Az elmúlt évek pangása után jövőre akár igazi ingatlanpiaci fordulat is jöhet, amelyhez a kormány választások elé időzített intézkedései mellett az is hozzájárulhat, hogy jövőre az előrejelzések szerint újra reálbér-növekedés lesz, a jegybanki alapkamat tovább csökkenhet, erősítve a hitelezést, és élénkülhet a befektetők aktivitása is.

A kormányzati intézkedések egy része kifejezetten a fővárost érinti, azonban számos országos jelentőségű változás is jöhet a tervek alapján. Az alábbi táblázatban összeszedtük azt, ami az eddigi bejelentések és kormányzati nyilatkozatok alapján tudható. 

A táblázat alapján kirajzolódik, hogy többségében inkább az elmúlt években megszokott, keresletet érintő beavatkozásban gondolkodik az kormányzat. Van persze néhány olyan intézkedés is, amely a lakáskínálatot is növelheti, azonban ezek vagy olyanok, amelyeket már régebb óta fenntart a kormány (5 százalékos újlakásáfa), vagy nem lesz nagyon jelentős hatásuk (Airbnb-moratórium), vagy pedig nem ismerjük a részleteiket (kollégiumok, fiatalok lakhatási programja).

A táblázatban összeszedett intézkedésekből több is érinti a lakásbérlést. Ez újdonságot jelent, hiszen a kormány család- és lakáspolitikájának fókusza eddig kizárólag a tulajdonszerzés támogatása volt.

Sok múlik a pontos részleteken

A részletek a kisebb volumenű intézkedéseknél is fontosak. Például nem mindegy, hogy a SZÉP-kártyákon lévő pénzekből lehet-e mondjuk háztartási gépeket is venni.

Vagy ott van például a fiatalok lakhatási programja, ami akár egy gigantikus jelentőségű program is lehet. De akár annak is nagy hatása lenne, ha a lakáscafeteriát a lakbérekre is kiterjesztenék

– érzékeltette Balogh László, hogy mennyire fontosak lesznek a konkrét részletek. Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint az intézkedésekkel kapcsolatban a legnagyobb jelentősége a lakáscafeteria mellett a bankok és a kormány közti egyeztetéseknek lesz a lakáshitelek kamatplafonjáról.

Mivel a bankok jelenleg 6 százalékos forrásköltséggel hiteleznek, a kormány pedig 5 százalékos plafont szeretne, a bankok azt szeretnék, hogy csak egy szűk körre vonatkozzon a kamatplafon. A kormány viszont a teljes piacon szeretné a plafont, ami miatt Balogh szerint komoly csörtére lehet számítani a felek között.

Az is szembetűnő, hogy a kormány igyekezett minél több olyan intézkedéssel előjönni, amelyek nem terhelik nagyon a költségvetést, amivel mostanában sok gond van. Ilyennek számít például, hogy egy évig lehetővé teszik az önkéntes nyugdíjpénztári források és a SZÉP-kártyákra érkező juttatások egy részének lakáscélú felhasználást, de ilyen lehet a bérleti piac újraszabályozása is.

Több intézkedés ingatlanpiaci jelentősége is attól függ majd, hogy milyen költségvetési forrásokat rendelnek majd melléjük. Ezzel kapcsolatban az is érdekes, hogy milyen intézkedések nem kerültek be a kormány által eddig hivatalosan is meghirdetett döntések közé. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter a Portfolio Budapest Economic Forum konferenciáján például arról beszélt, hogy a következő évek célja, hogy az elmúlt évekre jellemző átlagos 15-18 ezer helyett legalább évi 25 ezer új lakás épüljön.

A kihirdetett intézkedések közül egyelőre nem lehet beazonosítani, hogy melyik segítene ehhez közelebb kerülni – az új lakások áfája évek óta 5 százalék, ez tehát nem újdonság -, viszont mivel ennek jelentős költségvetési vonzata lehet, elképzelhető, hogy a minisztériumban jelenleg is zajlik a matekozás az új intézkedések költségvetési mozgásteréről, és ez alapján akár még új intézkedések bejelentése sem kizárható. A következő hetekben mindezekről várhatóan többet fogunk megtudni, Varga Mihály pénzügyminiszter ugyanis november 15-ig ígérte az új költségvetési törvényjavaslat beterjesztését, az akcióterv részleteinek kidolgozására pedig november 30-ig adott időt a kormány az erre vonatkozó kormányhatározat alapján.

