Hírlevél feliratkozás
Hajdu Miklós
2019. július 12. 06:54 Adat

Alaposan átrendezte az erőviszonyokat a panellakások drágulása

A budapesti lakáspiac különös részét alkotják a panelek. Az évtizedeken át lenézett ingatlantípus megítélése az utóbbi néhány évben nagyot változott: ma már népszerű lehetőséget jelentenek nemcsak az otthont kereső vásárlók, hanem a befektetők számára is. A lakótelepi ingatlanok leginkább azért jöttek divatba, mert a lakáskeresők a magas árak miatt kényszerűségből a téglalakásokhoz képest jellemzően olcsóbb panelek felé fordultak. Ugyanakkor a felújítások és az egyre szélesebb körben elérhető műszaki megoldások (például hőszigetelés és légkondicionálás) is sokat javítottak a házgyári elemekből épült tömbök megítélésén.

A megélénkült kereslet a panelek árát is jócskán felverte, így aztán kérdés, hogy a téglaépületekhez viszonyított olcsóságuk megmaradt-e. 

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkKettészakadt a budapesti panelmezőny, már nem a Pók utca a legdrágább lakótelepÚj adatbázist építettünk, hogy eldöntsük az örök kérdést: melyik a legdrágább és melyik a legolcsóbb panel lakótelep? Az utóbbi évek eszeveszett áremelkedése nem ugyanúgy érintette a paneleket.

Ha a budapesti lakáspiac egészét nézzük, általában véve azt mondhatjuk, hogy igen. A fővárosi panellakások átlagos négyzetméterára 2008 és 2017 között mindvégig 25-30 százalékkal maradt el a többi társasházi lakástípuséhoz képest, vagyis

a panellakások négyzetmétere általában a téglalakások körében jellemző ár háromnegyedét éri.

Tehát az ingatlanpiac 2008 és 2013 közötti lejtmenete és az azt követő felívelése sem befolyásolta a panel- és a téglalakások fajlagos árainak egymáshoz viszonyított arányát.

 

Az egyes kerületek között azonban érdekes különbségek vannak. Mivel egy-egy év átlagárait néhány szélsőségesen olcsó vagy drága lakás eladása is nagyban befolyásolhatja, a következőkben már kétéves átlagokkal számolok, és csak azokat a kerületeket veszem figyelembe, amelyekben minden 2008 és 2017 közötti évben volt annyi lakáseladás, amennyiből a KSH már tudott átlagos négyzetméterárakat számolni*Ez legalább három lakás adásvételét jelenti.. Az alábbi ábrán látszik, hogy eleve markáns különbségek vannak a kerületek között abban, hogy mekkora a rés a panel- és a téglalakások értéke között, a sötétebb színekkel jelölt városrészekben közel ugyanakkora négyzetméterárat kell fizetni a két lakástípusért.

 

 

Az árrések alakulásában is komoly különbségek vannak a kerületek között. A következő vonaldiagramon zölddel jelöltem azokat a területeket, ahol alapvetően csökkent a panel- és a téglalakások közötti árrés, rózsaszínt pedig a növekvő különbségekkel jellemezhető kerületek kaptak. (A kurzort egy-egy kerület neve fölé mozgatva jobban láthatóvá válik az adott grafikon.)

 

 

Jól látszik a fenti ábrákon, hogy a IV., X. és XXI. kerületekben a panellakások átlagos négyzetméterára az ottani téglalakásokhoz képest csak pár százalékkal volt alacsonyabb a vizsgált tíz évben. Ráadásul ezek a különbségek fokozatosan olvadtak, 2016-17-re már csak alig került kevesebbe egy lakótelepi lakás egy hasonló méretű téglaépületi ingatlanhoz képest. A másik véglet a III. kerület: itt messze elmarad a panellakások négyzetméterének értéke a többi társasházi ingatlantól, sőt, egyre szélesebbre nyílik az olló a két ingatlantípus árai között.

A részben a belvárosban, egymás szomszédságában fekvő VIII. és IX. kerületek bár sok szempontból nagyon hasonlók – bizonyos részeik igencsak ki vannak téve a szlömösödésnek, aminek ellenében élénk városrehabilitáció zajlik –, mégis ellentétes folyamat játszódott le: az előbbiben a panelek árai egyre közelebb kerültek a téglalakásokéihoz, míg az utóbbi esetében pont fordítva, a téglalakások húznak el mindinkább a lakótelepi ingatlanoktól.

