Teresztenye Magyarország egyik legkisebb faluja. Az Aggteleki-mészkőhegység peremén, Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyében, Miskolctól körülbelül egyórányi autóútra fekvő településnek 32 bejelentett lakosa van, de életvitelszerűen csak fele ennyien laknak ott. „16-an hajtjuk álomra a fejünket itt rendszeresen” – mondta Brogli Attila polgármester.

A hegység közelsége miatt a környéken gyakran fordulnak meg kirándulók, a kis faluban ezért a helyi turizmusra épít a Nádas fogadó. Ezt a Teresztenye Termelő Szociális Szövetkezet üzemelteti, amelynek a vezetője Brogli Attiláné. A polgármester elmondása alapján volt rá példa, hogy az erre kirándulók később itt vettek telket, hogy hétvégi házat építsenek rajta.

Mindez azért is érdekes, mert a friss népszámlálási adatok szerint Teresztenye a közé a 20 település közé tartozott, ahol 2011 és 2022 között a legnagyobbat nőtt a nem lakott ingatlanok aránya. Teresztenyén 2011-ben 15 lakott és 15 nem lakott ingatlan volt. Az 50 százalékos arány pedig kétharmadra nőtt 2022-re, amikor a statisztika szerint 10 ingatlanban laktak, 20-ban pedig nem.

A hétvégi házak és a turisztikai célra használt ingatlanok is az utóbbi kategóriába tartoznak, de Brogli Attila egy másik, számos kistelepülésre jellemző okot is említett, amikor a növekedés okairól kérdeztük.

Több ház is azért üresedett meg, mert a bennük lakó idős hölgyek meghaltak. A gyerekek nem akarnak ide költözni, de ilyenkor gyakran a család ragaszkodik a házhoz. Aztán egyre kevesebbet járnak ki, egy idő után pedig az ingatlan eladóvá válik

– mondta.

Nemcsak Teresztenyén, hanem az egész országban nőtt a nem lakott lakások aránya. A tavalyi népszámlálás idején országosan a lakóingatlanok körülbelül hatoda, csaknem 600 ezer (599 023) lakás tartozott ebbe a kategóriába.

2011-hez, az ez előtti utolsó népszámláláshoz képest több mint duplájára nőtt az ilyen lakások száma.

És csak azért nem nőtt nagyobb mértékben az arányuk, mert ebben az időszakban a lakásállomány is bővült mintegy 200 ezer ingatlannal.

Ezzel egy évtizedek óta tartó trend folytatódott. A II. világháború utáni első népszámlálás alkalmával, 1949-ben még csak a magyarországi ingatlanállomány 2 százalékában nem laktak. Ez az arány 1990-re emelkedett 6 százalékra, a rendszerváltás óta pedig az ilyen ingatlanok arányának növekedése felgyorsult, hiszen a 2001. évi 9,2 százalékról 2011-re 10,9, tavaly pedig 13,1 százalékra nőtt a nem lakott lakások aránya.

Teresztenye az ilyen ingatlanok aránya alapján tehát kiemelkedik az országos átlagból. De a polgármester által említett okok viszonylag tipikusnak mondhatóak. Persze ezeknél több oka lehet annak, hogy egy településen sok a nem lakott ingatlan.

A ténylegesen üresen álló lakások mellett a statisztika szerint ilyennek számítanak a nyaralóként, üdülésre használt ingatlanok, de például ide tartoznak a turisztikai célra kiadott vagy akár irodaként használt lakások is. Vagy az olyan ingatlanok, amiknek a tulajai két város között ingáznak, és csak a másik lakásukat jelölik meg tartózkodási helyüknek. Viszont nem tartoznak ebbe a kategóriába az albérletek, ezek ugyanis lakott lakásnak számítanak^*Bár mivel feltételezhetően a bérlők egy része nem az albérletét adja meg tartózkodási helynek, ez valamelyest növelheti a statisztika szerint nem lakott, de valójában lakott lakások számát..

Elnéptelenedő és túlnépesedő községek

Egyes településtípusok esetében is vannak visszatérő tipikus okok, amik a magas arányt magyarázzák. De mielőtt ezekbe részletesebben belemennénk, érdemes ilyen lebontásban is áttekinteni a nem lakott lakások arányának alakulását. Az alábbi ábrán látszik, hogy miközben a legutóbbi két népszámlálás között Budapesten, a megyei jogú városokban és a többi városban is nőtt az arány, a községekben csökkent. 

