Az elmúlt időszakban több vármegyeszékhelyen is érdekes ingatlanpiaci trendek indultak be. A fővárosban például pár hónap alatt szinte eltűntek azok a kerületek, ahol az ingatlanok átlagos négyzetméterára egymillió forint alatt van, Szegeden pedig a BYD-gyár épülése és a hamarosan induló termelés miatt dübörög az ingatlanpiac. Mindeközben ugyanakkor sok szempontból Debrecen a legjobban pörgő és egyben legizgalmasabb ingatlanpiac évek óta itthon, amelyről nemrég azt írtuk meg, hogy az albérletárak után a panelek átlagárában is lényegében utolérte Budapestet.

Ha az összes debreceni lakótelepet egy lakótelepnek vennénk, ez a környék a budapesti Óhegyi, Újpalotai és a Havanna lakótelepnél is drágább lett volna tavaly, és a Vénkerti lakótelep önmagában is drágább számos budapesti lakótelepnél. Mindezek alapján arra voltunk kíváncsiak, hogy hosszabb időtávon nézve mennyire különleges, hogy egy Budapesten kívüli vármegyeszékhely egyik lakótelepe az ország legdrágább lakótelepei közé kerüljön, de arra is, hogy úgy általában hogyan alakultak egymáshoz képest a lakótelepek árai Magyarországon a 2010-es évek közepén kezdődő ingatlanpiaci felfutást követően.

Elkértük ezért az OTP Ingatlanponttól 2015-re és 2024-re vonatkozóan a 10 legnagyobb magyar város fontosabb lakótelepeire, valamint az ország legolcsóbb és legdrágább lakótelepeire vonatkozó adatokat^*Az adatok nemcsak a panellakótelepekre, hanem tágabb körben értelmezve, nagyjából 1990-ig telepes beépítéssel létrejött lakónegyedekre vonatkoznak. Az OTP lakótelepi adatbázisában csak a 20 ezer főnél népesebb települések szerepelnek. Azok a lakótelepek kerültek bele az adatbázisba, ahol mind 2015-ben, mind 2024-ben volt legalább 20 értelmezhető, szűrt NAV-os forgalmi adat. A nevek nem feltétlenül hivatalos lakótelep nevek, hanem gyakran az OTP lakótelepi adatbázis-építése során elnevezett telepek. A NAV adatszolgáltatásában 2024 még nem adatteljes év, erre az időszakra még nagyjából egy éven keresztül érkezik adatrátöltés.. A 78 lakótelepből álló adatsor – amiről részletesebben a csillagra kattintva lehet olvasni – elemzése alapján kiderült például, hogy

• régebben sokkal több Budapesten kívüli lakótelep volt a legdrágább hazai lakótelepek között,
• hogy az olcsóbb lakótelepek ebben az időszakban sokkal nagyobb mértékben drágultak, mint a drágábbak,
• és az is, hogy számos vidéki nagyvárosban emiatt sokkal jobban romlott a lakótelepek megfizethetősége, mint a fővárosban.

Sopron és Győr helyett Debrecen és Budapest

Kezdjük a legdrágább lakótelepek listájának alakulásával. Az alábbi ábrán látszik, hogy 2024-ben a már említett Vénkerti lakótelep a 18. legdrágább lakótelep volt az adatbázisba bekerülő lakótelepek között. 

De hogy nézett ki ugyanez a lista durván egy évtizeddel ezelőtt? A 2015-ös top 20 alapján elég látványos a hatása, hogy a fővárosi átlagárak jobban nőttek a többi nagyváros áraihoz képest, ugyanis amíg tavaly csak egy Budapesten kívüli lakótelep került a legdrágábbak közé, 2015-ben még a lista negyedét ilyenek tették ki. Amíg például tavaly nem volt drágább lakótelep a káposztásmegyerinél a fővároson kívül, 2015-ben még a soproni Jereván lakótelepen és három győri lakótelepen (Marcalváros I. és II, illetve az Ady Endre lakótelep) is magasabbak voltak az átlagos négyzetméterárak, mint a Budapest külvárosában található lakótelepen.

A két listát összehasonlítva az is szembeötlő, hogy a XI. kerületi lakótelepek dominanciája megmaradt: a Lágymányosi lakótelep mindkét évben vezette a listát, és ezen kívül a top 10-ben volt a Gazdagréti, a Kelenföldi és az Őrmezői lakótelep is, illetve a III. kerületi lakótelepek (Pók utcai, Kaszásdűlői, Óbuda-városközponti) is megtartották a helyüket a mezőny felső régiójában.

Ózd, Kazincbarcika, Miskolc

Az ország legolcsóbb lakótelepeinek lokációjában sokkal nagyobb szórás látszik, mint a legdrágábbak esetében. A legolcsóbb lakótelepek tavaly legnagyobb számban Miskolcon (Miskolc-Diósgyőri lakótelep, Győri kapu lakótelep, Kenderföldi lakótelep, Avasi lakótelep), Komlón (Alkotmány utcai lakótelep, Kökönyös lakótelep, Körtvélyes lakótelep) és Kazincbarcikán (Kazincbarcikai lakótelep, Újkazinci lakótelep) voltak, de Dunaújváros, Békéscsaba és Ózd is több lakóteleppel szerepelt a listán. 

Kilenc évvel korábban az ország legolcsóbb lakótelepei Ózdon és Komlón voltak. Az ózdi Régi Béke és Béke lakótelepek voltak az ország legolcsóbbjai, ezeket pedig a komlói Alkotmány utcai, Kökönyös és Körtvélyes lakótelepek követték.

A legolcsóbb lakótelepek listájában nem volt olyan jellegű átrendeződés, mint a legdrágábbaknál Budapest irányában: 2024-ben még mindig a Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyei (Miskolc, Ózd, Kazincbarcika) lakótelepekből volt a legtöbb (nyolc, és ez így is maradt). 

