Hírlevél feliratkozás
2018. október 7. 12:31 Vállalat

Drágák már a budapesti ingatlanok?

(A szerző Gyurcsik Attila, CFA, a Concorde Csoporthoz tartozó Accorde Alapkezelő befektetési igazgatója.)

Az elmúlt években rendre kétszámjegyű áremelkedés volt tapasztalható a budapesti ingatlanpiacon. Egyre többször merül fel a kérdés, hogy nem túlzó-e ez a szintű drágulás és az elért árszínvonal.

Régiós összehasonlításban vizsgálva a budapesti árakat nem lehet túlzásról beszélni: Varsóhoz viszonyítva olcsónak számítanak a budapesti ingatlanárak, Prágához mérve pedig kifejezetten jelentős a lemaradásunk, derül ki a megélhetési költségekre vonatkozó információkat gyűjtő Numbeo.com adatbázisából.

 

A lakásárakat persze nem csak a régiós vagy akár az európai nagyvárosok áraihoz érdemes hasonlítani. Egy adott ország jövedelmi helyzete, gazdagsága is befolyásolja a helyi ingatlanárakat. E tekintetben – városokra lebontott statisztikák szerint – már nem annyira egyértelmű a helyzet. Budapesten egy átlagos fizetést 14 éven keresztül kell félretenni a Numbeo.com szerinti átlagos lakás megvásárlásához. Ezzel a magyar főváros a 18. legdrágább város a 110 tagú európai listán. Ugyanakkor ugyanezen a listán Prága a 9., cseh szomszédaink ugyanis 17 évet dolgoznak egy fővárosi ingatlanért. London pedig a második legdrágább hely, ahol 21 évnél is többet kell dolgozni egy lakásért.

 

Ezzel együtt a prágai és budapesti belvárosi négyzetméterárak közötti különbség megdöbbentően nagy, amit vélhetően nem könnyű megindokolni. Ehhez szolgálhat munícióként az Economist Intelligence Unit (EIU) legutóbbi felmérése, amely a világ legélhetőbb nagyvárosait rangsorolja. Egy ilyen rangsor helyességét nehéz megítélni, de a listát alaposan átböngészve vitatkozni sem könnyű vele. A felmérés szerint a legutóbbi győztes Bécs lett, jelenleg az osztrák főváros a világ legélhetőbb városa. Budapest a 34. helyen szerepel a 140-es listán, ezzel a helyezéssel előzi a 65. Varsót, a 60. Prágát és a 48. helyen szereplő Londont is.

A nagyvárosok esetén nem szokatlan az a tendencia, hogy az ingatlanárak elszakadnak a helyi lakosok fizetésétől. Ennek egyik oka a gazdagabb külföldi vevőkör megjelenése. Nem meglepő módon Budapest belvárosában egyre markánsabb súlyt képviselnek a külföldi vevők. A legnagyobb érdeklődésre számot tartó V. kerületben a külföldi vásárlók aránya meghaladja a 30 százalékot. Ez pedig már egy olyan piaci súly, amellyel a külföldi vevők képesek befolyásolni a budapesti ingatlanok árát.

A külföldi vevők szempontjából kevéssé az elmúlt évek áremelkedése, inkább az a döntő, hogy miközben Budapest akár Varsónál, akár Prágánál, de még Londonnál is élhetőbb helynek számít, az ingatlanárak még mindig lényegesen alacsonyabbak. Sok – például távol-keleti – vevő számára fontos, hogy az Európai Unió területén belül vásároljon.

További, a külföldi keresletet erősítő, és így árfelhajtó tényező lehet, hogy bár a lakásárak emelkednek, az élet maga Budapesten rendkívül olcsó. A Numbeo.com Cost of Living Indexe alapján a megélhetés Budapesten közel feleannyiba kerül, mint Bécsben vagy Londonban és 10 százalékkal olcsóbb Prágánál is, miközben a varsóival egy szinten mozog.

 

A cikk elején feltett kérdésre tehát az a válaszom, hogy „nem”, nem drágák a budapesti ingatlanok. Az elmúlt évek drasztikus áremelkedése a túlzóan alacsony árakat szüntette meg, de drágaságról még nagyon korai lenne beszélni.

