(A szerző Gyurcsik Attila, CFA, a Concorde Csoporthoz tartozó Accorde Alapkezelő befektetési igazgatója.)

Az elmúlt években rendre kétszámjegyű áremelkedés volt tapasztalható a budapesti ingatlanpiacon. Egyre többször merül fel a kérdés, hogy nem túlzó-e ez a szintű drágulás és az elért árszínvonal.

Régiós összehasonlításban vizsgálva a budapesti árakat nem lehet túlzásról beszélni: Varsóhoz viszonyítva olcsónak számítanak a budapesti ingatlanárak, Prágához mérve pedig kifejezetten jelentős a lemaradásunk, derül ki a megélhetési költségekre vonatkozó információkat gyűjtő Numbeo.com adatbázisából.

A lakásárakat persze nem csak a régiós vagy akár az európai nagyvárosok áraihoz érdemes hasonlítani. Egy adott ország jövedelmi helyzete, gazdagsága is befolyásolja a helyi ingatlanárakat. E tekintetben – városokra lebontott statisztikák szerint – már nem annyira egyértelmű a helyzet. Budapesten egy átlagos fizetést 14 éven keresztül kell félretenni a Numbeo.com szerinti átlagos lakás megvásárlásához. Ezzel a magyar főváros a 18. legdrágább város a 110 tagú európai listán. Ugyanakkor ugyanezen a listán Prága a 9., cseh szomszédaink ugyanis 17 évet dolgoznak egy fővárosi ingatlanért. London pedig a második legdrágább hely, ahol 21 évnél is többet kell dolgozni egy lakásért.

Ezzel együtt a prágai és budapesti belvárosi négyzetméterárak közötti különbség megdöbbentően nagy, amit vélhetően nem könnyű megindokolni. Ehhez szolgálhat munícióként az Economist Intelligence Unit (EIU) legutóbbi felmérése, amely a világ legélhetőbb nagyvárosait rangsorolja. Egy ilyen rangsor helyességét nehéz megítélni, de a listát alaposan átböngészve vitatkozni sem könnyű vele. A felmérés szerint a legutóbbi győztes Bécs lett, jelenleg az osztrák főváros a világ legélhetőbb városa. Budapest a 34. helyen szerepel a 140-es listán, ezzel a helyezéssel előzi a 65. Varsót, a 60. Prágát és a 48. helyen szereplő Londont is.

A nagyvárosok esetén nem szokatlan az a tendencia, hogy az ingatlanárak elszakadnak a helyi lakosok fizetésétől. Ennek egyik oka a gazdagabb külföldi vevőkör megjelenése. Nem meglepő módon Budapest belvárosában egyre markánsabb súlyt képviselnek a külföldi vevők. A legnagyobb érdeklődésre számot tartó V. kerületben a külföldi vásárlók aránya meghaladja a 30 százalékot. Ez pedig már egy olyan piaci súly, amellyel a külföldi vevők képesek befolyásolni a budapesti ingatlanok árát.

A külföldi vevők szempontjából kevéssé az elmúlt évek áremelkedése, inkább az a döntő, hogy miközben Budapest akár Varsónál, akár Prágánál, de még Londonnál is élhetőbb helynek számít, az ingatlanárak még mindig lényegesen alacsonyabbak. Sok – például távol-keleti – vevő számára fontos, hogy az Európai Unió területén belül vásároljon.

További, a külföldi keresletet erősítő, és így árfelhajtó tényező lehet, hogy bár a lakásárak emelkednek, az élet maga Budapesten rendkívül olcsó. A Numbeo.com Cost of Living Indexe alapján a megélhetés Budapesten közel feleannyiba kerül, mint Bécsben vagy Londonban és 10 százalékkal olcsóbb Prágánál is, miközben a varsóival egy szinten mozog.

A cikk elején feltett kérdésre tehát az a válaszom, hogy „nem”, nem drágák a budapesti ingatlanok. Az elmúlt évek drasztikus áremelkedése a túlzóan alacsony árakat szüntette meg, de drágaságról még nagyon korai lenne beszélni.

Sőt, annak ellenére, hogy a hazai vásárlók a magyar bérekhez képest már joggal úgy érezhetik, hogy a jövedelmektől egyre jobban elszakadtak és nagyon magasak a budapesti ingatlanárak, ki lehet mondani, hogy azok régiós és európai összehasonlításban is még mindig olcsónak számítanak. Különösen, ha figyelembe vesszük a város adottságait, árait, élhetőségét is – hiszen leginkább ez vonzza a külföldi vevőket. E tekintetben Budapest számos olyan nagyvárost utasít maga mögé, ahol az árak mind a jövedelmekhez képest, mind abszolút értékben a sokszorosai a hazai főváros ingatlanárainak. Addig pedig, amíg a külföldiek szívesen jönnek hazánkba, szívesen fektetnek be, a kereslet tovább hajthatja felfelé az árakat.

A korábbi évek áremelkedési üteme azért várhatóan lassulni fog, de évtizedes távlatban a régiós és európai nagyvárosokhoz való lassú árkonvergencia folytatódhat. Ugyanakkor a hazai bérek emelkedése is támaszt adhat az áraknak, így lehet, hogy a nominális árak emelkedése ellenére a bérekhez képest jöhetnek olcsóbb ingatlanárak a jövőben – feltéve, hogy munkaerőhiánnyal is erőteljesen fűtött bérfelzárkózás magasabb ütemű lesz, mint az ingatlanárak emelkedése.

(A cikk később a Concorde Iránytű magazinban is olvasható lesz.)

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Vállalat Budapest ingatlan ingatlanpiac lakás lakáspiac Olvasson tovább a kategóriában