Hírlevél feliratkozás
Forman Balázs
2021. július 9. 15:17 Közélet

Elfogadhatatlan és káros, ami a magyar lakáspiacon történik

(A szerző az Amerikai Földrajzi Társaság és az Amerikai Közgazdasági Társaság aktív tagja, a Regional Studies Association magyarországi képviselője, 2006 óta a kolozsvári Babes-Bolyai Tudományegyetem vendégoktatója. Az Ekonomi a G7 véleményrovata.)

Lakhatási válság és egyre növekvő lakhatási szegénység van ma Magyarországon. Lakni muszáj valahol, ahol az ember szabad- és pihenőidejében eltölti a mindennapjait, ahol feltöltődik, ahol álomra hajtja a fejét. Napjainkban a home office és a digitális oktatás idején a munkahelyi teendőket és az iskolai feladatokat is gyakran otthonról kell ellátni. Ez még inkább növeli a lakásokkal kapcsolatos elvárásokat.

Ha van szektor Magyarországon, amiben évtizedek vagy akár háromnegyed évszázada nem sikerült megtalálni az egyensúlyi pontot, a kereslet és a kínálat egyensúlyát, az éppen a lakáspiac. A szektor akkor sem volt egyensúlyban, amikor deklaráltan az állami lakásépítés és lakásgazdálkodás volt a domináns a szocializmus évei alatt, és akkor sem, amikor kizárólag a piaci erőkre akarták bízni a lakáspiacot.

Az országos lakáspolitika nem helyettesíthető azzal, hogy az önkormányzatokat a még általuk birtokolt bérlakások eladására kényszerítik, vagy – a törvényjavaslat körének szűkítése után – a műemlék jellegű vagy védettségű lakásokra korlátozzák az eladási kötelezettséget. Ez egyéni vagy csoportérdekek számára megfelelő lehet, de a társadalmi érdekek szempontjából szerintem nem ez a jó irány.

A lakásügy sohasem kizárólag az építő cégek és a leendő lakók közötti piacról szólt. Egy modern lakáspolitikának mindig fontos társadalmi kérdésekre is választ kell adnia. A lakáspolitika szereplői

  • a vevők, a leendő vagy jelenlegi lakástulajdonosok;
  • a bérlők, ha vannak;
  • a lakásépítő vállalkozások, az építő- és az építőanyag-ipari cégek;
  • kereskedelmi és jelzáloghitelbankok;
  • az önkormányzatok mint szabályozók, engedélyezők, ingatlantulajdonosok és bérbe adók;
  • az állam, elsősorban mint szabályozó és másodsorban mint támogatások nyújtója.

Milyen lenne a jó lakáspolitika? Valami olyasmi, ami hosszú távon is stabil és kiszámítható, ahol minden évben, évtizedben nagyjából hasonló nagyságrendű új lakás épülne vagy újulna meg, ami az építőknek és a hitelezőknek is kiszámíthatóságot, stabilitást tudna adni. A kiszámíthatóság, a stabil környezet járulhatna hozzá az ingatlanárak kordában tartásához.

A rendszerváltás előtti évtizedek tömeges lakásépítéseit, amik az akkori jóléti intézkedések és az ország modernizációjának fontos részét képezték, ma már nem tudjuk megismételni. 1989-ben az akkori lakáspolitika úgy értékelte az addigi eredményeit, hogy az 1945 után felépített 2,5 millió lakás mellé kellene még építeni egymillió olyat, ami komfortfokozatában, alapterületében, szobáinak számában minőségi előrelépést jelent az addigi házgyári lakásokhoz képest. Akkor a tervek megvoltak ahhoz, hogy az ezredfordulóig megépítsék ezeket a lakásokat. A rendszerváltás azonban elsöpörte ezeket a terveket, azóta az elmúlt 31 évben összességében kevesebb mint 700 ezer új lakás épült. De nagyon sok olyan település van, ahol azóta egy sem!

Ha megnézzük az 1945 és 1990 közötti lakásépítéseket, akkor nemcsak a tömegesség és a kampányszerűség tűnik ki, hanem a tervezettség is sok helyen.