Sőt, annak ellenére, hogy a hazai vásárlók a magyar bérekhez képest már joggal úgy érezhetik, hogy a jövedelmektől egyre jobban elszakadtak és nagyon magasak a budapesti ingatlanárak, ki lehet mondani, hogy azok régiós és európai összehasonlításban is még mindig olcsónak számítanak. Különösen, ha figyelembe vesszük a város adottságait, árait, élhetőségét is – hiszen leginkább ez vonzza a külföldi vevőket. E tekintetben Budapest számos olyan nagyvárost utasít maga mögé, ahol az árak mind a jövedelmekhez képest, mind abszolút értékben a sokszorosai a hazai főváros ingatlanárainak. Addig pedig, amíg a külföldiek szívesen jönnek hazánkba, szívesen fektetnek be, a kereslet tovább hajthatja felfelé az árakat.

A korábbi évek áremelkedési üteme azért várhatóan lassulni fog, de évtizedes távlatban a régiós és európai nagyvárosokhoz való lassú árkonvergencia folytatódhat. Ugyanakkor a hazai bérek emelkedése is támaszt adhat az áraknak, így lehet, hogy a nominális árak emelkedése ellenére a bérekhez képest jöhetnek olcsóbb ingatlanárak a jövőben – feltéve, hogy munkaerőhiánnyal is erőteljesen fűtött bérfelzárkózás magasabb ütemű lesz, mint az ingatlanárak emelkedése.

(A cikk később a Concorde Iránytű magazinban is olvasható lesz.)

Vállalat Budapest ingatlan ingatlanpiac lakás lakáspiac Olvasson tovább a kategóriában

Vállalat

Fabók Bálint
2019. február 14. 06:51 Vállalat

A kaviárkirály magyar birodalma, ahol 60 millió forintos halak zsúfolódnak az omladozó kendergyár medencéiben

A román határnál fekvő Komádinál, egy omladozó gyártelepnél állítják elő a világ kaviártermelésének egy százalékát. Cégportré a kaviárkirály magyar birodalmáról.

Váczi István
2019. február 13. 16:44 Vállalat

Dupla vagy semmit játszik a Suzuki a botrányos kirúgással

Jogi értelemben valószínűleg bukó helyzetbe hozta magát a Magyar Suzuki, de saját szempontjából ésszerű lépés lehetett: ha nincs szakszervezet, nem lesz sztrájk és „audis” béremelés.

Bucsky Péter
2019. február 13. 06:50 Vállalat

A fél bolygót letarolná egy magyar étteremhálózat, de van esélye erre?

Digitális megoldásokkal jutna rengeteg bevételhez a KAJAHU nevű éttermet üzemeltető cég, aminek bárki a társtulajdonosa lehet a tőzsdén. Részletesen utánanéztünk az üzleti modelljüknek.

Fontos

Wiedemann Tamás
2019. február 14. 11:01 Közélet

Titokzatos szoftver dönt a gyanús napelemes pályázatok nyerteseiről az állami tulajdonú MFB Banknál

A bank szerint ezzel a rendszerrel nem lehet visszaélni, mert a szoftver nem korrupt. De a furfangos jogi magyarázat szerint ellenőrizni sem lehet a programot. Így még gyanúsabb lett a tavalyi egynapos naperőmű-pályázat.

Kasnyik Márton
2019. február 13. 13:31 Közélet

A kormány szép csendben bevezeti a családi vagyonkezelő alapítványokat

"Felmerült az igény", de csak 600 milliós vagyon felett. A fejlett világban az elit egyik legnagyobb trükkje, most behozzák Magyarországra is.

Torontáli Zoltán
2019. február 12. 15:48 Közélet

Mi van akkor, ha felveszed Orbán kamatmentes 10 millióját, de nem szülsz gyereket?

Nehéz megmondani, hogy mi lesz, de elég könnyen elképzelhető olyan megoldás, hogy megéri egyszerűen nem megszülni a beígért gyereket.