Lakhatási válság van a kelet-közép-európai régióban, szinte mindenhol küzdenek a városok azért, hogy elegendő megfizethető otthont biztosítsanak az embereknek. A korábbi ipari területeken indult barnamezős beruházások hulláma most új városnegyedeket hoz létre, bár vitatható, hogy ezek mennyire segítik a lakhatási válság megoldását.

Az utóbbi években egyre inkább luxussá vált lakást vásárolni Kelet-Közép-Európában, különösen a fővárosokban. Az alacsony újlakás-kínálat, az ingatlanpiaci spekuláció és az emelkedő építőipari árak okozta drágulás miatt egyre kevesebben engedhetik meg maguknak, hogy Budapesten, Prágában vagy Szófiában saját lakásuk legyen. A bérleti díjak is az ingatlanárakhoz hasonló mértékben nőnek, így sokaknak, különösen a fiatalabb generációnak igazi kihívássá vált a lakhatás megoldása.

Eközben a régiós városközpontokban található hatalmas egykori ipari telephelyek új városrészekké alakulnak át. Kérdéses azonban, hogy ezek az óriásprojektek mekkora segítséget nyújtanak a lakhatási válság enyhítésében. Az új városnegyedek létesítésében rejlő potenciális előnyöket – mint a megfizethető lakhatás megteremtése és a kialakításukba való beleszólás – nem igazán tudják kihasználni a városok. Megköti a kezüket, hogy rendkívül nagy a szükség az új lakásokra, és az is, hogy az önkormányzatok minimálisra csökkent ingatlanvagyona, ami nem sok alapot ad bármilyen beleszólásra a területükön fekvő fejlesztésekbe.

Kiárazva

Budapesten több mint 16 éves nettó átlagjövedelem szükséges egy 75 négyzetméteres, városközponton kívüli lakás megvásárlásához. Azaz ha elkezdünk dolgozni 23 évesen, és semmi másra nem költünk 40 éves korunkig, akkor a félretett pénzből vehetünk egy ekkora lakást.

A régióban az utóbbi nyolc évben a feszes munkaerőpiac, bérnövekedés és alacsony kamatok idején meredek emelkedésbe kezdtek az ingatlanárak, különösen komoly megfizethetőségi válságot hozva Közép-Európában, így Budapestre, Prágába és Szófiába is.

Egy új lakás ára Prágában 2023 júniusában meghaladta a 6330 eurót (2,37 millió forint) négyzetméterenként, amely csaknem a bécsi árakat tükrözi. Budapesten egy újépítésű lakás átlagos négyzetméterára 1,5 millió forint, míg Bulgáriában 1 272 euró (477 ezer forint) egy négyzetméter.

Szakértők szerint a nagy építési projektek nyomán megnövekedett újlakás-kínálat némileg segíthet enyhíteni a lakáskeresőkre nehezedő nyomást. De csak akkor, ha ezek az otthonok megfizethetőek lesznek.

Aggodalomra ad viszont okot, hogy az ezeken a barnamezős területeken épített lakóházakat a helyi lakosok nem tudják megvenni, inkább a gazdagabb, rendszerint külföldi vevők vásárolnak befektetésként több lakást. Budapesten 2023 első negyedévében tízből négy vásárló befektetési céllal vett lakást – derül ki a Magyar Nemzeti Bank májusi lakáspiaci jelentéséből.

Prágai lakópark. Fotó: Central Group

Prágában a dübörgő turizmus, az olcsó jelzáloghitelek és az ingatlanok kiadásából és az ingatlanáremelkedésből elérhető nyereség mind hozzájárultak ahhoz, hogy a népszerű befektetési termékké váljon a lakásvásárlás. A helyzetet rontja a gyenge cseh ingatlanadó-rendszer, ahol még az üres lakások után is évi legfeljebb 100 eurót kell az államnak befizetni. A kutatások szerint Csehországban a mintegy 4,5 millió háztartásból több mint 220 000 „befektetési lakás” van magánszemélyek tulajdonában, túlnyomó többségük Prágában.

Szófiában bár szintén meredeken emelkednek az ingatlanárak, a bérleti díjak azonban jelentősen elmaradnak tőle, azaz a bolgár főváros még nem vonzotta magára a befektetők figyelmét fenti közép-európai társaihoz hasonló mértékben. “A bérleti díjak lassabb növekedése kedvező az alacsonyabb jövedelmű bérlők számára, azonban a bérbeadók számára csökkenő hozamot jelent” – jegyzi meg Borjana Gencseva újságíró.

