Sokat olvashattunk az elmúlt hetekben a lakáshitelek drágulásáról, ami a kamatszint növekedésének következménye.
Mielőtt egy konkrét példán keresztül bemutatnánk, mivel járt ez eddig a gyakorlatban, érdemes tisztázni néhány dolgot, mert van pár tényező, amelyek miatt ez a folyamat egészen másként érinti a hitelfelvevőket.
Először is különbséget kell tenni azok között, akik már törlesztenek és akik még csak most veszik fel a hitelt. Utóbbiaknak nincs nagyon más lehetőségük, mint tudomásul venni, hogy a lakáshitelek kamatai emelkedtek, akár fix, akár változó kamatozású konstrukcióról beszélünk. Továbbra is igaz ugyanakkor, hogy a lehetőségek alapos felmérésével, az ajánlatok összehasonlításával – ami a hitelkalkulátoroknak köszönhetően mindössze pár perces művelet – sokkal nagyobb megtakarítást lehet elérni, mint amennyit vesztett az ember a kamatok eddigi emelkedése miatt. Nem túl gyakori ugyanis, hogy pont a számlavezető bank adja a legjobb ajánlatot.
Szintén fontos döntés, hogy – három-öt-tíz évre, esetleg végig – fix kamatozású kölcsönt választunk, vagy olyat, amelynek 3-6-12 havonta változik a kamatozása. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) igyekszik mindenkit az előbbiek, azokon belül is a minél hosszabb rögzített időszakok felé terelni. Ebben az vezérli, hogy megvédje a hitelfelvevőket a valószínűleg bekövetkező kamatemelkedés hatásaitól, hogy még kicsiben se ismétlődhessenek meg a svájcifrank-alapú lakáshiteles rémtörténetek. Ma már persze lényegében csak forintalapú hitelek vannak, árfolyamváltozástól tehát nem kell félni, de az emelkedő kamatok is sok kellemetlenséget okozhatnak.
A Bankráció és az ingatlan.com közös elemzése szerint egy 30 millió forintos ingatlan vásárlásához felvett 20 éves, 10 millió forintos hitel jelenleg 2,1 százalékos kamattal elérhető a változó kamatozású konstrukcióknál. Amennyiben nem változna a kamatszint, akkor összesen 12,2 millió forintot kellene visszafizetni. Ha viszont a teljes futamidőre vetítve például 7 vagy 8 százalékra emelkedik a hitel kamata, akkor a visszafizetendő összeg már 17,2-20 millió forint is lehet.
A kamatkockázat ellen a futamidő végéig fix törlesztő részletet garantáló lakáshitelek nyújthatnak védelmet. Az említett példa esetében a legkedvezőbbek már 6 százalék alatti kamattal igényelhetők, és a teljes visszafizetendő összeg garantáltan 16,6 millió forint – hívja fel a figyelmet az elemzés.
Azt természetesen előre nem lehet megmondani, hogy melyik verzióval jár jobban valaki. Mivel azonban a kamatok jelenleg még mindig történelmi mélypontjaik környékén vannak, sokkal valószínűbb az emelkedésük, mint hogy a jelenlegi szinten maradjanak. Ha mégis úgy alakulna a világgazdaság, hogy a jegybankok kénytelenek lesznek újra a lehető legjobban lenyomni a kamatszinteket, akkor adósságkiváltó hitelekkel még mindig mérsékelhető lesz a viszonylag magasan rögzített kamatszintből fakadó veszteség. A friss adatokból az látszik, hogy egyre kevesebben akarnak kockáztatni. Az év első öt hónapjában folyósított 314 milliárd forint lakáshitelnek már csak a 24 százaléka volt legfeljebb egyéves kamatperiódusú.
A meglévő lakáshitel-állomány körülbelül 60 százaléka azonban legfeljebb éves kamatozású, az ezeket törlesztők tehát ki vannak téve az idehaza idén elindult kamatemelkedésnek.
