Régi klisé Kínával kapcsolatban, hogy az országban gombamód szaporodnak a szellemvárosok, azaz az olyan, semmiből felhúzott városnegyedek, amelyek átadásuk után üresen állnak, mert nincs, aki beköltözzön. 

A narratíva különösen az Evergrande nevű ingatlanfejlesztő vállalat közelgő csődje miatt vált ismét népszerűvé. A Wall Street Journal például nemrég a 3,5 milliós Luan városából közölt riportot, ahol egy félkész, 9 milliárd dollárnyi jüan értékűre taksált vidámpark, egy 4 milliárdosra tervezett, félbehagyott elektromosautó-gyár és tucatnyi üresen álló toronyház jelképezi az Evergrande üzleti modelljének bukását.

A mélyebb kutatások szerint azonban a kínai ingatlanpiac problémái jóval összetettebbek, és nem csupán a túlzott beruházási volumenből fakadnak.

A Wall Street Journal cikke szerint például az 1,4 milliárd lakosú Kínában 2017-ben 65 millió lakás állt üresen. A 330 milliós Egyesült Államokban ugyanezen évben 17 millió körül mozgott az üres lakóingatlanok száma, ez azóta 15 millióra csökkent. Azaz lakosságarányosan hasonló értékekről van szó. 

Ugyanez a helyzet a lakóingatlanok alapterületét illetően is. Kenneth Rogoff és Jang Jüan-csen, a Harvard és a Nemzetközi Valutaalap közgazdászainak tanulmánya szerint az egy főre eső lakóingatlan-terület Kínában alig haladja meg a 40 négyzetmétert, ami valamivel alacsonyabb, mint a brit és a francia érték, és jóval elmarad a 60 négyzetméteres amerikai és az 50 négyzetméter körüli német adattól. 

Rosszabbul néz ki a kínai adat, ha az üresen álló ingatlanokat a teljes ingatlanállományhoz hasonlítjuk. Kínában a legutóbbi, 2017-re vonatkozó országos felmérés szerint a lakások 22 százaléka állt üresen. Az OECD adatai szerint a fejlett világ országai közül Japánban a legmagasabb, 14 százalékos az üresen álló ingatlanok aránya, ezen kívül Ciprus és Magyarország 13, az Egyesült Államok, Finnország és Szlovénia 11-12 százalékon állnak. (A szlovén statisztikai hivatal 2018-as adatai ezzel szemben 18 százalékos arányról szólnak.)

Ugyanakkor ez inkább annak a jele, hogy a kínai háztartások nagyobbak, mint a nyugatiak. A szellemváros-narratíva bírálói szerint a modernizáció és az urbanizációt támogató kormánypolitika idővel Kínában is növeli majd a háztartások számát, és csökkenti az üres ingatlanok arányát.

Ha kell, költöztetnek

Az optimistábbak szerint a szellemvárosokról szóló beszámolók félrevezetőek. Az egyik érv, hogy a beruházók eleve úgy számolnak, hogy ezeket a lakásokat sokéves távlatban tudják majd benépesíteni, amely sok helyen sikerül is, mint arról nemrég a Bloomberg nyomán írtunk is. (Az már egy másik kérdés, hogy az optimista kommentárok általában néhány város sikertörténeteivel, nem pedig makroszintű adatokkal próbálják alátámasztani az állításaikat.)

Az ingatlanpiac megítélését illetően az sem mindegy, hogy melyik országrészt és melyik városokat nézi az ember. A legvonzóbb metropoliszokban – Peking, Sanghaj, Sencsen, Kanton – az árak magasak és töretlenül növekednek, az üres ingatlanok aránya az országos átlag alatt van, és kevés az eladatlan lakás.

Ezzel szemben a nemhivatalos besorolás szerinti másod- és harmadrendű városokként emlegetett helyeken az árnövekedés lépést tart a bérekkel, cserébe az üresen álló ingatlanok aránya is az országos átlag körül mozog. Fang Han-ming, a Pennsylvaniai Egyetem tanára és három kínai szerzőtársa egy korábbi cikkükben kiemelték, hogy a kínai ingatlanboom időszakát erőteljes jövedelemnövekedés kísérte.

