250 évvel ezelőtt a sziléziai földbirtokosok anyagi nehézségeinek kezelésére II. Nagy Frigyes porosz király kiadta azt a rendeletet, ami alapján sor került az első fedezett kötvények – vagy ismertebb nevükön jelzáloglevelek – kibocsátására. Ha megvizsgáljuk, hogy milyen fontosabb események történtek még 1769-ben, akkor láthatjuk, hogy James Watt ekkor szabadalmaztatta a gőzgépet, útnak indítva ezzel az ipari forradalmat, James Cook feltérképezte Új-Zélandot és Ausztrália déli partjait, továbbá ebben az évben született a 19. század egyik legjelentősebb államférfija, Bonaparte Napóleon. Ezekhez az izgalmas eseményekhez képest a jelzálogbanki hitelezés megteremtése meglehetősen unalmas epizódnak tűnhet, azonban ha hozzátesszük, hogy a Nagy Frigyes által útjukra indított jelzálogbankok ma is világszerte százezrek lakáshoz jutásához járulnak hozzá, és az előttünk álló évtizedekben a klímaváltozás tompításában is fontos szerepük lehet, akkor máris izgalmasabbnak hat a történet.
Egy kis elmélet
De kezdjük az alapoknál: a jelzálogbanki működés lényege legegyszerűbben talán abban ragadható meg, hogy jelzáloghitelt ugyan bármely hitelintézet nyújthat, azonban míg az univerzális bankok jellemzően rövid és középlejáratú forrásokból finanszírozzák a hitelezési tevékenységüket, addig a jelzálogbankok alacsony kockázatú, hosszú lejáratú jelzáloglevelek kibocsátása útján szereznek forrást. A jelzáloglevél a kötvények egy speciális fajtája. Specialitását az adja, hogy fedezett értékpapírról van szó, a jelzálogbanknak ugyanis folyamatosan rendelkeznie kell a kibocsátott jelzálogleveleinek fennálló tőke- és kamattartozása összegét meghaladó értékű fedezettel (ezek elsősorban maguk a jelzáloghitelek).
A jelzálogbankok története hazánkban is viszonylag messzire, a XIX. századra nyúlik vissza. Elsőként 1839-ben gróf Dessewffy Emil emelt szót a jelzáloglevél alapú finanszírozás előnyei mellett, majd 1863-ban az első hazai jelzálogbank, a Magyar Földhitelintézet is megkezdte működését.
A jelenlegi formájában működő intézményrendszer a rendszerváltozást követő első évtizedben alakult ki, a jelzálogbankok alapítását elsősorban az alábbi okok vezérelték:
- Forrásbevonás jelzálogleveleken keresztül, akár a saját bankcsoporton belül, akár idegen bankcsoportnak (ez utóbbi az úgynevezett refinanszírozási tevékenység):
A saját bankcsoporti finanszírozás alapja, hogy a bankcsoport által nyújtott jelzáloghitelekhez (vagy azok egy részéhez) szükséges forrást a jelzáloglevelek jelentik. A gyakorlatban ez több módon is meg tud valósulni. Vagy a bankcsoporton belüli kereskedelmi bank folyósítja az ingatlan alapú jelzáloghiteleket, és a kereskedelmi bankot a jelzálogbank refinanszírozza, vagy pedig a jelzálogbank közvetlenül folyósítja a jelzáloghiteleket.
Idegen bankcsoporti refinanszírozás során a kereskedelmi bank nyújtja a hiteleket önálló zálogjog fedezete mellett. Ezen önálló zálogjog adásvételével valósul meg a refinanszírozás a kereskedelmi bank és a jelzálogbank között (leegyszerűsítve: a jelzálogbanktól magasabb áron vásárolja vissza a kereskedelmi bank az önálló zálogjogokat, az önálló zálogjog eladási és visszavásárlási ára közötti különbség a refinanszírozási hitel kamata).
A Magyar Nemzeti Bank törekvése, hogy a bankok a jellemzően hosszú távú lakáshitelek mögé minél inkább hosszú távú forrásokat vonjanak be, mely a magyar szabályozás alapján jelzáloglevél finanszírozás igénybevételét jelenti. Ezen célt a jelzáloghitel-finanszírozás megfelelési mutató bevezetésével érte el a jegybank. Az ezt szabályozó rendelet minden piaci szereplő számára kötelezővé teszi, hogy a forintban denominált lakossági jelzáloghitel-portfóliójának egy részét (2019. október 01-jétől 25 százalékát) közvetlenül vagy közvetve jelzáloglevelekkel finanszírozza. Ennek érdekében egyes bankcsoportok jelzálogbankot alapítottak, míg voltak olyan szereplők, akik más jelzálogbankok refinanszírozását vették igénybe. A finanszírozási forma – az MNB sikeres jelzáloglevél-vásárlási programjával kiegészítve – hozzájárult a sokak számára hozzáférhető, fix kamatozású lakáshitelek elterjedéséhez.
