Hírlevél feliratkozás
Hajdu Miklós
2019. július 12. 06:54 Adat

Alaposan átrendezte az erőviszonyokat a panellakások drágulása

A budapesti lakáspiac különös részét alkotják a panelek. Az évtizedeken át lenézett ingatlantípus megítélése az utóbbi néhány évben nagyot változott: ma már népszerű lehetőséget jelentenek nemcsak az otthont kereső vásárlók, hanem a befektetők számára is. A lakótelepi ingatlanok leginkább azért jöttek divatba, mert a lakáskeresők a magas árak miatt kényszerűségből a téglalakásokhoz képest jellemzően olcsóbb panelek felé fordultak. Ugyanakkor a felújítások és az egyre szélesebb körben elérhető műszaki megoldások (például hőszigetelés és légkondicionálás) is sokat javítottak a házgyári elemekből épült tömbök megítélésén.

A megélénkült kereslet a panelek árát is jócskán felverte, így aztán kérdés, hogy a téglaépületekhez viszonyított olcsóságuk megmaradt-e. 

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkKettészakadt a budapesti panelmezőny, már nem a Pók utca a legdrágább lakótelepÚj adatbázist építettünk, hogy eldöntsük az örök kérdést: melyik a legdrágább és melyik a legolcsóbb panel lakótelep? Az utóbbi évek eszeveszett áremelkedése nem ugyanúgy érintette a paneleket.

Ha a budapesti lakáspiac egészét nézzük, általában véve azt mondhatjuk, hogy igen. A fővárosi panellakások átlagos négyzetméterára 2008 és 2017 között mindvégig 25-30 százalékkal maradt el a többi társasházi lakástípuséhoz képest, vagyis

a panellakások négyzetmétere általában a téglalakások körében jellemző ár háromnegyedét éri.

Tehát az ingatlanpiac 2008 és 2013 közötti lejtmenete és az azt követő felívelése sem befolyásolta a panel- és a téglalakások fajlagos árainak egymáshoz viszonyított arányát.

 

Az egyes kerületek között azonban érdekes különbségek vannak. Mivel egy-egy év átlagárait néhány szélsőségesen olcsó vagy drága lakás eladása is nagyban befolyásolhatja, a következőkben már kétéves átlagokkal számolok, és csak azokat a kerületeket veszem figyelembe, amelyekben minden 2008 és 2017 közötti évben volt annyi lakáseladás, amennyiből a KSH már tudott átlagos négyzetméterárakat számolni*Ez legalább három lakás adásvételét jelenti.. Az alábbi ábrán látszik, hogy eleve markáns különbségek vannak a kerületek között abban, hogy mekkora a rés a panel- és a téglalakások értéke között, a sötétebb színekkel jelölt városrészekben közel ugyanakkora négyzetméterárat kell fizetni a két lakástípusért.

 

 

Az árrések alakulásában is komoly különbségek vannak a kerületek között. A következő vonaldiagramon zölddel jelöltem azokat a területeket, ahol alapvetően csökkent a panel- és a téglalakások közötti árrés, rózsaszínt pedig a növekvő különbségekkel jellemezhető kerületek kaptak. (A kurzort egy-egy kerület neve fölé mozgatva jobban láthatóvá válik az adott grafikon.)

 

 

Jól látszik a fenti ábrákon, hogy a IV., X. és XXI. kerületekben a panellakások átlagos négyzetméterára az ottani téglalakásokhoz képest csak pár százalékkal volt alacsonyabb a vizsgált tíz évben. Ráadásul ezek a különbségek fokozatosan olvadtak, 2016-17-re már csak alig került kevesebbe egy lakótelepi lakás egy hasonló méretű téglaépületi ingatlanhoz képest. A másik véglet a III. kerület: itt messze elmarad a panellakások négyzetméterének értéke a többi társasházi ingatlantól, sőt, egyre szélesebbre nyílik az olló a két ingatlantípus árai között.

A részben a belvárosban, egymás szomszédságában fekvő VIII. és IX. kerületek bár sok szempontból nagyon hasonlók – bizonyos részeik igencsak ki vannak téve a szlömösödésnek, aminek ellenében élénk városrehabilitáció zajlik –, mégis ellentétes folyamat játszódott le: az előbbiben a panelek árai egyre közelebb kerültek a téglalakásokéihoz, míg az utóbbi esetében pont fordítva, a téglalakások húznak el mindinkább a lakótelepi ingatlanoktól.

