Szinte csak hitelből finanszírozott lakások, nagyon magas és folyamatosan emelkedő ingatlanárak, rengeteg lakásépítés, sok-sok hitel – annyira sok az ingatlanbuborékra emlékeztető aggasztó jel Csehországban, hogy a múlt héten már a jegybank is közbelépett, és sokat szigorított a lakáshitelezés feltételein. A cseheknél a válság idején sem estek jelentősen az árak, devizahitel problémájuk sem volt, a rekord alacsony kamatok azonban az egekbe verték az ingatlanárakat, most keresik a kiutat.

Csehország nagyon kedvező gazdasági helyzetben van a régió más országaihoz képest, az egy főre jutó GDP-je például már másfélszerese a magyarnak. Az ország már tehetősebb, mint a szegényebb dél-európai országok, és gazdasági problémái is egyre inkább a nyugati országokéra hasonlítanak. A stabilan jól teljesítő gazdaság, a rekord alacsony jegybanki alapkamat és a magas fizetések ugyanis egyre inkább felverték a lakásárakat.

Nagyban eltér a cseh ingatlanpiac a többi kelet-közép-európai országtól abban is, hogy ott sokkal többen bérelnek lakást: míg Magyarországon csak minden 25. lakás van kiadva, a cseheknél minden negyedik. Emiatt a lakáspiacon – különösen a városokban – az egyéni lakásvásárlók mellett a befektetőknek, különösen az ingatlanalapoknak sokkal nagyobb szerepe van. A cseh jegybank adatai szerint összesen 1200 milliárd forintnyi ingatlant kezelnek ezek az alapok.

A Deloitte felmérése szerint Prágában egy lakást négyzetméterenként átlagosan havi 10,9 euróért lehet kiadni, míg Budapesten 9,7 euróért. Prágában a magasabb lakásárak miatt azonban csak 5,5 százalékos hozamot lehet elérni, míg Budapesten 7,9-et. De még a prágai hozam is messze jobb, mint a nyugat-európai városokban elérhető 3-4 százalékos. Ezt pedig a befektetők is tudják, ezért is tudnak az ingatlanárak egyre feljebb kúszni.

Ami pedig az árakat illeti, Csehországban már drágább egy új lakás, mint Spanyolországban, és csak 20 százalékkal olcsóbb, mint Ausztriában. Az utóbbi három-négy évben rengeteget emelkedő magyarországi áraknak viszont a duplájánál tartanak.

A cseh ingatlanpiac az egyik legstabilabb a régióban. Ennek ellenére 2015 óta kiemelkedően gyorsan nőnek az ingatlanárak, csak a magyar növekedés gyorsabb a csehországinál, de nálunk egy hatalmas válság utáni visszaesést kellett ledolgoznia az áraknak.

Ennek pedig meglett az eredménye: a cseheknek egy átlagos, 70 négyzetméteres lakásért 10 évnél is több átlagfizetésüket kellene odaadni. Ez a legmagasabb érték, amit a vizsgált európai országok között mértek. Magyarországon nyolc évnyi munka, Hollandiában és Németországban viszont öt évnél is kevesebb munka kell egy ekkora lakáshoz.

A lakások viszont folyamatosan épülnek, évi 25-40 ezer lakást adtak át az elmúlt években, nagyobb megugrások nélkül. Érdemes felidézni, hogy Magyarországon, ahol csak félmillióval laknak kevesebben, már annak is örülhetünk, hogy tavaly megközelítette a 15 ezer új építésű lakást az építőipar.

Mindez oda vezetett, hogy egyre több hitelt vettek fel a csehek, 2016-ban és 2017-ben 50 százalékkal növekedett a felvett jelzáloghitelek értéke. A nem teljesítő hitelek száma azonban még így is csökkent, alig több két százaléknál. Tehát a felszínen minden rendben van, de egyre csak nőnek a hitelek, és a törlesztőrészletek ma már a lakosság fizetésén belül harmadával többet tesznek ki, mint egy évtizede. Ez pedig csökkenti a fogyasztást, és egy esetleges kamatemelés nagy bajokat okozna: több lenne a nem fizető hitel, és a fogyasztás is súlyosan visszaesne.

