Stagnálás, visszaesés és további drágulás – amikor tavaly szeptemberben a magyar ingatlanpiac lassulását elemeztük a G7-en, azt írtuk, hogy az akkori folyamatok alapján mindhárom forgatókönyv benne van a pakliban az év végéig. Az azóta megjelent adatok alapján egyre egyértelműbbé válik, hogy a tavalyi utolsó hónapokban az ingatlanpiac jelentős részében már visszaesés volt, azaz megindult az árak csökkenése.
Az Otthon Centrum hétfői közleménye szerint az év utolsó három hónapjában a használt lakások árai 4, a házaké 5 százalékkal csökkentek 2022 harmadik negyedévéhez képest. Az árcsökkenést ráadásul az elmúlt években leggyorsabban dráguló budapesti piacon is tapasztalni lehetett, ahol a használt téglalakások ára 3,5, a paneleké 2,5 százalékkal csökkent.
Bár csak közvetetten, de ugyanerre utalnak az Ingatlan.com januári kínálati adatai, amelyek szerint a fővárosban decemberhez képest 0,9, a vármegyeszékhelyeken pedig 1,9 százalékkal csökkentek az ingatlanok hirdetési árai. Az árak változását az magyarázza, hogy a nagyobb kínálat országosan csökkenő kereslettel találkozik.
Az Ingatlan.com adatai szerint az éve első hetében több mint 18 százalékkal több ingatlan volt a piacon, mint egy évvel korábban, viszont 40 százalékkal csökkent a vevők száma. Budapesten 1, Pest vármegyében – tehát a budapesti agglomerációban – 21, a vármegyeszékhelyeken 35, a kisebb településeken pedig 26 százalékkal nőtt a kínálat.
A végső árak egy ilyen helyzetben nemcsak azért csökkenhetnek, mert már a hirdetési árakat is elkezdik lejjebb vinni az eladók, hanem azért is, mert a vevők – kihasználva a jobb alkupozíciójukat – a hirdetési árnál alacsonyabb áron veszik meg az ingatlanokat.
Az Ingatlan.com adatai szerint amíg például 2022 első hónapjaiban átlagosan 2,8-2,9 százalék volt a piacon az átlagos alku nagysága, 2022 decemberében már az összes településtípus esetében átlagosan 4,4 százalékra nőtt az az arány, amennyit a hirdetési árból le lehetett alkudni. A Duna House adatai szerint panelek esetében 2021 első és negyedik negyedéve között 3-ról 5 százalékra nőtt az átlagos alku aránya, téglalakások esetében pedig 4-ről 7 százalékra.
A magyar ingatlanpiac nagy trendjeit az MNB, illetve a KSH árindexei követik le, azonban mivel ezeket jelentős késéssel közlik, egyelőre ezek nem árulkodnak árcsökkenésről. Az MNB-árindex és a KSH-árindex a második negyedévig a drágulás csúcsra éréséről árulkodik. A Duna House saját – így kisebb merítésből dolgozó – árindexe (a 8. oldalon) viszont már a harmadik és negyedik negyedévre vonatkozóan is mutat adatokat, és eszerint a tavalyi év közepétől kezdve nominális és reál értelemben is csökkentek az ingatlanárak országosan. A csökkenés a panel- és téglalakásokra vonatkozó alindexeknél is látszik.
Ilyesmire országosan legutóbb 2012 harmadik és negyedik negyedéve között volt példa, tehát 10 évig tartott ki az ingatlanok árának emelkedése.
Az ingatlanpiacon az árak változásának várható alakulásáról árulkodhat az ingatlanpiaci adásvételek számát összegző tranzakciószám. Az elmúlt évek áremelkedését általában legalább stagnáló, de inkább növekvő tranzakciószám kísérte. A tranzakciószám csökkenése viszont az árak stagnálását vagy csökkenését vetíti előre, ennek azonban van egy átfutási ideje, mivel az eladók ragaszkodnak a hirdetési árakhoz. Most úgy tűnik, hogy a nagyjából május óta tartó tranzakciócsökkenés már átfordult árcsökkenésbe.
A Duna House tranzakciószám-becslése szerint decemberben összesen nagyjából 6500 adásvétel valósult meg, ami 43 százalékos visszaesés az előző év hasonló időszakához képest. Ez annyira kevés, hogy az elmúlt hat évben ennél csak 2020 áprilisában mértek kevesebb tranzakciót, amikor a járvány miatt teljesen befagyott a piac. 2022-ben a Duna House becslése alapján egyébként összesen 125 171 adásvétellel zárt az ingatlanpiac, amely az előző évhez képest 22 százalékost visszaesés.
Éves összehasonlításban ennél kevesebb tranzakció legutoljára 2014-ben volt, és a Duna House 2023-ra vonatkozóan ehhez képest még lassulásra, nagyjából 90-110 ezer közötti tranzakciószámra számít. Mindez pedig további árcsökkenést vetít előre.
