(A szerző a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.)
Drámai visszaesést mutat a lakossági hitelpiac, és egyelőre nem látszik a változás. Az elmúlt év során a pénzintézetek 2411 milliárd forint értékben helyeztek ki hitelt a lakossági ügyfelek számára, ami 8,1 százalékos visszaesés a 2021-es 2683 milliárd forinthoz képest. Önmagában ez is mellbevágó szám lenne, ám a visszaesés döntő része az év második felében realizálódott. A legszomorúbb képet a tavalyi IV. negyedév mutatja, ekkor ugyanis mindössze 438 milliárd forint értékű lakossági hitelt tudtak folyósítani a pénzintézetek. Egy évvel korábban a háztartások még 669 milliárd forint értékű hitelt igényeltek. A visszaesés tehát meghaladja a 34 százalékot.
A piac harmada tűnt el egy negyedév alatt
Pedig a statisztikát szépíti, hogy az ügyfelek az elmúlt évben közel 492 milliárd forint értékben vettek fel személyi kölcsönt, ami 5,1 százalékos növekedés a 2021-es 468 milliárd forinthoz képest. Ugyanakkor az utolsó negyedév már itt is 8 százalékot meghaladó visszaesést mutat: az év végén mindössze 92 milliárd forintnyi személyi kölcsön érkezett a háztartásokhoz, szemben az egy évvel korábbi 112 milliárd forinttal.
Persze, ez akár trendszerű is lehet, hiszen az már a múlté, hogy a személyi hitelek csúcsidőszaka az év vége – miként ez a 2010-es évek közepére jellemző volt. Most már a nyár viszi a prímet annak köszönhetően, hogy ekkor zajlik a legtöbb háztartási felújítás, és sokan már a közelgő beiskoláztatásra gondolva igényelnek kölcsönt. Tavaly év végén az emelkedő kamatok még azokat is távol tartották attól, hogy személyi kölcsönből finanszírozzák a karácsonyt, akik korábban még nem hallgattak a jegybank folyamatos figyelmeztetéseire, hogy a fa alá kerülő ajándékok miatt keserves lesz az ébredés, ha tovább nyújtózkodunk, mint a takarónk ér.
Ennél komolyabb gondot jelent a személyi hitelek piacára és jövőjére nézve az a tény, hogy a pénzromlás mértéke leginkább a személyi hiteleknél mutatkozott meg abból a szempontból, hogy a korábbi évek átlagosan 1,5-2 millió forintos hitelfelvételi összege számottevően megemelkedett. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) már tavaly nyáron arról adott hírt, hogy a minősített fogyasztóbarát személyi hitelek átlagos folyósított hitelösszege meghaladta a négymillió forintot.
Mindez azt jelenti, hogy a személyi hitelek iránti érdeklődés is drasztikusan visszaesett az elmúlt hónapokban, a statisztikát egyelőre a magasabb átlagos hitelösszeg miatt fajlagosan magasabb kihelyezési számok kozmetikázzák. A következő hónapokban szinte senki nem fut majd neki komolyabb személyi kölcsönből finanszírozott beruházásnak, hiszen a 15-20 százalékos kamat ijesztő. Emiatt viszont a kihelyezési számok is mélybe fordulhatnak.
Földbe állt a lakáshitelezés
A tavalyi statisztikák is azt bizonyítják, hogy a legjobban a lakáshitelezés lépett a fékre. Az elmúlt év során nem sikerült meghaladni 1200 milliárd forintos kihelyezést, ami 8,3 százalékos visszaesés. Ennél durvább, hogy az utolsó negyedévben 54 százalékkal csökkent a folyósított lakáshitelek volumene! Az utolsó három hónapban mindössze 150 milliárd forint értékű lakáshitel-kihelyezés történt, miközben 2021-ben az akkor már megindult hitelkamat-emelkedés mellett is még 326 milliárd forint értékű lakáshitelt tudtak kihelyezni a bankok az év utolsó három hónapjában.
A kép még szomorúbb lett volna akkor, ha az elmúlt év során minden a korábbi években megszokott kerékvágásban halad. Két évvel korábban, 2020-ban az összes kibocsátott lakáshitel 84 százalékát piaci kamatozású kölcsönként vették fel az ügyfelek. Ez az arány számottevően nem változott 2021-ben sem, amikor az összes lakáshitel közel 80 százaléka volt piaci kamatozású. Tavaly azonban a tavaszi hónapok a Magyar Nemzeti Bank Zöld Otthon Programjának kedvezményes hitelétől volt hangos. Mindenki kereste az akkor aktuális piaci kamatszint 50 százaléka alatti szinten elérhető, maximum 2,5 százalékos kamaton kínált, új, energiatakarékos lakás építésére vagy vásárlására felhasználható kölcsönt.