Teresztenye tehát nem csak a kiugró növekedés miatt kivételes, de már önmagában a növekedés miatt is atipikusnak számít. A falu esetében az idegenforgalom, az elöregedés és a nyaralók számának növekedése is olyan tényező, ami általában magyarázza, ha a kistelepüléseken nő a nem lakott lakások aránya. Az alábbi ábrán azok a települések szerepelnek, ahol a legnagyobb növekedés volt ebben az arányban.

Településenként most nem megyünk bele a részletes okokba, de az első ránézésre is feltűnő, hogy sok a Balaton környéki település a listán (mint Szántód, Balatonakali, Kékkút, Mindszentkálla). Ennek a turisztikai célra és nyaralóként használt, sőt akár az elmúlt időszakban ilyen célra épített lakások arányának növekedése lehet az oka. Van viszont egy másik ok is, ami nagyrészt magyarázhatja, hogy összességében miért nem nőtt a községekben az arány.

A két népszámlálás közti időszak második felében, nagyjából 2015 után a magyarországi ingatlanpiacra jellemző volt, hogy az emberek olyan településekre vagy azok közelébe költöztek, ahol jobbak voltak a munkaerőpiaci lehetőségek.

Ez hozzájárult a községek és a városok közti árolló nyílásához, de egy bizonyos árszintnél ez a fajta elvándorlás már korlátokba ütközött.

Akik ugyanis a kistelepülésekről elvándoroltak, nem biztos, hogy meg tudták maguknak engedni az ingatlanvásárlást városokban, ezért más, jellemzően a városokhoz közelebb eső községekbe költöztek

– mondta Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. 

Mindez a leglátványosabban a budapesti agglomerációban látszott, ahova a magas bérleti díjak és ingatlanárak miatt a városból is sokan költöztek ki. „A Pest vármegyei járások legtöbbjében emiatt úgy csökkent a nem lakott lakások aránya, hogy közben 46 ezerrel nőtt az ingatlanok száma” – mondta erről Czirfusz Márton, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont alapítója, aki viszont olyan esetekről is beszélt, amikor az elvándorlás növeli a kistelepüléseken a nem lakott lakások arányát. 

Sok észak-alföldi vagy akár borsodi településen például az jellemző inkább, hogy a fiatalabbak az országon belül máshol találnak munkát, és az így hátrahagyott vagy akár örökölt ingatlanokat el sem lehet adni, mert nincs rájuk kereslet. A statisztikákban egyébként az is látszik, hogy a legrosszabb minőségű lakásokat egyre nagyobb mértékben feladják, hiszen a komfort nélküli lakások esetében már minden harmadik nem lakott, miközben az összkomfortos lakások esetében ez az arány csak 10 százalék.

Más esetekben a kistelepüléseken a nem lakott lakások arányának csökkenését viszont érdekes módon valamelyest vissza is fogta a 2010-es évek második felének ingatlanpiaci fellendülése.

Egyes esetekben egy ilyen megörökölt ingatlan tulajdonosai inkább kivártak az eladással. Skizofrén helyzet alakult ki, mert adott esetben a saját városi közegükben az árak növekedését érzékelték, miközben a szülők házára hónapokig nem érkezett vételi ajánlat. Az eladók úgy voltak vele, hogy pár millió forintért nem válnak meg egy nagyobb háztól, és sok olyan ingatlan volt, ami ilyen módon maradt parlagon

– mondta erről Balogh László.

Ezek miatt a községek között vannak olyanok, ahol az elvándorlás és az elöregedés, és a nem lakott ingatlanok arányának növekedése jellemző. De olyanok is, mint például a főváros agglomerációjában Érd vagy Budakalász, ahol a közszolgáltatások kapacitása nem tudja lekövetni a beköltözők számát, és ezért már korlátozzák az új lakóingatlanok építését.

Elnéptelenedő és átalakuló városok

Ugyanilyen komplex kép rajzolódik ki a városok esetében is, még akkor is, ha a fenti ábrán ezek között már minden alkategóriában a nem lakott lakások arányának növekedését láthattuk. Az alábbi ábrára az a 20 magyar város került fel, ahol 2022-ben a legnagyobb volt az üres ingatlanok aránya. De az is látszik, hogy 2011-hez képest mindegyikben nőtt is az arány.

