A hazai kereskedelmi ingatlanpiac helyzetét jelenleg a félig üres vagy félig teli pohár hasonlatával lehet leginkább leírni: a régión belül van példa sokkal nagyobb visszaesésre is, a helyzet mégsem olyan kedvező, mint elsőre látszana a számokból.

A problémák forrását sokan valószínűleg már fejből is tudják sorolni: az ukrajnai háború által kiváltott energiaársokk és geopolitikai bizonytalanság, az Európa-szerte gyengélkedő gazdaságok, valamint a finanszírozás drágulása az infláció ellen küzdő jegybankok sorozatos kamatemelései nyomán.

Ezek hatására az idei első kilenc hónapban világszerte 50 százalékkal visszaesett a kereskedelmi ingatlanok piaca, amibe beletartoznak például az irodák, bevásárlóközpontok, szállodák, valamint logisztikai és gyártócsarnokok. Ez a lecsökkent szint az elmúlt tíz év legalacsonyabb befektetési értékét jelenti – derült ki az iO Partners (korábban JLL) nemrég ismertetett adataiból.

A közép-kelet-európai piac szintén 50 százalékkal esett vissza – a tranzakciók értéke 3,7 milliárd euró volt –, de ezen belül óriási különbségek vannak. „A lengyel befektetési piac lényegében bedőlt, a teljes piacon 70, az irodáknál 90 százalékos a csökkenés” – mondta Tuza Rita, az iO Partners tőkepiaci részlegének igazgatója. Mint az alábbi grafikonon látható, még így is a lengyel piac a legnagyobb, de egy évvel korábban még közel 5 milliárd eurós volt.

Ehhez képest kifejezetten kedvezőnek tűnik, hogy idehaza a kereskedelmi ingatlanok piaca 7 százalékkal nőtt. „Ezek az értékek ugyanakkor év végéig még változnak, Magyarországon negatív irányba. Nagyon kicsi esélyt látunk arra, hogy a hazai piac elérje a 2022-es szintet. Az egész évre 700-800 millió euró már jónak számítana a csőben lévő tranzakciók alapján, de még azzal is bőven alatta lennénk a tavalyi szintnek” – árnyalta a képet a szakember. Ő arra számít, hogy 2024-ben konszolidálódik a hazai piac, az erősödés pedig 2025-ben kezdődhet el.

Nehéz visszacsalogatni a dolgozókat

Egyelőre ez a belátható időtáv a globális irodapiacon is, ahol 16 százalékkal rekordot döntött az üresedési ráta, azaz még sosem volt olyan nagy arányban kihasználatlan irodaterület, mint most. Magyarországon ez 13,2 százalék, ami ugyan sokkal több, mint a koronavírus-járvány előtti 5 százalék, de megfelel a historikus átlagnak, és csak nagyjából a fele a 2008-as válság után látott legrosszabb számoknak.

Ennek legfőbb oka a hibrid munkavégzés, vagyis hogy sokkal többet dolgozunk otthonról, mint a járvány előtt. Sok cégnél 60 százalékos bejárási aránnyal számolnak, azaz két napot dolgoznak otthon az alkalmazottak, hármat pedig az irodában. De gyakran ezt sem könnyű elérni.

A fentiek hatására világszerte jellemző, hogy a fejlesztők egyelőre a meglévő irodaprojektek befejezésére koncentrálnak, idehaza a következő két évben 287 ezer négyzetméter irodaterület átadása várható – a járvány előtt ennyi fél év alatt készült el. „Két-három év múlva ki fog száradni a fejlesztői oldal, szinte csak olyan prémium beruházások lesznek, ahol vagy a műszaki tartalom nagyon magas, vagy az irodaház elhelyezkedése különleges, mint például a Bem téren” – vetítette előre dr. Würsching Péter, az iO Partners bérbeadási vezetője.

Egyre fontosabb a fenntarthatóság

Mivel a folyamat világszerte hasonló, várhatóan ezt követően csökkennek majd az üresedési ráták, emellett pedig a meglévő irodák felújítása is fontosabbá válhat. Már csak azért is, mert a tavalyi energiaválság radikálisan felértékelte a fenntarthatóságot, a már korábban is hódítani kezdő ESG (környezeti, társadalmi és vállalati fenntarthatóság) első pillérét.

„Egy évvel ezelőtt azt vettük észre, hogy az összes olyan tranzakciónál, ahol bérlő képviselőként dolgozunk, jött egy levél a vállalati központtól, hogy állj. Kaptunk mellé egy hol 150, hol 2000 oldalas céges ESG-irányelvet, hogy olvassuk el, és mondjuk meg, hogy azok az épületek, amelyekről tárgyalunk, megfelelnek-e ennek. Mert ha nem, akkor új játék, új tétek” – idézte fel a bérbeadási vezető.

Mivel egy ingatlanhoz kötődő üvegházhatású gázkibocsátás jelentős része az építésnél jelentkezik, ez a folyamat elvileg felértékeli a meglévő irodák felújításában rejlő potenciált. A helyzet azonban összetettebb. „Nagyon sok olyan épület van, amivel lehetne és kellene is valamit kezdeni, de ez még mindig nem indult el. Pedig nem kell messzire menni, Bécsben számos nagyon jó példát találni erre” – mondta Pál Tamás üzletfejlesztési igazgató.

Miközben az otthonról zajló munka csúcsán az is felmerült, hogy kihasználatlan irodákat lakásokká alakítsanak át, erre – egyebek mellett műszaki okokból – idehaza nincs példa, és szállodává alakításra is csak egy. Régi irodaépület funkció megtartásával történő teljes átépítésére ugyanakkor több jó példa is akad, igaz, egyelőre csak kiemelt belvárosi részeken.

„A fejlesztési költség alacsonyabb, mint egy új ingatlan építésénél, de ha csak nagyon drága épületeket újítunk fel, akkor az nem lesz annyira fenntartható. Mint az e-autóknál, ahol a 40 milliós nem annyira fenntartható, mint a tízmilliós” – vont párhuzamot Pál Tamás.

Bizakodásra adhat ugyanakkor okot, hogy – pont ESG-szempontok miatt – a bérlők részéről növekvő igény van a felújított irodaházakra, a Lehel téren pedig zajlik egy olyan (részleges) felújítás, amely már az építési fázisra is megszerezte a nettó zéró kibocsátású minősítést. Az új irodaházak említett csökkenő kínálata pedig más beruházók érdeklődését is növelheti a nem kiemelt helyeken lévő régebbi ingatlanok felújítása iránt.

A cikk megjelenését az iO Partners támogatta.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Támogatói tartalom ingatlanpiac io partners irodapiac irodapiaci trendek Olvasson tovább a kategóriában