A fejlett világ nagyvárosaiban az utóbbi évtizedekben általános problémává vált a lakáshiány, valamint a lakásárak és bérleti díjak ezzel párhuzamos féktelen növekedése. Az Economist gyűjtése szerint Londonban és Amszterdamban az ezredforduló óta 60 százalékkal drágultak a lakások a jövedelmekhez képest, Párizsban, Aucklandben és Hongkongban 75 százalékos, New Yorkban és Bostonban 25 százalékos volt a növekedés. De – szintén az Economist szerint – országos szinten sem jobb a helyzet, az Egyesült Államokban a bérszínvonalhoz viszonyítva 6 százalékkal nőttek az ingatlanárak; Németországban 14, Ausztráliában 25, Svédországban és Ausztriában 40 százalék volt az emelkedés. 

A sorból erősen kilóg Japán, ahol ezzel szemben országos szinten az ingatlanok reálértéke 17 százalékkal, a bérszínvonalhoz viszonyított ára 11 százalékkal csökkent. A szigetország a Nemzetközi Valutaalap és az OECD adatai alapján is a megfizethetőbb lakhatású országok közé tartozik, dacára annak, hogy – miután a domborzati viszonyok miatt csak teljes területének alig több mint negyede lakható és művelhető – az európai normához képest jóval nagyobb és sűrűbben lakott agglomerációk színhelye.

Ezt természetesen részben magyarázzák a gyenge makrogazdasági mutatók és a demográfiai változások: a lakosság csökkenése, a gyenge GDP-növekedés, az infláció tartós hiánya és a reálbérek stagnálása alapján önmagában nem meglepő, hogy a japán ingatlanpiac nem szárnyal. 

Az Economist listáján a hasonló problémákkal küzdő Olaszországban és az utóbbi időben szintén nem valami jól muzsikáló Finnországban csökkentek még a bérekhez viszonyított árak. Az OECD adatai szerint a bérleti díjak két országban csökkentek 2005-höz képest, Japánban és Görögországban. A tartós stagnáláshoz pedig az 1980-as évek japán ingatlanlufija is kellett: az 1990-es évek elejére az ingatlanárak eszeveszett magasságokba nőttek, majd a piac összeomlása után több mint másfél évtizeden át csökkentek.

Ugyanakkor az árak azokon a helyeken sem követték a nemzetközi trendeket, ahol a gazdasági és demográfiai helyzet az országos állapot ellentettje. Szintén az Economist adatai szerint az árak Tokióban is stagnáló hosszú távú tendenciát mutatnak, reálértéken 2018. végi adatok szerint kilenc százalékkal voltak alacsonyabbak, mint 2000-ben. Egy átlagos, két hálószobás lakás bérleti díja pedig jó egy évtizede változatlan, valamivel 300 ezer forintnyi jen alatt mozog.

Eközben az ezredforduló óta a város lakossága 12-ről 13,5 millióra emelkedett (a tágabb tokiói agglomerációé 33,5-ről 2015-ig 36 millióra), a háztartások átlagjövedelme nominálisan tíz százalékkal nőtt, Tokió bruttó összterméke pedig 17 százalékkal.

A tokiói példa azért is érdekes, mert a gyakran a piac árszabályozását célzó nyugat-európai próbálkozásokkal szemben a japán fővárosban pont ennek ellenkezőjével, az építési szabályozás lazításával és a nagyberuházók szabadon engedésével tartották alacsonyan a bérleti és lakásárakat, ami rengeteg építkezést, túlkínálatot és stagnáló árakat hozott. Ugyanakkor a japán rendszernek számos hátulütője is van, amelyek a társadalom öregedésével karöltve a jövőben súlyos problémákhoz vezethetnek.

Nagy beruházások

A tokiói árstagnálás fő oka, hogy a japán fővárosban jóval nagyobb a beruházások volumene, mint a nyugati világban, mondta Kobajasi Maszahiro, a japán állami lakáskassza vezetője a Wall Street Journalnek (WSJ). Az elmúlt évtizedben a 125 milliós szigetországban nagyságrendileg évi átlag egymillió otthon épült, míg a 330 milliós Egyesült Államokban 1,25 millió. Csak Tokióban 145 ezer építkezés indult 2018-ban, amely nagyjából annyi, mint az adott évben New Yorkban, Bostonban, Los Angelesben és Houstonban megkezdett lakóingatlanok száma együttvéve.

