Három egyszerű trükk a lakásárak csökkentésére

(A szerző a lengyel Krytyka Polityczna újságírója, a cikk egy határokon átnyúló együttműködés keretében jelenik meg magyarul. Fordítás: Voxeurop.)

Lengyelország az egyik legrosszabb lakáshelyzettel rendelkező ország az Európai Unióban – kicsik a lakások, kevés van belőlük, ráadásul a túlzsúfoltság tekintetében is élen jár az ország. A nyilvánosságban évek óta több millió hiányzó lakásról beszélnek, a piacon elérhető lakások árai pedig hónapról hónapra dinamikusan emelkednek, a legnagyobb városokban már meghaladják a 15 ezer złotyt (mintegy 1,36 millió forint) négyzetméterenként.

A probléma egyik forrása az, hogy kevés vagy legalábbis sokkal kevesebb lakás épül ma, mint a Lengyel Népköztársaság idején. Az 1960-as évek közepe óta a használatra átadott lakások száma Lengyelországban nem csökkent évi 150 ezer alá, ez a szám 1978-ban érte el a rekord mennyiségű 283 ezer darabot. A III. Lengyel Köztársaság szabadpiac által irányított lakásgazdálkodása nem tudott ezzel lépést tartani: a rendszerváltás utáni első 15 évben átlagosan 60-150 ezer lakást adtak át évente, és csak az elmúlt néhány évben sikerül az ingatlanfejlesztőknek túllépniük a 200 ezres határt.

Mindeközben a lakások egyre drágulnak – részben amiatt, hogy az állam teljesen feladta alkotmányos kötelezettségeinek teljesítését, amelyek között szerepel „a polgárok lakásigényeinek kielégítését elősegítő politika folytatása”. Az egymást követő lengyel kormányok által alkalmazott egyetlen lakáspolitikai eszköz évek óta a jelzáloghitel-támogatás. Ilyen lakáspolitikát folytatott a Polgári Platform (PO), ezt az utat követte a Jog és Igazságosság (PiS) kormánya – a Lakás plusz (Mieszkanie Plus) program kudarca után -, és a Polgári Koalíció (KO) kormánya is hasonló terveket terjeszt elő jelenleg.

Ugyan ezek a programok sok lengyelnek segítettek abban, hogy gyorsan jussanak saját lakáshoz, de ennek a rövidtávú gondolkodásnak a jövő nemzedékei isszák meg a levét, akik egyre többet fizetnek a lakásokért. A lakáshitelek támogatása szükségszerűen a lakásárak növekedését eredményezi, ez abból következik, ahogyan a modern gazdaság a pénzt termeli. Bár az általános vélekedés az, hogy a pénzt a kormány nyomtatja a Lengyel Értékpapírnyomdán keresztül, valójában a ma forgalomban lévő pénz túlnyomó többsége – nagyjából 85 százaléka – nem fizikai, hanem digitális formában létezik.

A digitális złotyt a kereskedelmi bankok hozzák létre, hitelek nyújtásával. Amikor egy bank hitelt nyújt, azt többségében nem a nála letétbe helyezett pénzeszközökből teszi, hanem teljesen új pénzt hoz létre, és azt egyszerűen hozzáadja a hitelfelvevő számlájához. Ily módon a gazdaságban újonnan keletkezett pénz jelentős része (a lengyelek teljes adósságállományának csaknem 70 százaléka jelzáloghitel) egyetlen szűk szektorban – a lakáspiacon – összpontosul, és ezáltal inflációt vált ki. A lakásárak egy év alatt pár százaléktól akár több mint tíz százaléknyit is drágulhatnak, és ennek az emelkedésnek az alapvető oka az újonnan keletkezett pénz folyamatos beáramlása, ami felhajtja az árakat.

Emiatt a lakások kiváló tőkebefektetéssé váltak – sokkal biztonságosabbak, mint a részvénypiac, és rendszeres bevételt generálnak a bérleti díjakból. A Lengyel Nemzeti Bank adatai szerint a lakáspiaci kereslet hozzávetőleg egyharmada befektetési célú. Az első lakásukat kereső fiatalok „flipperekkel” (akik leromlott állapotú lakásokat vesznek olcsón, majd felújítás után drágábban eladják őket), befektetési alapokkal vagy a pénzüket évek alatt összekuporgatókkal kényszerülnek versenyezni, akik biztonságos befektetést látnak a lakáspiacban a pénzüknek.

Az első lépés a lengyel lakáspiac meggyógyítása felé annak felismerése, hogy a lakhatás alapvető szükséglete a polgároknak, és nem válhat az általános befektetési piac, még kevésbé az árakat felhajtó spekuláció tárgyává. Ennek bevált eszköze a progresszív ingatlanadó, vagyis az ingatlanok értéke után évente fizetett adó. Az első vagy a második lakást mentesíteni lehetne ez alól az adó alól, de a harmadik és minden további lakásra egyre magasabb kulcsot kellene alkalmazni. Ez előnyben részesítené a lakással nem rendelkezőket a befektetőkkel szemben, és egyúttal csökkentené a flippingnek vagy a városközponti lakások turistaszobákká történő tömeges átalakításának jövedelmezőségét.

A második szükséges lépés egy széles körű szociális bérlakásprogram. Olyan lakásokról lenne szó, amelyeket nem lehet megvásárolni, és amelyeket egy erre a célra létrehozott önkormányzati szerv kezelne, stabil és kedvező bérleti feltételeket biztosítva, alternatívát teremtve ezzel a nem megfelelően működő magánpiaccal szemben. Bécset gyakran emlegetik pozitív példaként – a becslések szerint az osztrák fővárosban a lakosság mintegy fele szociális vagy önkormányzati lakásokban él, amelyek építését helyi önkormányzati társfinanszírozással valósították meg. A bérlők kedvezményes bérleti díjat fizetnek, amely nem feltétlenül termel nyereséget az ingatlanfejlesztők vagy befektetési alapok számára, viszont hozzájárul további állami építési projektek finanszírozásához. Nemzetközi összehasonlításban Bécs évek óta a legolcsóbb európai fővárosok közé tartozik.

A szociális bérlakások önmagukban nem fogják teljes mértékben megoldani a lakhatási problémát, hisz az emberek jelentős része saját lakásra vágyik. Az egyre gyorsabban változó világban, amelyben a munkakörülmények egyre „rugalmasabbak”, a foglalkoztatás stabilitása pedig egyre csökken, ezek a vágyak se nem meglepőek, se nem elrugaszkodottak. Ezért az itt ismertetett megoldásokat párhuzamosan kell bevezetni: le kell állítani a lakáshitelek támogatását, be kell vezetni a progresszív ingatlanadót, és létre kell hozni egy szociális bérlakás programot Lengyelországban.