A két ünnep közötti semmittevés tökéletes alkalom lakáshirdetések nézegetésére. A dolog még annak is érdekes lehet, aki épp sem eladni, sem vásárolni nem akar, mivel ez az egyetlen nagy értékű vagyontárgy, ami így vagy úgy, de mindenkit érint.

Ez már csak azért is így van, mert a háztartások nettó vagyonának több mint a fele ingatlanban van. Ez nemrégiben 50 ezer milliárd forint körüli értéket jelentett, ami a lakossági összvagyonunk fele, de mostanra – az elmúlt két év számottevő drágulása miatt – már inkább 60 ezer milliárd forint lehet ez az összeg. Szóval az ingatlanpiac egyre fontosabb mindenkinek. 

Az utóbbi években mért magyar lakáspiaci drágulás európai viszonylatban is kimagasló volt. Az alábbi ábrán azt látjuk, hogy a 2015-ös árakhoz képest a 20 százalékot is meghaladja az országos emelkedés – ezen belül Budapesten ennél is jobban. 

Jól látszik, az élbolyban vagyunk a 2015-höz viszonyított áremelkedésben. A KSH szerint a fővárosban egy négyzetméternyi használt lakás ára meghaladta a 400 000 forintos átlagot 2017 első félévében. Ez azóta is emelkedik, a vidéki és a budapesti árak között meg egyre csak nő a távolság. 

A kérdés az, hogy mindebből mi következik? Több lehetséges értelmezés is van.

• Épp csak lendületbe jött az ingatlanpiac, messze még az emelkedő szakasz vége.
• Ez már sok, érik egy vaskosabb áresés.
• Folytatódik, de lassul a drágulás.
• Ez az új egyensúlyi szint, stagnálás várható, szokjunk hozzá ezekhez az árakhoz.

A jövőt persze senki nem látja pontosan, de néhány tendenciát érdemes felismerni. Például, hogy több jel is arra utal: a lakáspiac még a mostani árazás mellett sem tűnik fenntarthatatlannak. A látványos, lassan tíz éve indult történelmi áresés megismétlődésére kicsi az esély. Ez nem jelenti azt, hogy egyáltalán nem történhetnek meg ez újra. De több adat is arra utal, hogy a drágulás egy jelentős része a korábbi irreálisan alacsony árszint korrekciójaként fogható inkább fel, amit a gazdasági válság és a svájci frank hitelek sokkja okozott.

A fenti ábrán a KSH negyedévente közzétett lakásárindexe látható, a 2015-ös szinthez igazítva követhetjük az árak alakulását. A 2008-09-es hitelválság láthatóan padlóra küldte az ingatlanárakat. Innen nézve lehetséges, hogy nem a mélypont óta látott közel 50 százalékos emelkedés az irreális, inkább a 2013-14-re kialakult hitel- és lakásundor volt az. Ebben az időben a devizahiteles sokk miatt a lakosság nettó hiteltörlesztő volt, a munkanélküliség nőtt, a bérek csökkentek vagy stagnáltak, egyszóval senkinek nem kellett a lakás és a hitel sem – utóbbit a bankok sem szórták két kézzel, mint korábban, sőt, sokat szigorítottak a feltétleken.

Hogy a mostani drágulás sajátosságait jobban megértsük, érdemes megnézni, hogy mi történt az árakkal 2007 előtt. A következtetés itt is hasonló a fentihez: az MNB lakásárindexe alapján 2012-14 között reálértelemben olcsóbb volt az ingatlan, mint 2001-ben. Az MNB novemberi lakáspiaci jelentése szerint a nagymértékű emelkedés a korábbi évek jelentős áresése után nem kirívó. 

A 2012-14 közötti korrekció óta azonban közel 25 százalékot emelkedtek az árak – a fővárosban többet, vidéken kevesebbet. Ekkora emelkedés minden előzmény nélkül is erősnek tűnik. Jól látszik, hogy a mostani emelkedés dinamikájában nagyon hasonlít a 2001 elejétől 2003 végéig tartó dráguláshoz. Ez rossz előjel lehet. Közben viszont reálértelemben még mindig a 15 évvel ezelőtti árszint alatt vagyunk. Sőt, még a 2008-as szintet sem értük el az MNB szerint, szóval annyira mégsem lehet túlfűtött a piac.

A nemzetközi összehasonlító adatok alapján sem kell félnünk, a legtöbb európai országban évek óta zajlik a reálfelértékelődés, ami nálunk (piros vonal az alábbi ábrán) egy kicsit talán meredekebb, de kirívónak semmiképp nem nevezhető. 

Azaz a következőket lehet állítani az utóbbi évekről. A 2013-ban indult áremelkedés nagy volt, akárcsak a drágulásnak megágyazó hosszú összeomlás. Az emelkedés egy része ezért a korábbi egészségtelenül alacsony árszint kívánatos korrekciójaként fogható fel. A lakáspiac az összeomlást megelőzően 2003-2007 között drágább volt, mint most, reálértelemben pedig még mindig a 2008-as szint alatt vagyunk. 

Legközelebb arról lesz szó, hogy hogyan viszonyul a drágulás a bérekhez és a gazdasági növekedéshez. A mostani árszint hosszabb távon akkor számít fenntarthatatlannak, ha az ingatlanárak nagyon elváltak a reálgazdaság más fontosabb mutatóitól.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Vállalat ingatlan ingatlanpiac lakás lakáspiac Olvasson tovább a kategóriában