A sokéves töretlen növekedés után az utóbbi szűk egy évben nagyot fordult a helyzet a kínai ingatlanpiacon.

Az új ingatlanok árai júniusban sorozatban a tizedik hónapban csökkentek a 70 legnagyobb városban. Az ország száz legnagyobb ingatlanvállalatának eladásai júliusban 39,7 százalékkal csökkentek a tavaly júliusi értékhez képest, és 28,6 százalékkal a júniusihoz képest. Az első féléves eredmények feltupírozásának vágya miatt a júniusi eladások mindig erősek, a júliusiak pedig gyengék szoktak lenni Kínában; ám az idei évben még a június is gyengére sikerült: a tavalyi 1300 milliárd szemben csupán 733 milliárd jüant tett ki az újonnan eladott lakások értéke. 2022 többi hónapjában 4-500 milliárd körül mozgott ez az érték, miközben tavaly és tavalyelőtt még rendre 750 milliárd felett volt, és gyakran meghaladta az ezermilliárdot is. 

A visszaesés mögött az áll, hogy 

• A kormány 2020 nyarán a sokéves, hitelből és busás foglalókból fedezett agresszív ingatlanpiaci növekedés kockázatainak mérséklése végett szigorította a szektorra vonatkozó pénzügyi és hitelezési szabályokat, ami számos, eladósodott ingatlanberuházó finanszírozását megnehezítette.
• Ezen szigorítások, valamint a kínai növekedési ütem általános lassulása és a koronavírus-járvány okozta gazdasági nehézségek hatására a számos, súlyos eladósodás mellett terjeszkedő kínai ingatlanfejlesztő került pénzügyi válságba.
• Ezen problémák láttán pedig az utóbbi időben az ingatlanvásárlók is elkezdtek óvatosabbá válni, sőt egyes helyeken a hoppon maradt emberek a jelzáloghitelük fizetésének felfüggesztését is belengették. 

A ritka társadalmi engedetlenség miatt a kormány és a jegybank is kénytelen volt aktivizálni magát, ám a szektor tágabb megmentése felveti ugyanazon hibák megismétlését, amelyek szükségessé tették a 2020-as szigorításokat.

Jelzáloghitelesek lázadása

A történet még tavaly indult, amikor az ingatlanberuházókra vonatkozó pénzügyi szabályok szigorítása után az ország második legnagyobb beruházója, az Evergrande tavaly részleges csődöt jelentette, miután szeptemberben képtelenné vált rendezni egyes, lejáró dollárkötvényeit, és számos beszállítóját és alvállalkozóját sem tudta kifizetni. Az Evergrande mellett több másik, kisebb-nagyobb ingatlanfejlesztő is hasonló sorsra jutott. (Az Evergrande történetéről annak idején részletesen is írtunk, a kínai ingatlanpiac szédítő növekedését pedig itt mutattuk be.)

Az eleve problémás pénzügyi helyzetre rátettek egy lapáttal a kínai jelzálogpiac jellegzetességei is.

A magas kereslet időszakában bevett szokás volt, hogy a lakásokat már az építkezés kezdete előtt értékesítették, és a vevők jelentős foglalót, sőt esetenként a teljes árat letették az asztalra, amelyet a jövőbeli ingatlanra felvett jelzáloghitelből fedeztek. 

Vang Jong-li, a Bank of China volt igazgatóhelyettese egy júliusi cikkében azt írta, az effajta kínai jelzálogok kifejezetten előnytelenek a hitelfelvevők számára, miután a jelzálog nem csak a megépítendő (és a hitelfelvétel idején még nem létező) ingatlanra szól, hanem az adós további vagyonára is. Ennek az egyik folyománya, hogy ha valakire a lakás elkészülte előtt (vagy az ingatlanprojekt bedőlése során) rádől a hitele, akkor nemhogy az új lakást bukja, hanem jó eséllyel a jelenlegi lakását és más vagyontárgyait is. A másik következmény, hogy ebben a konstrukcióban a bankok az ingatlanprojekt bedőlése esetén is képesek behajtani pénzüket (vagy annak egy részét), emiatt viszont hajlamosak alulbecsülni vagy figyelmen kívül hagyni a finanszírozott ingatlanprojektek kockázatait. 

Azaz a rendszerben a vásárlók vállalják a kockázatot, a bankok relatíve kockázatmentesen tudnak hitelt kihelyezni, miközben a beruházók számára az előlegek kamatmentes hitelként funkcionálnak. 

Ez a gyakorlat az ingatlanpiac megtorpanásával komoly feszültségforrássá vált. A csődhullám miatt jó néhány beruházás félbemaradt, ami miatt az előre fizető vásárlók elkezdtek attól tartani, hogy soha nem kapják meg az áhított ingatlant. Emiatt június végén az Evergrange egyik elakadt projektjének mintegy száz ügyfele közölte a közép-kínai Csianghszi tartományban, hogy ha októberig 20-ig nem indul újra a munka, nem fogják tovább fizetni a félkész lakásokra felvett jelzáloghitelüket. Ez az ország más részein is követőkre talált, július végéig nem hivatalos összesítések szerint száz város 320 beruházására terjedt ki a “jelzáloglázadás”, jellemzően az ország középső és nyugati, kevésbé fejlett területein, ahol a legtöbb bedőlt projekt található. 