A cseh fővárosban egyébként annyira sokan kezdték hajszolni az ingatlankiaásból és eladásból származó gyors megtérülést, hogy az ingatlanárak rendkívül gyorsan elszakadtak a jövedelmektől. 2023 első negyedévére már több mint 25 éves nettó fizetésre volt szükség egy átlagos lakás megvásárlásához, ezzel a prágai lakhatás lett a legkevésbé megfizethető Európában.

Így sokaknak elérhetetlenné válik a saját lakásbe költözés, főleg a fiatalabb generációnak. Különösen akkor, ha hitelhez sem jutnak: egy átlagos méretű lakás megvásárlásához az első alkalommal vásárlóknak a havi 60 000 cseh korona (950 ezer forint) nettó jövedelemre van szükségük. Ezzel szemben a bruttó átlagfizetés 43 412 korona (685 ezer forint) volt 2022 negyedik negyedévében Csehországban.

Otthontalanul

A lakhatási válság fő felelőse a lakáskínálat hiánya. Ennek okai a bürokráciában, a posztszocialista lakás- és privatizációs politikákban, az adózási rendszerekben és a profitéhes beruházók tömegeiben keresendők.

Budapesten például 2023 első negyedévében 45 000 új lakás volt tervezés, építés vagy értékesítés alatt, ami 25 százalékos növekedés az egy évvel korábbihoz képest. Azonban ezek a sokszor több száz lakásos társasház-projektek nem versenyeznek egyenlő feltételek mellett a vásárlókért, egyes beruházások kétséges előnyöket kapnak a hatósági engedélyezési eljárás során.

Magyarországon a kiemelt beruházás speciális jogi kategóriája lehetőséget ad arra, hogy egyes projektek – az útépítésektől a kastélyfelújításokon át akár egy ménesbirtokig – mentesüljenek a megszokott építési szabályok alól, ha a kormány nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségűnek minősíti őket. Cserébe nem kér sokat, egy kiemelt projekt minimális beruházási értéke jelenleg 90 millió forint, és 15 új munkahelyet kell teremtenie. Már több mint 3000 kiemelt projekt található országszerte.

A budapesti barnamezős beruházások automatikusan ebbe a kategóriába tartoznak. Így nem csak az újépítésű lakásokra érvényes 5 százalékos áfát igényelhetik vissza a vevők, hanem komoly adminisztratív előnyökkel is jár, nem kell ugyanis végigvinni az ilyenkor szokásos bonyolult és időigényes engedélyezési folyamatokat, vagy figyelembe venni a városképi szabályozásokat.

Prága sokak szerint ezzel éppen ellentétes problémától szenved: túl hosszú ideig tartanak a projektek. Nemcsak a fejlesztők panaszkodnak, hanem a várostervezők, az önkormányzatok, szakértők és aktivisták is. Csehországban átlagosan 247 napba telik az építési engedély megszerzése, míg az európai átlag 167 nap. Bár nemrégiben új építési törvényt fogadtak el, csak kevesen számítanak jelentős javulásra a téren.

Emiatt számos nagy barnamezős projektet halasztottak el városszerte, amelyeknek mostanában kezdődik a beépítésük. A tervek szerint körülbelül 40 000 lakást fognak átadni, és három teljesen új, több mint 10 000 új lakást is magába foglaló negyedet hoznak létre az elkövetkező egy-két évtizedben a cseh fővárosban.

Azonban nem csak az engedélyezési problémák késleltetik ezeket a projekteket Martin Cervinka, a prágai várostervezési és fejlesztési intézet vezetőjének munkatársa szerint. Az 1990-es és 2000-es években az állam eladta ezeket az óriási városi területeket a fejlesztőknek.

Mivel nincs konkurencia, nincs rajtuk nyomás építkezni, ha nem tetszenek nekik a körülmények.

Ez a fejlesztői hozzáállás különösen 2022 eleje óta nyilvánvaló, amikortól a magas infláció és hitelkamatlábak csökkentették a keresletet. Ennek eredményeként mindössze 1362 lakás készült el az negyedévben, mivel a fejlesztők visszafogták a kínálatot, hogy megvárják az áremelkedés visszatérését.

Májusban egyharmadával kevesebb új lakást kezdtek építeni előző évihez képest a Cseh Statisztikai Hivatal adatai szerint. Ugyanez igaz egész Közép-Kelet-Európára, az építési engedélyek száma jelentősen visszaesett 2022-ben.