Ami szintén érdekes, hogy az ország legdrágább és legolcsóbb lakótelepeinek átlagára közti különbség mértéke hasonló maradt, és enyhén még csökkent is. 2015-ben a Lágymányosi lakótelepen 361 ezer forintba, míg az ózdi Régi Béke lakótelepen 35 ezer forintba került átlagosan egy négyzetméter, Ózdon 2024-ben a négyzetméterár 126 ezer, a XI. kerületben pedig 1,1 millió forintra emelkedett. A tízszeres különbség tehát nagyjából kilencszeresre csökkent.

Villámgyorsan dráguló olcsók

Ha azt nézzük meg, mely lakótelepek drágultak a legtöbbet és a legkevesebbet tíz év alatt, szintén érdekes trendek rajzolódnak ki. A 2015-ben legolcsóbb lakótelepek közül ugyanis számos lakótelep van ott a legnagyobb mértékben drágulók között. Egészen pontosan a tíz legjobban dráguló lakótelep között hat (Kökönyös lakótelep, Körtvélyes lakótelep, a várpalotai Erdődy lakótelep, a komlói Alkotmány utcai lakótelep, a Miskolc-Diósgyőri lakótelep és az Avasi lakótelep, szintén Miskolcon) volt a legolcsóbb 20 között 2015-ben.

A legkisebb mértékben dráguló lakótelepek között viszont a győriek vannak felülreprezentálva, ami összhangban áll azzal a már bemutatott trenddel, hogy ezek kikerültek a legdrágább 20-ból. A drágulás mértéke – ami egyébként az EU-ban is kiemelkedő volt – minden szinten egészen elképesztő: amíg ugyanis a legjobban dráguló ingatlanok ára is két és fél, háromszorosára nőtt, a legjobban drágulóké megnégyszereződött vagy egyenesen ötszöröződött.

A komlói Kökönyös lakótelep átlagára például több mint ötszörösére nőtt (43 ezerről 243 ezer forintra négyzetméterenként), de például a Lágymányosi lakótelep átlagárai is triplázódtak. Debrecen felfutásához kapcsolódóan még érdekes, hogy a Vénkerti lakótelep úgy került be az országos top 20-ba, hogy négyszeresére nőttek ott az átlagárak, miközben a Újkerti vagy a Dobozi lakótelepen még ennél is nagyobb mértékben nőttek az árak (utóbbin körülbelül négy és félszeresére, ami már a legnagyobb drágulások közé is befért).

Árak és bérek

A jegybank számításai szerint az elmúlt években már rendre rosszabb volt a lakhatás megfizethetősége Debrecenben, ezért azt is kiszámoltuk, hogy alakult ebben az időszakban a bérek vásárlóereje a lakótelepi lakások piacán. Ehhez a Deloitte módszertanát vettük alapul, és a helyi szja-alapok^*Az Országos Területfejlesztési és Területrendezési Információs Rendszerben (TEIR) 2022-re vonatkoznak a legfrissebb adatok, ezért az egyes településekhez tartozó 2024-es adatokat a 2023-ra és 2024-re vonatkozó, KSH által mért átlagos országos bruttó bérnövekedés mértékével növelve becsültük meg. alapján vett éves bruttó bérek alapján kiszámoltuk, hogy az egyes lakótelepeken az adott évre jellemző egy főre eső bérekből hány évnyire lett volna szükség egy 70 négyzetméteres lakótelepi lakás megvételéhez.

Az ábra alapján az látszik, hogy a 20 legkevésbé megfizethető hazai lakótelepből 13 volt budapesti 2024-ben, és négy debreceni lakótelep is volt ezek között (Dobozi, Tócóskerti, Újkerti és Vénkerti lakótelep). A top 20-as listára felfért még egy mosonmagyaróvári és egy pécsi lakótelep is, és az is látszik, hogy a soproni Jereván lakótelep 2024-ben és 2015-ben is a legdrágább volt országos összehasonlításban, ha a helyi fizetéseket is figyelembe vesszük.

Az ország leginkább megfizethető lakótelepeinek pozíciója pedig szintén nem sokat változott a listában, ezek azok az ózdi, kazincbarcikai és komlói lakótelepek, amelyek egyben a legolcsóbbak is voltak.

Ami viszont érdekesebb, hogy hol romlott a legjobban és legkevésbé a megfizethetőség. 2015 és 2024 között a debreceni Dobozi és Újkerti lakótelepek, a szegedi Fodor-kert és Északi város, illetve a pécsi Uránváros megfizethetősége romlott a leginkább. Ezek esetében négy-öt évnyivel több átlagfizetésre volt szükség egy 70 négyzetméteres lakás megvételéhez 2024-ben 2015-höz képest.

Győr esetében viszont itt is érződik a mérsékelt drágulás hatása. Marcalváros I. és II., illetve az Ady Endre lakótelep esetében ugyanis nem változott vagy enyhén javult is a megfizethetőség. Az is érdekes, hogy az ország legdrágább lakótelepeinek megfizethetősége sem szállt el az árakkal együtt. A Lágymányosi és Gazdagréti lakótelepeken sem változott ugyanis a spórolós évek száma ebben a tíz évben.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikk20 százalékos drágulás is benne van a pakliban jövőre a lakáspiaconA kormány intézkedései mellett a piacra ömlő befektetői milliárdok hozhatnak fordulatot az előző évek pangása után a hazai ingatlanpiacon.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Élet Pénz árak bérek Budapest debrecen Győr ingatlan ingatlanárak kazincbarcika lakótelep megfizethetőség Miskolc ózd Olvasson tovább a kategóriában