A 300 milliárd forintos keretösszeg alaposan felborította a piaci egyensúlyokat. Ennek köszönhetően 2022 egészében a 2021-es 263 milliárd forintnál háromnegyedével több, 457 milliárd forintot folyósítottak valamilyen támogatott lakáshitel-konstrukcióban a pénzintézetek. Ennek köszönhetően tavaly az összes lakáscélú hitel 38 százalékát valamilyen támogatott formában helyezték ki az ügyfelek számára – 2021-ben ez az arány alig érte el 20 százalékot.
Év végére a babaváró is bekavart
A másik számottevő változás a lakásfinanszírozás tekintetében nem szigorúan véve a lakáscélú hitelekhez kötődik, ám fontos tudni, hogy a babaváró konstrukció 70-80 százalékát az ügyfelek lakáscélokra fordítják. Éppen ezért a babaváró-statisztikákat is érdemes a lakáshitelek környékén elemezni.
Önmagában a babaváró-folyósítás akár még negatív felhangot is kaphatna, hiszen a 2021-es 550 milliárd forinthoz képest közel 17 százalékkal kisebb, 457 milliárd forintos kihelyezés történt. Ám nem lehet szó nélkül elmenni azon tény mellett, hogy tavaly decemberben a bankok 70 milliárd forintot meghaladó mértékben folyósítottak babavárót az ügyfeleknek. A 2019 nyara óta velünk lévő legnépszerűbb családtámogatási konstrukció sajátja, hogy újonnan már csak a közös életüket most kezdő fiatalok kerülhetnek be a rendszerbe, hiszen akik korábban jogosultak voltak rá, valószínűleg már jóval korábban éltek a lehetőséggel. Érthetően, hiszen az első gyermek születése után kamatmentessé váló, a második gyermek után 30 százalékban, a harmadik gyermek megszületésével pedig teljesen támogatássá alakuló konstrukciónál kedvezőbb megoldás nem igazán van.
A babaváró év végi felfutása annak volt köszönhető, hogy a kormányzat csak december legvégén tette egyértelművé – azt az egyébként korábban már elhangzott – ígéretét, mely szerint a kedvezményes családtámogatási hitellehetőségek a továbbiakban is velünk maradnak. A bizonytalanság miatt számos család jó eséllyel előbbre hozta a babaváró igénylését, ez a magyarázata annak, hogy a novemberi 33 milliárd forintról több mint duplájára nőtt a decemberi folyósítás összege.
A fentiek fényében persze nagy kérdés, hogy a következő hónapokban nem zuhan-e be akár a korábbi hónapokban egyébként megszokott 30 milliárd forint körüli szintek alá is a babaváró igénylése az előrehozott kereslet miatt, és amiatt, hogy a lehetőséggel csak 2024 végéig élhetnek az arra jogosult családok.
A támogatottak tartották és tartják majd a piacot
Ha az év folyamán folyósított támogatott hiteleket a babaváróval együtt számoljuk, akkor azt láthatjuk, hogy az összes folyósított lakáshitel háromnegyedét teszi ki az az összeg, amelyet annak köszönhetően tudtak kihelyezni az ügyfeleknek a bankok, hogy azokhoz az állam vagy az MNB valamilyen támogatást kapcsolt.
A babaváróban várt átmeneti visszaesés ellenére 2023-ban a támogatott hitelek jelentik majd a támaszt a lakáshitelpiacon, hiszen szemmel láthatóan az ügyfelek döntő része távol tartja magát a jelenlegi inflációs környezetben a komolyabb beruházásoktól. Főleg akkor, ha ezért ki kellene fizetnie a lakáshiteleknél is immár két számjegyűvé váló hitelkamatokat. Azért számít intő jelnek az a tény, hogy tavaly decemberben nem érte el a 30 milliárd forintot a piaci kamatozású lakáshitelek kihelyezésre, mert ilyen alacsony folyósítási összegre 2017 óta – amióta a jegybank külön közli a piaci lakáshitelek statisztikáit – nem volt példa: 2017 februárjában 30,7 milliárd forint értékű volt az eddigi negatív csúcs.
A következő hónapok abszolút mélypontokat hozhatnak, hiszen nemcsak az okoz majd gondot a lakáshitelpiacon, hogy a még erősödő infláció miatt a kamatszintek – bár moderáltan, de – tovább emelkedhetnek, hanem az is, hogy az év eleje általában a leggyengébb időszaknak számít a lakáshitel-felvételben.
