Hírlevél feliratkozás
Stubnya Bence
2020. október 16. 06:47 Közélet

Készültek az új korszakra, de most ismét minden megváltozik a lakáspiacon

Múlt hét közepéig a teljes ingatlanfejlesztői piac arra számított, hogy a következő időszakban a tavasszal bejelentett rozsdaövezeti akcióterv keretében induló projektek jelentik majd a fő irányt, azonban a kormányfő által bejelentett, minden új építésre vonatkozó 5 százalékos áfa miatt elveszik az előbbiek áfaelőnyének nagy része. A rozsdaövezeti projekteket most újratervezik, azonban jelentős újabb kedvezmények nélkül fennáll a kockázata, hogy az egész program háttérbe szorul.

Az egész lakásfejlesztői szektort váratlanul érte, amikor Orbán Viktor miniszterelnök múlt hét szerdán bejelentette, hogy a 2022 végéig elindított építkezések esetében ismét öt százalékra csökken az új lakások áfája. Az ingatlanpiac szempontjából ennek az a relevanciája, hogy az 5 százalékos áfa a 2016 és 2019 között érvényes szabályok alapján a 2018 novemberéig megszerzett építési engedélyek esetében volt alkalmazható azzal a feltétellel, hogy 2023. december 31-ig eladják ezeket az ingatlanokat. Tavaly év végén azonban már lehetett érezni a forgalom csökkenésében, hogy a 27 százalékos projektekbe nem szívesen vágnak bele a fejlesztők.

Forrás: KSH

A fejlesztők nagyon elégedettek a bejelentett áfacsökkentéssel. A legnagyobb cégeket képviselő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke kérdésünkre azt mondta, hogy tavaly év végén a kereslet és a kínálat is csökkenni kezdett, ezért az áfacsökkentések bejelentése nagyon jókor jött a piacnak. Kiss Gábor – aki egyben az egyik nagy ingatlanfejlesztő cég, a Metrodom ügyvezető igazgatója is – azt mondta, az IFK eredetileg a rozsdaövezetre vonatkozó 5 százalékos áfa mellett 4 százalékos lakáspolitikai adóval megtoldott 5 százalékos áfakulcsot (tehát összesen 9 százalékos adót) támogatott volna a rozsdaövezeteken kívül, de végül egy ennél számukra még kedvezőbb áfacsökkentés látszik most megvalósulni.

Újratervezik a rozsdaövezeti programot

A kormány döntése miatt pár napig úgy nézett ki, hogy az 5 százalékos lakásáfa visszahozásával teljesen eltűnik a barnamezős projektek 22 százalékpontos áfaelőnye. Most viszont úgy néz ki, hogy mégsem tűnik el, csak 5 százalékpontra csökken. Fürjes Balázs, a Miniszterelnökség Budapestért és az agglomerációért felelős államtitkára, a rozsdaövezeti lakásprogram kidolgozója ugyanis a Népszavának azt nyilatkozta, hogy rozsdaövezetekben 0 százalékos lesz az áfa oly módon, hogy a megfizetett 5 százalék áfa teljes egészében visszaigényelhető lesz.

A 22 helyett 5 százalékpontnyi előny még így is kevésnek tűnt, ezért megkérdeztük a programért felelős Budapesti Fejlesztési Központot (BFK), hogy mennyire tartják reális kockázatnak, hogy mindez eltántorítja az ingatlanfejlesztőket a rozsdaövezeti projektektől. Arra is kíváncsiak lettünk volna, hogy lehet-e még számítani újabb engedményekre, ösztönzőkre a programban.

A válasz konkrétumokat nem tartalmazott, a BFK azt írta, hogy a rozsdaövezeti szabályozást a kormány továbbra is támogatja, de ha ugyanazt a kedvezményt nyújtaná, mint a most bejelentett családvédelmi csomag, akkor nem jelentene valódi előnyt. Ezért a rozsdaövezeti szabályozás részleteit a családvédelmi csomag figyelembe vételével át kell dolgozni, a vonatkozó kormányhatározat elkészítése folyamatban van.

Egyik kéz és másik kéz

Az építőiparra és az ingatlanpiacra rálátó, fejlesztőkkel, döntéshozókkal rendszeresen beszélő forrásaink közül a nem várt bejelentést többen is azzal magyarázták, hogy a tavaszi bejelentéshez képest a kormányzat határozottabb építőipari intézkedésekkel kívánja élénkíteni a járvány miatt szenvedő gazdaságot. Mindez pedig pont egybeesett Novák Katalin családügyi miniszterré való előléptetésével, ami pedig

a rozsdaövezeti projekteknél szóba jövő lakásbérleti modell helyett újra a lakástulajdonlás támogatásának dominanciáját erősítette meg.