Csehországban pedig rekord alacsony a jegybanki alapkamat, 2018 januárjáig csupán 0,5 százalék volt, ekkor 0,75 százalékra emelték. Az eurozónában a pénznyomtatás végével várhatóan a cseheknek is tovább kell emelni majd az alapkamatot, ami pusztító hatással is lehet a lakáshitelekre.

Valamit mindenesetre tenni kell, hiszen, mint a Moody’s hitelminősítő felhívta rá a figyelmet, 2017-ben az összes folyósított jelzáloghitel 28 százaléka olyan volt, ahol az adósok önereje nem haladta meg a 20 százalékot. Ez jóval magasabb, mint a Cseh Nemzeti Bank által javasolt 15 százalék.

A gond éppen itt van: hiába látják pontosan a cseh jegybanknál, hogy baj van, nem kötelező szabályozással, hanem ajánlásokkal próbálják megoldani a helyzetet. Az egyik cseh jegybanki vezető például  már 2017 májusában arról beszélt a Reuters-nek egy interjúban, hogy szerinte az ingatlanárak tíz százalékkal magasabbak az indokoltnál. A cseh jegybank néhány napja megjelent pénzügyi stabilitási riportja szerint még rosszabb azóta a helyzet: 2017 év végén már 14 százalékkal voltak magasabbak az árak annál, mint ahol lenniük kellene.

A cseh jegybank megpróbált beavatkozni ajánlások formájában. Az javasolták a bankoknak, hogy 

• csak az összes hitel 15 százalékánál engedjék, hogy az adós 20 százaléknál kevesebb önerőt rakjon bele,
• az adós fizetésének 45 százalékánál nagyobb törlesztőt ne hagyjanak jóvá,
• a hitel összege ne legyen nagyobb az adós kilenc évi fizetésénél.

Hasonló jegybanki ajánlások Magyarországon is vannak (az utóbbi pont kivételével), de nálunk ezek kötelezőek. Ezért a csehországival ellentétben a bankok inkább betartják őket.

Most viszont változik a helyzet, október 1-től kezdve Csehországban is kötelező lesz a fizetésekre vonatkozó előírás. (Ez egyébként Magyarországon enyhébb, jövedelemtől függően a fizetés 50-60 százalékában lehetett eladósodni, míg a cseheknél szigorúan 45 százalék a határ.) Emellett a hitel teljes összegét a 8 éves fizetés összegében maximalizálják, szintén kötelezően. A cseh szigorítás azonban még mindig nagyon laza, és jelentős eladósodást tesz lehetővé.

(Nálunk az MNB június 18-án jelentette be, hogy új szabályokat vezetnek be október 1-jétől: a hitel kamatperiódusától teszik függővé, hogy a fizetés mekkora részében lehet eladósodni. Az MNB célja nem a hitelezés visszafogása, hanem azt szeretnék elkerülni, hogy a ma már szinte biztosra vehető kamatemelés ne okozzon problémákat a törlesztésben.)

A cseh jegybank a hitelezés visszafogását tűzte ki célul, ezért nem csak a törlesztőrészletek nagyságát szeretné befolyásolni, hanem a hiteleket is drágítják. Immár negyedszer emelik 2015 óta a még mindig rekord alacsonynak számító, jelenleg 0,5 százalékos kamatot, amiért a cseh bankok hiteleket kaphatnak a jegybanknál. Július 1-jétől ezt 1 százalékra emelik, 2019 júliusára pedig a 1,5 százalékot tervezik elérni.

A bankszektor reagált már, idén érezhetően lassult az új lakáshitelek folyósításának növekedése. A kérdés már csak az, hogy sikerül-e az árak növekedését elég gyorsan lassítani. Bárhogyan is lesz, a cseh tapasztalatok Magyarország számára is elég érdekesek lesznek.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Közélet Olvasson tovább a kategóriában