Hunyadi Zsuzsanna, a logisztikai és ipari ingatlanokkal foglalkozó Prologis magyarországi bérbeadásért és ügyfélelégedettségért felelős igazgatója szerint 2023-ban stabil marad a kereslet az ipari ingatlanok iránt, még akkor is, ha az év első hónapjaiban kisebb bizonytalanságra lehet is számítani.

– Mivel foglalkozik ma egy ipari ingatlanokat kínáló vállalat – épületek bérbeadásával és fejlesztésével, vagy raktározási és logisztikai szolgáltatásokkal?

– Elsősorban az ügyfelek igényeinek kiszolgálásával, mindemellett a meglévő épületállomány korszerűsítésével és magas minőségen tartásával. Az elmúlt évek tendenciái azt mutatják, hogy bár az ingatlanoknál továbbra is a lokáció a legfontosabb tényező, ma már nem elegendő jó helyen lévő, magas minőségű épületeket kínálni. Fontos szemponttá vált az ingatlanok költséghatékony üzemeltetése, a fenntarthatósági iniciatívák, a be- és kiköltözések mentén felmerülő eszköz- és szolgáltatásbeszerzésben nyújtott segítség, és hogy mindezt milyen gyors reakcióidővel tudja a bérbeadó biztosítani. A magyarországi körülbelül 640.000 négyzetméteres porfóliónkban az úgynevezett A-kategóriás raktárépületek több mint 40 százalékában nem hagyományos logisztikai, hanem gyártó-összeszerelő tevékenység zajlik. Mindez jelentős közmű- és munkaerőigényt jelent, amire már az ajánlat adásánál is figyelni kell. Az ilyen típusú operációk esetében az esetleges tervezett vagy véletlenszerű fennakadások elhárításának gyorsasága, ritka előfordulása kritikus fontosságú. A magas minőségű üzemeltetésbe rengeteg tevékenység tartozik, ezek egy része kiszámítható, azonban a váratlan helyzetekre is fel kell készülnünk.

Hunyadi Zsuzsanna

– Hogyan lehet a piaci elvárásokat követni, milyen új szolgáltatásokra van igény?

– Minden évben felmérést készítünk ügyfeleink körében, melyből látjuk, mely területeken kell fejlődnünk. A bérlői visszacsatolások rálátást biztosítanak arra, hogyan alakulnak át a fókuszpontok ügyfeleink körében. Általánosságban a költséghatékony üzemeltetés és gyors reakcióidő a legfontosabb tényezők. Mindemellett 2022-ben Magyarországon új szempontként megjelent az energiahatékonyság és megújuló energia is – a nyugat-európai országokban ez már korábban is hangsúlyos volt a magasabb energiaárak miatt. Különösen a nemzetközi partnereknél érezzük a nyomást annak irányába, hogy többet tegyünk az energiahatékony működés és a megújuló energiaforrások használatáért. A háttérben már hosszú ideje zajlanak az előkészületek, és terveink szerint 2023 második felére egy komplex európai porfóliónkat lefedő megoldási csomagot mutathatunk be ügyfeleinknek.

– A költségek számításakor a bérleti díjak mellett milyen tételekkel kalkulálnak leginkább a bérlők?

– A bérleti díj áll az első helyen, de emellett az üzemeltetési költséget és az adott településen fizetendő ingatlanadót is figyelembe veszik a cégek. A lokációnak hatása van a munkaerő költségére is, ami szintén fontos döntési szempont. Az elmúlt időszakban az energiahatékonyság és a várható közműköltségek szerepe is nőtt, a gyorsan növekvő infláció miatt pedig az éves indexálások módszertana is a versenyeztetési eljárások fókuszába került. Mindezen tényező összessége tudja a bérlők teljes költségét megmutatni.

– A következő évek drágulását hogyan lehet a teljes bekerülési költségben (TCO) figyelembe venni?

