Bár a nemzetközi hírekben jóval kevesebb figyelmet kapott, mint a Huawei vagy az Alibaba, az Evergrande nevű ingatlanberuházó az utóbbi bő két évtizedben a kínai növekedés egyik legfontosabb szereplője volt. A cég nemrég még Kína és a világ legnagyobb ingatlanfejlesztője, az alapító Huj Csia-jin (katoniul Huj Ka Jan) pedig a csúcson 42 milliárd dollárnak megfelelő vagyonával Kína második leggazdagabb embere volt. 

Manapság azonban az Evergrande már nem a sikerek, hanem a változó gazdaságpolitikai prioritások és a kínai modellváltási kísérlet jelképe. A vállalat részvényárfolyama az utóbbi 12 hónapban 75 százalékkal, az idei naptári évben 63 százalékkal esett, az Evergrande-kötvények a másodpiacon a névérték felénél is olcsóbban cserélnek gazdát. A nagy amerikai hitelminősítők az utóbbi hetekben a bóvlikategória mélyebb bugyraiba sorolták a céget, az S&P-nél például augusztus elején CCC besorolást kapott. Huj Csia-jin vagyonát pedig ma már csupán 11 milliárd dollárra taksálja a Bloomberg.

A fordulat mögött részben az Evergrande üzleti modellje, részben a kínai döntéshozók változó preferenciái állnak. A vállalat eddig adósságkibocsátással finanszírozta agresszív terjeszkedését, de az ingatlanpiac vadhajtásai, illetve általában véve a társadalom és a vállalati szféra erős eladósodása miatt aggódó szabályozók az utóbbi időben elkezdték korlátozni ennek lehetőségeit. Emiatt – az S&P megfogalmazása szerint – az Evergrande „likviditási helyzete a korábban vártnál jóval erősebb ütemben romlik”. 

Bár Huj Csia-jin egyelőre próbálja menteni a menthetőt, a befektetők a jelek szerint pesszimisták a cég túlélését illetően. Az is nagy kérdés, hogy mit lép erre a kormány, amely amellett, hogy szeretné visszafogni az ingatlanpiaci árakat és a vállalati eladósodást, feltételezhetően szívesen elkerülné az Evergrande esetleges rendezetlen bedőlésének társadalmi kárait is.

Két magyar GDP

Az 1996-ban alapított cég a kínai ingatlanpiaci felfutás egyik főszereplője. A vállalat kezdetben a délkelet-kínai Kuangcsou (Kanton) városában kezdett jó fekvésű, de olcsó ingatlanokat felvásárolni, ahol a vagyonosabb rétegekre pozicionált lakóingatlanokat húzott fel. Az első projektjük például egy vegyipari gyár helyén épült, mégis órák alatt eladták az összes lakást. 

Az ezredfordulótól a cég Kantonon kívül is elkezdett terjeszkedni, és 2009-ben tőzsdére lépett Hongkongban. Ma az Evergrande 280 városban 800 beruházással bír, és az építkezések és ingatlanpiaci szolgáltatások mellett az elektromosautó-iparban, a vidámpark-üzemeltetésben, az online autó- és ingatlankereskedelemben, valamint a pénzügyi szektorban is aktív. Kisebb részesedésekkel pedig a HengTen nevű, a Netflixhez hasonló streamingszolgáltatásban és egy palackozott vizet forgalmazó cégben is jelen van.

Az Evergrande mesés terjeszkedését ugyanakkor rohamléptű eladósodás kísérte. A cég ma Kína legnagyobb vállalati kötvényadósságával bír, 2020 végén 205,7 milliárd jüan értékű kötvénye forgott a piacon. A felhalmozás üteme ennél is súlyosabb: 2019 óta 24 százalékkal, 2015 óta 390 százalékkal, azaz öt év alatt ötszörösére nőtt a kötvényadósság. (Egy jüan kb. 47 forint, 0,15 amerikai dollár.)

Ez ráadásul csak az Evergrande teljes kintlevőségének egy része. A banki hitelekkel együtt a cég teljes kamatozó adóssága 674 milliárd jüan, de jelentős összegekkel tartoznak az alvállalkozóiknak is. Az S&P szerint a cégnek idén 100 milliárd, a következő 12 hónapban 240 milliárd jüannyi számlája jár le. Az Evergrande teljes kintlevőségét kétezer milliárd jüanra taksálják, ami nagyjából 93 ezer milliárd forint, avagy 309 milliárd dollár. Ez a magyar GDP majdnem kétszerese.

