A járvány sokkal láthatóbbá tette az ingatlanpiacon a társadalom szétszakadását

Gazdasági szempontból is fura év volt 2020, de vajon melyik iparágban történtek a legfurcsább dolgok? Ha lenne ilyen verseny, az ingatlanpiacnak biztos, hogy legalább a képzeletbeli dobogón kellene végeznie. Miközben más iparágak a járvány miatt komoly visszaesést szenvedtek el, itt úgy emelkedtek továbbra is az árak Európában és az Egyesült Államokban is, mintha nem lett volna gazdasági válság.

Magyarországon a brutális GDP-visszaesés mellett stagnáltak, az EU egészében azonban nőttek az ingatlanárak. Az Egyesült Királyságban 10 százalékos recesszió mellett csaknem ugyanekkora mértékű ingatlandrágulás jött össze, és az Egyesült Államokra is hasonló trend volt jellemző.

A drágulás persze nem rossz az ingatlan tulajdonosának, a probléma ugyanakkor az, hogy nem mindenki lakástulajdonos.

A 2000-es évek eleje óta

a fejlett országokban csökken a lakástulajdonosok aránya, a lakásvásárlás pedig a fiatalabb és alacsonyabb jövedelmű generációk egyre nagyobb arányának válik elérhetetlenné.

(Ezt a Habitat for Humanity 2019-es lakhatási jelentése Magyarországra vonatkozóan részletesen is bemutatta).

De nemcsak a magas jövedelmű országokban van probléma a megfizethető lakhatással: az ENSZ adatai szerint világszerte 1,8 milliárd ember él lakhatási szegénységben, és több mint 1 milliárd ember él engedély nélkül épített, ideiglenes vagy összetákolt építményekben. A University College London egyik intézete, az Institute for Innovation and Public Purpose (IIPP) nemzetközi szakértők bevonásával nemrég szervezett egy beszélgetést, ahol egy felmérést is idéztek, és e szerint 502 vizsgált város 90 százalékában a lakhatás költségei meghaladják az éves medián háztartási jövedelem háromszorosát, ami az ENSZ által is használt definíció szerint megfizethetetlennek számít.

Az említett kerekasztal témája az volt, hogy valóban a lakástulajdonlás-e a társadalmi szempontból ideális módja a lakhatásnak. Ez Magyarországon ráadásul azért is különösen aktuális téma, mert a parlament a múlt héten fogadta el az önkormányzati bérlakások eladásáról szóló törvényjavaslatot. Ez alapján a főváros világörökségi részén kell az önkormányzatoknak kötelezően a piaci ár töredékéért eladni a lakásokat a bérlőknek, ha azt kérik. De a javaslat eredeti formájában ez minden önkormányzat számára kötelező lett volna, tehát ötlet szinten előkerült az önkormányzati bérlakásállomány masszív privatizációja is.

Bár a beszélgetésen főleg nyugat-európai példák jöttek elő, a bérlakásprivatizáció kapcsán például olyasmi is előkerült, ami magyar kontextusban is kifejezetten releváns lehet. Arról nem is beszélve, hogy a héten a Bloomberg a 2008-as válság előtt tapasztalt lakáspiaci túlhevülésről és piaci buborékokról közölt cikket, amivel kapcsolatban szintén volt néhány érdekes megjegyzése a hozzászólóknak.

A GDP és a lakáspiac ellentétes mozgásait a járvány egyenlőtlen hatásai okozták. A legjobban keresők otthonról dolgozva, akár kényelmesebb külvárosi családi házba költözés mellett is dönthettek, miközben a munkájukat elvesztők elmaradtak a bérleti díjakkal, vagy szélsőséges esetben kirakták őket az albérletükből. Leilani Farhar, aki korábban az ENSZ különleges jelentéstevőjeként dolgozott lakhatási témában, azt jegyezte meg ennek kapcsán, hogy

lakhatási válság már 2020 előtt is volt, a járvány csak láthatóbbá tette ezeket a problémákat.

A jegybankok alacsonyan tartották a kamatokat, folytatódott a mennyiségi lazítás. Ez a lakhatás financializációjának (vagyis a pénzügyi szektor szerepének növekedésére) jó táptalajt nyújt, mert a nagy pénzügyi szereplők olcsó forrásokat kapnak, amiből tovább növelik a szerepüket a lakáspiacokon. A befektetési alapok főleg az angolszász országokban tömegesen vásároltak fel olyan lakásokat és házakat, amelyek tulajdonosai a járvány miatt jutottak bajba, hogy aztán ezeket piaci bérlakásokká alakítsák.

A financializáció ugyanakkor a kisbefektetők szerepének növekedésén keresztül is hozzájárulhat ahhoz, hogy a meglévő lakásállomány felhasználása befektetési felhasználás felé tolódjon el a lakhatási funkció felől, ahogy azt Magyarországra vonatkozóan a Habitat for Humanity 2020-as tanulmánya részletesebben is összefoglalta.