- Állami (kamat)támogatási programokban való részvétel.
A 2000-es években az állam a lakossági lakáscélú jelzáloghitelek kamatainak csökkentése érdekében a jelzálogbank által kibocsátott jelzáloglevél kamattámogatásával nyújtott támogatást. A jelenleg hatályos szabályozás a lakossági ügyfeleknek nyújtott támogatott lakáshiteleknél nem írja elő a jelzálogbankok igénybevételét.
Új, EU-s szinten egységes szabályozás
A jelzáloglevél születésnapjára a talán legkülönlegesebb ajándékot az Európai Uniótól kapta, idén készült el ugyanis a fedezett kötvény irányelv, amely a korábbi töredezett jogi szabályozást európai szinten egységes alapokra helyezi. Azt, hogy az EU-s kezdeményezés előremutató, alátámasztja, hogy számos Európán kívüli ország jelezte, hogy az irányelv szabályait fogja alapul venni a saját jelzáloglevél kibocsátási programjai során. Az irányelv várhatóan idén év végén jelenhet meg, és a tagállamoknak a közzétételtől számított 18 hónapjuk lesz az új szabályok implementálására. Mint minden hasonló esetben, itt is fontos, hogy a szabályozás a hazai intézmények versenyképességét leginkább támogató módon igazodjon az európai normákhoz.
Zöld kötvények
A klímaváltozással kapcsolatos megfontolások a tőkepiac szereplőit is innovatív lépésekre ösztönözték, és néhány éve sor került az első zöld kötvények kibocsátására. A fenntarthatóságot támogató finanszírozási forma keretében a zöld jelzáloglevelet kibocsátó intézmény vagy azt vállalja, hogy zöld beruházásokat finanszíroz a bevont forrásból, vagy azt, hogy a kötvények fedezetei kizárólag olyan ingatlanok, amelyek megfelelnek bizonyos energiahatékonysági kritériumoknak. A zöld kötvények piaca egyelőre gyerekcipőben jár, sok még a kérdőjel, de uniós és hazai jogalkotó egyaránt tett már lépéseket a zöld jelzáloglevelekkel kapcsolatos feltételek egyértelműsítésére, ami elengedhetetlen az ilyen programok sikeréhez.
Mit hozhat a következő 250 év?
Elmondható, hogy a jelzáloglevelek jelentősége az elmúlt 250 évben nem csökkent, és három olyan tényezőt azonosítottunk, amelyek hozzájárulhatnak, hogy a jelzálogbankok az előttünk álló évtizedekben is hozzájáruljanak a fenntartható gazdasági növekedéshez. Az MNB jelzáloglevél-vásárlási programjának folytatása hozzájárulhat a szektor vitalitásának megőrzéséhez, az EU-s irányelv implementációja optimális szabályozói környezetet biztosíthat, míg a zöldkötvény-kibocsátás transzparens feltételrendszerének kialakítása egyre több energiahatékony projekt megvalósítását eredményezheti.
(A cikk megjelenését az OTP Bank támogatta.)
Pénz
Kifulladni látszik a magyar államadósság-ráta csökkenése
Nemcsak rövid, hanem középtávon is magasan ragadhat az adósságráta, ami a gazdasági felzárkózási folyamatunkat is megnehezítheti.
Az új otthonfelújítási program átrendezheti a lakáshitelek piacát
A támogatás révén több tízmilliárd forint felújítási hitel jut majd a piacra, amelyhez várhatóan jelentős mennyiségű piaci feltételű kölcsön is társul majd.
A kínai ingatlanpiaci válság Amerikával ellentétben nem fog rendszerszintű krízissé fajulni
Az ország új növekedési modellje már nem az ingatlanpiacra fog támaszkodni, így annak gazdasági súlya tovább csökken, és ez a részvénypiacra is hatással lesz.
Fontos
Sikerült volna csökkenteni az autók fogyasztását, helyette jöttek a SUV-ok
Hiába szorgalmazza az Európai Unió, hogy legyenek egyre kevésbé szennyezők a személyautók, a városi terepjárók miatt egyre rosszabb a helyzet.
Kivételes szerencsével léphettek be a 90-es évek közepe után született fiatalok a munkaerőpiacra
A gazdasági fellendülés időszakában pályára lépő fiatalok viszonylag könnyen találtak munkát jó fizetés mellett, kérdés, hogy ez miként hat a motivációjukra.
Romba dőlnek az orosz remények Ukrajnában?
Jelenleg szinte minden harctéri körülmény az oroszoknak kedvez, az eddig elért eredményeik mégis szerények, miközben az ukránok lőszerhiánya hamarosan enyhül.