Forrás: KSH

A háborús újjáépítések mellett az 1960-ig tartó korszak kedvezményezett városai a szénbányász települések – Miskolc, Pécs, Kazincbarcika, Salgótarján, Tatabánya, Dorog – mellett az épülő nehézipari központ, az eleinte még Sztálinvárosnak nevezett Dunaújváros, valamint a másik magyar kohászati központ, Ózd voltak. Budapesten a Mária Valéria telep helyén felépült az első modern lakótelep, a József Attila. Ezt követték a nagy ipari kerületek – a XI., a XIII. és a XIV. – lakótelep-építései. (Az alábbi térképeken a vidéki területek járásonként szerepelnek.)

Forrás: KSH alapján saját szerkesztés

A hatvanas években már változtak a súlypontok. Ez a kiemelt felsőfokú központok – Debrecen, Győr, Miskolc, Pécs, Szeged – és a többi megyeszékhely kiépítésének, funkcionális megerősítésének időszaka. Az egyetemi központok, a klinikák, a megyei kórházak, a közigazgatás, a középfokú szakképzési centrumok, a vidéki ipartelepítés munkavállalói mind igényelték a korszerű lakásokat. A felsőfokú központok lakossága mindenhol jelentősen megnőtt, nemzetközi összehasonlításban mégis kicsik és talán funkcióhiányosak maradtak.

Az ugyanebben az időben zajló csehszlovák és román városfejlesztések egyik célja az volt, hogy Temesvár, Arad, Brassó, Kolozsvár, Nagyvárad, Kassa, Pozsony lakosságszámát olyan mértékben – négy-hétszeresére – megnöveljék, hogy az ott élő magyar és esetleg német lakosság együttes számaránya se érje el a 20 százalékot. Így a hivatalos vagy nyilvános terekben a nyelvhasználat kizárólag az államnemzeté lehetett.

A magyar városfejlesztésnek nem voltak ilyen céljai. A felsőfokú központok tervezett lélekszámát 100 és 200 ezer fő között határozták meg. Ezzel lehetőséget adtak a megyeszékhelyi funkciókkal nem rendelkező városok, például Hódmezővásárhely, Gyula, Hajdúböszörmény, valamint a községek fejlődésére is. De a határon túli, egykori magyar nagyvárosokkal szemben kétségtelenül hátrányba kerültek lakosságszám alapján a korábban említett városok.

A hetvenes évek volt a hazai lakásépítések aranykora. A súlypontok ekkor egyértelműen a megyeszékhelyek és a budapesti agglomeráció – Érd, Gödöllő, Szentendre – voltak. De a korábbi felsőfokú központok mellett Székesfehérvár, Kecskemét, Nyíregyháza nagy lakótelepei is ekkor épültek. Budapesten belül a legnagyobb építkezés az óbudai, az újpalotai, a kelenföldi és a kőbányai lakótelepek építése volt. A kék metró nyomvonalán, illetve mai végállomásain lévő kispesti és újpesti lakótelepek építése pedig megkezdődött. A metró és a lakótelepek kiépítése szorosan kapcsolódott egymáshoz.

A nyolcvanas években a korábbi nyertesek továbbra is jelentős lakásvagyonnal gyarapodtak. Befejeződött Újpalota építése az évtized elején. Az évtized végéig kitartott az óbudai és az újpesti lakótelepek építése, de az új lakótelepek építése a város külső kerületeibe – Csepel, Pesterzsébet, Pestlőrinc, Rákoskeresztúr – helyeződött át. Ekkor már megkezdődött a városközponthoz legközelebbi ipari kerület, a XIII. kerület átalakulása. A Vizafogón lévő ipari üzemek felszámolása, kitelepítése után indult meg új lakótelepek építése és a kerület teljes dezindusztrializációja.

A hatalmas méretű állami lakásépítések kedvezményezettjei Budapest, a megyeszékhelyek, a szocialista iparvárosok és kis részben a középvárosok voltak. Az állam által épített lakások zöme a rendszerváltásig állami tulajdonban is maradt.