A kormány új témája, a lakáspiaci megfizethetőség

Nemcsak az intézkedések fajtájában, hanem kommunikációban is nagy változásokat hoztak az új intézkedések. A kormány tagjai az elmúlt hetekben ugyanis olyasmiket mondtak az ingatlanpiac kapcsán, amikről korábban nem igazán lehetett hallani tőlük. Persze a korábbi panel – a kormány támogatja a családok lakhatását – most is gyakran elhangzott, ugyanakkor Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter és Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter elszabaduló lakásárakról és bérleti díjakról, a megfizethető lakhatás hiányáról és egyenesen lakhatási válságról kezdett el beszélni.

Ebben a kommunikációs fordulatban az az érdekes, hogy ugyan a lakhatási problémák egy részét a miniszterek próbálják a fővárosi vezetés számlájára írni, végeredményben olyan területről beszélnek, amelyre az elmúlt közel másfél évtizedben a kormány intézkedései jelentős hatással voltak. Mielőtt azonban erre rátérnénk, érdemes röviden áttekinteni a hazai ingatlanpiac elmúlt pár évét, a kormány ugyanis ezzel kapcsolatban is mondott érdekeseket.

Nagy Márton például a Portfolio már említett konferenciáján arról beszélt, hogy habár az infláció letörése sikeres volt itthon, a lakásárak esetében ez nem volt igaz, ott elszabadultak az árak, ezért a kormány célja, hogy biztosítsa a megfizethető lakhatást. Nagy azt mondta, Budapesten egyértelműen lakhatási válság van, de azt is megemlítette, hogy például Debrecenben is 12 évnyi átlagfizetés összespórolására van szükség egy 75 négyzet lakás megvásárlásához. A kormányinfón Gulyás Gergely pedig arról beszélt, hogy az intézkedések azért időszerűek, mert „az elmúlt két-három évben ugrásszerűen megnőttek Budapesten az ingatlanárak, és ennél nagyobb mértékben a bérleti díjak is”.

De hogy nézett ki valójában az emlegetett elmúlt két-három év a hazai ingatlanpiacon? Ahogy az a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) statisztikái alapján is látszik, a 2010-es évek első felének pangása és a második felének felfutása után a járvány hozott törést itthon az ingatlanpiaci forgalomban, és a 2020 előtti időszakhoz jobban hasonlító 2021-es évet követően az infláció növekedésével és a reálbérek csökkenésével párhuzamosan az ingatlanpiaci aktivitás is alábbhagyott.

A Duna House – statisztikai hivatal adatainál részletesebb – havi bontású trendeket mutató ingatlanpiaci tranzakció-becslése szerint itthon az adásvételek száma ugyan még messze van az ilyen szempontból erős évnek számító 2019-től, de már megindult felfele.

Az idei forgalom már szeptemberig elérte a tavalyi egész éves tranzakciószámot, és idén havi átlagban 9200-10800 közti adásvételre lehet számítani az ingatlanközvetítő vállalat előrejelzése szerint. Ez ugyan még messze maradna a 2019-es (és 2021-es) szinttől, de a tavalyi – elmúlt öt évet tekintve abszolút mélypontot jelentő – forgalomhoz képest már jelentős növekedést jelentene.

A forgalom alakulása általában jól előre jelzi az árak alakulását az ingatlanpiacon, ezért nem meglepő, hogy a fenti trendeket az árindexek alakulásában is le lehet követni. Az alábbi ábrán négy országos index (KSH, Magyar Nemzeti Bank, MBH Bank és Duna House) alakulását ábrázoltuk 2015 óta, a 2022 második félévétől eldurvuló infláció hatását kiszűrve, reál értelemben. Látszik, hogy a forgalom 2022-es összezuhanását reál értelemben egy egészen komoly áresés követte körülbelül 2023 elejéig, ezt megelőzően viszont az árak 2015 óta viszonylag egyenletesen nőttek, és a 2023-as stagnálást követően az idei év elején is már újra megindult az árnövekedés. Az árak reál értelemben viszont indextől függően körülbelül még mindig csak 2020-as, 2021-es szinten vannak.

Az általános infláció hatását kiszűrve biztosan nem igaz, hogy a kormányzati intézkedések az elmúlt pár év drágulása miatt váltak volna időszerűvé, hiszen az árindexek idén év elején érték csak el azt a szintet, ahol körülbelül 2021 közepén voltak, és az ezt megelőző években sokkal erőteljesebb volt itthon a drágulás.

Hasonló a helyzet a lakbérekkel is, a KSH és az Ingatlan.com lakbérindexe ugyanis habár 2023 eleje óta már reálértéken is növekszik, de júniusban még így is alacsonyabban volt az index mind országosan, mind Budapesten, mint a járvány első hullámát megelőzően.