Az előre kifizetett ingatlanok aránya hat kínai nagyvárosban a jelzáloglázadás bejelentése előtt jellemzően 75 százalék körül mozgott, azt követően 60-65 százalékra mérséklődött a MacroPolo nevű elemzőcég adatgyűjtése szerint. A CRIC nevű ingatlanpiaci adatszolgáltató szerint a jelzálogsztrájkok által leginkább érintett harminc városban az új lakásértékesítések volumene a petíciózás megindulását követően, a július 10-ével végződő héten 12, az azt követő héten 17 százalékot esett az előző héthez képest, azaz a jelenség azonnal érezhető hatást gyakorolt a piacra. A kereslet a jelen helyzetben egyre inkább a használt ingatlanok felé fordult, és népszerűbbek lettek az állami kézben lévő, és emiatt biztonságosabbnak tartott beruházók is.

Ezzel együtt az ingatlanpiaci mélyrepülése már a jelzáloglázadás előtt is meredek pályára állt: éves összevetésben az utóbbi tizenkét hónap mindegyikében csökkent a lakóingatlan-eladások és az ingatlanbefektetések értéke; az újonnan megkezdett ingatlanprojektek száma a kínai statisztikai hivatal adatai szerint 2017 márciusa óta nem volt olyan alacsony, mint idén júniusban; a kevésbé attraktív kínai nagyvárosokban, ahol az ingatlanpiaci gyengesége relatíve nagyobb problémát jelent mint például Pekingben és Sanghajban, az ingatlanárak harmadával estek tavalyhoz képest.

Július közepén több száz alvállalkozók panaszt nyújtott be a hatóságoknak, arra hivatkozva, hogy nem kapják meg a pénzt a beruházóktól, ami miatt nem tudják fizetni saját beszállítóikat. Az Evergrande januárban azt ígérte, hogy július végéig közzétesz egy tervet 300 milliárd dollárra rúgó hitelállományának átstrukturálásáról, de a július utolsó napján kiadott tervekben nem sok konkrétum szerepelt a probléma megoldására vonatkozóan, miközben a cég idén első féléves eladásai 97 százalékkal csökkentek a tavalyi első félévhez képest.

Az állam segít?

A kínai hatóságok változatos módszerekkel reagáltak az utóbbi hetek eseményeire. Az online petíciók és a felháborodott posztok nagyrészt a cenzúra áldozatává váltak, de ez csak mérsékelt sikerrel járt (jellemző, hogy az első petíció nem valamilyen közösségi oldalon, hanem az alapvetően programkódok és projektek megosztására létrehozott Gitbhubon terjedt el). Bár az ingatlanpiaci viták évek óta okoztak kisebb-nagyobb tüntetéseket Kínában, a mostanihoz hasonló társadalmi szervezkedésre hosszú ideje nem volt példa – nyilatkozta Christian Göbel, a Bécsi Egyetem kutatója, aki a kínai tüntetésekkel és társadalmi mozgalmakkal foglalkozik. A pénzügyi vadhajtások politikai kockázatát jelzik a Honanban, a harmadik legnépesebb kínai tartományban júliusban kitört tüntetések is, amelyeket az váltott ki, hogy négy helyi takarékszövetkezet fizetésképtelenné vált, és a helyi hatóságok először megpróbálták a szőnyeg alá söpörni az ügyet.

A pekingi kormány először nem reagált komolyabb lépésekkel, és közölte, hogy a félbemaradt építkezések ügyének megoldása a városi önkormányzatok feladata. A városi önkormányzatok adókedvezményekkel, a foglalók összegének korlátozásával és esetenként pénzbeli támogatással próbálták megtámasztani az ingatlanpiacaikat, és sok helyen engedélyezték a családi jelzáloghitel-felvételt, amelynek keretében a vásárlók szüleit és más családtagjaik is bevonhatók a hitelért kezességet vállalók körébe, hogy ezzel nagyobb körben terítsék szét a kockázatokat (bár az informális családi kezességvállalás amúgy is jellemző Kínában, ahogy sok más országban is).

Honan tartomány fővárosában, Csengcsouban a helyi hatóságok közölték, hogy átveszik a megakadt beruházásokat, az északi Sanhszi tartomány fővárosának, Tajjüannak a vezetői pedig azt ígérték, gondoskodnak róla, hogy két éven belül minden problémás projekten gond nélkül befejeződjön a munka. Egyes helyeken állami cégek és pénzügyi alapok léptek közbe, és adtak tőkeinjekciót beruházók számára. Az ilyen, önkormányzatok és állami cégek által felvállalt mentőakcióok a Cajhszin kínai üzleti lap összefoglalója szerint országszerte szaporodnak. Egyes helyeken azonban a beruházók alternatív megoldással próbálkoznak a népharag csillapítására, és statisztákat toboroznak, akik feladata a munka színlelése lenne a félbemaradt építkezéseken.

