizsgálta. Egy négy osztrák város (Bécs, Graz, Innsbruck, Salzburg) ingatlanpiacát a járvány első hullámának első másfél hónapját vizsgáló tanulmány szerint bár a hosszú távon kiadó lakások kínálata nőtt ebben az időszakban, a bérleti díjak nem változtak vagy enyhén nőttek is.

A kutatók szerint lehet, hogy ennyi idő alatt még nem csökkentették a bérleti díjakat a tulajok, de az is lehet, hogy nem volt elég nagy a kínálatnövekedés a fixen nagy kereslethez képest. A járvány lisszaboni és portói hatásaival foglalkozó tanulmányból viszont már az derült ki, hogy a miközben a Covid hatására az albérletek kínálata 20 százalékkal nőtt, a bérleti díjak átlagosan 4,1 százalékkal csökkentek. Ennél ráadásul nagyobb mértékű volt a csökkenés a város olyan részein, ahol jellemzően a turisták szálltak meg.

De nem csak a portugál városokról szóló kutatások erősítik meg, hogy nem igaz, amit a Felelős Szálláskiadók Szövetsége kommunikál erről, hanem korábbi korlátozások és tiltások hatásaival foglalkozó kutatások is cáfolják ezt:

• egy szintén portugál városokkal, de egy korábbi, 2018-as új Airbnb-regisztrációkat tiltó rendelet hatásaival foglalkozó tanulmány szerint az intézkedés hatására az érintett környékeken 8 százalékkal, de egyes lakástípusoknál akár 20 százalékkal is csökkentek az ingatlanárak.
• Egy Los Angeles megyével foglalkozó tanulmány szerint az Airbnb-k jelentősen növelik az ingatlanárakat: a bérleti díjak csökkenése miatt a tiltás sértette a lakástulajdonosok érdekeit, a bérlőknek viszont előnyös volt.
• A szintén kaliforniai Irvine városában pedig a 2018-as tiltást követően átlagosan 3 százalékkal, a turistásabb környékeken pedig ennél jelentősebb mértékben csökkentek a lakbérek a tiltást követő két évben egy tavaly publikált tanulmány szerint.

Hosszabb távon is drágítja a lakhatást

Nem csak az olyan hirtelen változások hatásai alapján kutatták a rövidtávú lakáskiadás ingatlanpiacra gyakorolt hatásait, mint a tiltások vagy a járvány. Egy egész Egyesült Államokra kiterjedő statisztikai vizsgálat arra jutott, hogy egy adott településen az Airbnb-n meghirdetett lakások 10 százalékos növekedése a bérleti díjak 0,39 és az ingatlanárak 0,64 százalékos emelkedését vonta maga után. Egy 25 európai várost 2010 és 2019 között vizsgáló tanulmány szerint az Airbnb „jelentősen” hozzájárult a lakbérek és az ingatlanárak növekedéséhez, főleg a vizsgált európai városok belső kerületeiben. Országos szintű drágító hatást találtak kutatások Tajvan és Izland esetében is.

De viszonylag sok tanulmány bizonyította a rövidtávú lakáskiadás ingatlandrágító hatását egy-egy város és ország esetében is hosszabb távon. Az Airbnb-nek betudható lakbéremelkedés és ingatlandrágulásra bizonyították tanulmányok Barcelona, Prága, Koppenhága esetében is. Több tanulmány is foglalkozott New Yorkkal. Ezek közül az egyik arra jutott, hogy a rövidtávú lakáskiadás évente 125 dolláros veszteséget okoz a medián bérlőnek, és a bérlők vesztesége összességében valamivel nagyobb, mint a lakáskiadók nyeresége, bár az Airbnb csak 1 százalékkal járult hozzá a bérleti díjak növekedéséhez. Egy másik szerint viszont 2009 és 2016 között a lakbéremelések 9,2 százalékát okozta az Airbnb.