A szellemvárosok feltöltéséhez a kormányzat is hozzájárul. A bloomberges Tom Orlik közgazdász például gyakran hangoztatja azt az anekdotát, hogy egyes helyeken az önkormányzat kilakoltatta a régebbi városrészek lakóit, és pont annyi kompenzációt adott nekik, hogy be tudjanak költözni a szellemvárosba. A kilakoltatott városrészt aztán ledózerolták és eladták ingatlanfejlesztőknek, ebből fedezték a kompenzáció költségeit. A szellemvárosok benépesültek, és mindenki a pénzénél maradt.

Ez az anekdota ugyanakkor arra is rávilágít, hogy pénzügyileg mégsem tűnik fenntarthatónak a jelenlegi modell – hosszabb távon vélhetően nem járna gazdasági haszonnal a városrészek között költöztetgetni az embereket. 

A GDP 29 százaléka

A kereslet–kínálati viszonyok megítélését ugyanakkor jelentősen árnyalja, hogy Rogoff és Jang adatai szerint míg 2008-ban a lakások 70 százalékát az első ingatlanjukat kereső vásárlók vették meg, addig 2018-ra az első vásárlók aránya 13 százalékra csökkent. A kínai jegybank tavaly szeptemberi felmérése szerint a kínai háztartások 10,4 százaléka legalább három lakóingatlannal rendelkezik. Azaz a vásárlók döntő többsége ma már nem lakhatási, hanem befektetési céllal vesz ingatlant.

Az ingatlan mint befektetési eszköz népszerűségét jelzi, hogy Van Kuang-hua, a Fudan Egyetem professzora és két szerzőtársa egy idén megjelent kutatásukban azt írták: a kínai háztartások vagyonának háromnegyedét az ingatlanvagyon tette ki 2017-ben, a pénzügyi vagyon aránya ezzel szemben csupán 11 százalék volt. 

A tanulmány szerint a kínaiak 90 százaléka rendelkezik saját ingatlanvagyonnal, a városiak esetében 85,4 százalék, a vidékieknél 92,5 százalék az arány; a kínai jegybank felmérése 96 százalékot ír. A fejlett világban ez az érték jellemzően 60-70 százalék között mozog.

A Kuangfa bank és a Délkelet-kínai Üzleti és Közgazdasági Egyetem adatai alapján a kínai ingatlanvagyon majdnem kilencszer akkora, mint a részvényvagyon, illetve a kötvényvagyon több mint négyszerese. Az Egyesült Államokban ezzel szemben az ingatlanvagyon összértéke jó 25 százalékkal alacsonyabb, mint a részvényvagyoné, és a kötvényvagyonnál is valamivel kisebb. Japánban az ingatlanvagyon a kötvényvagyonnal egyenértékű, és a részvényvagyon kétszerese (bár a japán ingatlanvagyon értékét a piac egyedi jellegzetességei is befolyásolják, amelyekről korábban részletesen is írtunk).

Az ágazat a vagyonképzési láz eredményeként egészségtelenül nagyra nőtt. Az ingatlanberuházások értéke 2019-ben a GDP 13 százalékát tette ki, amelynek 70 százaléka a lakóingatlanokhoz kötődött. Az ingatlanpiac felelős továbbá a lakossági fogyasztás 23 százalékáért, és a szektor foglalkoztatása is jelentős: a városi munkavállalók több mint 15 százaléka dolgozik az építőiparban és az ingatlanszektorban. 

Rogoff és Jang számításai szerint az ingatlanszektor a közvetett hatásokat is figyelembe véve a kínai gazdasági aktivitás 29 százalékáért felel, amely a 2008-as válság előtti spanyol és ír helyzethez hasonlatos.

A fejlett világban manapság jellemzően 10 és 20 százalék között mozog ez az érték.

Bár ennyire konkrét számot nem határoz meg, de szintén a kínai gazdaság egyik legfontosabb szektorának nevezi az ingatlanágazatot egy komolyabb ökonometriai módszerekkel dolgozó tanulmányában Huang Jong-ming, a Vuhani Egyetem professzora és szerzőtársai. 

