A magyarországi ipari-logisztikai ingatanok állománya 2022 júniusában már 11,6 millió négyzetmétert tett ki, és az év második felében mindez egymillió négyzetméterrel bővül a Magyar Nemzeti Bank előrejelzése szerint. (Az MNB adatai nemcsak kereskedelmi ingatlanokat, hanem a saját tulajdonúakat is tartalmazza, a kereskedelmi ingatlanok mérete 5,3 millió négyzetméter.) Mindez jól megmutatja, milyen gyors a fejlődés.

Szoboszlay Máté, a logisztikai és ipari ingatlanokkal foglalkozó Prologis magyarországi tőkeallokációs igazgatójával készült interjúnkból az is kiderül, hogy bár nagy a piaci igény, egyre több elvárása van a bérlőknek. A hosszú évekig vagy évtizedekig használni kívánt épületeknek már ma is meg kell felelniük olyan műszaki-technológiai elvárásoknak, amikre lehet, hogy csak évek múlva lesz nagy tömegben szükség. A globális nagyvállalatok számára pedig az ESG kritériumok jelentik az egyik fontos döntési szempontot, amit még csak kevés piaci szereplő tud az elvárt szinten biztosítani.

A globális ellátási láncok átalakulásának mennyire lehet hatása arra, hogy milyen raktárakra van szüksége a vállalatoknak?

A logisztikai ingatlanoknak az elektromobilitás terjedésére mindenképpen választ kell adni már ma, és itt nem csak a személyautóknak biztosított töltőkre érdemes gondolni. Sokat hallani arról, hogy az Egyesült Államokban az Amazon már átállította az utolsó kilométeres, a logisztikai központokból a fogyasztókhoz kiszállító flottáját elektromosra. Ez már nemcsak a tengerentúlon, de Magyarországon is a mindennapok része. Több, főként e-kereskedelemi vállalat állította át a fogyasztók irányába a kiszállítását részben vagy teljes egészében elektromos flottákra. A távolsági áruszállításban is teret nyert az elektromos meghajtás. Nemrég adta át a Tesla az első Semit a Pepsinek, de a vezető európai gyártók is megjelentek már a tisztán elektromos nyergesvontatókkal. Az ingatlanoknál nekünk ez azt jelenti, hogy biztosítani kell a töltési lehetőséget, és talán ennél is nagyobb kihívást jelent manapság, hogy a megfelelő energiaellátást is.

Szoboszlay Máté, a Prologis tőkeallokációs igazgatója

Már ma biztosan lehet tudni, hogy az elektromos kamionok jelentik a jövőt az áruszállításban?

Az utolsó kilométeres kiszállításokban már ma is jól működnek az elektromos teherautók. A távolsági áruszállításban sokkal összetettebb a kérdés, hiszen a dízel kamionok egy tankolással akár ezer kilométert is megtesznek, míg az elektromosok 150-450 kilométerre képesek jelenleg. Ezért más áruszállítási módoknak is fontos szerep jut az alacsony kibocsájtású áruszállításban. Budapestnek ebben ráadásául jó adottságai vannak, minden közlekedési mód jól elérhető. A közúti áruszállításban még nem dőlt el az a kérdés sem, hogy az elektromos vagy a hidrogénalapú technológia lesz-e a leghatékonyabb. Ezért úgy tervezzük világszerte az új ingatlanjainkat, hogy mindkét lehetőségre fel legyenek készítve. Felmerülhet az is, hogy a távolsági áruszállításban más közlekedési módok, így a vasúti, folyami és légi szerepe is átalakulhat mindeközben. Ingatlanjaink tervezésekor arra is odafigyelünk, hogy a jövőben módváltásokra is legyen lehetőség. A koronavírus-járvány, de akár a Szuezi-csatorna néhány napos blokkolása, az ellátási láncok nehézségei mind azt mutatták meg, hogy egyre inkább felértékelődik, hogy legyen lehetőség alternatív áruszállítási módokra, az így érkező áruk fogadására és tárolására.

Milyen időszakra épül egy raktár, egy ipari ingatlan? Hogyan lehet tudni, mire lesz szükség akár 10-20 év múlva?

