(A G7 Zéróosztó a G7 elemzői szeglete. A szerző a Danube Capital senior elemzője.)

Esedékes lenne a régi kis lakás eladása vagy felújítása? Már eladtuk a jelenlegi lakást, és újat kellene venni? Érkezik a baba, új lakásunkra várunk, de csúszik a ház átadása? Ezek a hétköznapinak tűnő helyzetek eddig sem voltak egyszerűek, a koronavírus megjelenésével azonban még bonyolultabbak lettek, sőt nehéz élethelyzetek is kialakulhatnak. Bár a járvány hatása az ingatlanpiacra közel sem olyan mértékű, mint a gazdaság egészére nézve, számos ember helyzetét megnehezíti, sok esetben ellehetetleníti.

Zuhanó tranzakciószám már a járványt megelőzően is

Ugyan a Duna House még pozitívabb forgalmi adatokat becsült tavaly év végére és 2020 elejére, a KSH 2019. harmadik negyedéves adatai alapján a teljes piaci forgalom alakulását a használtlakás-eladások drasztikus visszaesése határozta meg. A 2020. márciusi tranzakciós becslés még nem áll rendelkezésre, de várhatóan erős csökkenést mutat majd. Éves szinten a Duna House még februárban is lényegében a korábbi években tapasztalt, 130-150 ezer ingatlanpiaci tranzakciót várt 2020-ra, amelyet a járvány okozta hatások valószínűleg csökkenteni fognak.

Forrás: KSH- és Duna House-adatok alapján Danube Capital

Az eddigi információk alapján a járvány alapjaiban rajzolja át az ingatlanpiacot – legalábbis rövid távon mindenképp. Ha több hónapig elhúzódik a járvány, akkor már elég sok vevő felhalmozódhat, aki inkább elhalasztja a vásárlást, illetve ugyanez az eladói oldalon is megtörténhet. Emiatt átmenetileg az árakban és a tranzakciókban is visszaesés várható (az utóbbiban jelentős mértékű).

Ingatlanpiaci szakértők szerint elképzelhető, hogy április-májusban vagy akár a nyári hónapokra teljesen le fog állni a piac, mert a járvány, a várható gazdasági visszaesés nem az az időszak, amikor az emberek lakásokat akarnak venni vagy eladni, kivéve persze azokat, akik szorult szituációban vannak (például egy folyamatban levő válás vagy már lefoglalózott ügylet miatt). Amennyiben több hónapig is eltart a járvány, az akár több ezer tranzakciót is elhalaszthat, de a tranzakciószám nullára esésétől vagy a 2008-as válság mélységeitől vélhetően nem kell tartani.

Egyre kevesebb új lakás

Tavaly több mint 21 ezer új lakás épült, 20 százalékkal több, mint egy évvel korábban. 2019 utolsó negyedévében a használatba vett lakások száma magasabb volt az építési engedélyek (bejelentések) számánál: ez az első ilyen negyedév az elmúlt öt évben. Az 5 százalékos áfakulccsal való értékesítés lehetősége ösztönözte az átadásokat, viszont a visszaemelkedő áfa csökkentheti az építkezéseket a jövőben. A kevesebb kiadott építési engedély alapján 2020-ban nemcsak a tavaly év végi hajrá miatt számíthatunk korrekcióra, hanem hosszabb távon is kevesebb új lakás építése várható. Szakértők szerint 2021-re 16 ezer új lakás megépülése prognosztizálható, de ez a szám a vírus miatt akár 10 ezerre is csökkenhet, amely már nagyon távol esik a lakásállomány megújításához szükséges évi 40 ezres újlakás-számtól.

Forrás: KSH-adatok alapján Danube Capital

Az építkezéseken a koronavírus hatására elsősorban rövid távon felerősödhet a szakképzett munkaerő eddigi hiánya. A jelenleg sok külföldit foglalkoztató nagy építkezések a ki- és beutazási tilalmak miatt kerülhetnek nehéz helyzetbe. Ugyanakkor az amúgy is kevesebb lakásátadásból munkaerő szabadulhat fel, valamint a válság hatására egyes ágazatokban leállások és tömeges elbocsátások kezdődtek, ami (segéd)munkaerő-utánpótlást biztosíthat az építőiparnak. Akadozhat a beszerzés, az anyagok szűkössége miatt tovább drágulhatnak az anyagköltségek is, sok a bizonytalanság. Egy biztos: az új projektekben jelentős csúszások várhatók.

