Miután júniusban 10 év után először, 30 bázisponttal emelte a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Monetáris Tanácsa a jegybanki alapkamatot, kedden hasonló mértékű emelés következett. Az alapkamat így 1,2 százalékra nőtt, de a jegybank kommunikációja alapján ez aligha jelenti a szigorítás végét.

A kamatdöntés indoklása szerint az előrejelzések alapján idén még a célsáv szélsőértéke, 4 százalék felett maradhat az infláció, ami csak 2022 közepére térhet vissza a jegybank által kívánatosnak tartott 3 százalékos szintre. Ehhez viszont arra lesz szükség, hogy a monetáris szigorítás továbbra is kitartson, akár év végéig, vagy ha szükség lesz rá, még annál is tovább.

Az alapkamat azt határozza meg, hogy a bankok mennyi pénzt kapnak a jegybanknál kötelezően tartandó betéteikért. Ha a jegybank emeli az alapkamatot, akkor a kereskedelmi bankoknak relatíve jobban megéri a jegybanknál tartani a pénzüket. Így kevesebb pénz marad a gazdaságban, ez a kevesebb pénz viszont minden más változatlansága mellett többet ér. A pénz felértékelődése pedig végeredményben azt eredményezi, hogy a bankok a lakosságot és a vállalatokat is drágábban hitelezik, amivel a jegybank végeredményben hűteni tudja a gazdaságot, és csökkenteni az inflációt.

A kamatemelési ciklusnak így végeredményben a bérek vásárlóerejétől az államadósság finanszírozási költségén keresztül a gazdasági növekedés nagyságáig sok mindenre hatása van. Ebben a cikkben most egy szűkebb területre fókuszálunk: a kamatemelések ugyanis az ingatlanpiacon korszakhatárral érnek fel, 10 év extra laza pénzpolitikája után jött a szigorítás. Annak jártunk utána, hogy

a szigorodó monetáris feltételek milyen csatornákon keresztül és milyen tempóban hatnak majd az elmúlt években hasító jelzáloghitelezésre, és általánosabban az ingatlanpiacra.

A jelenlegi helyzetben három fontos csatornát érdemes megvizsgálni, ahol a kamatemelési ciklus hatással lesz az ingatlanpiaci folyamatokra:

• a lakossági jelzáloghitelezést, ahol az új és a már korábban felvett hitelekre is hatással van a magasabb alapkamat az ingatlanpiaci keresleten keresztül,
• szintén a keresletre van hatással, hogy a magasabb kamatok mellett mennyire lesz vonzó az elmúlt években jelentős befektetési célú ingatlanvásárlás,
• végül pedig a kínálatra is hatással lehet a magasabb alapkamat, ha az ingatlanfejlesztők drágábban jutnak hitelekhez, és kevésbé szívesen vágnak bele új projektekbe.

Annyit már előljáróban elárulhatunk, hogy nem fogunk jóslatokba bocsátkozni például arra vonatkozóan, hogy az árak merre indulnak el az ingatlanpiacon. Ahhoz viszont, hogy melyek lesznek majd az árakat mozgató trendek, remélhetőleg hasznos szempontokat tud adni ez a cikk.

A lakosság jelzáloghitelei – kiket érint?

A jegybank az ingatlanhitelezésre közvetlenül a BUBOR (budapesti bankközi forint hitelkamatláb) változásán keresztül van hatással, nemrég Bódia Lilla, a Danube Capital senior elemzője írt erről  részletesebben a G7-en. Erről annyit érdemes csak megemlíteni, hogy az e heti alapkamat-emelés is együtt járt a BUBOR-emelésével, ahogy az előző is.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkNincs sok hátra a kedvező kamatozású lakáshitelek korábólKamatot emelt a jegybank, emiatt emelkedni fog a havi törlesztő? Szakértő szerzőnk írásából kiderül, ki mire számíthat.

A kedvezőtlenebb pénzügyi feltételek alapjáraton az új lakáshitelek kondícióit is kedvezetőtlenebbé teszik, de a hatás nem teljesen direkt. Ahogy a Money.hu akkori és újabb elemzése megmutatta, a bankok júniusban csak szelektíven szigorítottak. 

Például nem emeltek kamatot, csak az ügyfeleknek adott kamatkedvezmények mértékét csökkentették. Az e heti döntés után ugyanakkor komolyabb drágulásra lehet számítani, és több bank is arra kényszerülhet, hogy általánosan is hozzányúljon a kamatokhoz.

Azt nem tudom megmondani, hogy mekkora mértékben lesz szegmentált, vagy általános emelés, de nagy esélye van, hogy most egy komolyabb egyszeri emeléssel fognak reagálni

– mondta megkeresésünkre Nagy László Nándor, a Money.hu elemzője.

A kamatemelések valamilyen formában minden hitelest és hitelfelvevőt érintenek. Kivételt egyedül azok jelentenek, akiknek teljes mértékben fix kamatozású hitelük van (ilyen szerződésből 2020 végén az MNB adatai alapján 176 ezer volt). A közvetlen érintettek első csoportja az új hitelt igénylők köre.