Egy ma épülő ingatlannál legalább 25-50 éves élettartammal számolunk. A globális partnereink segítségével fel tudjuk mérni, mik lesznek a jövő kihívásai. Egyre jelentősebb problémát jelent a munkaerő biztosítása, amire az automatizáció, a robotizáció jelenti a megoldást. Ehhez például arra van szükség, hogy a padló kialakítása lehetővé tegye a robotok telepítését, vagy a födém elbírja a darukat. De ez nem csak az új ingatlanoknál fontos, a már meglévő épületeknél is vizsgáljuk, hogy milyen átalakításokra lehet szükség a bérlői igények teljesítéséhez. A hibrid munkavégzésre is reagálnunk kellett az irodák esetében, nagyobb az igény a közösségi munkavégzést lehetővé tévő terekre is. Ez nem csak a partnereinknél igaz, a saját központi irodánk felújítása során is figyelembe vettük ezeket a szempontokat, látva, hogy milyen jelentős hatása van az új igényekre átalakított irodának a munkahatékonyságra.

Lehet egy ingatlan tervezésével is segíteni a hatékonyság növelését?

A digitalizációnak óriási hatása van az ingatlanpiacra – az okosmérőkből származó adatok segítségével nagyon jól lehet optimalizálni az energiafogyasztást. A mi ingatlanainkban ma már csak LED-világítás van, ami segít csökkenteni a partnereink energiaköltségét. Sőt, a természetes fény minél hatékonyabb bevezetésére is odafigyelünk felülvilágítók segítségével. Az ingatlanok kialakításánál odafigyelünk arra is, hogy például a takarítórobotok is könnyen használhatók legyenek majd. Az Egyesült Államokban ezek már igen elterjedtek, ahogy a teljesen automatizált raktárak is – ezek pedig itthon is meg fognak hamarosan jelenni, mi pedig már most felkészültünk erre. Legújabb Prologis Park Budapest – Sziget II fejlesztésünknél már a tervezési fázisban kulcsfontosságúnak tartottuk, hogy a fenntarthatóság a kivitelezés és az üzemeltetési életciklus minden fázisaiban szerepet kapjon.

Az energiaárak megugrására hogyan lehet az ipari ingatlanok esetében reagálni?

Az elmúlt években jelentős szereplőként kompetitív versenypiacon tudtunk jó áron energiát beszerezni a partnereiknek. Ez mára megváltozott, ráadásul a magas volatilitás is kihívást jelent a piacon. Ezért döntöttünk úgy, hogy a most épülő szigetszentmiklósi Budapest-Sziget II esetében napelemeket is felszerelünk. A megtermelt energiát nem a hálózatba juttatjuk vissza, hanem az épület gépészeti rendszereit üzemeltetjük ezzel, jelentősen csökkentve az ingatlan energiafelhasználását. A gépészeti megoldásoknál kiemelten odafigyelünk az energiafelhasználás csökkentésére, így hőszivattyúkat használunk a hűtésre és fűtésre, de a mozgásérzékelőkkel működő LED-es világítás is ezt szolgálja, ahogy a szürkevíz felhasználása is. A nemzetközi tapasztalatinkra is tudunk építeni ebben, Franciaországban és Hollandiában már több nettó zéró kibocsátású ingatlanunk van. A Prologis azt vállalata, hogy 2025 után már csakis ilyen ingatlanokat fejleszt világszerte. 2030-ra, tíz évvel a párizsi klímaegyezményben megfogalmazott határidő előtt megvalósítjuk a saját operatív működésünkben a nettó zéró kibocsájtást.

A Progologis gyáli logisztikai központja

Milyen szerepe van az ingatlanok bérlésekor annak, hogy azok mennyire fenntarthatóak?

A fővárosi 650 ezer négyzetméternyi ingatlanunkat jellemzően globális nagyvállalatok bérlik, és náluk már megjelenik az ESG-célok segítése elvárásként. Ma már számos tendernek része az energiaköltségek mellett annak is a megadása, hogy ennek milyen a beszerzési formája, vagy milyen karbonintenzitása van. A partnerek elvárják, hogy az ESG kritériumrendszernek megfelelően részletesen adjuk meg, hogy mi érhető nálunk most, és mit valósítunk meg a közeljövőben.

Milyen szerepe van a lokációnak a hatékonyságban, lehet igény a városközponthoz közelebbi elhelyezkedésre?