Spekuláció

Mint Rogoff és Jang kiemeli, a jövedelmek stabil növekedése, a jelentős lakossági megtakarítások, a befektetési alternatívák szűkössége és a komolyabb problémák esetén rendre beavatkozó kormányzat vigyázó keze miatt a kínai ingatlanválságot vizionáló jóslatok eddig nem teljesültek be. Fang és szerzőtársai tanulmányából pedig az is kiderül, hogy a magas, általában 35 százalék feletti önrész miatt a kínai ingatlanhitelek kevésbé kockázatosabbak, mint a korábbi nagyobb nyugati ingatlanválságok esetében tapasztaltak.

Ezek a faktorok az Evergrande csődjét övező piaci pánik ellenére a mostani helyzetben is a nagyobb válság kibontakozása ellen szólnak. Ugyanakkor a távlati tendenciák az optimistább jóslatokat is jelentősen árnyalják.

Miközben a szektor hatalmas, az eddig azt fűtő gazdasági és társadalmi folyamatok lassulnak. Rogoffék szerint a további urbanizáció és a régi lakások újra cserélése nem tudja fenntartani a mostani aktivitást. Az előbbit illetően a demográfiai folyamatok miatt szkeptikusak: a csökkenő lakosságszám mellett szerintük nem fog jelentősen nőni a városi lakosság száma. Az utóbbit illetően azzal érvelnek, hogy a kínai lakásállomány kétharmada az 1990-es évek után épült, azaz a modernizáció az utóbbi évtizedekben nagyrészt megtörtént.  

A további növekedés ellenében hat a gazdasági növekedés ütemének távlati lassulása, valamint az adósságállomány növekedése is. 2018 végén az ingatlanok a teljes hitelállomány 28 százalékát, az új hitelek 40 százalékát tették ki. A lakosság adósságterhei a GDP arányában már meghaladták az eurózónás és a japán értéket, és az amerikaitól is alig maradnak el.

Nem véletlen, hogy Hszi Csin-ping pártfőtitkár-államelnök az elmúlt években többször deklarálta, hogy a lakáspiacnak a lakhatást kell szolgálnia, nem a spekulációt; a kormány pedig több erőteljesebb szabályozói lépést is tett ennek érdekében.

2016-tól fokozatosan elkezdték szigorítani a második-harmadik-sokadik ingatlan megszerzésére vonatkozó szabályokat számos, gyors áremelkedést mutató nagyvárosban . Miután a kínai gógyi gyakran túljár a kormány eszén, és az eddigi szigorítás csak mérsékelt hatással volt a spekulációra, október végén azt is közölték, hogy egyes nagyvárosokban kísérleti jelleggel ingatlanadót vezetnek be. A lépés szükségessége már 2003 óta napirenden volt, de eddig nem akarta meglépni a sok egyéni érdeksérelemmel járó intézkedést a pártállam.

Piramisjáték

Hasonlóan akut probléma a végtelen növekedésre játszó beruházók eladósodása. Ezt látva tavaly nyáron a három vörös vonal néven emlegetett lépések értelmében a tizenkét legnagyobb ingatlanberuházó számára komolyabb hitelfelvételi korlátokat vezettek be, köztük a cikk elején említett Evergrande is kénytelen volt visszavenni. A kormányzati szigor azonban megrengette a cég finanszírozási modelljét, így az mára eljutott oda, hogy nem képes törleszteni a kötvényadósságát.

Az Evergrande vesztét egyesek szerint az okozta, hogy egy piramisjátékhoz hasonló konstrukcióban működött. Először felmérték a piaci keresletet, majd ennek kielégítésére építettek megfelelő mennyiségű ingatlant, amelyet elneveztek a beruházás első fázisának, és nyomott áron gyorsan értékesítettek is. Majd belefogtak a második és harmadik fázisba, ahol viszont már sokszoros áron kínálták az ingatlanokat, azt hangoztatva, hogy az első fázis sikere jelzi a gyors értéknövekedés lehetőségét.

A fent említett Luan városába a cég úgy öntött tízmilliárd dollárnyi jüant, hogy a lakosság csökken, a bérszínvonal pedig az országos átlag alatt van. Miután azonban Pekingben, Sanghajban és a többi nagyvárosban szigorúbban kezdték szabályozni a piacot, a piramisjáték csak a kisebb és elmaradottabb helyeken működött.