Miután ez is csak mérsékelt hatással volt a vásárlói hangulatra, július végén a kínai kormány, az államtanács jóváhagyott egy tervet, amely szerint a jegybank létrehoz egy ezermilliárd jüanos (57 ezer milliárd forint, 148 milliárd dollár) hitelalapot a bajba jutott ingatlanfejlesztők megtámasztására. Ennek keretében először 200 milliárd jüant terveznek kiosztani évi 1,75 százalékos kamatra állami kereskedelmi bankok számára, hogy abból finanszírozzák a rászoruló cégeket. A hitelmoratórium is felmerült, bár erről nem született döntés.

Hogy a mentőcsomag mire lesz elég, az egyelőre nem világos. Egyes banki elemzők szerint a legproblémásabb projektek számára nem jelent nagy könnyítést a program, miután ezek jellemzően olyan helyeken vannak, ahol eleve esnek az árak, emiatt a kereskedelmi bankoknak biztosan veszteséges projekteket kellene finanszírozniuk, amit szeretnének elkerülni. A másik probléma, hogy a fenti jelzálogkonstrukció miatt a leállt beruházásokból jellemzően nem remélhető plusz bevétel (a lakásokat már eladták), miközben a befejezésük jelentős összegeket emésztene fel. 

Egyelőre azt is csak találgatják, hogy a potenciális pénzügyi károk mekkorák. beruházók hitelállománya 12,5 ezer milliárd, az aktív jelzáloghitel-állomány 38,9 ezer milliárd jüanra rúgott idén júliusban. Az S&P hitelminősítő és a Deutsche Bank becslései szerint a jelzáloghitelek 6-7 százaléka lehet veszélyben, azaz a legrosszabb forgatókönyv esetén 2-2,5 ezer milliárd jüan, a kínai GDP nagyjából 2 százalékára rúgó összeg forog kockán. Ehhez képest eddig a kínai bankok mintegy 211 milliárd jüannyi jelzáloghitelt írtak le, azaz a probléma hivatalos mértéke egy nagyságrenddel alacsonyabb (bár a rossz hitelekre vonatkozó kínai adatokat az ország határain túl erős fenntartásokkal szokták kezelni). 

Helyreáll-e a növekedés?

Az ingatlanberuházók problémái ugyanakkor nem pusztán a szektor konkrét pénzügyi modelljéhez köthetőek. A kínai jegybank hangulatjelentései szerint a kínai háztartások az elmúlt bő fél évben úgy érezték, foglalkoztatási és anyagi kilátásaik romlanak, ilyen helyzetben pedig még akkor is kevésbé lennének hajlamosak lakásvásárlásban gondolkodni, ha a piac nem lenne olyan instabil, amilyen. 

A 16 és 24 év közti városi fiatalok munkanélküliségi rátája júniusban 19,3 százalékon tetőzött, ami az amerikai arány kétszerese, és dél-európai államokra jellemző, nem az utóbbi évtized egyik legdinamikusabban fejlődő gazdaságára. A bruttó hazai termék (GDP) 2022 második negyedévében mindössze 0,4 százalékos növekedést mutatott, azaz a kínai gazdaság a zéró-Covid politikájához köthető intézkedések miatt gyakorlatilag stagnált. 

A gazdasági lassulás okozta ingatlanpiaci lassulás pedig fokozhatja a gazdasági lassulást: az ingatlanberuházások a járvány előtt, 2019-ben a kínai GDP 13 százalékát tették ki, és a szektor kétharmadát a lakóingatlanok adták. Az ingatlanpiac felelős továbbá a lakossági fogyasztás 23 százalékáért, a városi munkavállalók több mint 15 százaléka dolgozik az építőiparban és az ingatlanszektorban, és a kínai háztartások megtakarításainak kétharmada ingatlanban van. Azaz egy nagyobb ingatlanpiaci befékezés és az ingatlanárak esése a pénzügyi világ és a gazdaság más területeire is begyűrűzne. 

A MacroPolo elemzője szerint ugyan világos megoldásnak tűnik a bedőlő ingatlanfejlesztők megmentése, de Peking számára ez mégsem attraktív opció. Egy ilyen lépés egyrészt jelentős erkölcsi kockázattal járna, és tovább ösztönözné a körültekintés nélküli hitelezést és ingatlanépítést, miközben a 2020-ban megkezdett ingatlanpiaci szigorítások pont az utóbbi évek kockázatkezelési hiányosságait voltak hivatottak helyrehozni. Másrészt a dolog elég komoly, és a folyamat jelenlegi pontján nehezen felmérhető pénzügyi költségekkel járna, emiatt nem akarnak bevállalni egy nyílt végű kötelezettségvállalást, hanem egyelőre kivárnak, és kisebb lépésekkel próbálják kezelni a problémát, hátha a gazdasági helyzet jobbra fordulásával enyhülnek a gondok. A probléma számukra, hogy minél többet várnak, annál nagyobb az esélye, hogy – ha nem javul a helyzet – később egy nagyobb kármentésre lesz szükség.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Világ evergrande ingatlan jelzáloghitel Kína Olvasson tovább a kategóriában