Mivel az építőanyagok ára gyorsan emelkedik – a koronavírus járvány miatti ellátási lánc problémák és az ukrajnai orosz invázió nyomán -, a házépítések visszaesését, így a kínálat csökkenését követően valószínűleg gyorsan újra felszöknek az árak, amint a kamatlábak elkezdenek csökkenni, és könnyebbé válik a hitelfelvétel.

Útkereszteződés

A trend azonban nem egységes a régióban. Szófiában a magas infláció és kamatlábak ellenére 2023 első negyedéve tízéves csúcsot ért el, 1420 új lakás készült el.

Ugyanakkor város szétterülése és átalakulása miatt a bolgár főváros egyfajta várostervezési identitásválságtól szenved. Az egyes városrészeket vagy elhanyagoltság vagy kaotikus bővítés jellemzi. Rendkívül sok az üres lakás, de egyre több új ház is épül. Szófia lakossága fogy, a 2011-es 1,4 millióról 2021-re 1,2 millióra csökkent a bejelentett fővárosiak száma. Ugyanakkor a lakásállomány körülbelül 20 000-rel nőtt, összesen csaknem 700 ezerre.

Mindehhez hozzájön az a sajátosság, hogy Szófiában a lakások elképesztően magas százaléka lakatlan: tízből 3 otthon áll üresen.

Ráadásul becslések szerint az üres lakásoknak mindössze 2-3 százaléka eladó vagy kiadó.

A bolgár Homeheed ingatlanportál szerint az üres lakások tulajdonosai általában nem akarják ingatlanjaikat eladni, gyakran úgy tekintenek rájuk, mint gyermekek vagy rokonok jövőbeli otthonaira, vagy befektetésre, és várják a lakásárak emelkedését. „Furcsa, hogy ilyen sok üres lakás van egy nagyon aktív lakáspiaccal rendelkező városban” – mondja Vassil Lyunchev, a Homeheed munkatársa. „Szófia esete azért különös, mert félre lehet értelmezni a problémát, hiszen az üres lakásokra sokan vásárlási lehetőségként tekintenek. Csakhogy a tulajdonosok nem akarják eladni.”

Beépítés ellen tiltakozó Szófiában. Fotó: Svetoslav Todorov

A helyi hatóságoknak és a közvéleménynek csak csekély befolyása marad a formálódó új városrészek végső kialakítására, miközben hatalmas barnamezős projektek készülődnek átalakítani a városkép kisebb-nagyobb részét. A csillagra kattintva lehet többet megtudni a szófiai helyzetről: ^*Szófia újonnan kialakított vagy bővülő negyedeinek lakóinak – mint például a Manastirski Livadi vagy a Krastova vada – rossz infrastruktúrval, állandó közlekedési problémákkal, a zöldfelületek zsugorodásával és alacsony minőségű anyagokkal megépített lakásokkal kell együtt élniük. Mindez feszültséghez vezetett az érintett városrészekben. Március óta napi tiltakozások zajlanak Musagenitsa környékén, amiért eladtak egy telket egy befektetőnek, aki lakásokat tervez oda. A környező kerületekben az elmúlt évtizedben végbement, nem közkedvelt fejlesztésekre hivatkozva félő, hogy a projekt nyomán kedvezőtlen irányba változik a negyed, és tovább csökkennek a zöldfelületek a városban, amely trend a privatizáció kezdete óta folyamatosan zajlik. Június vége óta a már a szófiai Vazrazhdane negyed polgárai is rendszeresen tiltakoznak egy új lakásblokk építésének tervei ellen, amely során már fel is számoltak zöldfelületeket. A tiltakozások együtt járnak a helyi önkormányzat bírálatával is, miközben az aktivisták nagyrészt kételkednek abban, hogy a folyamatok teljesen legálisak és hogy a beruházók megfelelő földtani jelentést készítettek a területről.

Nem fekete-fehér

Kiemelt státuszukat élvezve a budapesti barnamezős projektek fő ügyintézési határideje mindössze 42 napig tart, legyen a beruházás bármilyen nagy vagy összetett. Továbbá a kerületi hatóságok nagyrészt beleszólás nélkül maradnak a beépítés léptékét illetően, a környezetvédelmi és kulturális örökségvédelmi törvényeket pedig figyelmen kívül lehet hagyni. Ezáltal a műemlékrombolás, a történelmi értékkel bíró épületek jelentős átalakítása és lebontása előtt is szabad az út. A 180 éves budapesti Radetzky-laktanyának mindössze a Bem téri homlokzati téglasora élte túl a “felújítást”, míg a Közvágóhíd ipari örökségi védelem alatt álló épületegyüttesének nagy részét eltüntették. A projektek mögött álló fejlesztők mindkét esetben jó kapcsolatokat ápolnak a kormánnyal.