Az OECD adatai szerint Japánban a teljes lakóingatlan-állomány 1,5 százalékára rúg az évente újonnan átadott lakások és házak száma, és ez az arány 2011 és 2020 között alig változott, miközben a szervezet tagországainak nagy részében súlyos eltérések vannak az évtized első és utolsó éve közti adatokban. Emiatt a tokiói lakóingatlan-állomány folyamatosan nő, a 2003-as 6,2 millióról 2018-ra (a legutóbbi átfogó országos felmérés idejére) 7,6 millióra emelkedett, miközben a háztartások száma 5,5-ről 6,9 millióra. Ez azt jelenti, hogy a tokiói ingatlanállomány növekedési üteme a New York-i és párizsi ütem háromszorosa, a londoni több mint kétszerese.

A Tokyo Tower és Tokió Roppongi nevű, központi bevásárló- és üzleti negyede. (Charly Triballeau / AFP)

A magas tokiói beruházási volumen egyik oka, hogy a tulajdonosok ingatlanhasználati jogai a város kereskedelminek ítélt területein – azaz a belvárosban és az egykori, mára kiürült iparterületeken – rendkívül erősek. Emiatt a lakóövezetként szabályozott, jellemzően elővárosi területeken kívül (amelyekre szigorúbb beépíthetőségi szabályok vonatkoznak) majdnem mindenki azt épít és bont, amit akar, írta korábbi összefoglalójában a Financial Times.

A másik ok, hogy a lakók és a kerületi önkormányzatok érdekérvényesítési képessége gyenge, az építési szabályozás nagyrészt kormányzati hatáskörbe tartozik. A kormány pedig nagyobb figyelmet fordít a makrogazdasági folyamatokra és a politikailag jól bekötött ingatlanfejlesztők szempontjaira, mint – a beruházásokat gyakran ellenző – helyi lakosság és civil csoportok érdekeire.

A kormány az 1980-as évektől kezdve folyamatosan lazította az építési szabályokat, és – különösen az ezredforduló után – nagyobb hangsúlyt fektetett az 1990-es évek lufiját követően összeomlott ingatlancégek nyereségességének helyreállítására. Az ingatlanpiac feltámasztását célzó 2002-es városfejlesztési törvény további, jelentős deregulációt hozott, a legtöbb területen elvette az önkormányzatok szabályozói jogait, és számos, a gazdasági visszaesést követően kiürült irodai és iparterületen adott szabad kezet a beruházóknak. Ennek hatása máig tart:

az egyik aktuális nagy projekt a tokiói olimpiai falu és annak környéke, a Harumi nevű körzet, ahol 2024-ig 5600 új lakást terveznek építeni feltöltött félszigeteken.

Tokióban „gyakorlatilag egy szabadkereskedelmi övezet jött létre” az ingatlanpiacon, mondta a WSJ-nek André Sorensen, aki a japán urbanizációt kutatja a Torontói Egyetemen. A két legnagyobb japán ingatlanfejlesztő, a Daiva és a Szekiszui képviselői mindezt úgy fogalmazták meg, hogy a kormány „jó környezetet teremtett a lakóingatlan-építéshez”.

Laissez-faire építők, védett bérlők

A laza szabályok egyik következménye, hogy nagyrészt felfelé növekszik a város. Bár a belvároson kívül Tokió továbbra is relatíve földszintes, és a lakóingatlanok közel fele családi ház vagy egy-két szintes bérház, az ezredforduló óta elsősorban a hatemeletesnél magasabb, valamint a három-öt emeletes lakóépületek száma nőtt.

Egy másik következmény, hogy az ingatlanállomány nemcsak növekszik, hanem gyorsan cserélődik is. A bontási (és építési) munkálatokhoz nem kell a környékbeliek vagy az önkormányzat beleegyezése. Emiatt a japán fővárosban és környékén nem ritka élmény, hogy éjjel kettőkor az ember házbontás vagy mélyépítő gépek hangjára riad fel, vagy hogy az otthoni munkavégzést folyamatos fúrás kíséri; ám a beruházási tempónak jót tesz a dolog.

A felfelé növekedés és a gyors bontások miatt a beépített terület mérete alig emelkedik, 2003 és 2013 között például csupán 1,6 százalékot nőtt, szemben a lakásállomány 9,8 százalékos emelkedésével. Ennek megvan az az előnye, hogy a lakásállomány növekedése nem veri szét a város közlekedési szerkezetét: bár a népszerűbb vonalak terheltsége különösen a reggeli órákban legendásan magas, a metró- és vasútvonalakkal átszőtt városban nem jellemző, hogy a semmi közepére építsenek értelmes közlekedési kapcsolat nélküli új részeket. Még az egyébként nem valami premier helyen fekvő Harumi közelében is fut egy metróvonal és egy vasút.