Vidéken a kis falvakban, városokban a lakásépítés az állampolgárok feladata, felelőssége maradt. A pénzhiányt sokszor a család, a barátok összefogására épülő kaláka pótolta. A pénzhiányt a szabad időnek az építkezésre történő felhasználása, az egymásnak kölcsönösen elvégzett munka, a bizalom, a szolidaritás pótolta. Sok százezer Kádár-kockának csúfolt ház épült fel ilyen módon. A rendszerváltás után azonban az adóhivatal és az adójogszabályok az adóalap kibővítésének és a gazdaság monetizálásának szándékával gyakorlatilag kivégezte a kalákában épülő házépítéseket.

Az állam pénzt akart keresni ott, ahol csak pénz nem volt. Van, ahol azóta sem épült új ház.

A mezőkovácsházi járásban, amely az ország egyik legszegényebb vidéke, a rendszerváltás óta eltelt 31 évben a helyi lakásállomány mindössze 0,7 százaléka épült meg. Ha ez az ütem maradna, akkor 4000 év alatt újulna meg a helyi lakásállomány.

Budapestre visszatérve, többségében állami tulajdonban voltak a belső kerületek előző századfordulóig épített társasházai is. Ezek szenvedték el a legnagyobb háborús pusztításokat: a lakások négyötöde megsérült, egy részük lakhatatlanná is vált. A háború utáni lakáshiány orvoslására gyorsan újjáépítették őket, de gyakran csak átmenetinek szánt megoldásokkal, a korábbinál gyengébb műszaki állapotban. Az épületek átfogó rekonstrukciójára azóta sem került sor. A megoldás keresésére felhasználható idő azonban vészesen fogy. A romkocsmák létrejötte, a VI. és VII. kerületi UNESCO világörökségi helyszínekkel kapcsolatos viták a párizsi székhelyű szervezettel, a korábbi erzsébetvárosi polgármester elleni büntetőeljárások, a kerületek lakosságának csökkenése mind egy állapotában vészesen leromló és fenntarthatatlan lakás- és épületállomány következményei.

A rendszerváltás megállította a nagyléptékű lakásépítéseket, az állami (tanácsi) lakások pedig önkormányzati tulajdonba kerültek. A helyhatóságok ebben a hatalmas vagyonban csak a lepusztult, felújítandó vagy újjáépítendő ingatlanokat látták, és a 10 évvel korábbi brit lakásprivatizáció mintájára a bérlakásokat a benne lakó bérlők számára kedvezményes áron, sokszor pánikszerűen adták el, olykor a névértékük töredékét érő kárpótlási jegyért is.

Az állami lakások fele Budapesten volt, és a hirtelen sokszorosára nőtt adásvételi szerződések, a társasházak, lakásszövetkezetek megalakulásával járó adminisztrációs kötelezettségek nagy száma néhány évre működésképtelenné tette a Fővárosi Földhivatalt. Aki ebben az időben vásárolt lakást vagy más ingatlant, még emlékezhet a hivatal előtt kígyózó sorokra, a bejutás, az ügyintézés áldatlan állapotaira.

A rendszerváltás óta a magyar lakáspiacon a szélsőséges ciklusok, hullámzások voltak jellemzőek.

A kizárólag piaci kamatozású jelzáloghitelek szélsőséges példája volt a kilencvenes évek közepén a 38 százalékos kamattal nyújtott hitel. Az ifjúsági takarékbetét után járó kedvezménnyel a kamat csak 35 százalék volt…

1989-ben azok, akik kedvezményes kamatozású hitellel vették meg lakásukat vagy építették fel házukat még az állami kamatkedvezmény megszűnése előtt, ha egy összegben visszafizették a hátralévő tőketartozást, akkor 40 százalékos kedvezményt kaphattak belőle.