Hogy az effajta piramisjátékok mennyire kiterjedtek a szektorban, arról elemzők is csak találgatnak. Egyesek szerint az Evergrande csak az első dominó, és számos új csőd jöhet: nemrég a kisebb, luxusingatlanokban utazó Fantasia nevű cég vált fizetésképtelenné.

A helyzetet az is rontja, hogy az Evergrande körüli hírverés (és a határozott kormányzati válaszlépések hiánya) miatt sok más vállalat számára is elzárultak a finanszírozási lehetőségek: a kínai ingatlanberuházók idén 28 százalékkal kevesebb dollárkötvényt tudtak értékesíteni, mint tavaly.

Mivel a lakásvásárlás a fő lakossági megtakarítási forma, a kormányzati korlátozások jelentette áresés a félelmek szerint a háztartások vagyonát is megnyirbálhatja. A kínai statisztikai hivatal szerint szeptemberben a 70 legnagyobb kínai városból 36-ban csökkentek az árak, az ingatlantranzakciók értéke pedig éves összevetésben 16,7 százalékot esett.

Maradtak még optimisták

Ezzel szemben a Morgan Stanley amerikai befektetési bank október közepén már befektetésre alkalmasnak ítélte a kínai ingatlanpiacot. Szerintük a következő 6–12 hónap ugyan nagy csődöket és komoly veszteségeket hozhat, de ezt a piac már beárazta, és a rendszerszintű kockázatok menedzselhetők. Hasonlóan értékeli a helyzetet a kínai jegybank is. (Bár az is tény, hogy nem ez lenne az első eset, hogy a Morgan Stanley lyukra fut egy ingatlanválsággal kapcsolatban; de mindez a pesszimistákra is igaz: Kenneth Rogoff is jósolt már kínai ingatlanpiaci válságot tíz évvel ezelőtt.)

Rogoff és Jang szerint mindazonáltal nem kell ahhoz válság vagy összeomlás, hogy a kínai gazdaság megérezze az ingatlanpiac problémáit, egy tartós lassulás is komolyabb reálgazdasági hatásokkal járhat. Az általuk idézett szimulációk szerint az ingatlanpiaci aktivitás 20 százalékos csökkenése 5-10 százalékkal foghatja vissza a GDP-t. Huang és szerzőtársai is azt írják, hogy az ingatlanszektor esetleges visszaesése a teljes kínai gazdaságnak komolyabb károkat okozhat.

A kínai kormány az utóbbi időben az egészségesebb, beruházásvezérelt helyett fogyasztásvezérelt növekedést és a vagyoni egyenlőtlenségek csökkentését ígéri. Az ingatlanpiac leeresztése egybevág ezekkel a célokkal: a szektor eddigi lendülete tarthatatlan; és mint Van Kuang-hua és társai tanulmányából kiderül, az ingatlanárak emelkedése az elharapódzó vagyoni egyenlőtlenségek egyik legfontosabb forrása.

Azaz az emberek és a bankok pénzét sok szempontból érdemesebb lenne az ingatlanpiacról más szektorokba terelni. Ugyanakkor az ágazat puszta mérete és a lufi leeresztésének potenciális járulékos kárai a kínai gazdaság átalakításával járó kihívások mértékét is jól jelzik.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkFelfoghatatlan kínai sztori: 200 millió négyzetméter ingatlana van, de rohan a csőd feléAz Evergrande nevű cégóriás két magyar GDP-nyi adósságot görget maga előtt, szerintük nincs baj, de a hitelminősítők szerint hamarosan elfogyhat a pénz.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkElkezdett benépesülni néhány szellemvárosnak titulált kínai településA Bloomberg bemutatott néhány kínai várost, amik megmutatják, hogy néha elhamarkodottan láttatták feleslegesnek a hatalmas ingatlanberuházásokat a külföldi riportok.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA tízmilliós nagyváros, ahol nem bolondult meg a lakáspiacTokióban nő a gazdaság, a bérek és a lakosságszám is, de a lakásárak és bérleti díjak stagnálnak, amihez az ingatlanpiaci szabadrablás és a bérlői jogok erős védelme egyaránt hozzájárul.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Világ adósságválság építőipar evergrande ingatlanárak ingatlanpiac Kína Olvasson tovább a kategóriában