Miközben az építési szabályok lazák, a bérlők érdekeit erősen védi a tokiói szabályozás. A bérbeadásról szóló törvények értelmében a bérleti jog felfüggesztésére, illetve a bérleti időszak meghosszabbításának megtagadására még a bérlő szerződésszegése esetén is csak minősített esetekben, bírósági úton van joga a bérbeadónak. Ezzel szemben a bérlők (a piacra jellemző, nem fix időtartamú szerződések esetén) a végtelenségig hosszabbíthatják egyoldalúan a bérleti időtartamot, általában minimális áremelkedéssel vagy akár anélkül, amit egyesek de facto bérletidíj-korlátozásnak tartanak.

Ennek közgazdászok szerint bőven vannak negatív hatásai is, például növeli a bérbeadók kockázatait, és ezáltal korlátozza a rendelkezésre álló bérlakások számát. Emiatt a tokiói piac kevésbé felkapott és drága részein jellemző, hogy a bérbeadók magánszemélyek, akik egy-két társasházi ingatlant vesznek meg és adnak ki.

Esetükben a kockázatkezelés részben a bérleti díjon túlmenő pénzügyi garanciák felszámlázását és a potenciális lakók erős szűrését jelenti, ami a szegények vagy a megbízhatatlannak és kockázatosnak vélt külföldiek számára gyakran megnehezíti a lakáshoz jutást. A problémát az idősek körében növekvő szegénység és a társadalmi egyenlőtlenségek általános növekedése is súlyosbítja, miközben a szociális bérlakások aránya relatíve mérsékelt, a teljes lakóingatlan-állomány 4 százalékát teszi ki.

Ugyanakkor a lakáspiac telítettsége, a nagy beruházási volumen és a stagnáló bérleti díjak alapján a bérlők jogainak erős védelme nem fogja vissza a piacot. Az alacsony és közepes jövedelműek lakáshoz jutását pedig a japán állam részben kedvezményes hiteleket nyújtó állami lakáshitelező vállalaton, részben az állami és prefekturális ingatlanfejlesztő cégeken keresztül is próbálja támogatni.

Értékvesztő eszköz

Az stagnáló árakhoz és a nagy építési volumenhez az is hozzájárul, hogy a lakóingatlan Japánban nem értéktartó eszköz: míg a nyugati világban egy lakás vagy ház hosszú távú, generációkon átívelő családi befektetés, addig a szigetországban jellemzően egy generációs élettartamra tervezik az épületeket.

Ennek az egyik oka, hogy a földrengésbiztonsági szabályok folyamatos szigorítása miatt a régi ingatlanokat gyakran veszélyesnek tartják az emberek. De olyan vélemények is vannak, amelyek kulturális és történelmi hátteret tulajdonítanak a jelenségnek: a második világháború utáni gyors újjáépítés hírhedten rossz minőségű ingatlanokat eredményezett, emiatt – ezen narratíva szerint – beleivódott az emberekbe, hogy nem érdemes hosszú távra tervezni a lakással.

Építkezés Roppongiban. (Odd Andersen / AFP)

Mint Kobajasi Maszahiro egy 2016-os elemzéséből kiderül, az ingatlantulajdonnal rendelkezők aránya valamivel 60 százalék felett mozog, ami az amerikai, brit és francia szint, de a kelet-európainál jóval alacsonyabb, a németnél viszont magasabb. Ugyanakkor a lakáspiaci tranzakciók nagyjából háromnegyede új építésű ingatlant érint, a használt ingatlanok piaca tehát rendkívül szűk: a nyugati piacokon az arány jellemzően fordított, az Egyesült Államokban például a piac 80, az Egyesült Királyságban több mint 90 százalékát a használt lakások adásvétele teszi ki.

Az elértéktelenedés mértékét jelzi, hogy a Kobajasi-féle elemzés alapján 1994-ben 312 ezer milliárd jen volt a teljes japán lakóingatlan-állomány értéke, amely 2014-re mindössze 357 ezer milliárdra nőtt, miközben az új beruházások értéke ezen időszakban 382 ezer milliárdot tett ki. Az ingatlanok értéke a teljes japán nemzeti vagyon arányában az ingatlanlufi csúcspontján a 70 százalékot is megközelítette, azóta 35 százalék körülre esett. (Ettől függetlenül ugyanezen időszakban a japán háztartások pénzügyi vagyona 530 ezer milliárd jennel nőtt, tehát nem arról van szó, hogy ne lenne tér a vagyonképzésre Japánban.)