A Novák által szeptemberben beharangozott, „minden idők legnagyobb” otthonteremtési programja mellett jelenleg több lakáspolitikai terv is van, ezek többségéről azonban csak annyit lehet tudni, hogy folyik az előkészítésük. Ilyen a kormányzati bérlakásprogram, ami átfedésben van a rozsdaövezeti programmal, valamint a gazdaságvédelmi operatív törzshöz tartozó Építésgazdasági hatékonyságnövelő program. Emellett pedig ott van még a jegybank Új otthon programja, ami 10 éves futamidejű, nulla százalékos hitellel ösztönözné az energiatakarékos lakások építését.

A tavasszal bejelentett Városi otthonteremtési program a Novák által preferált iránytól eléggé eltér, mert megjelennek benne azok a szempontok, hogy a fővárosban élő családok mellett más csoportok lakhatási kérdései is hangsúlyosak lehetnek. Például az egyetemistáké, a külföldi munkavállalóké, ami egyben egy tudásalapú gazdaság víziójába illeszkedik. Ezeknek a csoportoknak viszont a legtöbb esetben a lakásbérlés jön szóba tulajdonlás helyett. Az új bejelentések tehát nekik teremhetnek kevésbé kedvező helyzetet.

Fő irány helyett mellékpálya

Az új intézkedéseket a pesszimistább forrásaink

a Városi otthonteremtési program és az előbb említett városfejlesztési szempontok eljelentéktelenedéseként értékelték.

Szerintük a rozsdaövezeti projekteknél jelentkező pluszköltségek biztosan meghaladják majd azt a haszont, amit az 5 százalékponttal alacsonyabb áfa jelentene. Emellett a kapacitások is végesek, ahogy az egyik forrásunk fogalmazott, „a Cordia, a Metrodom, a Wing, a Biggeorge Budapesten szépen elépítgetnek, de nem kapkodnak majd a rozsdaövezeti projektek után. Helyi szinten lehet köztük verseny, de nem tudnak kapacitást növelni, telkeik egyelőre vannak, a jobbakon kezdenek majd, és időben hátrasorolódik a rozsdaövezet”.

A kapacitáshiány mellett a kereslethiány is egy olyan tényező, ami hatással lehet arra, hogy mennyi projekt valósul majd meg. A 2015 utáni meredek ingatlanpiaci áremelkedés egyik felhajtó ereje a befektetési célú vásárlás volt, ami Budapesten 30-40 százalékát is kitette a keresletnek. Ezen belül az Airbnb-nek is jelentős szerepe volt.

Ez a tényező a turizmus leállása miatt jelentősen visszaszorulhat, ez pedig már olyan keresleti korlátot jelenthet, ami mellett lehet, hogy nem lesz elég a 22 százalék helyett csak 5 százalékos áfaelőny ahhoz, hogy a fejlesztők belevágjanak bizonyos projektekbe. Ugyanis még a rozsdaövezetekben létrejövő projektek megfizethetőségével kapcsolatban is merültek már fel kétségek a bejelentés előtt is. A jegybank tavaly tavaszi Lakáspiaci jelentése alapján az 5 százalékos áfa csak mérsékelten csökkentette az árakat, az MNB elemzése szerint azt 60 százalékban az ingatlanfejlesztők fölözték le.

Daruk a BudaPart Gate építkezésén a fővárosi Kopaszi-gáton tavaly márciusban. A közel tízéves beruházás keretében 15 lakó-, 14 irodaház, valamint egy szálloda épül fel. MTVA/Bizományosi: Nagy Zoltán

Az ingatlanfejlesztők mindenesetre nagyon optimisták, és nem látják veszélyben a rozsdaövezeti programot. Arra a kérdésre, miszerint ha a rozsdaövezetben nulla százalék lenne az áfa, akkor nem lesz-e kevés az 5 százalékpontos különbség, Kiss azt mondta, hogy egy 10-15 százalékos hozamelvárások mellett működő piacon, mint amilyen az ingatlanfejlesztés, az 5 százalék elég lehet ahhoz, hogy az ingatlanfejlesztők belevágjanak projektekbe a több költséggel előkészíthető rozsdaövezetekben is.

Ehhez azonban annyit azért még hozzátett, hogy az egyes projektek között is nagy különbségek vannak a kármentesítési feladatok nehézsége és költségvonzata szempontjából. Már most is vannak olyan területek, ahol szinte azonnal el lehetne kezdeni a fejlesztéseket, és olyanok is, ahol a terület előkészítése négy-öt éves folyamat lehet. Utóbbiak esetében Kiss szerint az áfakülönbség mellett

az győzheti meg a cégeket, ha az állam többletfeladatokat vállal magára, amire példaként a telekingatlanok előkészítését, összetettebb közművesítési feladatok átvállalását hozta fel.

Arra a kérdésre, hogy a rozsdaövezeteken kívüli 5 százalékos áfa mellett marad-e majd építőipari kapacitás a rozsdaövezeti projektekre, azt mondta, a lakásépítések eddig nagyjából a teljes kapacitás 10-15 százalékát fedték le, de a járvány miatt az irodák és szállodák építése nem visz el annyi kapacitást, mint korábban. Kiss szerint az építőipar termelését a nagy állami beruházások jelentősen tudják befolyásolni, ezért az ágazatnak az az előnyös, ha az állam anticiklikus politikát folytatva a piaci megrendelések csökkenése idején növeli a megrendeléseit. Az utóbbi időszakban pedig érzékelik a kormányzati szándékot, hogy az állam és a magánszféra előre és együtt tervezze az építési kapacitások felhasználását.

