Rendkívül alacsony most Magyarországon a kihasználatlan logisztikai-ipari ingatlanterületek aránya. A Prologis – a budapesti piac 20 százalékát lefedő – portfóliójának jelenleg például 97 százaléka bérbe van adva, az év végére pedig ez 98 százalék körül fog tetőzni.
Szoboszlay Máté, a logisztikai és ipari ingatlanokkal foglalkozó Prologis magyarországi tőkeallokációs igazgatója volt a G7 podcast vendége.
A beszélgetést ide kattintva vagy bármely podcastlejátszóban lehet meghallgatni.
A logisztikai szegmensbe Magyarországon viszonylag későn, 2017-18-ban gyűrűződött be a globális keresletnövekedés. A 2020-ban kezdődő koronavírus-járvány csak felerősítette ezt a korábbi emelkedést, amit az e-kereskedelem felfutása, az ellátási láncok megszakadása miatt a tárolási kapacitások növelése és az úgynevezett near-shoring trend is segített, amely bizonyos gyártótevékenységeknek a célpiacokhoz közelebb hozatalát jelenti.
Az idei harmadik negyedév pedig a valaha volt legerősebb negyedéves számokat hozta a cégcsoport szintjén. Jelenleg átárazódás zajlik a piacokon, a befektetők is óvatosabbak lettek. A nyugat-európai hozamszintek 3 százalék körülről indultak el felfelé, de a magyarországi 5,5-6 százalékos hozamszintről is megindult a növekedés.
Az elmúlt években rekordkereslet volt a magyar piacon is, és 2022-ben is szép számokat várnak. A stratégiaalkotásban azonban konzervatív megközelítésük van, aminek fő oka az energiakérdés, amely Európában nagyon felerősödött, emiatt is nehéz most előre tervezi. A konzervatív tervezés mellett nincs semmiféle stop a cégnél. Körültekintőbben, de további telekingatlanok megvásárlásáról vagy meglévő ingatlanok megvételéről is folynak egyeztetések.
Szoboszlay Máté szerint a háború előtt a nagy ingatlanportfólióval rendelkező szereplők kényelmes helyzetben voltak, mert a piacon nagyobb mennyiségekkel 8-10 ajánlatot is kaptak – most ez 2-3-ra csökkent. Megváltozott a piac struktúrája is, a fix áras szerződés már a múlté, így volatilisebb is lett a felhasználók számára. Bejött a devizakockázat, amit szintén áthárítanak a szolgáltatók és erőteljesebb lett a biztosítéki struktúra is, a szolgáltatók ma már jobban megnézik a partnereket. A szakértő szerint az áram-gáz tengelyen lehet mozogni, a gázfogyasztás minimalizálásával egyre inkább az áramra lehet átállni, akár teljesen kiiktatni a gázt.
A Prologis a növekvő keresletre reagálva spekulatív megközelítésű fejlesztéseket is elindított itthon, amelyek, ha elkészülnek, 11 százalékkal növelik majd a jelenleg 650 ezer négyzetméteres magyarországi portfóliójukat. Ezeknek a lényege, hogy nem tudják előre, ki lesz a végfelhasználó, ezért saját sztenderdek, elképzelések szerint alakítják ki a területeket. Ilyenkor egyedi elemeket is beemelnek, ami lehet a nagyobb belmagasság, jobban terhelhető padlók, LED-világítás, de a közösségi terek fejlesztése is előtérbe került, így számos esetben kispályás focipályát, kültéri edzőtermet vagy grillezőrészt is kialakítanak az ott dolgozóknak.
A podcast elkészítését a Prologis Hungary Kft. támogatta.