A lakóingatlanra amortizálódó eszközként tekintő várakozások pedig öngerjesztő folyamatot eredményeznek: a költségcsökkentés jegyében az újépítésű házak jelentős része könnyű, faszerkezetes, gyenge szigetelésű, előregyártott elemekből álló darab, amely a meleg és párás tokiói nyarak alatt gyorsan elhasználódik. Ez természetesen nem tesz jót a japán lakóépületek energiahatékonyságának, ahogy a tokiói városképnek sem, amely a szabályozás hiányában gyakran egy teljesen értelmezhetetlen eklektikus (sokak szerint ronda) katyvasz. Másfelől azonban a lakóingatlanok elértéktelenedése miatt a nyugatinál jóval kevésbé jellemző, hogy tulajdonosok csoportjai az ingatlanuk értékének védelmében kezdjenek politikai lobbizásba beruházások ellen (és a siker esélyét a fent említett intézményi felállás is csökkenti).

„A japán rendszer rendkívül laissez-faire. A követelmények valóban minimálisak. A rendszer rendkívül centralizált és standardizált. Emiatt nagyon rugalmasan tud reagálni a társadalmi és gazdasági változásokra, ugyanakkor nem tud (…) olyan attraktív városokat létrehozni, mint amelyek az Egyesült Királyságban vagy Európában vannak”, mondta Okata Dzsunicsiró, a Tokiói Egyetem városépítészeti professzora.

Ettől függetlenül a lakásállomány állapota az adatok szerint hosszabb távon javul. Az ezredforduló óta az országos előírások szigorodtak, és az ázsiai nagyvárosokban hírhedten alacsony egy főre jutó lakóterület jelentősen nőtt, részben a háztartások méretének csökkenése miatt. Utóbbi adatot tekintve Tokióban hasonló a helyzet, mint Londonban, ahol ugyan nagyobb a lakások átlagterülete, de (a magas bérleti díjakból fakadó szobakiadás miatt) a háztartások átlagos mérete is.

Ezzel együtt a központi elhelyezkedésű luxus lakótornyokon és az építési telkeken kívül más ingatlantípusra nem jellemző a befektetési érdeklődés. A lakótornyok kivételével a tokiói piacon az ingatlanok értékének döntő részét a telek teszi ki, miután ez az értéktartó elem, az amortizálódó ház értéke eltörpül emellett. A magas telekárak miatt az is elterjedt konstrukció, hogy az ember befektetőktől bérelt telekre építtet saját lakóházat.

Nem úszta meg a munkaerőhiányt

A gyors, olcsó és értékvesztő házak burjánzása számos, az ingatlanállomány minőségén is túlmutató problémával is jár.

Egy fontos pénzügyi jelenség, hogy az ingatlanok elértéktelenedése a pénzügyi szektor fedezeti bázisára is negatív hatással van, ami elvben visszafoghatja a hitelezést (bár a gyakorlatban a laza monetáris politika miatt forráshiány nem merült fel). Továbbá az ingatlanfedezet értéktelenedése miatt a fordított jelzáloghitelezés lehetőségei is erősen korlátozottak, holott a társadalom gyors öregedésével és a felosztó-kirovó nyugdíjrendszer kódolt gyengeségeivel egyre nagyobb igény lenne az ehhez hasonló konstrukciókra.^*Ez a konstrukció azt jelenti, hogy az ingatlantulajdonnal rendelkező, de alacsony jövedelmű nyugdíjasok egyösszegű vagy folyamatos folyósítású hitelt vehetnek fel az ingatlanfedezettel, amelynek összegét haláluk (esetleg elköltözésük vagy az ingatlan értékesítése) esetén az ingatlan értékéből fedezik.

Egy további probléma, hogy a két évtizedes stagnálás után az utóbbi egy-két évben a tokiói ingatlanpiacon is jelentős drágulás kezdődött. Ennek szakértők szerint több ciklikus oka van. Pénzügyi oldalról az utóbbi években az Abe Sinzó exkormányfő révén Abenomics néven emlegetett laza fiskális és monetáris politika a tőzsdei indexek felnyomásával jelentősen növelte a középosztály és a felsőbb vagyoni rétegek megtakarításait, amelyek egy jelentős része ingatlanba vándorolt; miközben a külföldi pénzügyi befektetők – különösen a kínaiak – is nagyobb számban kezdtek el megjelenni a tokiói luxuslakás-piacon. Ugyanakkor mint korábban részletesen is írtunk róla, a jövedelmek nem lódultak meg a kormányzati élénkítés hatására sem, ezért a lakhatás relatív költsége 2015 óta valamelyest nőtt.