– Mi például mind a bérleti, mind az üzemeltetési költség esetében megadjuk az éves emelés mértékét a teljes bérleti időszakra vonatkozóan a Clear Lease-nek köszönhetően. Ezt nagyon kedvelik az ügyfeleink, már csak a számviteli egyszerűség miatt is. Ha az éves elszámolást követően még fizetni kell, vagy akár visszakapnak az üzemeltetési díjelőlegből a cégek, ennek pénzügyi kezelése nehézkes – főként egy lezárt üzleti évet követően. A bérlők egyik legnagyobb problémája a visszajelzések szerint az elszámolások kezelése volt, amire jelentős kapacitást kellett biztosítani, ezt tudjuk kiváltani az előre tervezhető bérleti konstrukciónkkal.

– Milyen szolgáltatásra van igény az épületek bérbeadásakor a kulcsok átadásán túl?

 – A piac már jóval túlmutat a bérbeadáson, és mi a Prologisnál arra törekszünk, hogy még azelőtt kiszolgáljuk az ügyfelek igényeit, mielőtt azok megfogalmazandónak. Erre példa az egyik új szolgáltatásunk, a Prologis Essentials is, amely elsősorban a beszerzésben nyújt támogatást. A polcrendszerek, a robotok, a hőszivattyúk vagy éppen a targoncák beszerzése gyakran nagy terhet ró az ügyfélre. Nekünk globális szinten közel ötezer-ötszáz épületünk van, csak Európában több mint 22 millió négyzetméter ingatlannal rendelkezünk. Ennek a volumennek köszönhetően kiváló beszerzési lehetőségeink vannak, mely előnyeit meg tudjuk osztani partnereinkkel. A kisebb vállalatoknak ez jelentősen jobb árat jelenthet, mindemellett a globális ügyfeleink is kedvelik ezt a leegyszerűsített beszerzési folyamatot. Gyorsabban, olcsóbban, garantált minőségű termékekhez és szolgáltatásokhoz juthatnak általunk partnereink.

– Azt már megszokhattuk, hogy egyes cégek a fiatal munkavállalókat az irodák extravagáns kialakításával akarják megnyerni maguknak. A munkavállalók megtartásában és megtalálásában lehet a logisztikai ingatlanok kialakításának is szerepe?

– Látványosan népszerűek a partnereink munkavállalói között a parkjainkban található focipályák. Sok cégnek van kispályás csapata, ezért minden évben rendezünk számukra egy bajnokságot is. A sportpályák, külső konditerem, parkosított részek lehetővé teszik az ott dolgozók számára, hogy a munkaidőn kívül is minőségi időt töltsenek el parkjainkban. Sok partnerünk szervez itt csapatépítő programokat, családi napokat a munkavállalóknak, hiszen ezek a zöldterületek kézenfekvő, költséghatékony, mégis minőségi helyszínt tudnak nyújtani az ilyen típusú rendezvényekre. A munkavállalói szempontok más területen is egyre nagyobb szerepet kapnak: a Harbor parkban nagyon fontos szempont, hogy BKK járatokkal is megközelíthető, így könnyebb a munkába járás. A vállalati eseményeket mi is szoktuk meglepetésekkel támogatni, gulyáslevesfőzéstől karácsonyi bejglizésig ebbe sok minden beletartozik.

– Milyen időtávra mernek ma a vállalatok egy bérleti konstrukcióban elköteleződni?

– Leginkább a három-öt éves időtáv jellemző manapság, ez mindkét félnek rugalmasságot biztosít, hiszen egy közepes időtáv után alkalom nyílik a piaci folyamatok lekövetésére. Egy ilyen időszakra előre meg tudjuk határozni az indexálás mértékét, így a középtávú tervek idejére előre lehet kalkulálni az ingatlanköltségekkel. A rövidebb távú bérleti időszakról minden esetben jelentős felár mellett tárgyaluk.

– A hazai piacon a kereskedelmi ingatlanok összterületének legalább fele a vállalatok saját tulajdonában van – az inflációs környezet változtathat ezen?