Ezek a számok különösen azóta aggasztják a befektetőket, hogy az utóbbi bő egy évben Peking az ingatlanpiacon – számos más üzletághoz, például az online mikrohitelezéshez vagy más internetes bizniszekhez hasonlóan – elkezdett véget vetni a korábbi évek „barbár növekedésének”, és keményebb eszközöket vet be a spekuláció, illetve a pénzügyi kockázatok ellen. 

Tavaly nyáron a három vörös vonal néven emlegetett lépések értelmében a tizenkét legnagyobb ingatlanberuházó megengedett nettó adósságát a saját tőkéjük 100 százalékában, a teljes kintlevőségeik mértékét az eszközállományuk 70 százalékában, a rövid távú hitelállományt a készpénzvagyon 100 százalékában maximalizálták. Ezt nyomatékosítandó ősszel sajtóhírek szerint a kormány közölte a nagyobb bankokkal, hogy az ingatlanhitelezés nem haladhatja meg új hitelkihelyezésük 30 százalékát.

Volt pénz, nincs pénz

Ennek fényében a befektetői bizalom már tavaly ősszel megingott az Evergrande iránt, a cég részvényeinek árfolyama a júliusi 26 hongkongi dolláros csúcsról az év évégre 14 dollárra csökkent. A hangulatot nem javította a 2020-as pénzügyi beszámoló sem, amely alapján messze volt a három vörös vonalnak való megfelelés: az adósságállomány a saját tőke 153 százalékát tette ki. 

A beszámoló márciusi kiadásakor a vállalat azt ígérte, hogy az adósság leépítésével és diverzifikációval fogják kezelni a helyzetet. Nem sokkal később az online biznisz 10 százalékát 2,1 milliárd dollárért értékesítette is, és akkortájt még a Fangchebao amerikai tőzsdére lépéséről is szó volt (bár ez az opció a Didi esete alapján, amelyről bővebben is írtunk, már nem tűnik reálisnak). 

Az újabb eladási hullám júniusban indult, amikor több olyan cikk látott napvilágot, miszerint az Evergrande nem tudja kifizetni alvállalkozóit és partnereit. Emiatt a közelmúltban több per is indult a vállalat ellen, júliusban egy hirdetési cég 356 millió jüant, egy bányászati cég 400 millió jüant akart behajtani. Két másik ügyben egy hupeji és egy vuhszi bíróság az Evergrande vagyonelemeinek ideiglenes zárolását rendelte el 139, illetve 33 millió jüan értékben. (Ebből az egyik ügyet azóta peren kívül rendezték.)

Ezek a problémák azért is kaptak nagy sajtót, mert az Evergrande jellemzően rövid- és középtávú lejáratú, nem kamatozó értékpapírokban fizeti ki beszállítóit. Ezzel a módszerrel a cég a gyakorlatban kamatmentes rövidtávú kölcsönökhöz jut. Ám miután a vállalat a sajtóhírek szerint számos ilyen értékpapírt nem fizetett ki a lejárat után, a hírek szerint egyes bankok már nem fogadják el fedezetként a beszállítóktól az Evergrande papírjait.

A kedélyeknek az sem tett jót, hogy a kínai hatóságok a céggel szoros kapcsolatot ápoló bankokat is leminősítettek, például egy közepes kínai regionális bankot, a Shengjinget, amely a Cajhszin üzleti lap nyomozása szerint több százmilliárd jüan értékben üzletelt az Evergrandéval, miközben a vállalatcsoport 36,4 százalékos tulajdonrésszel bír a bankban. Egy másik fontos finanszírozó, a Minsheng bank pedig bejelentette, hogy jelentősen csökkentette az Evergrandéval szembeni kitettségét. A helyi sajtó szerint több nagy bank is informális belső tilalmat vezetett be az Evergrande finanszírozására.

Az Evergrande hongkongi központja. (ISAAC LAWRENCE / AFP)

A pénzcsapok elzárása az értékesítést is nehezíti. A cég agresszív terjeszkedésének egyik alapeleme volt, hogy ingatlanjaikat jóval az átadás alatt eladták, amely a kínai ingatlanpiacon elterjedt gyakorlat. Július végén azonban a hétmilliós Saojang városa egy üzleti vita miatt megtiltotta az Evergrande két helyi beruházásának idő előtti értékesítését. Bár némi pénzügyi előleg fejében a város később visszavonta a tiltást, nem sokra rá négy hongkongi bank közölte, hogy a jövőben nem értékesítenek jelzáloghitelt át nem adott Evergrande-ingatlanokra.

