Megakadályozza a fiatalok lakásszerzését az ingatlanpiaci ár-bér spirál?

(A szerző a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza. A Zéróosztó a G7 elemzői szeglete.)

Gyermekkorunk meghatározó társasjátéka volt a Gazdálkodj okosan! A játék célja az volt, hogy minél előbb saját lakáshoz jussunk és azt teljesen be is bútorozzuk. A lakásvásárlás kérdése tehát már egészen kis korunkban megjelenik, és jellemzően egy hosszabb, többéves vagy évtizedes feladatot jelent. Az is látszik, hogy ez a feladat minden nehézségével nem új keletű, már a játék 1966-os első kiadásakor – és azóta is folyamatosan – kihívást jelent. Ugyanakkor, ahogy korábbi elemzésemben rámutattam, hazánkban a saját lakás tulajdonlása továbbra is meghatározó, egyfajta történelmi örökség – még akkor is, ha jelenleg hazánkban kevés új lakás épül.

Az MNB Lakáspiaci jelentéséből azt is tudjuk, hogy egy átlagos, 75 négyzetméteres fővárosi lakás megvásárlásához közel 11 évi átlagjövedelemre van szükség. De hogyan alakult a lakások ára az elmúlt években, évtizedekben, és mi befolyásolta azt leginkább? Mitől függ, hogy hol olcsóbb és hol drágább lakást venni?

Az időbeli változás vizsgálatához az MNB lakásárindexének adatait veszem figyelembe, melyre országos szinten 1990 óta, míg régiós szinten 2001 óta állnak rendelkezésre negyedéves gyakoriságú adatok. Ez alapján 2001. első negyedéve óta a lakásárak országos szinten 5,64-szeresükre, míg 2010 óta 3,1-szeresükre emelkedtek. A vizsgált időszakban azonban a növekedés messze nem volt egyenletes.

A 2001 óta tartó időszakot a lakásárak reálértékének változása szempontjából több periódusra oszthatjuk.

2003-ig a lakásárak növekedése jelentősen meghaladta az inflációt, a lakások reálára 2001-ben és 2003-ban is két számjegyű növekedést mutatott.
2004-től 2009-ig egy olyan időszak következett, amikor a lakásárak növekedése nagyjából az inflációnak megfelelően alakult.
Ezt követte az elhúzódó gazdasági válság – ne feledjük: a magyar GDP csak 2014-re érte el változatlan áron számítva a 2008-as szintjét. Ekkor a lakásárak értéke nemcsak reálértékben, de nominálisan is csökkent.
Ezt követte egy 2022-ig tartó kiemelkedő lakásár-növekedéssel jellemezhető periódus, ami után ismét mérsékeltebb árnövekedés következett.

A lakásárak alakulását tehát nem magyarázza az infláció: az MNB lakásárindexe és az infláció közötti kapcsolat gyenge, a korrelációs együttható értéke mindössze 0,11 (az 1-hez közeledve számít erősnek a kapcsolat). Ennek megfelelően a lakások reálértéke akár jelentősebben nőhet vagy csökkenhet is néhány év alatt.

Van azonban két további tényező, amelyek sokkal jobban magyarázzák a lakások árának változását: az átlagkereset értékének alakulása, valamint a GDP változása (nominálisan). E két mutatóval a korreláció is sokkal erősebb: 0,77, illetve 0,75 a 2001 és 2024 közötti időszakot vizsgálva. Látható, hogy e két mutatóval bár erős a lakásárak együttmozgása, de azért nem tökéletes: 2008 és 2014 között a lakásárak változása jóval a keresetek, illetve a nominális GDP változása alatt alakult, míg 2015 és 2021 között a kereseteknél és a nominális GDP-nél jobban nőttek a lakásárak.

Alapvetően tehát a lakásárak lekövetik a bérek és a nominális GDP-változását – beszélhetünk egyfajta ár-bér spirálról,

csak nem arról az ár-bér spirálról, ami a fogyasztói árindexet mint inflációt érinti, hanem olyan ár-bér spirálról, ami a lakásárakat. Bár elsőre ez nem tűnik spirálnak, valójában valahol mégis az, hiszen a lakásárak emelkedése megnöveli a lakhatási költségeket is, így ennek előbb-utóbb meg kell jelennie a bérekben is. Ha tehát nőnek a bérek, akkor fő szabály szerint növekednek a lakásárak is. Ezt jól mutatja az is, hogy csak a 2010 és 2024 első negyedéve közötti időszakot tekintve a lakásárak 210,8, míg a keresetek átlagosan 210,1 százalékkal emelkedtek, miközben teljes, 2001 és 2024 közötti időszakra 464,1, illetve 586,4 százalék volt a bővülés.