Ahogy a fenti ábrán, most is feltűnőek a balatoni városok (Siófok, Keszthely). Ezek esetében ugyanaz a magyarázat, mint a legnagyobb növekedést mutató településeknél (idegenforgalmi hasznosítás és idényszerű használat).

A többi város esetében viszont már más okok magyarázzák az arány növekedését. A gazdaságilag kevésbé prosperáló és turizmusban nem erős középvárosok esetén (például Salgótarján, Orosháza), az okok hasonlóak az elnéptelenedő községekben tapasztaltakhoz. Leginkább tehát az öröklés után nem használatba vett vagy a munkalehetőségek hiánya miatti elvándorlás után hátrahagyott, de nem eladott lakások növelték az arányokat.

Az utolsó kategóriába azok a nagyvárosok tartoznak, amelyek gazdaságilag prosperálnak, és ehhez kisebb vagy nagyobb mértékben az idegenforgalom is hozzájárul. Utóbbi hatását már bemutattuk, az előbbinél pedig azt a hatást érdemes kiemelni, hogy egy ilyen nagyvárosban, például Budapesten, Szegeden vagy Miskolcon az ügyvédi, mérnöki irodaként vagy magánorvosi rendelőként használt lakások aránya is nagyobb, ami szintén a nem lakott lakások állományát növeli.

Végül pedig külön érdekes kiemelni a budapesti turizmus felfutását, és ezen belül is a turisztikai célú rövidtávú lakáskiadás térnyerését, ami a 2011 és 2022 közti időszak egy másik fontos, ingatlanpiaci vonatkozásokkal is bíró trendje volt.

Ez a budapesti nem lakott ingatlanok arányára is hatással volt. A budapesti belső kerületek ingatlantulajai az ingatlanjaik felértékelődése miatt máshol jobb lakásokat tudtak venni, vagy ha valakinek itt volt második ingatlanja, jobban megérte Airbnb-ként kiadni, mint itt lakni, mondta Balogh László.

De általánosságban is nőtt ezekben a kerületekben a turizmushoz köthető befektetési célú vásárlás. Ez szintén hozzájárult a nem lakott ingatlanok arányának növekedéséhez. Az alábbi ábrán látszik, hogy az V., VI., VII. és IX. kerületekben 2022-ben már a lakások harmada-negyede volt nem lakott, miközben 2011-ben még csak negyedük-ötödük számított ilyennek.

Czirfusz Márton ennek kapcsán még azt is megjegyezte, hogy a nagyvárosok esetében a befektetési célú vásárlás úgy is növelheti a nem lakott ingatlanok arányát, ha azt a lakást például az árak növekedésére várva üresen tartják. Mivel a fővárosban az ingatlanvételek körülbelül 40-50 százaléka befektetési célú, ez a hatás egyáltalán nem elhanyagolható.

A nem lakott lakások arányának növekedése a 2010-es években egybeesett a magyarországi ingatlanok európai mezőnyben is kiemelkedő drágulásával, és például a fiatalok és már egyre több középosztálybeli lakhatási problémáinak növekedésével.

A fenti adatok alapján ezen egyrészt az segíthetne, ha az állam a befektetési célú lakásépítés és tulajdonlás helyett az ingatlanok lakhatási hasznosulást ösztönözné. Másrészt mivel a probléma nem önmagában a lakások hiánya, hanem az, hogy nem ott vannak, ahol szükség lenne rájuk, a lakásépítések is a megoldás részeit képezhetik. Jelenleg egyikben sem állunk jól, ami a nem lakott lakások arányának további növekedését vetíti előre.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkHiába nőttek a bérek, nem kerültünk közelebb a lakásvásárláshoz2016-ban még 8 évnyi átlagfizetésből kijött egy 70 négyzetméteres lakás ára, tavaly már több mint 10 évnyi kellett.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkAz unióban csak Észtországban drágultak a magyarországinál jobban az ingatlanokAz uniós adatsor látványos lehet magyar szempontból, de nem meglepő.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA fővárosi fiatal házasoknak okozza a legnagyobb nehézséget a kormány a CSOK átalakításávalA piaci folyamatok mellett a kormányzati lépések is befolyásolhatják a hitelezés alakulását.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Adat Élet ingatlan ingatlanpiac község lakás nem lakott lakás népszámlálás város Olvasson tovább a kategóriában