Kiss emellett azt is elmondta, hogy az iparág kiszámítható működéséhez arra lenne szükség, hogy ne csak ideiglenesen (2016-2019, illetve 2020-2022), hanem hosszabb távon, több cikluson átívelően is 5 százalék maradjon az új ingatlanok áfája.

Sok múlik majd a részleteken

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint egyelőre nehéz megmondani, hogy az új helyzet hogyan hat majd a rozsdaövezeti projektekre. „Azt jó ötletnek tartom, hogy más áfakulcs vonatkozzon a rozsdaövezetekre, mint a többi területre, de az már a konkrét projektektől és a program végleges szabályozásától függ, hogy mire lesz elég a visszaigényelhető áfa” – mondta.

Szerinte a programot megalapozó, konkrét zónákat kijelölő, eredetileg szeptemberre ígért rozsdaövezeti térkép azért is csúszhat, mert elképzelhető, hogy egyes területeknél még fel kell mérni, hogy milyen költségekkel jár a telek előkészítése. Szerinte ugyanis ezeknél a projekteknél a magánszektort leginkább a kockázatok tarthatják vissza, viszont ha az állam segít ezeknek a felmérésében és elhárításában, akkor az 5 százalékpont áfaelőny mellett is sok projekt megvalósulhat.

Végeredményben pedig Soóki-Tóth szerint a kármentesítés és a többletberuházások költségén múlik majd, hogy milyen projektek valósulnak meg, amik közül soktól „már most sem kell annyira megijedni”, és amik közül „sok már most célkeresztben van”.

Azt ugyanakkor Soóki-Tóth is elismerte, hogy

a pálya bizonyos szempontból az agglomerációnak lejt, mert ott könnyebb olcsón fejleszteni.

De amit a vevők az áron nyernek, azt az infrastruktúra hiányán elveszthetik, és várostervezési, illetve közlekedési szempontból is szükséges lenne a szuburbanizáció ellensúlyozása.

Szerinte a következő időszakban el fognak indulni olyan projektek, amiket a 27 százalékos áfa miatt elhalasztottak, és egy idő után jön majd visszacsatolás, hogy vevői oldalról mennyire van érdeklődés. Ennek hiányában azonban szerinte még nehéz előrejelezni a trendeket.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA budapesti lakásár-robbanás, ahogy még sosem láttadTérképre raktuk az utcák átlagos négyzetméterárait, és elég látványos lett. De egy érdekes történet is kirajzolódik a város ingatlanpiacáról.

Közélet áfa Budapest építőipar ingatlan ingatlanfejlesztés lakáspiac rozsdaövezet Olvasson tovább a kategóriában

Közélet

Bucsky Péter
2020. november 24. 06:54 Közélet

Elhagyják a vállalkozók Parragh kamaráját, de a NAV-végrehajtást nem ússzák meg

Miközben a zsugorodó tagságú kamarai rendszer elnöke könnyítésekért lobbizik a cégek számára, a tartozások behajtása a válságban sem szünetel.

Bucsky Péter
2020. november 23. 06:31 Közélet

A számokat nézve Parragh László adócsökkentése vélhetően egy blöff

Ha az iparűzési adó elengedése bedönti az önkormányzati megrendeléseket és szolgáltatásokat, akkor recessziós lavinát indíthat el.

Fabók Bálint Jandó Zoltán
2020. november 20. 06:42 Közélet, Vállalat

Közpénz milliárdokkal tömték ki az egyik leggazdagabb magyar körüli együtteseket, mégis összeomlottak

Nyolc előadó-művészeti szervezet a kultúr-tao rendszerben milliárdokat vett fel, majd elsorvadt, a NAV pedig költségvetési csalás gyanúja miatt nyomoz.

Fontos

Avatar
2020. november 24. 17:09 Pénz

A covid után jön az adóemelés?

A kormánynak hamarosan napirendre kell tűznie az adósság elleni harc 2.0-t, amit valószínűleg nem lehet megúszni adóemelés nélkül.

Mészáros R. Tamás
2020. november 23. 17:19 Világ

A kínai dominancia megalapozójának harangozták be, mégis gyengére sikerült a világ legnagyobb gazdasági paktuma

A világ lakosságának és GDP-jének 30 százalékára terjed ki az új ázsiai gazdasági övezet. Egyesek szerint ez megágyaz a kínai dominanciának, mások szerint semmin nem változtat.

Avatar
2020. november 22. 16:10 Adat

Minél jobban él valaki, annál jobban hisz abban, hogy ezt magának köszönheti

A vagyoni helyzet, és annak hirtelen megváltozása érdekes összefüggésben van a jövedelmekkel kapcsolatos igazságérzet megváltozásával.