Budapest egy jó adottsággal rendelkező város, mivel az M0-s vonzáskörzetében elhelyezkedő logisztikai központok is maximum 10-15 kilométerre vannak a belvárostól. Az e-kereskedőknél és az FMCG szegmensben látható tendencia, hogy a városmaghoz közelebbi raktárakra is jelentős az igény a gyorsabb reakcióidők miatt. Általánosságban a két raktártípus jellemzői számos ponton eltérnek egymástól, ahogy a potenciális partnerek területigényeiben is jelentős eltérés mutatkozik.

Milyen képet mutat jelenleg a logisztikai ingatlanpiac?

A jelenlegi 5 százalékos szabad kapacitás egészséges képet mutat a piacról, a fejlesztési lendület még kitart, és amennyiben a kereslet mértékében és szerkezetében nem lesz érdemi visszaesés tapasztalható, úgy az új fejlesztésekre is szükség lesz. Mi például 2023 elején adjuk át a szigetszentmiklósi parkunk legújabb fejlesztését, egy közel 14 000 négyzetméteres épületét, és a további fejlesztési lehetsőségeket is vizsgáljuk. A feladat nem egyszerű, hiszen a mai kihívásos környezetben egyaránt kérdéseket vetnek fel a gazdasággal kapcsolatos várakozások, az inflációs trendek, az árfolyamok és árindexek alakulása vagy a finanszírozási környezet alakulása. A kivitelezési piac folyamatos változásait magunk is érzékeljük, ahogy az is látható trend, hogy a lokáció kiválasztását olyan kérdések is befolyásolják, hogy mely településen milyen gyorsan lehet engedélyekhez, közműkapcsolatokhoz jutni. Ami biztos, hogy izgalmas 2023-as év elé nézünk.

A közvetlentőke-befektetések változásának érezhető hatása van arra, hogy mikor milyen ingatlanokra van igény?

A rövid válasz az, hogy igen. Az autóipari beruházások – az utóbbi időben különösen az akkummulátorgyártás – továbbra is a legfontosabb beruházások Magyarországon, de ezen belül a korábban főleg jellemző német befektetők helyett vagy mellett egyre nagyobb szerepet kapnak a dél-koreai, japán és kínai befektetők. Nekik, már csak a hosszabb ellátási láncok miatt is, jelentősebb raktározási kapacitási igényeik lehetnek, mint az európai cégeknek. Jelentősebb aktivitást az FMCG cégeknél és az e-kereskedelemben látunk még. További tendencia az erősödő vidékfókuszú keresletet, melynek további térnyerése várható.

Regionális összevetésben milyenek az adottságok, a kereskedelmi ingatlanok biztosításában mennyire versenyképes Magyarország?

A közvetlentőke-befektetők számos makro- es mikroparamétert vizsgálnak egy beruházás megvalósítása kapcsán. Példaként az infrastruktúra fejlettsége, az elérhető állami támogatások köre, vagy a megfelelő mennyiségű és minőségű munkaerő rendelkezésre állása is említhető. Azt látjuk, hogy ebben Magyarország jó feltételeket biztosít. Egy beruházás megvalósításához fontos a kereskedelmi ingatlanok rendelkezésre állásának biztosítása és a költségszintek versenyképessége, ezek például Csehországhoz képest alacsonyabb árszínvonalon érhetők el, ami szintén versenyelőny. Azonban különösen a főváros vonzáskörzetében egyre nagyobb kihívást jelent a megfelelő számú és képzettségű kékgalléros munkaerő biztosítása. Ebben is próbálunk a Prologis Parklife^TM kezdeményezéssel segíteni: olyan munkakörnyezetet igyekszünk teremteni, hogy vonzó munkahely legyen az épületeinkben dolgozni, akár az irodai munka alternatívájaként is meg tudjanak így a partnereink jelenni. Ezért vannak olyan rekreációs lehetőségek, mint a focipálya, kültéri edzőterem, grillező. Emellett a közösséget építő eseményeket is szervezünk a parkokban, mint például a nagyon népszerű kispályás focibajnokság vagy a főzőverseny. A közösségépítést a fenntarthatósági célokkal is össze lehet kötni: fejlesztettünk egy utazásmegosztó alkalmazást, amivel a parkjainkban dolgozóknak tettük egyszerűvé, hogy az egy irányból közlekedők megtalálják egymást.

A cikk elkészítését a Prologis Hungary Kft. támogatta.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Támogatói tartalom Vállalat Olvasson tovább a kategóriában