A fentieket összegezve látszik tehát, hogy ugyan régiótól, időszaktól és tanulmánytól függően eltér, hogy a rövidtávú lakáskiadásnak mekkora hatása volt az ingatlanpiacra, de bőségesen rendelkezésre áll arra vonatkozó bizonyíték, hogy

az Airbnb az ingatlanok drágításán keresztül negatív hatással van a lakhatás megfizethetőségére.

Nem elég az Airbnb-vel foglalkozni, de ezt nem is vitatja senki

Az iparági szervezetek szerint a tiltás nem oldja meg a lakhatási gondokat. A megoldás szerintük az lenne, ha minél több új lakás, akár önkormányzati bérlakás épülne, ha vagyonadóval vagy építményadóvál ellenösztönöznék, hogy az ingatlanok üresen, passzív befektetési eszközként álljanak a kerületben, emellett pedig lakbértámogatással és hasonló juttatásokkal segítenék azoknak a csoportoknak a lakhatását, akik erre rászorulnak. Az önkormányzat erre azt mondja, hogy ezeknek egy része nem tartozik a hatáskörébe, más intézkedéseket – például a hosszú távon bérbe adott lakáskiadás kedvezőbb adózását – támogatnának is, de nem csak a megfizethetőségi problémák miatt támogatnák, hogy kevesebb turista és több lakó legyen a kerületben.

Azt egyébként a lakhatással foglalkozó szervezetek sem mondják, hogy a rövidtávú lakáskiadás korlátozása önmagában jelentősen javítaná a lakhatás megfizethetőségét. Czirfusz Márton, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont munkatársa korábban a G7-nek azt mondta, a turisztikai célú lakáskiadás korlátozásán kívül a jól szabályozott, kiszámítható magánbérleti piacot, a lakásügynökségek, bérlői lakásszövetkezetek nagyobb szerepét, a jelentősebb önkormányzati bérlakásállományt említette mint olyan megoldásokat, amelyek javíthatják a megfizethetőséget egy városban.

A lakhatással foglalkozó Habitat for Humanity Magyarország 2020-ban támogatta, hogy az önkormányzatok évente legfeljebb 120 vendégéjszakában maximálják ezt a típusú lakáskiadást, ezért megkérdeztük tőlük, hogyan látják most a VI. kerületi fejleményeket. Szegfalvi Zsolt, a civil szervezet ügyvezető igazgatója a G7-nek azt írta, egy olyan komplex szabályozást támogatnának, amelynek része lenne az adózási szabályok változtatása is, amelyek jelenleg kedvezőbbek az Airbnb, mint a legális, hosszú távú magánlakás-kiadás esetén. Emellett a Habitat szerint a megfizethető bérlakások számának növelésére lenne szükség felújításokkal, új építéssel, valamint az üres lakások bevonásával, illetve a kollégiumi beruházások is szükségesek lennének a fővárosban.

Ugyanakkor azt, hogy az Airbnb szabályozására, akár korlátozására lakhatási szempontokat figyelembe véve szükség van, jól jelzi akár Bécs példája is: a régióban a legfejlettebb bérlakás-rendszerrel rendelkező város is idén júliusban vezette be, hogy maximum 90 napra adható bérbe magánlakás turisztikai célra. Ennek a célja a lakosság életminőségének javítása, valamint a lakáspiaci visszaélések megakadályozása

– írta Lukács György, a Habitat for Humanity Magyarország szakpolitikai munkatársa.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkKözép-európai rekorder lett Budapest, de már láthatáron az Airbnb-szigorításLakosságarányos szálláshelyek száma alapján és forgalomban is régiós vezető lett Budapest, ahol a járvány után nem lett semmi az Airbnb szigorításából. Most újra nekifutnának.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkÚgy nagyon drága itthon a lakhatás, hogy az elmúlt két évben még javult is a megfizethetőségeMegint nekifut a kormány annak, hogy kamattámogatásokkal segítse a lakásszerzést, Lengyelországban viszont egy tervezett hasonló intézkedés miatt utcára mentek az emberek.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Élet airbnb bérleti díj ingatlan lakás megfizethetőség rövidtávú lakáskiadás Olvasson tovább a kategóriában