Tavaly a lengyel Jog és Igazságosság párt egyik fő lakhatási intézkedése a választások előtt egy kedvezményes, legfeljebb két százalékos kamatozású államilag támogatott ingatlanhitel volt az első lakásukat vásárlók számára. És bár a választásokat elvesztették, az intézkedés megmaradhat. Sőt, a győztes koalíciót vezető Polgári Platform egy ennél még kedvezőbb, nulla százalékos kamattámogatott hitelt vezetne be.

A tervek szerint a program ősztől indulna, ugyanakkor a Bloomberg cikke szerint a kormány bizonytalankodhat azzal kapcsolatban, hogy tényleg érdemes-e olcsó hitelekkel teleszórni a már egyébként is pörgő ingatlanpiacot. Nemrég a tervezett intézkedés ellen még tüntetést is szerveztek. A támogatott hiteleket ellenző fiatalok attól tartanak, hogy ahelyett, hogy segítené a lakáshoz jutást, az intézkedés csak tovább emeli a már egyébként is elszállt ingatlanárakat.

Tavaly az Európai Unióban átlagban éppen hogy – 0,3 százalékkal – csökkentek az ingatlanárak, Lengyelországban viszont csaknem 9 százalékkal drágultak az ingatlanok, ami az Eurostat adatai szerint a negyedik legmagasabb emelkedés volt, amit a tagállamok mezőnyében regisztráltak. Az elemzések szerint ehhez hozzájárult, hogy az olcsó hitelek jelentősen növelték az ingatlanok iránti keresletet. A recesszió és a reálbércsökkenés ellenére Magyarországon sem csökkentek az árak, ahogy például kilenc másik uniós tagállamban. Ehhez a Magyar Nemzeti Bank (MNB) májusi Lakáspiaci jelentése szerint az is hozzájárult, hogy Magyarországon magas a fix kamatozású lakáshitelek aránya, amelyek között ráadásul sok a kamattámogatott – babaváró vagy csokos – hitel.

És habár az év eleje óta – részben már a szintén kamattámogatott csok plusz hitelek megjelenésének köszönhetően – Magyarországon újra tempósabban nőnek az ingatlanárak, itthon mostanában nem voltak tüntetések a lakásárak növekedését okozó kormányzati intézkedések ellen. Ennek ahhoz is köze lehet, hogy az elmúlt két év Magyarországon az előző évekhez képest különleges időszak volt. Nyolcévnyi romlás után 2022-ben és 2023-ban is javult ugyanis a lakhatás megfizethetősége, tehát a jövedelmek az ingatlanáraknál gyorsabban emelkedtek a Lakáspiaci jelentésben szereplő számítások alapján.

Ahogy viszont a fenti ábrán látszik, az elmúlt két évben az MNB lakásárindexe és a háztartások rendelkezésre álló jövedelme alapján számolt lakásár/jövedelem mutató országosan még így is csak nagyjából 2020-as szintre, Budapesten pedig körülbelül a 2018-as szintre esett vissza. Hosszabb időtávon nézve ez azt is jelenti, hogy most a mutató alapján nemcsak a 2010-es évek, hanem a 2000-es évek legkevésbé megfizethető időszakához képest is valamivel jobb a helyzet.

Hosszabb időtávon nézve nem jelent meglepetést, hogy gazdasági visszaesés idején javul ez a mutató Czirfusz Márton, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont munkatársa szerint.

A rendszerváltás óta eltelt években a válságos időszakokban mindig van valamekkora javulás, gazdasági fellendülés idején pedig romlik a megfizethetőség. Ebbe a trendbe illeszkednek ezek az adatok is

– mondta.

Az enyhe javulás ellenére nemzetközi összehasonlításban a fővárosban és országosan is még mindig nagyon drágának számít a lakhatás. Ahogy arra a jegybank jelentése is emlékeztet, uniós összevetésben Budapest még mindig a legkevésbé megfizethető fővárosok közé tartozik.