Elterjednek majd a kamatváltó konstrukciók
Reményre pusztán csak az adhat okot, hogy a tavasz második felében a makrogazdasági előrejelzések szerint már lassul az infláció növekedése. Ez óvatos reményt adhat a következő időszakra nézve, és így – azzal számolva, hogy az ingatlanpiacon is fordulat következik be – talán többen kezdenek el majd előrehozott hitelfelvételben gondolkodni. Ezt segítheti az, hogy a pénzintézetek számára létkérdéssé válik a hiteldinamika valamilyen szintű fenntartása, épp ezért a lakáshiteleknél az első kedvező jelre igyekeznek majd lejjebb menni kamataikkal a pénzintézetek. Erre egyébként már most is vannak jelek, hiszen februárban több pénzintézet is kamatcsökkentést jelentett be.
Persze a kamatcsökkentéseket egyelőre csak részben az üzletpolitikai megfontolások, inkább a pénzpiacokon bekövetkezett hozamszintcsökkenések indokolták. Jelenleg a piacon elérhető lakáshitelkamatok a legtöbb esetben a pénzpiaci kamatszinteken vagy még azok alatt vannak, vagyis a lakáshiteleken jelenleg nincs értelmezhető mértékű banki marzsa a pénzintézeteknek. Erről rövid távon lemondtak a bankok annak érdekében, hogy valamilyen szinten fennmaradhasson a hiteldinamika.
Természetesen, ha az infláció mérséklődik, és így a jegybanki irányadó kamatszint is csökkenni fog, az meglátszik majd a pénzpiaci kamatokon, és onnantól kezdve a mostanság folyósított 10 százalék körüli hitelkamatok akár drágának is minősülhetnek majd. Ennek kapcsán a bankok döntő része a közeli hónapokban megjelenhet majd olyan konstrukcióval, amely lehetővé teszi, hogy az ügyfelek a futamidő alatt legalább egy alkalommal az aktuális piaci kamatszintekhez igazítsák saját lakáshitelük kamatát mindenféle díj-, költség- és átszerződési kötelezettség nélkül. Ma a feltételeknek leginkább az OTP konstrukciója felel meg, amely pontosan a fent említett lehetőséget biztosítja az ügyfelek számára.
Ez az opció ugyanis azt jelentheti majd az ügyfeleknek, hogy nem kell a 15-20 éves futamidő jelentős része alatt az aktuális piaci kamatszintnél lényegesen magasabb kamaton fizetniük a törlesztést, és így akár súlyos milliókat tudnak majd megspórolni. A bankok számára pedig ez az ingyenes kamatváltás lehetősége azt biztosíthatja, hogy más pénzintézetek kedvező ajánlataikkal nem viszik majd el tőlük a hitelezett ügyfeleket. Mindez annak fényében jelentene kifejezetten komoly problémát ezeknek a bankoknak, mert miként láttuk, a hitelnyújtás első éveiben – dacára az akár 10 százalékot is meghaladó hitelkamatoknak – lényegében nem keresnek a lakáshiteleken ahhoz képest, mintha a rendelkezésükre álló forrásokat mondjuk jegybanki betétben helyeznék el.
Pénz
Kifulladni látszik a magyar államadósság-ráta csökkenése
Nemcsak rövid, hanem középtávon is magasan ragadhat az adósságráta, ami a gazdasági felzárkózási folyamatunkat is megnehezítheti.
Az új otthonfelújítási program átrendezheti a lakáshitelek piacát
A támogatás révén több tízmilliárd forint felújítási hitel jut majd a piacra, amelyhez várhatóan jelentős mennyiségű piaci feltételű kölcsön is társul majd.
A kínai ingatlanpiaci válság Amerikával ellentétben nem fog rendszerszintű krízissé fajulni
Az ország új növekedési modellje már nem az ingatlanpiacra fog támaszkodni, így annak gazdasági súlya tovább csökken, és ez a részvénypiacra is hatással lesz.
Fontos
Kivételes szerencsével léphettek be a 90-es évek közepe után született fiatalok a munkaerőpiacra
A gazdasági fellendülés időszakában pályára lépő fiatalok viszonylag könnyen találtak munkát jó fizetés mellett, kérdés, hogy ez miként hat a motivációjukra.
Romba dőlnek az orosz remények Ukrajnában?
Jelenleg szinte minden harctéri körülmény az oroszoknak kedvez, az eddig elért eredményeik mégis szerények, miközben az ukránok lőszerhiánya hamarosan enyhül.
Most lehet hibáztatni Brüsszelt: kamionok áradatát szabadítja az utakra
A zöldnek mondott intézkedések a közúti áruszállítást hozzák helyzetbe, ezek hatására várhatóan jelentős mennyiségű vasúti forgalom terelődik kamionokra.