Igaz, a józsefvárosi panellakások jórészt valóban a belváros szélén állnak, ráadásul a közvetlen környezetükben számos városfejlesztési projekt lezajlott, miközben a környező téglaházak állapota sok esetben finoman szólva kifogásolható. Ehhez képest a IX. kerületben a paneltömbök valamivel kijjebb esnek, és a Középső-Ferencváros nagykörúthoz közelebbi, téglaházakkal teleépített környékén évről évre egyre nagyobb részt érintett a környék rehabilitációja.

Nem példa nélküli Magyarországon, hogy a panellakások árszintje vetekedjen a téglalakásokéval. A KSH lakáspiaci statisztikái*Ennek forrása eltér az Ingatlanadattártól, itt már elérhetők a tavalyi évre vonatkozó adatok is. szerint a dunántúli régiókban és Észak-Alföldön utolérték, sőt, meg is haladták a panelek négyzetméterárai a téglaépítésű társasházakban lévő lakásokét. Jól látszik az alábbi ábrán az is, hogy az ingatlanpiac elmúlt három évben tapasztalt felfutásával a Nyugat-Dunántúlt leszámítva minden régióban csökkent a panelek relatív olcsósága.

 


Fontos megjegyezni, hogy ebben a cikkben csak a négyzetméterárakkal foglalkoztam. A panellakások mérete eleve szűk skálán mozog, és jellemzően viszonylag kicsi, de praktikus elosztású ingatlanok, így egy darabig még akkor is megfizethetőbbek lehetnek a téglaépítésű házakban lévő lakásokhoz képest, ha a fajlagos áruk azoknál magasabbra emelkedik. Jól látszik ez az átlagos lakásméreteken is: a tavaly értékesített panellakások átlagos mérete 51, míg a téglalakásoké 56 négyzetméter volt az országban, míg Budapesten 50, illetve 55 négyzetméter. Ennek nyomán az eladott lakások átlagárai mindenütt magasabbak voltak a téglaépítésű ingatlanok esetében a panelépítményekhez képest, még ott is, ahol a panellakások fajlagosan már egyáltalán nem olcsóbbak.

 

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA budapesti lakásár-robbanás, ahogy még sosem láttadTérképre raktuk az utcák átlagos négyzetméterárait, és elég látványos lett. De egy érdekes történet is kirajzolódik a város ingatlanpiacáról.

Adat ingatlan ingatlanpiac lakás lakáspiac panel Olvasson tovább a kategóriában

Adat

Stubnya Bence
2020. október 20. 16:43 Adat, Élet

A természeti erőforrások felélése árán nőtt a magyar gazdaság

Európa-bajnokok voltunk az erőforrások felhasználásában, miközben lebetonoztuk az országot a régiós átlagnál alacsonyabb gazdasági növekedésért cserébe.

Jandó Zoltán
2020. október 20. 12:27 Adat

A román munkaerő termelékenyebb lett, mint a magyar

Először fordult elő, hogy az uniós statisztika szerint Románia megelőzte Magyarországot munkatermelékenységben. A régió fokozatosan húz el mellettünk.

Avatar Avatar
2020. október 19. 16:52 Adat, Vállalat

Együtt váltottunk rendszert a csehekkel, de hol tartanak most a magánvállalataink?

A csehek egy lépéssel előrébb járnak, a magyar cégeknek aktívan kell gondolkodniuk arról, hogyan fogják a működésüket a jövőben is fenntartani.

Fontos

Mészáros R. Tamás
2020. október 20. 06:47 Vállalat, Világ

A tudomány szerint lehetetlen, az Alibaba alapítója mégis kilapítaná a világot

Jack Ma a világ egyik leggazdagabb üzletembere megtörné a multik uralmát a kkv-k kereskedelmének felfuttatásával, de forradalmának kifutása erősen kétséges.

Torontáli Zoltán Váczi István
2020. október 19. 06:49 Közélet, Vállalat

Milliárdokat fizet a kormány, hogy az egyik magyar gyárból egy másikba vigyék a termelést

A kormány odaadja a pénzünket egy új összeszerelő üzemnek, de fogalmunk sem lehet, hogy ez jó-e nekünk. Az eddigi sárvári bérgyártóknak valószínűleg rossz.

Stubnya Bence
2020. október 17. 07:10 Podcast

Van, amiben már felzárkóztunk, de a 2020-as évek nagy kérdése, hogy a fenntarthatóságot is elérjük-e

A mai G7 podcastban a jövő héten megjelenő, idén 30 éves Társadalmi Riport új számáról beszélgetünk Tóth István Györggyel, a kötet egyik szerkesztőjével.