Sok lengyel álmodik saját lakásról, de egyre kevesebben tudják valóra váltani

(A szerző a lengyel Polityka hetilap újságírója, a cikk egy határokon átnyúló együttműködés keretében jelenik meg magyarul. Fordítás: Voxeurop.)

Hány lengyel bérel lakást? Erre az egyszerűnek tűnő kérdésre nincs könnyű válasz. Az Eurostat adatai szerint Lengyelországban a lakók 13 százaléka bérli a lakását (az uniós átlag több mint 30 százalék). A szakértők azonban úgy vélik, hogy ez a szám alábecsült. A ThinkCo agytröszt tavalyi, Lakásbérlés 2030 című, lakáspiacokat elemző jelentéséből az derül ki, hogy a lengyelek fele rendelkezik saját lakással, egynegyede családtagnál vagy ismerősnél lakik (amiért nem fizet bérleti díjat), és egynegyede fizet az albérletért. Ez utóbbi sem homogén csoport, mert egy részük önkormányzati vagy szövetkezeti lakást vesz igénybe, illetve valamilyen szociális lakásszövetkezet tagja. A lengyelek körülbelül 12 százaléka bérel ingatlant piaci alapon. És ők vannak a legrosszabb helyzetben.

A lengyel ingatlanbérleti piac gyakorlatilag semmilyen módon nem szabályozott. Mindkét fél – bérlő és tulajdonos – bizalmatlanul viszonyul egymáshoz. A bérlők arra panaszkodnak, hogy nincsen törvényi korlátja a bérleti díjak emelésének, így azokat kizárólag a szabad piac határozza meg. A tulajdonosok pedig azt kifogásolják, hogy semmilyen törvény nem védi őket a megbízhatatlan bérlőkkel szemben, és nehéz érvényt szerezni a kilakoltatásoknak.

A bérlakások túlnyomó többsége (ezek száma a lengyel piacon a becslések szerint valamivel több, mint egymillió) magántulajdonban van. Nincsenek egységes bérbeadási standardok, és nagyon eltérő műszaki állapotban lévő lakások kerülnek a piacra. A tulajdonosok egy része nem végzi el a szükséges felújításokat, mert hosszú távon a lakást eladásra vagy valamelyik családtagja számára (általában a gyermekének) szánja.

Lengyelországban a bérlők túlnyomó többsége kényszerűségből bérel lakást, nem pedig azért, mert úgy gondolja, hogy ez a legjobb megoldás a számára. A ThinkCo tavalyi felmérése szerint a bérlők 79 százaléka saját elmondása szerint nem engedheti meg magának, hogy ingatlant vásároljon. 2002-ben az Ingatlanbérleti Piac Alapítvány egy felmérést végzett a lengyelek között az általuk leginkább preferált lakhatási formáról. A megkérdezettek 89 százaléka a saját tulajdonú ingatlant részesítette előnyben. Ez az eredmény nem meglepő, a magántulajdon kultusza mélyen gyökerezik a lengyel kultúrában, az albérletet pedig sokan rosszabb, kevésbé kívánatos megoldásnak tartják. Különösen az idősek szokták hangsúlyozni, hogy a saját lakást vagy házat tovább lehet adni a gyerekeknek vagy unokáknak.

A lakásbérlés megítélésén az elmúlt évek árrobbanása sem javított. A járvány kezdetekor a bérlők egy része otthagyta a nagyvárosokat, és visszatért szülővárosába. A bérleti díjak egy ideig mintha csökkentek volna, de már 2022 drámai fordulatot hozott. Az ukrajnai orosz invázió miatt több százezer menekült érkezett Lengyelországba, a nagyvárosokban (például Varsóban, Krakkóban vagy Wrocławban) 2022-re több mint 30 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak!

A bérlők helyzetét a lakáspiac összeomlása csak tovább rontotta. A jelentős kamatemelések miatt visszaestek a lakáseladások, mert sokan elvesztették hitelképességüket. Megállt az a természetes folyamat, amelynek során minden évben bizonyos számú bérlő saját ingatlant vásárol, és ilyen módon felszabadítja a helyet az új bérlők számára. Ez azt jelentette, hogy míg az eladásra kínált lakások ára átmenetileg nem nőtt tovább, a tulajdonosok egyre magasabb bérleti díjakat követeltek a bérlőktől.

Tavaly ismét megváltozott a helyzet a lengyel piacon. Az ingatlanárak gyorsan emelkedni kezdtek az új típusú, állami támogatással járó jelzáloghitel bevezetése miatt (ez a PiS – Jog és Igazságosság párt szavazatszerzési kísérlete volt az őszi önkormányzati választások előtt), míg az ingatlanbérleti piacon viszonylagos nyugalom állt be. A bérlők száma némileg csökkent, hiszen egyeseknek sikerült megvalósítani lakásvásárlási tervüket, ráadásul az ukrán menekültek egy része is elhagyta Lengyelországot. Az Expander pénzügyi közvetítő elemzései szerint a legtöbb városban stabilizálódtak a bérleti díjak. Ez azonban nem azt jelenti, hogy bérelni olcsó. Egy lakás átlagos bérleti díja (az adminisztratív költségek és rezsi nélkül) négyzetméterenként eléri a havi 75 złotyt (jelenleg 6825 forint) Varsóban, és meghaladja a 60 złotyt (5460 forint) Krakkóban, Gdańskban és Wrocławban. 50 złoty (4550 forint) körüli négyzetméterárakat találunk Poznańban, Rzeszówban, Gdyniában és Lublinban.

Azonban, bár sok bérlő álmodik akárcsak egy kicsike, de saját lakásról, szakértők szerint az elkövetkezendő években Lengyelországban növekedni fog a bérlők száma, például az ingatlanárak hirtelen növekedése miatt. Ezzel számolnak a nemzetközi befektetési alapok is, amelyek már évek óta azt tanácsolják az ingatlanfejlesztőknek, hogy olyan tömbházakat építsenek, amelyek kizárólag bérlakásokból állnak. Ez az úgynevezett intézményi bérlakásszektor, amely már most nagy vitákat vált ki. Egyes politikusok arra hívják fel a figyelmet, hogy az alapok így felpörgethetik az árakat. Vannak azonban olyan bérlők, akik előnyben részesítik az ilyen ingatlanokat, mert jobb felszereléssel és kiszámíthatóbb feltételekkel tervezhetnek, mint az egyéni tulajdonosokkal kötött szerződések esetén.

Egyelőre Lengyelországban az intézményi bérlés keretein belül csak mintegy 15 ezer lakás áll rendelkezésre (főleg Varsóban). A CRIDO&Savills jelentése szerint azonban további 10 ezer bérlakás építése van folyamatban, a befektetők pedig további közel 30 ezret terveznek. Számukra a lengyel piac szabályozatlansága nagyszerű hír és remek lehetőség a profitszerzésre. Az albérlők egyetlen reménye, hogy minél többen vannak, annál jobban hallható lesz a hangjuk. És ezt már a politikai osztály sem hagyhatja majd figyelmen kívül.