Az ingatlanfejlesztők számára a kiemelt státusz megszerzése ideális a profitjuk maximalizálásához. Azonban a helyi lakosoknak kell együttélnie a következményekkel, és az érintett önkormányzatnak megoldani, amit a fejlesztők általában kifelejtenek a projektekből: a beköltözők okozta népességnövekedés hatásával, a közszolgáltatásokra és infrastruktúrára nehezedő nyomással, mint például az óvodák, az oktatás, az egészségügy, valamint a parkok és egyéb szabadidős lehetőségek.

Budapart városnegyed ingatlanfejlesztés a 11. kerületben. Fotó: G7.

Ugyanakkor, miközben sokan hajlamosak negatívan értékelni a gigaprojekteket azok kérdéses, és előre nem mindig látható társadalmi, környezeti és városképi hatásai miatt, a városlakók megfizethetőbb lakhatást kínáló külvárosokba kényszerítése – ami Budapesten és Prágában is jelen van – sem megoldás. Az ingázással járó közlekedési terhelés, valamint a környezeti és humán szolgáltatási infrastruktúra túlhasználata a kitelepülők és a bennmaradók számára is rontja az élhetőséget.

A Prága körüli közép-csehországi régió és az új fejlesztéseknek otthont adó városi önkormányzatok jól ismerik ezeket a problémákat. Az helyi hatóságoknak elmúlt években nem igazán volt okuk örülni a nagy lakásprojektek által hozott népességnövekedésnek, mert a központosított adórendszer miatt az adó-és illetékbevételek közvetlenül az államkasszába kerülnek, miközben a szolgáltatásokba és az infrastruktúrába való szükséges beruházások teljes felelőssége az önkormányzatokat terheli.

Ez a probléma a vidéki városokban továbbra is fennáll, Prágában azonban a közelmúltban sikerült bevezetnie egy olyan rendszert, amelyben a fejlesztőknek területalapon hozzá kell járulniuk az önkormányzatok kiadásaihoz.

Vissza a jövőbe

Sokan tekintik követendő példának a bécsi bérlakásépítési rendszert; az önkormányzati lakások számának növelése valóban az egyik nagyon fontos állomás a megfizethetőbb lakhatás felé vezető úton.

A Habitat for Humanity civil szervezet szerint Bulgáriában sürgősen szükség van jobban működő szociális lakhatási stratégiákra. Egy júniusi jelentés szerint országszerte mindössze 32 225 lakás – vagyis az ország lakásállományának mindössze 0,8 százaléka – maradt önkormányzati tulajdonban. „Hazánkban hiányzik a naprakész nemzeti lakhatási stratégia, valamint a lakhatási viszonyokat szabályozó egységes jogszabályok” – állapítja meg a civil szervezet, és megjegyzi, hogy az a kevés lakás is rossz állapotban van, amely állami kézben maradt.

A lakhatási-társadalmi problémákkal foglalkozó magyar Periféria Központ a bérlői lakásszövetkezeti szektor és a non-profit szolgáltatók általi fejlesztését szorgalmazza, azt állítva, hogy ez elősegítheti a hozzáférést a tulajdonlástól vagy bérbeadástól elzárt társadalmi csoportok számára. A központ szerint a hosszú távú,  a pénzügyi mellett környezeti, társadalmi megtérülést váró, úgynevezett “türelmes tőke” a kulcsa a megoldásnak.

Azonban a nagy barnamezős területeken épülő lakáskomplexumokban valószínűleg nem igazán lesz olcsóbb vagy állami tulajdonú lakás. Prágában – nem meglepő módon – a 90-es években az állam által eladott hatalmas telkeken ülő fejlesztők sem lelkesednek ezért. Az önkormányzatoknak pedig kevés befolyásuk maradt érdekeik érvényesítésére.

Az önkormányzatok és az állam, amikor az 1990-es években és az azt követő évtizedben eladták a földeket, azt gondolták, lesz majd beleszólásuk a tervezési folyamatba

– mondja Jaromír Hainc, a Prágai Tervezési és Fejlesztési Intézet (IPR) városfejlesztési osztályának igazgatója.

