Érdekes, és elsőre nehezen megmagyarázható jelenség látszik az Eurostat frissen publikált lakáspiaci adataiban, ugyanis a második negyedévben, tehát már a koronavírus-járvány alatt az összes uniós tagállamban drágultak az ingatlanok, kivéve Magyarországon és Cipruson.

Ahogy az alábbi ábrán is látszik, a legnagyobb drágulás a második negyedévben Luxemburgban (13,3 százalék) és Lengyelországban (10,9 százalék) volt éves összehasonlításban, de több régiós ország, például Szlovákia, Horvátország és Csehország is a lista elején található, és

még olyan ország is alig van Európában, ahol stagnáláshoz közel vannak az ingatlanárak.

Magyarországon és Cipruson viszont az Eurostat visszaesést mutatott ki, bár azt a közleményben külön jelzik, hogy a magyar adatokat ideiglenes becslés alapján publikálták, ezért érdemes ezt fenntartásokkal kezelni.

Mielőtt azonban a magyar adatokra térnénk, érdemes kitérni arra, hogy vajon mi lehet annak az oka, hogy miközben a második negyedévben az 1930-as évek gazdasági válsága óta nem tapasztalt szintű gazdasági visszaesés volt, az ingatlanárak nem csak Európában, hanem például Dél-Korában, Kínában, vagy Amerikában is jelentősen nőttek.

Az Economist cikke szerint három hatást érdemes kiemelni:

• a monetáris politikát,
• az ingatlanpiacot és a munkaerőpiacot direkten érintő intézkedéseket,
• és az ingatlanpiaci fogyasztói preferenciák változását.

A járvány miatt kialakuló gazdasági felfordulásra a jegybankok világszerte agresszív lazítással, az alapkamatok csökkentésével és a mennyiségi lazítás néven ismert eszközvásárlási programokkal reagáltak. A pénzmennyiség növelése az ingatlanhiteleket olcsóbbá tette, márpedig a reálkamatok csökkenése általánosságban ingatlanár-emelkedéshez szokott vezetni.

Bár a hitelállomány az USA-ban és Európában is kezdi megközelíteni a válság előtti szintet, az elmúlt hónapokban nem volt jellemző a bankokra az új lakáshitelek ész nélküli kiszórása, sőt valójában még szigorítottak is a hitelbírálati feltételeken. Így végeredményben a pénzpolitika csak kis részben magyarázta az áremelkedést.

A költségvetési intézkedéseknek már sokkal komolyabb hatása lehetett az ingatlanpiacra globálisan. Az előző válságban a megugró munkanélküliség miatt az emberek egy része nem tudta fizetni a lakáshitelét, az ingatlanárverések pedig negatív hatással voltak az átlagos árszintre.

2020-ban azonban többféle intézkedéssel is megpróbálták ennek az előfordulását csökkenteni, ilyenek volt például az egyszeri készpénzes támogatások, az adókedvezmények, a munkanélküli segélyek, vagy főleg Európában a munkaidőcsökkentéssel összekötött bértámogatások (kurzarbeit). A G7-országokban (az Economist által idézett adat alapján) a háztartások rendelkezésre álló jövedelme 100 milliárd dollárral nagyobb volt, mint a járvány előtt, még a tömeges munkanélküliség ellenére is.

De nem csak ezek, hanem a konkrétan a lakáspiaci hitelezést érintő intézkedések is visszafogják a hitelek tömeges bedőlését. Magyarországon, Spanyolországban és Japánban is felfüggesztették a lakáshitelek részletfizetését, Hollandiában ideiglenesen betiltották az ingatlan-árveréseket. Az USA-ban nincs tiltás, ugyanakkor az összes lakáshitelhez képest 1984 óta a legalacsonyabb volt idén az árverések aránya, és az Egyesült Királyságban is kevesebb volt az idei második negyedévben, mint tavaly ugyanekkor.

A harmadik tényező a fogyasztói preferenciák változása lehet. Sok arra utaló jel van ugyanis, hogy a fejlett országokban a távmunka terjedése miatt felértékelődőtt az otthoni kényelem, és emiatt az emberek egy része hajlandó több pénzt költeni, ha cserébe tágasabb ingatlanba költözhet. Ez jelentheti azt is, hogy az emberek külvárosokba költöznek, vagy azt, hogy a lakhelyükhöz közel költöznek nagyobb ingatlanba. Az Egyesült Királyságban a családi házak átlagosan például 4 százalékkal drágultak éves szinten, miközben a lakások csak 0,9 százalékkal.

Mindez egyébként Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetőjének elmondása alapján Magyarországon is tapasztalható, az agglomerációk és a nyaralóövezetek, például a Balaton vagy a Velencei-tó környékének forgalma nagyon fellendült a járvány hatására. Arra a kérdésre viszont, hogy mi lehet az oka a visszaesésnek, nem tudott egyértelmű választ adni, viszont azt megjegyezte, hogy valószínűleg sok múlik az Eurostat módszertanán, mivel a Duna House saját lakásár-indexe a második negyedévre visszaesést nem, csak stagnálást mutatott.

A stagnálásról általánosságban azt mondta, hogy 2019 utolsó negyedévében visszaesés volt az országos ingatlanpiacon, amit az első negyedévben korrigálás követett, de egyre kevésbé jellemző, hogy a magyar ingatlanpiac egészét egyértelmű trendek jellemzik. Az új lakások ára máshogy alakul, mint a használtaké, a panelé máshogy, mint a tégláé, és Budapest, illetve az ország többi része között is nagyobb a különbség az elmúlt időszakban.

Az első két negyedév alapján az látszik, hogy érett a piac, néha kicsit emelkedik, néha csökken, aztán stagnál, de például a jobb lakásokra még mindig komoly licit van

– mondta.

Arra a kérdésre, hogy mi magyarázhatja, hogy még stagnálás esetén is jelentős a többi uniós tagállamtól való eltérés, Benedikt azt mondta, elképzelhető, hogy annak is van jelentősége, hogy a magyar piac az utóbbi években sokszor az uniós élmezőnyben volt drágulás szempontjából, és elképzelhető, hogy most csak korrigál. Azt is megemlítette, hogy összetételi hatás is lehet a különbségek mögött, Lengyelországban például jóval több az új építésű ingatlan mint Magyarországon, és ez magyarázhatja a tempósabb árnövekedést.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Világ Eurostat ingatlan ingatlanpiac járvány Olvasson tovább a kategóriában