Ha megnézzük, hogy egy adott fővárosban egy helyi medián árszintű, 75 négyzetméteres lakást hány évnyi helyi nettó átlagbérből lehet megvenni, csak hat olyan európai fővárost találunk, ahol Budapestnél is drágábbnak számít a lakhatás. Az ábrán látható lista alapján az is szembeötlő, hogy a szűkebb régiónk fővárosai mind a legkevésbé megfizethető európai fővárosok közé tartoznak: a lista első négy helyén szerepel Prága, Varsó és Pozsony is, és ezek közül Varsóban az elmúlt időszakban még jelentősen csökkent is a megfizethetőség. A Politico hasonló, de 2022-re vonatkozó összeállítása szerint a vizsgált 15 európai főváros között az öt legkevésbé megfizethetőből négy volt visegrádi.

A régióban ugyanakkor nem csak a fővárosokban rossz a lakhatási helyzet. A Deloitte Property Index 2022-re és 2016-ra vonatkozó adatait összevetve az is látszik, hogy a mindkét jelentésben szereplő visegrádi országok, tehát Csehország, Magyarország és Lengyelország is a kevésbé megfizethető országok közé tartoztak az országos átlagbérekre és ingatlanárakra vonatkozó adatok összevetése alapján.

Az ábra alapján ugyanakkor az is látható, hogy nemzetközi összehasonlításban egyáltalán nem magától értetődő trend a megfizethetőség romlása. Miközben ugyanis a visegrádi országokban 2022-ben már rendre több évnyi spórolásra volt szükség egy átlagos 70 négyzetméteres lakás megvásárlásához, az Egyesült Királyságban, Olaszországban, Dániában, Belgiumban, de például Szlovéniában is csökkent a spórolással töltendő évek száma.

Az ingatlanárak alakulását az egyes kormányok lakhatási programjai is jelentősen befolyásolhatják egy adott országban. Magyarországon például a kormányok jellemzően gazdasági fellendülés idején adnak lakhatási támogatásokat és ösztönzik állami eszközökkel a lakásépítéseket, sokszor hozzájárulva az árak növekedéséhez, míg a rosszabb időszakokban kivonják az állami pénzeket ezekről a területekről. 

Ahogy a fenti ábrán is látszik, Magyarországon az átlagos megfizethetőség ezekben az években rendre romlott. Ezzel kapcsolatban az is fontos, hogy az átlagok mögött jelentős egyenlőtlenségek vannak: a támogatások bizonyos társadalmi rétegek lakhatási lehetőségeit javítják, más csoportok számára viszont továbbra is probléma a megfizethetőség. Ez ugyanakkor nem szükségerűen van így minden országban.

A lakáspiaci tulajdonviszonyok meghatározóak lehetnek a megfizethetőség ciklikussága szempontjából. „A lakosság túlnyomó többsége a régióban és Magyarország is saját tulajdonú lakásban lakik. Ha viszont jelentősebb lenne a bérleti szektor szerepe, az ki tudná egyenlíteni az ingadozásokat” – mondta Czirfusz Márton. A Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont munkatársa szerint ez nemzetközi összehasonlításban is magyarázhatja az egy-egy országra jellemző jobb megfizethetőséget.

A jól szabályozott, kiszámítható magánbérleti piac, a lakásügynökségek, bérlői lakásszövetkezetek nagyobb szerepe, a jelentősebb önkormányzati bérlakásállomány is javíthatja a megfizethetőséget. A politika viszont könnyebben mozdul a magántulajdonú lakhatás támogatásának irányába, jellemzően államilag támogatott lakáshitelek formájában

– mondta.

Czirfusz ezek mellett még a befektetési célú lakásvásárlás hatását emelte ki, ami a régióban is meghatározó a lakhatás megfizethetősége szempontjából, legyen szó hosszabb távú lakáskiadásról vagy rövid távú, turisztikai célúról. A gazdasági ciklusokat ellensúlyozó állami intézkedések és a sokszínűbb tulajdonviszonyok mellett szerinte a befektetési célú lakásvásárlás visszaszorítása is javíthatja a lakhatás megfizethetőségét egy országban.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkNem biztos, hogy akkora büszkeség a saját tulajdonú lakásban élők magas arányaA saját tulajdonú ingatlanokban élők magas arányát a kormány sikerként tartja számon, pedig az nem jelent minden esetben megnyugtató lakhatási megoldást.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkÉledezik a magyar lakáspiac, de nem idén tér vissza oda, ahol 2021-ben voltFőleg a lakástámogatási rendszer változásai okozták a fellendülést, de már a hitelek is elkezdtek olcsóbbá válni.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Pénz ingatlan ingatlanpiac lakhatás megfizethetőség V4 Olvasson tovább a kategóriában