Ezek a fejlemények tovább tüzelték a tőzsdei eladási hullámot. A cégnek „egyszerűen nincs elég készpénze, hogy rendezze a közeljövőben lejáró adósságát, hacsak nem sikerül refinanszírozáshoz jutnia, vagy elegendő bevételt produkálnia” – idézett egy adósságpiaci elemzőt a Financial Times. Egy másik, szingapúri elemző a hongkongi South China Morning Postnak pedig arról beszélt, a félelmeik szerint a most felszínre bukott problémák „csak a jéghegy csúcsát” jelentik.

Növekedés vs. eladósodás

Az Evergrande sztorija a kínai ingatlanpiaccal kapcsolatos szabályozói dilemmáknak is lenyomata. Egyfelől a szektor évekig a kínai növekedés egyik motorja volt, a burjánzó nagyvárosi beruházások gyökeresen átalakították Kína imázsát és a nyugati sajtóban gyakran középosztályként jellemzett, valójában a társadalom felső egy-két decilisét jelentő vagyonosabb városi rétegek életmódját is. 

Másfelől a szektor üzleti modellje komoly pénzügyi kockázatokat is hordoz. Az egyik gyakran emlegetett kockázatforrás az önkormányzati finanszírozási modell: a helyi önkormányzatok (a közvetlen hitelfelvételre vonatkozó szabályok megkerülése végett) pénzügyi cégeket hoztak létre, amelyek kölcsönfelvétellel, kötvénykibocsátással, valamint a városi ingatlanállomány kiárusításával finanszírozták a helyi beruházásokat, az ingatlanfejlesztők pedig az ezen cégektől lízingelt területen szellemvárosokat építettek, ahová sokáig nem költözött be senki. 

A kevésbé vonzó városok szellemnegyedeinek felépülésével párhuzamosan a keleti part felkapott nagyvárosaiban eközben ezzel ellentétes problémák mutatkoztak. Ahogy a világon számos más helyen, az ingatlan Kínában is az egyik legkedveltebb befektetési- és spekulációs eszköz, így a városi elit lakásvásárlásba forgatta vagyona egy jó részét. A Cajhszin cikke szerint a világ tíz legdrágább ingatlanpiaca közül öt Kínában van, azaz a szellemvárosok és az elszaladó árak problémája egyszerre jelentkezett. (Bár azt is megjegyzik, hogy a statisztikák alulbecsülik a kínai vásárlók anyagi és jövedelmi helyzetét.)

Ennek fényében egyesek már jó egy évtizede kínai ingatlanválsággal riogattak, ez azonban eddig nem következett be: a kormányzat a magas belső megtakarítások jelentette forrásbőség és a bankrendszer feletti állami irányításnak köszönhetően hitelátstrukturálásokkal folyamatosan eresztette a levegőt az ingatlanpiaci lufiból. 

Ezzel együtt a probléma nem is oldódott meg. Bár számos nagyvárosban 2016-tól fokozatosan elkezdték szigorítani a második-harmadik-sokadik ingatlan megszerzésére vonatkozó szabályokat, ez csak mérsékelt hatással volt a spekulációra, miközben mind a vásárlók, mind a beruházók eladósodottsága nőtt: a háztartások hitelterhei jelenleg vagyonuk 57,7 százalékán állnak.

A három vörös vonal és az egyéb, informális és formális pénzügyi korlátok, a befektetési célú ingatlanvásárlás letörésére irányuló újabb lépések is ezt szándékozzák orvosolni. Ez pedig nem csak az ingatlanpiacra vonatkozik: az aktuális tervek arról szólnak, hogy az utóbbi évtized hitelboomja helyett most a belső fogyasztásnak kell átvennie a növekedési motor szerepét (bár ezt különböző elánnal 2007 óta ígéri a Kínai Kommunista Párt).

Járulékos károk

Az adósságleépítés növekvő járulékos károkkal jár: míg 2017-ben az 50 milliárd jüant sem érte el a bedőlt vállalati kötvények értéke, tavaly a 200 milliárdot közelítette, idén pedig az első félévben 116 milliárdon állt. 