– Amikor magas az infláció mértéke, a banki finanszírozás és a saját beruházás helyett racionálisabb választás a bérlés. Mi nem hitelekből fejlesztünk, hanem ingatlanalapok pénzeszközeit használjuk, ami egy más működési modell. Biztos vagyok benne, hogy ha valaki az utóbbi két-három évben kiszámolta, mennyibe kerül a saját fejlesztés, és összehasonlította azt a bérlés költségeivel, akkor a második mellett döntött. A rugalmasságról nem is beszélve, hiszen egy nem saját tulajdonú ingatlan nem eredményez röghöz kötést, amikor a vállalat stratégiai érdeki úgy kívánják, nagyobb, más vagy akár teljesen egyedi épület lehet a következő lépés a növekedéshez. A bérlés előnyei nem csak a finanszírozói környezet átalakulásával emelkedtek ki; az elmúlt években az építőanyagok beszerzési nehézségei, illetve a munkaerőhiány miatt azok, akiknek nem az ingatlanfejlesztés a főtevékenysége, igen jelentős kihívásokkal néztek szembe. Ráadásul egy épületet nemcsak felépíteni kell, hanem üzemeltetni, karbantartani és folyamatosan szinten tartani – itt pedig már bejönnek az energiahatékonysági és fenntarthatósági szempontok is, amik már egyre több szaktudást és erőforrást követelnek meg.

– A szigorodó környezetvédelmi és hatékonysági előírások milyen hatással vannak az épületek fejlesztési költségeire, átfutási idejére?

– Az elmúlt 12 hónapban az építkezéseknél a legnagyobb kihívást a radikális alapanyag-drágulás és a beszerzési nehézségek okozták, melyek megnövelték a projektek átfutási idejét és árát. 2022-ben a már jól megszokott 6 hónap helyett inkább 9-12 hónapra nőtt az átfutási idő. Az energiahatékonyabb építkezés többletköltsége valós, ellenben mind a piac, mind a cégünk érdekei ezt az épületsztenderdet részesítik előnyben. Ügyfeleink számára ezek a beruházások a magas energiaárak mellett jelentős költségoptimalizációra adnak lehetőséget, még akkor is, ha az ilyen felszereltségű épületek prémium árkategóriában helyezkednek el. Mi már a korábbi fejlesztéseinknél és az új épületeink esetében is az előírtaknál vastagabb szigeteléssel láttuk el épületeinket. A hőszivattyúk beépítése, a tető előkészítése a napelemek fogadására, a lámpatestenként programozható, fény- és mozgásérzékelős LED világítás, a szenzorok, termoventilátorok többletköltségét be kell kalkulálni, de ezek a kulcselemei a hosszú távú költséghatékony működésnek. Ezért is építjük be az újabb és újabb innovációkat még jóval a törvényi kötelezettség megjelenése előtt.

– A régebben épült raktárak üzemelését hogyan lehet biztosítani?

– A meglévő épületek korszerűsítésénél is kiemelkedő szerepe van a fenntarthatóságnak. 2019-ben indítottunk egy európai portfólióra kiterjedő LED-es világításfejlesztési programot, mely keretében a bérlőinkkel közösen valósítottunk meg világításmodernizálást. Ennek köszönhetően ma már a magyarországi portfóliónkban szinte az összes épületünkben lecseréltük a hagyományos izzókat a jóval alacsonyabb energiafelhasználású, lámpatestenként programozható, fény- és mozgásérzékelős LED világítási rendszerre.

A fenntarthatósági kérdésekre partnereink elvárásai miatt is oda kell figyelnünk, és ahogy korábban említettem, már dolgozunk energiahatékony működésen és a megújuló energiaforrások hasznosításán alapuló, a komplex európai porfóliónkat lefedő megoldási csomagon. Még talán távolinak tűnk, de kis hazánkban is hamarosan meg fognak jelenni a villamos meghajtású teherautók nagyobb számban, így mi már tervezzük az ehhez szükséges töltési infrastruktúra kiépítését. De nem csak fizikai beruházásokkal lehet hatékonyabban működtetni egy operációt: a szenzoros adatgyűjtés segíti ügyfeleinket működésük optimalizálásában. A kapunyitások gyakorisága és hossza például hatással van a hőveszteségre, és a kapuk nyitási idejének átalakításával jelentős megtakarítást lehet elérni. Számos hasonló példa van még, amik mind-mind azt segítik, hogy meg tudjuk reformálni épületeinket, és költséghatékonyabb, valamint környezetileg fenntarthatóbb stratégiai helyszínt tudjunk nyújtani ügyfeleinknek.

A cikk elkészítését a Prologis Hungary Kft. támogatta.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Támogatói tartalom hunyadi zsuzsanna interjú prologis Olvasson tovább a kategóriában