Brett Christophers, a svéd Uppsalai Egyetem professzora szerint a pénzügyi szereplők lakhatásban való térnyerésével az a probléma, hogy végső soron olyan gazdasági rendszer jön létre, amelyben nagy a járadékok szerepe. Sokan a pénzügyi szektor gazdasági szerepének növekedéséről beszélnek az elmúlt évtizedeket elemezve, de szerinte valójában több olyan iparág jelentősége is növekedett, amelyben a jövedelemszerzés domináns módja valami olyan tulajdonlása, ami szűkös. Ilyen szerinte az ingatlanpiac is, ahol

a létező ingatlanok felvásárlásával és járadékok szedésével, tehát kifejezetten újak építése nélkül lehet nyereséget realizálni anélkül, hogy a beruházás a gazdaság termelékenységét növelné.

Ez a felfogás egyébként egyáltalán nem számít manapság általánosan elfogadottnak: Farhani azt mesélte erről, hogy amikor az ENSZ képviselőjeként pénzügyminiszterekkel tárgyalt, sokan vitatkoztak vele arról, hogy az ingatlanbefektetések ilyen formái ne lennének produktívak.

Christophers szerint az ingatlanpiaci járadékszedést kifejezetten támogatták az elmúlt évtizedek kormányzati intézkedései a fejlett országokban. Ő azt mondja, minden esetben be lehet azonosítani azokat a kormányzati intézkedéseket, amelyek hozzájárulnak ahhoz, hogy a lakástulajdonlás jövedelmező legyen, és mindez folyamatosan hozzájárul az árak növekedéséhez.

A lakásprivatizációról könyvet író Chistophers szerint a magánosítás világszerte hozzájárul a megfizethetőségi problémákhoz. Erre példának a Margaret Thatcher egykori brit miniszterelnök által bevezetett Right to Buy elnevezésű programot említette meg.

Ennek Angliában nem az lett a következménye, hogy megnőtt a lakástulajdonlás aránya: a privatizált lakásoknak ugyanis nagyjából a fele a magánbérleti piacon kötött ki. Az 1960-as évek végén a magánbérleti piac részesedése a teljes lakáspiac negyede volt, ma már azonban több mint a fele.

Mivel a piaci bérleti díjak jóval magasabbak az önkormányzati lakások bérleti díjánál, mindez szükségszerűen megfizethetőségi problémákhoz vezetett.

Christophers emellett az is megemlítette, hogy a privatizáció mellett a liberalizáció is fontos trend volt, ami eredetileg a hatékonyság növelését, és a megfizethetőség javulását ígérte. Csakhogy aztán a valóságban a lakáshitelek liberalizációja végül az ingatlanpiaci buborék kialakulásához, és a 2008-as válsághoz vezetett. A lakáskínálat növekedése pedig számos országban csak a néhány nagy szereplő által dominált építőipari szektortól függ, ahol a fejlesztők a korlátozott verseny miatt tudják fenntartani a számukra nagy profitrátát eredményező magas árakat.

Ha egyre kevesebb embernek reális lehetőség a lakástulajdonlás, akkor miért nem kampányolnak az ennek alternatíváit támogató intézkedéssel a politikai pártok – tette fel a kérdést a beszélgetést moderáló Josh Ryan-Collins, az IIPP makrogazdasági és pénzügyi vezető kutatója, aki több könyvet is írt a témáról.

Sebastian Kohl, a Max Planck Institute for the Study of Societies kutatója szerint egyszerűen arról van szó, hogy ahol a mediánszavazó lakástulajdonossá válik, ott a pártoknak már nem éri meg a lakástulajdonlás alternatíváival foglalkozni. Kohl 19 ország nagyjából kétezer 20. századi pártprogramját vizsgálva azt találta, hogy ez a hatás különösen erős a többségi választási rendszerekben, miközben az arányos választási rendszerekben még mindig látunk példát az ellenkezőjére.

Németországban például csak a programok fele támogatta a lakástulajdonlást, aminek Kohl szerint az az oka, hogy az arányos választási rendszerekben a szociáldemokrata pártok hagyományosan inkább az önkormányzati lakásbérlést és a bérlőt szigorúan védő lakástörvények melletti magánbérlést támogatják.

Bár a 20. század folyamán lakástulajdonosok aránya Németországban kis mértékben növekedett, az elmúlt 15 évben nagyjából a háztartások 45 százaléka körül stagnált, az 500 ezer fősnél nagyobb német városokban pedig az átlagos lakástulajdonlási arány 26 százalék. Ennek az az oka, hogy a magánbérleti szektor nem szűnt meg lakhatási alternatíva lenni a középosztály számára sem, amihez szerinte jelentősen hozzájárul a magánbérlés szabályozása, ami olyan szinten védi a bérlőt, hogy megérje hosszabb távon is lakást bérelni, szemben például az abszolút tulajdonosbarát angolszász szabályozással.