A törlesztő részleteket a budapesti bankközi kamatláb, azaz a BUBOR*A kereskedelmi bankok kihelyezési rátájának átlaga. 2016. november elsejétől az MNB végzi ennek a pénzügyi referenciamutatónak az előállítását és kezelését. A BUBOR értékének napi meghatározása a panelbankok által beadott kamatjegyzéseken alapul. A BUBOR kamatjegyzés azoknak a kamatlábaknak a benyújtására vonatkozik, amely kamatlábak alkalmazásával a kamatjegyző bank az adott banki munkanapon a különböző futamidők vonatkozásában, valamely más kamatjegyző bank részére forintban denominált fedezetlen bankközi hitel nyújtására üzleti ajánlatot tenne. A beérkezett kamatjegyzések közül az MNB a legmagasabb és legalacsonyabb értékek elhagyása után átlagolással határozza meg a BUBOR adott napi értékét, melyet minden magyar banki munkanapon 11 órakor publikál. mértékéhez igazítják. Ennek a referenciakamatnak van 3, 6 és 12 havi változata, a hitel kamatperiódusának megfelelőt alkalmazzák a pénzintézetek.
A vonatkozó jogszabály*2009. évi CLXII. törvény 17/D. § szerint az új kamatot a fordulónapot megelőző hónap utolsó munkanapja előtt két nappal érvényes referencia-kamatlábhoz kell igazítani. Vagyis például ha idén július 1. a fordulónap, akkor (mivel június 30. szombat volt) a június 27-i BUBOR-t kell figyelembe venni. Nézzük, hogyan változott a BUBOR az év eleje óta!
Július eleje óta csökkent a referenciakamat, de ez rövid távon nem segít azokon, akiknél a június 27-i szintet vették figyelembe. Néhány hónapos távlatban pedig valószínűleg visszatér az emelkedő trend. De nézzük a konkrét példát!
Egy olvasónk idén januárban írt alá lakáshitel-szerződést 25 millió forintos összegről, 19 éves futamidővel, félévenként változó kamatozással. Induláskor a teljes hiteldíj mutató (thm) 2,79 százalék volt, ebbe a kamaton kívül az olyan költségek is beleszámítanak, mint a folyósítási jutalék és a hitelbírálati díj. A kezdő kamat 2,56 százalék, amely 0,06 százalék BUBOR-ból és 2,5 százalék kamatfelárból tevődött össze. (Ennek elméleti mértéke 4 százalék volt, háromszor 0,5 százalékpont kedvezmény járt a pénzintézetnél vezetett számlára, a nála megkötött lakásbiztosításra, valamint ügyfélminősítés alapján.)
A kamatfelár mértéke még jó ideig, konkrétan 2023. július 1-jéig nem változik. Az új kamatfelár kiszámításakor a 2022. november – 2023. januári időszak referenciahozamait veszik majd figyelembe.
A most július 1-jei fordulónapon a lakáshitel kamata 2,56-ról 2,88 százalékra emelkedett, követve a BUBOR elmozdulását 0,06 százalékról 0,38 százalékra. A törlesztőrészletet pedig havi 140 ezerről 143 ezer forintra nőtt.
Pénz
Kifulladni látszik a magyar államadósság-ráta csökkenése
Nemcsak rövid, hanem középtávon is magasan ragadhat az adósságráta, ami a gazdasági felzárkózási folyamatunkat is megnehezítheti.
Az új otthonfelújítási program átrendezheti a lakáshitelek piacát
A támogatás révén több tízmilliárd forint felújítási hitel jut majd a piacra, amelyhez várhatóan jelentős mennyiségű piaci feltételű kölcsön is társul majd.
A kínai ingatlanpiaci válság Amerikával ellentétben nem fog rendszerszintű krízissé fajulni
Az ország új növekedési modellje már nem az ingatlanpiacra fog támaszkodni, így annak gazdasági súlya tovább csökken, és ez a részvénypiacra is hatással lesz.
Fontos
Kivételes szerencsével léphettek be a 90-es évek közepe után született fiatalok a munkaerőpiacra
A gazdasági fellendülés időszakában pályára lépő fiatalok viszonylag könnyen találtak munkát jó fizetés mellett, kérdés, hogy ez miként hat a motivációjukra.
Romba dőlnek az orosz remények Ukrajnában?
Jelenleg szinte minden harctéri körülmény az oroszoknak kedvez, az eddig elért eredményeik mégis szerények, miközben az ukránok lőszerhiánya hamarosan enyhül.
Most lehet hibáztatni Brüsszelt: kamionok áradatát szabadítja az utakra
A zöldnek mondott intézkedések a közúti áruszállítást hozzák helyzetbe, ezek hatására várhatóan jelentős mennyiségű vasúti forgalom terelődik kamionokra.