Azonban elszámolták magukat – a föld tulajdonlása az érdekérvényesítés kulcsa.

Budapest és a Prága hasonló hajóban evez. Az 1990-es és 2000-es évek privatizációs hullámait követően az önkormányzati tulajdonú lakások aránya a budapesti lakásállományban az 1990-es 20 százalékáról mára 3 százalék alá csökkent.

A Prága központjában található egykori vasúti pályaudvarokat és más állami tulajdonú infrastrukturális telkeket szintén magánfejlesztőknek adták el, és a városnak nem sok reménye van az önkormányzati lakásállomány jelentős bővítésére, annak ellenére, hogy ezeken az egykori ipari területeken 40 000 új lakás épül a következő évtizedben.

Az állam által az 1990-es évek elején Prága városának átadott mintegy 200 000 önkormányzati lakásból mindössze 30 000 – vagyis a város teljes lakásállományának 5 százaléka – maradt állami kézben.

A koronavírus-járvány utáni gazdasági válság azonban részben felülírta az elmúlt három évtized nagy részében uralkodó neoliberális ideológiát. Három évvel ezelőtt a város megalapította a Prágai Fejlesztési Társaságot (PDC) azzal a céllal, hogy legalább ezt az 5 százalékot megtartsa, és lakhatást biztosítson a tanároknak vagy a segélyszolgálatok munkatársainak.  Azonban mivel évente mintegy 6500 új lakást adnak át a városban, versenyeznie kell, hogy lépést tartson – mondja Červinka, a PDC igazgatóhelyettese.

Kipukkan a lufi?

A lakásválság enyhítésének kulcsát egyre többen látják a bérleti modell kiszélesítésében. Azonban Budapest, Prága és Szófia soha nem lesz Bécs – állítja Martin Lux, a Cseh Tudományos Akadémia lakhatásgazdaságtannal foglalkozó tanszékének vezetője.

Ennek néhány oka a jelentős költségek, az önkormányzati lakásállomány és telekvagyon széles körű privatizációja, valamint a rosszul szabályozott bérleti piac. A fő akadályt azonban a posztszocialista társadalmak lakhatáshoz való hozzáállása jelentheti.

A lakások magántulajdonú birtoklása jóval gyakoribb Kelet-Közép-Európában, mint Nyugat-Európában. Csehországban 77 százalék a tulajdonosok aránya a bérlőkkel szemben, Bulgáriában 85 százalék, Magyarországon pedig 90 százalék. Ezzel szemben Ausztriában az emberek mindössze 51,4 százaléka birtokolja azt a házat, amelyben él.

Ez a hozzáállás a szocialista évtizedek közvetlen következménye, mondja Lux. Akkor az emberek formálisan ugyan nem birtokolták a lakásukat, de teljes joguk volt rendelkezi vele, örökölhető volt, vagy akár eladhatták a feketepiacon. Ez a rendszer tette a lakástulajdont „normává”.  Ráadásul az első posztszocialista nemzedék most jár az 50-60-as éveiben, befektethető tőkével bír, az ingatlanadók rendkívül alacsonyak, így elsősorban ingatlanban szeretné fialtatni a pénzét. Ez a trend is tovább drágította a lakásárakat, annyira, hogy teljesen elszakadtak a jövedelmektől. A piacok most irracionálisan viselkednek ebből a szempontból.

A nagy barnamezős fejlesztési hullám tehát jelenlegi formájában nem sokat segít a helyzeten. Lux elismeri, hogy a megnövekedett kínálat és az állami lakásépítés némileg megnyugtathatja a kedélyeket, de a válság addig velünk marad, amíg az ingatlan tulajdonlása lesz a társadalmi norma.

A tulajdonlás-központú szemlélet csak akkor fog megváltozni, ha olyan robbanásszerű robbanás következik be, mint Spanyolországban vagy Írországban, amikor a lakásárak 40-50 százalékkal zuhantak. Bár nem tudjuk megmondani, hogy ez mikor fog megtörténni, de meg fog történni

– figyelmeztet.

A cikk a Journalismfund.eu támogatásával készült. 

A cikk társszerzői Tim Gosling (Prága) és Svetoslav Todorov (Szófia), a Balkan Investigative Reporting Network (BIRN) újságírói.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Élet ingatlan ingatlanár ingatlanberuházás rozsdaövezet Olvasson tovább a kategóriában