A Duna House felmérése alapján a használt lakások tranzakciós száma még mindig igen magas: ugyan nincs csúcson, de a júniusi becsült adásvételi szám is meghaladja az elmúlt két év értékeit. Ez alapján azt lehet mondani, hogy ez sok embert érinthet, hiszen a lakást vásárlók egy jó része hitelt is szeretne igényelni

– mondta Argyelán József a kérdésünkre.

A Bankmonitor.hu elemző szakértője szerint a meglévő kölcsönnel rendelkezők közül a leginkább direkt módon elsősorban a változó kamatozású kölcsönnel rendelkezőket érinti a kamatciklus, hiszen az ő hitelük kamata árazódik át a leggyorsabban. 

Ezeknek a hiteleknek az aránya annak ellenére is viszonylag magas, hogy a jegybank évek óta azt kommunikálja az adósok felé, hogy ha van rá lehetőségük, váltsanak fix kamatozásra. Az alábbi ábrán látszik, hogy az új lakáshitelek egyre nagyobb aránya ilyen, azonban főleg a korábban felvett hitelek között jelentős a változó kamatozásúak aránya.

Az MNB adatai alapján 2020 végén az összes hitelszerződés 48 százaléka (forintösszeg alapján 41 százaléka), kicsit több mint  411 ezer szerződés volt változó kamatozású. Ezeket a hiteleseket érintheti a legkorábban a kamatkörnyezet változása, és ezen a csoporton belül is leginkább azt a 320 ezer szerződést, amelynek a kamata a 3 hónapos BUBOR-hoz van kötve. 

Ezeknek a hiteleknek a kamata egyébként nem most, hanem már az év elején elkezdett emelkedni. Argyelán ezzel kapcsolatban azt jegyezte meg, hogy esetükben a kamatemelkedés már elérte az egy százalékot, de ezeket az emeléseket a moratórium jelenleg sok esetben elfedi.

A kamatperiódushoz kötött, részben fix kamatozású kölcsönökre a hatás kisebb, mivel ezek esetében csak kamatfordulókor jelentkezik a változás. Az összesen több mint 440 ezer szerződés közül vannak ilyenek, de ezekből kevesebb van, ráadásul Argyelán szerint sokan még kamatcsökkenést is fognak érzékelni, mert a hitelfelvételkori piaci környezet teljesen más volt.

De milyen hatása van az emelésnek egy konkrét hitel esetén? Az alábbi ábrán Nagy László Nándor számításai alapján egy idén áprilisban felvett, 20 éves, 10 milliós, átlagos kamatozású hitelnél különböző kamatperiódusok esetén ábrázoltuk azt, hogy egy hipotetikus, 1,5 százaléknál megálló alapkamat-emelés milyen hatással lenne a kamatra, a törlesztőre és a teljes visszafizetendő összegre.

Látszik tehát, hogy

a kamatperiódus hosszától függően havi 2500-5000 forinttal drágítana meg egy ilyen hitelt a jegybank kamatemelési ciklusa, és 300-700 ezer forinttal nőne a teljes visszafizetendő összeg.

Nagy László Nándor ehhez még annyit tett hozzá, hogy egy végig fix, 4,39 százalékos átlagkamaton felvett hitel 62 500 – 63 000 forintos törlesztője most magasabb ugyan, ám a példában szereplő kamatemelésnél az 5 éves kamatperiódusú hitelnél összességében már kedvezőbb, olcsóbb megoldás jelenthet.

A 10 éves fixálással összehasonlítva az induló jelentős kamatkülönbözet miatt a törlesztőrészlet és teljes visszafizetendő összeg még a kamatemelés után is minimálisan magasabb lehet a végig fix megoldásnál, de a hitelfelvevő cserébe a teljes biztonságot kapja. A kamatemelési ciklus miatt Nagy szerint most különösen relevánssá vált az MNB ajánlása, még most is megéri fixre váltani.

Alapjáraton hűti az ingatlanpiacot

Az is releváns kérdés, hogy a dráguló hitelek milyen hatással lesznek az ingatlanok keresletére. A tankönyvi összefüggések szerint egyértelmű ilyenkor a kereslet csökkenése.

Az elmúlt évek lakásár-emelkedése mellett sokan csak hitellel tudnak lakást venni. A hitelek drágulása azt is jelentheti, hogy a hitelfelvételre vonatkozó szabályok miatt egyes potenciális hitelfelvevők kisebb hitelösszegre lesznek jogosultak. Köztes megoldás lehet a drágább, de hosszabb futamidejű hitelek választása, de nem szabad megfeledkezni arról, hogy a hosszabb futamidő miatt a teljes visszafizetendő összeg növekedni fog. Argyelán József szerint ez a hatás nem jelent még meg a piacon, egyelőre nem emelkedett meg a választott futamidő.

Argyelán emellett még a támogatott konstrukciók felértékelődését említette meg a kamatemelés hatásai között. Ilyen a csok mellé igényelhető fix 3 százalékos hitel, amelynek az előnye nőni fog a piaci hitelekhez képest. A másik érdekes hatás pedig az MNB zöld lakáshitelének megjelenése lehet, ami bár csak újépítésű ingatlanoknál érhető el, a kamata fix 2,5 százalék.

