A budapesti lakáspiac különös részét alkotják a panelek. Az évtizedeken át lenézett ingatlantípus megítélése az utóbbi néhány évben nagyot változott: ma már népszerű lehetőséget jelentenek nemcsak az otthont kereső vásárlók, hanem a befektetők számára is. A lakótelepi ingatlanok leginkább azért jöttek divatba, mert a lakáskeresők a magas árak miatt kényszerűségből a téglalakásokhoz képest jellemzően olcsóbb panelek felé fordultak. Ugyanakkor a felújítások és az egyre szélesebb körben elérhető műszaki megoldások (például hőszigetelés és légkondicionálás) is sokat javítottak a házgyári elemekből épült tömbök megítélésén.
A megélénkült kereslet a panelek árát is jócskán felverte, így aztán kérdés, hogy a téglaépületekhez viszonyított olcsóságuk megmaradt-e.
Ha a budapesti lakáspiac egészét nézzük, általában véve azt mondhatjuk, hogy igen. A fővárosi panellakások átlagos négyzetméterára 2008 és 2017 között mindvégig 25-30 százalékkal maradt el a többi társasházi lakástípuséhoz képest, vagyis
a panellakások négyzetmétere általában a téglalakások körében jellemző ár háromnegyedét éri.
Az egyes kerületek között azonban érdekes különbségek vannak. Mivel egy-egy év átlagárait néhány szélsőségesen olcsó vagy drága lakás eladása is nagyban befolyásolhatja, a következőkben már kétéves átlagokkal számolok, és csak azokat a kerületeket veszem figyelembe, amelyekben minden 2008 és 2017 közötti évben volt annyi lakáseladás, amennyiből a KSH már tudott átlagos négyzetméterárakat számolni*Ez legalább három lakás adásvételét jelenti.. Az alábbi ábrán látszik, hogy eleve markáns különbségek vannak a kerületek között abban, hogy mekkora a rés a panel- és a téglalakások értéke között, a sötétebb színekkel jelölt városrészekben közel ugyanakkora négyzetméterárat kell fizetni a két lakástípusért.
Az árrések alakulásában is komoly különbségek vannak a kerületek között. A következő vonaldiagramon zölddel jelöltem azokat a területeket, ahol alapvetően csökkent a panel- és a téglalakások közötti árrés, rózsaszínt pedig a növekvő különbségekkel jellemezhető kerületek kaptak. (A kurzort egy-egy kerület neve fölé mozgatva jobban láthatóvá válik az adott grafikon.)
Jól látszik a fenti ábrákon, hogy a IV., X. és XXI. kerületekben a panellakások átlagos négyzetméterára az ottani téglalakásokhoz képest csak pár százalékkal volt alacsonyabb a vizsgált tíz évben. Ráadásul ezek a különbségek fokozatosan olvadtak, 2016-17-re már csak alig került kevesebbe egy lakótelepi lakás egy hasonló méretű téglaépületi ingatlanhoz képest. A másik véglet a III. kerület: itt messze elmarad a panellakások négyzetméterének értéke a többi társasházi ingatlantól, sőt, egyre szélesebbre nyílik az olló a két ingatlantípus árai között.
A részben a belvárosban, egymás szomszédságában fekvő VIII. és IX. kerületek bár sok szempontból nagyon hasonlók – bizonyos részeik igencsak ki vannak téve a szlömösödésnek, aminek ellenében élénk városrehabilitáció zajlik –, mégis ellentétes folyamat játszódott le: az előbbiben a panelek árai egyre közelebb kerültek a téglalakásokéihoz, míg az utóbbi esetében pont fordítva, a téglalakások húznak el mindinkább a lakótelepi ingatlanoktól.
Igaz, a józsefvárosi panellakások jórészt valóban a belváros szélén állnak, ráadásul a közvetlen környezetükben számos városfejlesztési projekt lezajlott, miközben a környező téglaházak állapota sok esetben finoman szólva kifogásolható. Ehhez képest a IX. kerületben a paneltömbök valamivel kijjebb esnek, és a Középső-Ferencváros nagykörúthoz közelebbi, téglaházakkal teleépített környékén évről évre egyre nagyobb részt érintett a környék rehabilitációja.
Nem példa nélküli Magyarországon, hogy a panellakások árszintje vetekedjen a téglalakásokéval. A KSH lakáspiaci statisztikái*Ennek forrása eltér az Ingatlanadattártól, itt már elérhetők a tavalyi évre vonatkozó adatok is. szerint a dunántúli régiókban és Észak-Alföldön utolérték, sőt, meg is haladták a panelek négyzetméterárai a téglaépítésű társasházakban lévő lakásokét. Jól látszik az alábbi ábrán az is, hogy az ingatlanpiac elmúlt három évben tapasztalt felfutásával a Nyugat-Dunántúlt leszámítva minden régióban csökkent a panelek relatív olcsósága.
Fontos megjegyezni, hogy ebben a cikkben csak a négyzetméterárakkal foglalkoztam. A panellakások mérete eleve szűk skálán mozog, és jellemzően viszonylag kicsi, de praktikus elosztású ingatlanok, így egy darabig még akkor is megfizethetőbbek lehetnek a téglaépítésű házakban lévő lakásokhoz képest, ha a fajlagos áruk azoknál magasabbra emelkedik. Jól látszik ez az átlagos lakásméreteken is: a tavaly értékesített panellakások átlagos mérete 51, míg a téglalakásoké 56 négyzetméter volt az országban, míg Budapesten 50, illetve 55 négyzetméter. Ennek nyomán az eladott lakások átlagárai mindenütt magasabbak voltak a téglaépítésű ingatlanok esetében a panelépítményekhez képest, még ott is, ahol a panellakások fajlagosan már egyáltalán nem olcsóbbak.
Adat
Hiába nőnek meglepően a fizetések, nem merjük elkölteni
A jelenlegi helyzet jó példát mutat arra, hogy aligha csak a jövedelmek alakulásán múlik, mennyire visszafogott a háztartások fogyasztása.
Csak egy rekordot hagyott érintetlenül Magyarország eddigi legdurvább hőhulláma
Végül 15 napig volt érvényben hőségriasztás, de hétfőre is meg lehetett volna hosszabbítani. Az abszolút melegrekord nem dőlt meg, de sok más csúcs igen.
A számok nem indokolják, hogy vendégmunkásokkal dolgoztató beruházót támogasson a kormány Nógrádban
Ha viszont a cég korábbi nyilatkozataival összhangban helyieket vesznek fel, akkor megtérülhet az állami ösztönzés, hiszen majdnem 10 ezren keresnek munkát a megyében.
Fontos
Tele van kérdőjelekkel az álomszerű utasszám-növekedés, amit a MÁV kommunikál
Egyelőre nem látszik, hogy az ország- és vármegyebérletek bevezetése óta érdemben nőtt volna a közösségi közlekedést választók száma.
Keveset költünk a kormány terveihez képest, és még a megtakarítást sem állampapírba tesszük
A magyar lakosság nem hajlandó jelentősen növelni költéseit, inkább megtakarít, az viszont átrendeződött, hogy hova teszi a pénzét.
A pénz már a Molnál van, de jobb lesz-e a magyar hulladékos rendszer?
Fél év alatt elvitte a Mol az ágazati profit harmadát, miközben nőtt a hazai hulladékgyűjtés és kezelés korábban átlagosnak számító költségszintje.