Tokió egy kevésbé előnyös oldala, Sinkanszennel. (David Gannon / AFP)

Reálgazdasági oldalról az áremelkedés fontos oka az általános munkaerőhiány, amely Japánban ugyanúgy megjelenik az építőipari árakban, mint mindenhol máshol. Ennek hatásait pedig a tokiói olimpia is tetézte: az olimpiai beruházások jelentős építőipari kapacitásokat kötöttek le az utóbbi években, ami megnehezítette a magánberuházók dolgát.

Emellett a tokiói ingatlanár-növekedést az utóbbi hónapokban az is hajtotta, hogy míg a nyugati világban a távmunka terjedésével a jobban kereső rétegek a belvárosokból az elővárosokba vagy vidékre költöztek a koronavírus-járvány alatt, addig a távmunkára kevésbé hajlamos Tokióban a Suumo ingatlanközvetítő jelentése szerint pont ellenkezőleg, a város központja felé migráltak a magasabb jövedelmű dolgozók, hogy kevesebb társadalmi érintkezéssel be tudjanak jutni a munkahelyükre.

A remények szerint az olimpiai beruházások lecsengésével az árak elszaladása átmeneti lesz. Ugyanakkor az Abenomics által felerősített egyenlőtlenségek vélhetően maradnak. Az utóbbi években egyre nagyobb számban épülő, jobb minőségű luxusingatlanok, mint amilyen a Harumi-körzet is, a várakozások szerint jóval értéktartóbb befektetéseknek bizonyulnak majd, mint a külvárosi, előregyártott házak, azaz az értéktartó ingatlan a gazdagok kiváltsága marad.

Akadémikusok azt is kiemelik: a helyi önkormányzatiság elvével és a demokratikus normákkal is szembe megy, hogy a tokiói fejlesztéseket a japán kormány diktálja, míg a városvezetés és a kerületi önkormányzatok beleszólása csökken. Az pedig társadalmi szempontból sem előnyös, hogy a nagyberuházók érdekeit előtérbe helyező kormánypolitika az egyéni lakástulajdonosokkal szemben a nagytőkét tette meg az ingatlanpiac kiválasztott nyerteseivé.^*A linkelt tanulmány szerzői szerint ezek a jelenségek japán „fejlesztő állam” hagyatékai, amelyet Nyugaton jellemzően a balosabb társadalomtudósok szoktak kedvelni mint a neoliberalizmus egy alternatíváját, szemben a fejlesztő állami narratívával szemben erősen szkeptikus közgazdasági szférával.

A tokiói dereguláció azt sem jelenti, hogy a helyi ingatlanpiac nemzetközi összehasonlításban kifejezetten olcsó lenne. Bár hasonló méretű agglomerációkhoz és felkapott globális nagyvárosokhoz képest a japán főváros jól jön ki az összehasonlításból, Budapesttel szemben például nem: a Deloitte szerint Magyarországon 8,4 évnyi bruttó átlagkereset az átlagos lakás, a KSH és az Otthoncentrum adatai alapján Budapesten nagyjából hasonló a helyzet. Ezzel szemben a tokiói átlagkeresetből az átlagos lakás- és ház ára (közigazgatási egységtől függően) kilenc–tíz év alatt jön ki.

Ugyanakkor az átlagos lakásbérleti díj a legdrágább tokiói kerületekben is az átlagkereset ötöde körül mozog, míg Budapesten az utóbbi hónapok áresése után is a negyede a KSH által számolt 520 ezres átlag bruttónak. Ha pedig az utóbbi bő tíz év tendenciái irányadók, akkor hamarosan az arány az új építésű lakások terén is Tokió felé billenhet: a piac telítettsége és az újonnan épülő városrészek kevésbé vonzó fekvése miatt az említett Harumiban például szakértők szerint a beruházók kénytelenek lesznek a tokiói átlagárak alatt adni a lakásokat.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkKinyomtattak 37 magyar gazdaságnyi pénzt, mégsem lettek gazdagabbakJapánban példátlan gazdasági kísérletbe kezdtek, eszméletlen mennyiségű pénzt nyomtattak a növekedés beindítása végett. Az eredmények felemásak, a fejlett világ mégis követi a példát.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Világ bérlakás ingatlanárak ingatlanpiac Japán lakásárak lakáspiac tokió Olvasson tovább a kategóriában