Az év elején az évek óta a tönk szélén álló HNA nevű befektetési óriás, Kína egyik legnagyobb nemzetközi tőkekihelyezője került csődvédelem alá, amely szintén hitelből és pénzügyi machinációkkal finanszírozta ezermilliárd jüanra taksált terjeszkedését. Hasonlóan végezte az Anbang nevű biztosító, amely 2018-ra 3 ezer milliárd jüanos portfóliót szedett össze, mígnem hirtelen bedőlt. A felelőtlen és homályos manőverek mellett mindkét cég összeomlásában szerepet játszott, hogy a kínai állam 2017-től az erősödő tőkekiáramlás kockázatai miatt elkezdte komolyabban betartatni a tőkeszabályozásokat.

A szigor idén az ingatlanfejlesztések mögött álló önkormányzati pénzügyi machinációkat is elérte, és a pénzcsapok elzárása az állami szektort sem kíméli: nemrég az 1700 milliárd jüanos eszközállománnyal bíró Huarong nevű vagyonkezelő pénzügyi helyzetével kapcsolatban is komoly kételyek merültek fel – a cég előző vezetőjét korrupció miatt kivégezték.

A sajtóban megszólaló elemzők az Evergrande (és a Huarong) esetében is azt latolgatják, hogy a kormány mit lép, ha tovább romlik a helyzet: az utóbbi időszak precedenseit követve hagyja-e bedőlni a céget, vagy a potenciális társadalmi károk fényében közbelép-e majd. Utóbbi esélyeit növeli, hogy a nagyrészt külföldi befektetésekkel bíró vagyonkezelőkkel szemben az Evergrande kitettsége döntően belföldi: 128 hazai bank és 121 nem pénzügyi vállalat felé vannak adósságai, közvetlenül 200 ezer embert foglalkoztat, alvállalkozókkal együtt beruházásain keresztül évi 3,8 millió embernek ad munkát.

Más vélemények szerint a pártvezetés a hosszabb távú pénzügyi kockázatok mérséklése végett egyre toleránsabb a vállalati csődöket illetően, és az Evergrande legjobb esetben is egy piaci alapú reorganizációra számíthat. Az Evergrande sorsa pedig a külvilág számára sem jelentéktelen, csak a jövő év első félévében 5,4 milliárd dollár értékű Evergrande-dollárkötvény jár le, a cég teljes dolláradóssága pedig ennek sokszorosa.  (Mindenesetre az állami figyelmet jelzi, hogy nemrég egy kantoni bíróságra került az összes, a vállalat ellen indított jogi ügy, a Cajhszin információi szerint azzal az indokkal, hogy a megakadályozzák a cég vagyonelemeinek különböző ügyekben való szétszabdalását.)

A vállalat és Huj Csia-jin mindenesetre azt hangoztatják, hogy a tőzsdepánik ellenére minden rendben: elkezdték leépíteni az adósságállományt, jövő márciusig nincs lejáró kötvényük, és a tervek szerint 2022 év végéig becsúsznak a három vörös vonal alá. Addig az eladások felpörgetésével és az új beruházások visszafogásával terveznek felülkerekedni a finanszírozási problémákon.

Azt az S&P is megjegyezte, hogy a beruházónak 200 millió négyzetméternyi ingatlanja van Kína nagyvárosaiban, és további jelentős projekteket birtokol a közepes és (kínai mértékkel) kevésbé dinamikus városokban is. A potenciálisan értékesítendő ingatlanok között pedig olyan gyöngyszemek is vannak, mint a trópusi Hajnan szigetén található, „tengeri virág sziget” névre hallgató, 100-160 milliárd jüanra taksált beruházás, amelynek része egyebek mellett egy 127 ezer négyzetméteres élménypark, egy jégcsarnok, egy opera, egy hétcsillagos hotel, 58 kevésbé impozáns hotel, 28 múzeum és a világ legnagyobb konferenciaközpontja.

Előnyt jelent a cég jelentős, nem ingatlanpiaci portfoliója is. Augusztus elején az Evergrande eladta a HengTenben lévő részesedésének egy szeletét, összesen 3,3 milliárd hongkongi, azaz a 420 millió amerikai dollárért. És piacra kerülhet az elektromos autós üzletág is, amelyet 15-20 milliárd dollár körül áraznak, dacára annak, hogy még egyetlen járművet sem értékesített.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Vállalat Világ adósság árfolyamesés ingatlan ingatlanpiac Kína tőzsde Olvasson tovább a kategóriában