Christophers ehhez még annyit fűzött hozzá, hogy szerinte nem csak önmagában arról van szó, hogy a mediánszavazó lakástulajdonos lett, hanem arról is, hogy a lakástulajdonosok és a bérlők mennyire más minták szerint szavaznak. Az általa idézett statisztikák szerint az Egyesült Királyságban, a tulajdonosok minden csoportban legalább 20 százalékponttal nagyobb arányban szavaznak, mint a bérlők. Szerinte pedig ilyen arányok mellett nem lesz politikai párt, amely a lakásárak csökkentésével fog kampányolni.

Christophers szerint teljesen érhető, hogy az emberek a lakástulajdonlásban látják a generációkon átívelő biztonság megteremtését, és ezzel nincs is semmi baj. A baj azzal van szerinte, hogy nincsenek alternatívák a biztonság megteremtésére, például jóléti juttatások, vagy megfelelő szintű állami nyugdíj. Az Egyesült Királyságban a lakáskiadók nagy része a felső jövedelmi tizedekbe tartozik, a bérlők pedig az alsó jövedelmi tizedekbe: az ingatlanpiac működése így a generációkon belüli és közti egyenlőtlenségek további növekedéséhez járul hozzá.

A probléma kezelésének gazdaságilag leghatékonyabb módja az lenne, ha valamilyen módon korlátoznák az ingatlantulajdonosokat abban, hogy valódi beruházás nélkül realizáljanak nyereséget, tehát hogy járadékot szedjenek. A lakáskiadók esetében ez jelentheti valamilyen lakbérplafon bevezetését, általánosabban pedig föld- vagy telekértékadó bevezetését.

Christophers szerint azonban ez politikai szempontból kivitelezhetetlen, bár közgazdasági racionalitás lenne benne. Szerinte a lakhatási válság megoldását

olyan intézkedésekkel kellene kezdeni, amelyek csökkentik a lakástulajdonlás vonzerejét, és ez egyúttal a lakásbérlés feltételeinek javítását is jelentené.

Sebastian Kohl ennek kapcsán megjegyezte, hogy Németországban a századforduló környékén a liberálisok, konzervatívok és szociáldemokraták körében egyaránt népszerűek voltak az amerikai Henry George elképzelései arról, hogy a cégek és a dolgozók helyett a földjáradékokat adóztassák. Volt is olyan adó, amelynek a nagysága a földterület és az ingatlan értékének emelkedésével volt arányos, azonban ez végül nem maradt meg, az adminisztráció bonyolultsága miatt (telekértékadó egyébként Magyarországon is volt, bővebben erről ebben a tanulmányban írt Varga-Ötvös Béla és Letenyei László).

Leilani Farhar szerint a hasonló adónemekre jelenleg is van példa, Szingapúrban és Új-Zélandon például a külföldiek ingatlanszerzését adóztatják a spekulatív beruházások visszaszorítása érdekében. A kanadai Vancouverben pedig jelentős bevételeket hozott az önkormányzatnak az üres lakásokra kivetett adó, amiből az önkormányzat megfizethető bérlakásokat tudott építeni.

Ugyanakkor nem csak adók, hanem a tulajdonlás alternatív modelljei is segíthetnének a megfizethetőség javításában. Kohl ezzel kapcsolatban a szövetkezeti lakhatást említette meg, amelynek egyik formája Németországban és Svájcban terjedt el. A bérlői lakásszövetkezetek Kohl szerint reális alternatívát jelenthetnének. Ezekben a tagok lakbért fizetnek, és a tagokból álló szövetkezet látja el a tulajdonosi feladatokat. Zürichben az ingatlanok több mint 10 százaléka a mai napig ilyen.

A kerekasztal résztvevői szerint az elmúlt évek monetáris politikája is tovább rontotta a lakhatás megfizethetőségét. A jegybankok mennyiségi lazítási programja és az alacsony kamatlábak relatíve jó hozammal kecsegtető befektetéssé tették az ingatlanvásárlást. Kohl szerint ezért valamilyen módon korlátozni kellene a mennyiségi lazítási programokon belül azokat a forrásokat, amelyek nem produktív ingatlanberuházásokba áramlanak.

Christophers szerint a jegybankárok most rettegnek a kamatemeléstől, mert számos országban olyan magas szinten van a lakáshitelek állománya, hogy a kamatemelés miatt emelkedő törlesztőrészletek lakáspiaci összeomláshoz vezetnének. Szerinte a klímaváltozás mellett a pénzügyi rendszer és a lakáspiacok összefonódása jelenti most a legnagyobb veszélyt a pénzügyi stabilitásra.

Kohl szerint ugyanakkor a pénzügyi rendszernek azok a szereplői, amelyek hosszabb távon és alacsonyabb hozamban gondolkodnak, akár megoldást is kínálhatnak a problémákra. Erre példaként az olyan latin-amerikai szövetkezeti lakásprojekteket említette meg, amelyeket magánnyugdíjpénztárak vagy magánbiztosítók finanszíroznak.