Nem nehéz magyarázatot találni a két olyan időszakra, amikor eltérés volt a keresetek alakulásának növekedésétől: 2008 és 2014 között a devizahitelekkel kapcsolatos problémák és kedvezőtlen tapasztalatok miatt a hitelpiac befagyott, alig volt új hitelkihelyezés, ami viszont csökkentette a lakások iránti keresletet. 2015-öt követően a helyzet az ellenkezőjére fordult: nemcsak a hitelezés indult be, de az értékpapírokon elérhető alacsony kamatszint miatt a befektetési célú ingatlanvásárlás is előtérbe került, megnövelve ezáltal a keresletet.

De mi a helyzet akkor, ha azt vizsgáljuk, milyen az egyes hazai régiók helyzete a lakásárak szintje és változása szempontjából? A szinteket tekintve szintén meghatározó a keresetek és az egy főre jutó nominális GDP szerepe: a korrelációs együttható a lakásárakkal 0,86, illetve 0,82. Ha megnézzük az egyes régiók rangsorát, azt kapjuk, hogy Budapesten a legdrágábbak a lakások, majd ezt követi Pest vármegye, a közép-dunántúli és a közép-magyarországi régió, míg a másik három régió ettől jelentősebben le van maradva. Ez a tagozódás megjelenik a kereseteknél és a GDP-nél is – bár a második-negyedik sorrendje más, de a csoportok jól elkülöníthetők itt is.

Más a helyzet akkor, ha a lakásárak időbeli változását vizsgáljuk. Ha azt tekintjük, hogy 2001 és 2024 között hogyan változott régiónként a lakások ára, akkor ez legszorosabban a demográfiai változásokkal korrelál: ahol jobban nőtt a népesség, ott jobban nőtt a lakásár, a két mutató közötti korrelációs együttható 0,72. Ennél kisebb a korreláció a gazdasági növekedéssel – itt az együttható mértéke 0,34. Meglepő módon a keresetek változásával nem látszik együttmozgás, sőt a teljes idősoron a korreláció még negatív is.

Tegyük hozzá: ha csak egy szűkített, 2010-től induló idősort nézzük, akkor az egy főre jutó GDP hatása a legnagyobb, itt a korrelációs együttható értéke 0,75, ezt követi a népességváltozás korrelációs együtthatója (0,49), míg a kereseteké itt sem szignifikáns. Ennek magyarázata lehet, hogy ahol új munkaerő iránti igény jelenik meg, ott nagyobb kereslet van lakásokra, ez pedig felfelé viszi az árakat. Ha pedig nagyobb kereslet van a munkaerőre, az vélhetően egy-egy nagyobb beruházáshoz kapcsolódik, ami pedig növeli a termelékenységet, vagyis az egy főre jutó GDP is növekszik.

Ugyanakkor érdemes megjegyezni, hogy a demográfiai összefüggést leginkább csak a Pest vármegyében tapasztalt erőteljes létszám- és árnövekedés táplálja, ettől eltekintve a kapcsolat gyenge, míg Pest vármegyét kivéve a mintából a GDP-vel való kapcsolat még erősödik is.

A lakásárak területi változásában tehát egyaránt tud szerepe lenni a demográfiai folyamatoknak és a helyi gazdasági teljesítmény alakulásának. A demográfiai folyamatok hazánkban nem kedvezőek, ugyanakkor a nagyberuházásokhoz (Paks 2, CATL, BMW), kapcsolódóan akár a belföldi vándorlás, akár a külföldi munkavállalók számának növekedése nyomán a lakásárak legalább helyi szinten növekedhetnek.

Ezen kívül meghatározó a hitel és a befektetési piac alakulása: alacsony kamatkörnyezetben a lakásárak jobban tudnak növekedni (jobban megéri ezekbe fektetni, illetve olcsóbb hitelt is felvenni) – ekkor tehát a Gazdálkodj okosan!-ban a játékosnak több kört kell megtennie, többször kell áthaladni a startmezőn, hiszen több havi fizetését kell egy új lakásra költenie. Ez pedig a fiatalabb generációk számára napjainkban különösen nagy kihívást jelent, a magas négyzetméretárak és az alacsony megtakarítási lehetőségek komoly akadályokat gördítenek a fiatalok elé.