1998-ban hosszú évek lakásépítési válsága után az állam ismét kamattámogatott, forintalapú lakáshitelekkel akarta felpörgetni az építőipart és a lakásépítéseket. A köztisztviselők lakásvásárlásaikhoz még nagyobb kedvezményeket kaptak. 2003-ban aztán a kamattámogatások növekvő költségvetési terheire hivatkozva ezeket a hiteleket kivezették a rendszerből. Az első buborék kipukkadt.

2002-ben Magyarországon új termékként jelent meg a devizaalapú lakáshitelezés. Az elsődleges ok a forintalapú hitelek még mindig túl magas kamata volt, a másik pedig a magyar bankrendszer nemzetköziesedése. A szektor mérlegfőösszegének nagyobb hányada volt ekkoriban külföldi bankoknál, de az anyabankoktól kapott tőke kihelyezése erősen limitált volt a hitelképes hazai vállalkozások kis száma miatt, míg a külföldi tulajdonú nagyvállalatok az anyavállalataikon keresztül biztosították a finanszírozásukat. A lakossági devizahitelezés gyors elterjedését segítette az euró bevezetése utáni nemzetközi pénzbőség és a magyar EU-csatlakozás pozitív várakozásai. Utóbbiban az is benne volt, hogy Magyarország az eurót a csatlakozást követően 3-4 éven belül bevezeti, és akkor az árfolyamkockázatok és az átváltási költségek is megszűnnek. A rendszerváltás utáni évtizedek lakásépítései ekkor jutottak a csúcsra.

A várakozásokba azonban hiba csúszott. Magyarország mind a mai napig nem vezette be az eurót, a magyar hitelfelvevők pedig az euróalapú helyett a még olcsóbb svájci frank alapú hiteleket választották. Csakhogy a svájci frank egy kicsi és független, szabadon lebegő deviza, amely néha hozzá volt kötve az euróhoz, de néha meg nem. Emiatt a magyar forinthoz képest a svájci frank szélsőséges árfolyamváltozásokat produkált. Jött 2008-ban az Egyesült Államokban kirobbant pénzügyi világválság, ami romba döntötte nagyon sok magyar devizahiteles álmait, vállalkozásait. A második buborék is kipukkadt. Utána hosszú évek kormányzati erőfeszítéseire, a veszteségeknek az érintettek – hitelfelvevők, bankok, állam – közötti megosztására volt szükség ahhoz, hogy a válságot kezelni lehessen.

A hazai lakásépítések azóta sem tértek magukhoz, az egész országban csak Budapest két legfelkapottabb kerülete, a IX. és a XIII. bizonyult válságállónak.

Kelet-Magyarországon az ingatlanpiac és az új lakások építése gyakorlatilag összeomlott, a válság okozta visszaesésből az ország keleti fele azóta sem tért magához. Az országrészt egyrészt a fiatalok elvándorlása sújtja: a gazdaságilag egyébként nagyon sikeres Kazincbarcika lakossága a rendszerváltás óta majdnem 30 százalékkal csökkent, Orosházáé 31 százalékkal. Másrészt a korábban az építőiparban dolgozó, a megrendelések hiánya miatt munka nélkül maradt szakmunkások ma már Nyugat-Európában dolgoznak. A szakmunkáshiány miatt ma már bármilyen új tőke, pénz az ágazatban az erőforrások, nevezetesen a munkaerő árát növeli meg drasztikusan.

De talán még ennél is súlyosabb a helyzet Nógrád és Békés megyékben. A palócok földjén 2010 óta több olyan év is volt, amikor egyetlen új lakás sem épült, de Békés megyében sem lehetnek büszkék az elmúlt 10 év 50 lakás alatti átlagára.

Ma egyre nagyobb gondot okoz a fiatalok, a pályakezdők, az állami alkalmazottak számára az önálló lakás megszerzésének lehetetlensége. Az ország lakhatással kapcsolatos problémái véleményem szerint a következőkben foglalhatók össze:

A budapesti lakáspiacon óriási, legalább 50-80 százalékos túlértékeltségre épülő ingatlan árbuborék jött létre, részben az építő vállalkozások és a külföldi befektetők spekulatív fejlesztései, vásárlásai miatt. Az AirBnb a rövid távú lakáskiadást némileg több munkával és kockázattal sokkal jövedelmezőbb lehetőséggé tette, mint amilyen a hosszú távú, lakhatási célú bérbeadás.