Tovább nő a Pest-Buda, illetve a főváros-vidék szakadék

A KSH adatai alapján látható, hogy a budapesti és megyeszékhelyi használtlakás-négyzetméterárak tavaly ugyan még növekedtek, a kisebb településeken azonban már a 2018-as szintre estek. Az összehasonlításhoz fontos, hogy a 2019 elején jellemző 56-61 százalékhoz képest 2019 harmadik negyedévében a városok és községek együttes aránya kiugróan magas, 70 százalék volt a tranzakciókban, ami az országos átlagot is lefelé húzta.

Forrás: KSH-adatok alapján Danube Capital

A használt lakások országos átlagára 13,7 millió forint volt 2019 harmadik negyedévben, ami 25 százalékkal kevesebb, mint ami a rekordnak számító 2019. első negyedévben volt. Budapesten folytatódott a kisebb lakások dominanciája: a Duna House adatai alapján a fővárosban továbbra is a 40-60 négyzetméteres ingatlanok a legkelendőbbek, ami az értékesített ingatlanok több mint harmadát jelenti. Míg a budai kerületekben az ingatlanpiaci tranzakciók több mint a fele 40 millió forint felett zajlott, a pesti területeken a tranzakciók harmada volt ilyen. Vidéken a legtöbb ingatlan 10-20 millió forint közötti vételáron cserélt tulajdonost, míg Pest megyében 25 százalék volt a 40 millió forint felett értékesített otthonok aránya.

Lassult az árak növekedése, javult az alkupozíció

A 2019 elején mért rendkívül magas áremelkedés után a második negyedévben mérséklődött a használt lakások drágulása, a harmadik negyedéves adatok szerint azonban kismértékben csökkentek az árak a használt lakásoknál. Az új lakások piacán az év eleji áremelkedést további drágulás követte, a legfrissebb adatok azonban trendfordulót vetítenek előre. Az Eltinga szerint például az általános áremelkedés megtorpanására több jel is utal: több projekt akciókat hirdetett a vállalt fizetési ütemezéstől függően az árra, esetleg garázsra vagy a konyhabútorra.

A koronavírus-járvány okozta idegenforgalmi, illetve külföldi befektetői visszaesés miatt egyre több alkalmi vétel lehet a következő két-három hónapban. Miután a tulajdonosok több lakást akarnak majd hosszabb távra kiadni, csökkenhet az albérletek ára is. A nagy beruházásokat (lakásvásárlás, felújítás) most várhatóan elhalasztják, a külföldi befektetők gyakorlatilag kiesnek, bár van olyan is, aki kvázi látatlanban vett lakást, vagy online nézte meg és vett ingatlant, de nem ez a tipikus. Erre reagálva az egyik legnagyobb ingatlanértékesítő portál az adásvételek folytonosságának biztosítása és a személyes találkozások csökkentése érdekében valós idejű chat formájában is lehetőséget biztosít a hirdetővel történő kapcsolatfelvételre, illetve elérhetővé vált a videofeltöltés is az egyes hirdetésekhez.

Egyre inkább úgy tűnik, hogy a vírus megjelenése Magyarországon előrehozza, illetve felerősíti a magától csak később esedékes korrekciót a piacon. Egyes optimista szakértők szerint idén nyárra újra megélénkülhet a kereslet, és ha vége a krízisnek, gyorsan magához térhet a piac. A helyzet fokozódásával viszont az egyébként is csökkenő árszínvonal rövid távú további csökkenése egyre reálisabb forgatókönyv. Szakértők többnyire 5-8 százalékos, esetenként 10 százalék feletti árcsökkenést is elképzelhetőnek tartanak jelentősen visszaeső tranzakciószámok mellett, továbbá az értékesítők, illetve elemzők véleménye alapján a lakáspiac leghamarabb fél-egy év múlva állhat helyre. Azonban, mint minden helyzetben, úgy a mostani járvány idején is akadnak olyanok, akik profitálnak a kialakult helyzetből. Kétségkívül javul a vásárlók alkupozíciója, a szerencsésebbek kitűnő alkalmi vételekhez juthatnak, míg a többségnek, az átlagembernek sajnos a kivárás marad.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkMit tehet a befektető ebben a válságban?Ez válság egyszerre támadja a három dolgot, ami a legfontosabb az embernek: az életét, a szerettei életét és a megtakarítását. Mit érdemes tenni?

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Élet ingatlan ingatlanárak ingatlanpiac járvány koronavírus Olvasson tovább a kategóriában