Igaz, a józsefvárosi panellakások jórészt valóban a belváros szélén állnak, ráadásul a közvetlen környezetükben számos városfejlesztési projekt lezajlott, miközben a környező téglaházak állapota sok esetben finoman szólva kifogásolható. Ehhez képest a IX. kerületben a paneltömbök valamivel kijjebb esnek, és a Középső-Ferencváros nagykörúthoz közelebbi, téglaházakkal teleépített környékén évről évre egyre nagyobb részt érintett a környék rehabilitációja.

Nem példa nélküli Magyarországon, hogy a panellakások árszintje vetekedjen a téglalakásokéval. A KSH lakáspiaci statisztikái*Ennek forrása eltér az Ingatlanadattártól, itt már elérhetők a tavalyi évre vonatkozó adatok is. szerint a dunántúli régiókban és Észak-Alföldön utolérték, sőt, meg is haladták a panelek négyzetméterárai a téglaépítésű társasházakban lévő lakásokét. Jól látszik az alábbi ábrán az is, hogy az ingatlanpiac elmúlt három évben tapasztalt felfutásával a Nyugat-Dunántúlt leszámítva minden régióban csökkent a panelek relatív olcsósága.

 


Fontos megjegyezni, hogy ebben a cikkben csak a négyzetméterárakkal foglalkoztam. A panellakások mérete eleve szűk skálán mozog, és jellemzően viszonylag kicsi, de praktikus elosztású ingatlanok, így egy darabig még akkor is megfizethetőbbek lehetnek a téglaépítésű házakban lévő lakásokhoz képest, ha a fajlagos áruk azoknál magasabbra emelkedik. Jól látszik ez az átlagos lakásméreteken is: a tavaly értékesített panellakások átlagos mérete 51, míg a téglalakásoké 56 négyzetméter volt az országban, míg Budapesten 50, illetve 55 négyzetméter. Ennek nyomán az eladott lakások átlagárai mindenütt magasabbak voltak a téglaépítésű ingatlanok esetében a panelépítményekhez képest, még ott is, ahol a panellakások fajlagosan már egyáltalán nem olcsóbbak.

 

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA budapesti lakásár-robbanás, ahogy még sosem láttadTérképre raktuk az utcák átlagos négyzetméterárait, és elég látványos lett. De egy érdekes történet is kirajzolódik a város ingatlanpiacáról.

Adat ingatlan ingatlanpiac lakás lakáspiac panel Olvasson tovább a kategóriában

Adat

Jandó Zoltán
2019. július 12. 12:04 Adat

Vagy egyre többet eszünk étteremben, vagy egyre kevesebbet csalnak a vendéglátósok

Vagy ami a legvalószínűbb, hogy mindkettő. A vendéglátóhelyek forgalma négy év alatt közel duplájára ugrott, a havi átlag már a 100 milliárdot is meghaladja.

Avatar
2019. július 5. 13:05 Adat, Világ

A fejlett világban csak Amerikában szégyenletesen alacsony a hulladék újrahasznosítása

Az Egyesült Államok világelső szeméttermelésben, és a fejlettségéhez képest le van maradva az újrahasznosításban.

Kasnyik Márton
2019. július 5. 06:43 Adat

Százmilliárdokat hagyunk a trafikokban, mégis alig termelnek nyereséget

Csak a határmenti luxustrafikosok váltják valóra a monopolisták álmait. A többiek a többszörös állami védelemmel együtt is szenvednek.

Fontos

Jandó Zoltán
2019. július 10. 15:24 Vállalat

Kirakták Andy Vajna embereit a vezetésből, és költözik is a TV2 anyacége

Átvette a TV2 vezetését, és megvásárolta a Lánchíd Rádiót és a Heti Választ is Alcsútdoboz fideszes alpolgármestere. Utóbbi két cég a Mészáros-birodalom egyik központjába költözött.

Jandó Zoltán Fabók Bálint
2019. július 10. 06:43 Vállalat

A legmagasabb szinten dönthettek Mészáros Lőrincék 40 milliárdos üzletéről

Egyelőre az sem egyértelmű, honnan lesz pénz a mostani felvásárlásra, de a 4iG további akvizíciókat tervez Magyarországon és a régióban.

Avatar
2019. július 9. 16:00 Vállalat

Szegény rokon marad Magyarország Európában, ha ilyen munkát támogat az állam

A magyar átlagnál jobb, de európai összevetésben olcsó és egyszerű munkát hoznak Magyarországra az államilag támogatott külföldi cégek.