A rendszerváltáskor egyetlen egy szegmensben volt hiány, a nagyméretű luxuslakásokból. Budapesten azóta viszont szinte csak ilyenek épültek, mert az építők a hitelezés, az adózás, az átlagos vásárlók tőkehiánya és a kivitelezés szervezési nehézségei miatt csak ilyeneket hajlandók építeni. Csak a luxus kivitelű lakások árában kérhető el olyan extraprofit, ami minden kockázatot ellensúlyoz.

A kizárólag luxuslakásokat építő fejlesztéseknek tudható be, hogy a budapesti lakáspiacon a gyerekesek, a fiatal diplomás és szakmunkás pályakezdők kiszorulnak a vásárlók közül. Különösen igaz ez a rosszul fizetett közalkalmazottakra, a minimálbérre bejelentettekre. Az új vagy a belvárosi ingatlanok ára és az elérhető jövedelmek közötti olló Budapesten teljesen szétnyílt. A jelenlegi hitelképesség és a várható karrierutak, élettartam mellett

ma már egy pályakezdő akkor tud új lakást venni, ha nyugdíjas koráig eladósodik. Ez társadalmilag elfogadhatatlan és káros.

Ma már a látens lakhatási szegénység nagyon súlyos társadalmi károkat okoz Budapesten és az agglomerációjában, a 100 ezer főnél népesebb nagyvárosokban, Közép- és Nyugat-Dunántúlon. Mik a következmények?

  • Az alacsonyabb lakásárak elérése miatt nagyon erős szuburbanizációs, a nagyvárosokból kiköltözős tendenciák figyelhetők meg Budapesten és a nagyvárosok környékén. A munkahely és a lakóhely közötti távolság növekedésének viszont nagyok a társadalmi és környezeti költségei. Növekszik a munkába járás időtartama, személygépkocsi használata esetén a szennyezőanyag-kibocsátás is. Az agglomerációs települések infrastruktúrafejlesztései nem tartottak lépést a lakosság számának bővülésével. Például Pécelen már vízkorlátozásokat kellett bevezetni az utóbbi hetekben.
  • A fiatalok pályaválasztását nagymértékben ma már nem az érdeklődés, hanem a pénz, a majdani lakásszerzés lehetősége motiválja. Ez a jogász, közgazdász, informatikus képzéseknek kedvez, de például a tanári életpályát kimondottan leértékeli a fiatalok szemében. Az érdeklődés helyett érdekből választott tanulmányok önmagukban is rontják a köz- és a felsőoktatás hatékonyságát
  • A nagyvárosi fiatalok nagy része először nem tud, majd már nem akar elköltözni a szülői házból. Később a párválasztásnál is indokolatlanul sokszor kerülnek előtérbe anyagi megfontolások, emiatt csökken a házasodási és gyerekvállalási kedv.
  • A munkaerőpiac instabil körülményei között kiszolgáltatottá teszi a munkavállalókat a több évtizedes lejáratra felvett hitel. Ez korlátozza a vállalkozókedvet és a lehetőségeket. Sokan ezért is a kiszámíthatóbb béreket nyújtó alkalmazotti létet választják.
  • Elsődleges értékünk a család. Nagyon fontos érdek a családok stabilitásának fenntartása, de az állam most nem sokat tud tenni a polgárai védelmében, ha azok krízishelyzetbe kerülnek. Egy viszonylag jelentős bérlakásszektor mellett jelentősen csökkenthető lenne a krízishelyzet kockázata, ha valaki egyszerre veszítené el a munkáját, a családját, a lakását.

Az állami lakáspolitikának vannak persze kockázatai is. Erre tanulság a kamattámogatások már többször is – 1989, 2003 – kudarcba fulladt esete. A korrupció ellen is fel kell lépni, ha bérlakások kiutalásáról vagy új építkezésekről van szó.