Az alacsonyabb jövedelműek hitellehetőségei beszűkülhetnek, és a támogatásra nem jogosultak közül is többen kiszorulhatnak a hitelpiacról.

A befektetői kereslet maradhat, kérdés, hogy az ingatlanfejlesztőkkel mi lesz

A vevőkön kívül a befektetők vannak még hatással az ingatlanpiacon a keresletre, ezért az is érdekes kérdés, hogy a magas infláció és a kamatemelési ciklus közepette hogyan rendeződnek át a befektetők preferenciái. Kitart-e az elmúlt évek befektetői boomja, vagy a magasabb kamatok miatt más befektetések felé mennek, akik hozam után nézelődnek?

Kérdésemre az OTP Elemzési Központtól azt írták, hogy az alternatív pénzügyi befektetések közül emelkedik a betétek és a kötvényalapú befektetések hozama, ezért azt érdemes megnézni, hogy ezek valódi versenytársai lesznek-e majd az ingatlanbefektetéseknek. A betéteken elérhető hozamok biztosan nem lesznek azok.

Bár korántsem mindegy, hogy a betéteken elérhető hozam 0,1 vagy 2,1 százalék, de még a magasabb értékek sem jelentenek erős konkurenciát a bérleti hozamokkal szemben, amelyek nettó hozama jelenleg 4-5 százalék, amiből érdemes levonni még az amortizáció és az állagmegóvás költségét

– írták.

Ilyen szempontból az Államadósság Kezelő Központ lakossági kötvényei erősebb konkurenciát jelentenek, hiszen azokon az elérhető hozam közel 5 százalék. Az OTP elemzői szerint ugyanakkor a lakások fontos versenyelőnye, hogy a bérleti hozam mellett az értékük is emelkedik, általában közelítőleg a nominális GDP növekedési ütemével, így az ingatlanvásárlás hosszú távon talán jobb védelmet jelent az infláció ellen.

A fenti tényezők alapján a mostani kamatemelési ciklus talán a befektetési célú vásárlók egy részét eltántoríthatja a lakáspiactól, de azt gondoljuk, hogy mindaddig, amíg a kamatok szintje nem haladja meg az inflációt, márpedig egyelőre ennek az esélye alacsony, érdemben negatív hatással nem kell számolnunk

– írták.

Ettől részben eltér Nagy László Nándor véleménye, aki szerint a mérsékeltebb albérleti árak és az Airbnb iránti visszafogottabb kereslet miatt lesznek, akik inkább piacra dobják az ilyen célból vásárolt ingatlanjainkat, és ezek növelhetik a kínálatot. Az, hogy végeredményben itt milyen hatás érvényesül majd, sok mindentől függ , például hogy a turisták milyen gyorsan térnek vissza a fővárosba, vagy hogy hol áll meg a jegybanki kamatemelés.

Az árakat viszont az is kordában tarthatja, ha megfelelő mennyiségben kerülnek új lakások a piacra. Alapjáraton a kamatemelés az ingatlanfejlesztők hajlandóságát is csökkenti, hogy újabb projektekbe kezdjenek, hiszen drágul a hitel, amit ezekre a projektekre kaphatnak. 

Az MNB júniusban a keretösszeg kimerülésével bejelentette a vállalatok számára elérhető NHP Hajrá lezárását, a héten pedig a hosszú lejáratú fedezett hiteleszköz alkalmazását. Mivel korábban sok fejlesztő kapott ilyen kedvezményes MNB-hiteleket, elképzelhető, hogy a hitelkondíciók romlása csak a már beindult projektek kifutása után lesz érezhető. A jelenség mértékéről és várható kifutásáról az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesületet (IFK)  csak annyit mondott, hogy egyelőre ők is csak vizsgálják ezeket a hatásokat.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkKészültek az új korszakra, de most ismét minden megváltozik a lakáspiaconAz országos 5 százalékos lakásáfa kigolyózhatja a rozsdaövezeti projekteket. Nincs még minden veszve, de olyan népszerűek nem lesznek, mint amire eddig számíthattunk.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkLakáshitelbe tolják az embereket, pedig ez sokaknak nem jelent megoldástA pénzügyi rendszer pedig egészen más lehetőségeket nyújt az EU keleti és nyugati tagállamaiban, ami a lakhatáspiaci lehetőségeket is szűkíti nálunk. Az e heti G7 Podcast vendége Pósfai Zsuzsanna.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkElfogadhatatlan és káros, ami a magyar lakáspiacon történikA rendszerváltás óta szélsőséges hullámzás jellemezte a hazai lakáspiacot, ma pedig már lakhatási válság és egyre növekvő lakhatási szegénység van az országban.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Pénz befektetés építőipar hitel ingatlanpiac jegybank kamatemelés lakáshitel Magyar Nemzeti Bank monetáris politika Olvasson tovább a kategóriában