Az első lakásépítésekről és városfejlesztésről szóló törvény Nagy-Britanniában született meg a XIX. század utolsó harmadában, és nagy mértékben hozzájárult ahhoz, hogy a brit nagyvárosok elnyerjék mai formájukat. Párizst Eugen Hausmann, Barcelonát Ildefons Cerda tette nemcsak széppé, hanem élhető és lakható várossá. Terveik nemcsak építészeti bravúrok, ahol csak a gazdagoknak van hely, hanem a társadalom széles rétegei számára kínáltak élhető, minőségi, napsütötte és a kor minden komfortjával felszerelt lakóhelyeket.

Egykoron Pest, majd Budapest vezetői építészei is követték ezeket példákat, hogy csak néhányukat emeljük ki a XIX. századból: Hild János, Hild József, Rottenbiller Lipót, Podmaniczky Frigyes. Vízióik és munkásságuk tette naggyá, élhetővé és széppé Budapestet. Itthon is van tehát olyan hagyomány, amelyhez vissza lehet nyúlni a megoldások keresése során.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA budapesti lakásár-robbanás, ahogy még sosem láttadTérképre raktuk az utcák átlagos négyzetméterárait, és elég látványos lett. De egy érdekes történet is kirajzolódik a város ingatlanpiacáról.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkLakáshitelbe tolják az embereket, pedig ez sokaknak nem jelent megoldástA pénzügyi rendszer pedig egészen más lehetőségeket nyújt az EU keleti és nyugati tagállamaiban, ami a lakhatáspiaci lehetőségeket is szűkíti nálunk. Az e heti G7 Podcast vendége Pósfai Zsuzsanna.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA járvány sokkal láthatóbbá tette az ingatlanpiacon a társadalom szétszakadásátEgyre kevesebb embernek elérhető a saját tulajdonú ingatlan a fejlett világban, az alternatívák pedig csak az egyenlőtlenségeket növelik. Ideje újragondolni a pénzügyi rendszer és a lakáspiac kapcsolatát?

Közélet lakás lakásépítések lakáspiac lakástulajdon lakhatás lakhatási válság Olvasson tovább a kategóriában

Közélet

Pálos Máté
2021. november 26. 10:46 Közélet

A felültámogatott hevesi járás Fidesz-szimpatizáns polgármestere, akit „mindenki szeret”

A Partizán közel 20 perces videóriportban mutatta be a Heves megyei, 1881 fős, többnyire romák által lakott falu, Kömlő 2014 óta regnáló vezetőjét, Túró Tamást, a megye első roma polgármesterét.

Ercse Kriszta
2021. november 25. 17:55 Közélet

Nem a járvány, hanem a kormány miatt került csapdába az oktatás

A magyar oktatásirányításnak fogalma sincs arról, mi történik, és mi mindennel lenne feladata foglalkozni.

Papp József
2021. november 22. 17:23 Közélet

Orbán mostani ciklusának végére Románia lehagyhatja Magyarországot

Jogállamiság, a NER-vállalatok és a közmunkaprogram hiánya - véleménycikkünk szerzője szerint jelentős részben ezeknek köszönhetően előzheti le hazánkat keleti szomszédunk.

Fontos

Torontáli Zoltán
2021. november 29. 11:59 Támogatói tartalom, Vállalat

Előre a múltba, Magyarországon betiltják az online gyógyszer-kereskedelmet

Nem feltétlenül indokoltak azok a félelmek, amelyek miatt a törvénymódosítást megalkották.

Katona Hajnalka
2021. november 28. 16:18 Élet

Miért járnak szakadt ruhában a leggazdagabbak?

Kísérleti közgazdaságtani módszerekkel jártak utána, hogy miért hajlamosak a legtehetősebbek olcsónak látszó ruhadarabokat hordani.

Torontáli Zoltán
2021. november 28. 07:33 Világ

Hogyan lehet elérni, hogy a házakat bontás után máshol újra összerakják?

Technikailag és üzletileg is nagyon nehéz ezt megoldani, de bemutatunk egy valós, működő példát. Ez a körforgásos építészet kezdete.