A megfizethetőségi téma előhúzása így lényegében az elmúlt évtizedben szinte bármikor aktuálisabb lett volna, mint mostanában, ami nem egyszerűen csak az árak és lakbérek alakulása alapján mondható el, hanem a kifejezetten erre vonatkozó mutatókból is ez olvasható ki. Az alábbi ábrán a Magyar Nemzeti Bank évente publikált Lakáspiaci jelentésében szereplő lakásár/jövedelem mutató alakulását ábrázoltuk a 2000-es évektől 2023 végéig. 

Egyrészt látszik rajta, hogy a minisztereknek igazuk van, amikor arról beszélnek, hogy Budapesten az országos átlaghoz képest jóval rosszabb a lakhatás megfizethetősége. Másrészt az is látszik, hogy 2013 végétől lényegében a járvány 2020-as kitöréséig szinte bármikor nagyobb probléma volt a fővárosban a lakhatás megfizethetősége, mint azóta, országosan pedig 2022 második negyedévéig volt ez a helyzet.

Ez nem volt független a kormány intézkedéseitől: a 2015-ben indult családi otthonteremtési kedvezményről több tanulmány is – például egy KPMG-s, egy GKI-s és egy MNB-s is – kimutatta, hogy az jelentősen hozzájárult ahhoz, hogy 2015 óta a magyar ingatlandrágulás EU-rekorder lett. A Telex által megszerzett minisztériumi háttéranyag alapján ráadásul ennek a kormány is tudatában lehet, hiszen ebben részletesebben is szó van arról, hogy a kormány bizonyos társadalmi csoportok pénzügyi támogatásán alapuló intézkedései hozzájárultak az inflációhoz az ingatlanpiacon.

Mi várható?

Hogy a megfizethetőség előremozdítása mennyire lehet sikeres, nagyrészt az egyelőre még nem részletezett (és akár be sem jelentett) kormányzati programok részleteitől is függ majd. Az ugyanakkor biztos, hogy már jelenleg is felfutás érzékelhető a hazai lakáspiacon, amit jövőre az ideinél nagyobb forgalom és árnövekedés követhet.

A Duna House adatai alapján az idén tapasztalt ingatlanpiaci kereslet kétéves csúcsra került, amelyhez az állampapírhozamok csökkenésének köszönhetően a befektetői vásárlások újbóli erősödése és a megújuló otthonteremtési támogatások hatásaként a saját célra történő adásvételek számának emelkedése magyaráz. Jövőre ennél nagyobb forgalom várható.

A kormány tervezett intézkedéseinek megvalósulása nélkül is, csupán az állampapírhozamok ingatlanpiacra kerülésének köszönhetően akár plusz 10-20 ezer tranzakcióval több valósulhat meg 2025-ben

– írta kérdésünkre Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese, aki szerint az állampapírhozamokból származó összeg ingatlanpiacra kerülése lesz várhatóan a legjelentősebb az ingatlanpiacot mozgató tényezők közül jövőre.

Abban Balogh László is egyetértett, hogy a jövő évi ingatlanpiaci trendeket a kormányzati intézkedések mellett nagyon jelentős mértékben az fogja meghatározni, hogy mi történik majd azzal a körülbelül 1300 milliárd forintnyi kamattal, amelyet a prémium magyar állampapírok tulajdonosai jövő februártól kezdve kapnak meg. Jelenleg körülbelül 7000 milliárd forintnyi összeget tartanak ilyen állampapírokban, és habár az állam is előállhat új, kedvezőbb kötvénykonstrukciókkal, még ha ennek az összegnek a töredéke köt is ki az ingatlanpiacon, már annak is nagyon jelentős hatása lehet.

Ha ebből csak 1000 milliárd forint indul a lakáspiac felé, az is akkora összeg, ami a tavalyi teljes ingatlanpiaci forgalom harmadát és a tavalyelőtti negyedét teszi ki

– mondta Balogh, hozzátéve hogy ez a pénz várhatóan egy szűk piaci szegmensben (nagyvárosok, Budapest, új lakások) jelenik majd meg, az itt keletkező áremelkedés viszont magával húzhatja a piac többi részét is. Balogh szerint ez az oka annak is, hogy a kormány intézkedéseinek egy része a kínálatot is próbálja növelni, a piac hűtése nélkül ugyanis félő, hogy a támogatások jelentős része elinflálódna.

Mindezek alapján jövőre komolyabb áremelkedés jöhet a forgalomnövekedés mellett. Balogh szerint idén országos szinten 7-8, Budapesten 9-10 százalékos árnövekedés várható, jövőre pedig akár 10-15 százalékos drágulás is elképzelhető országosan. A Duna House szakértőinek év eleji prognózisában idénre 5-10 százalékos áremelkedés állt, jövőre pedig már két számjegyű, 10-20 százalék közti áremelkedés sem kizárható a cég előrejelzése alapján.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkÚgy nagyon drága itthon a lakhatás, hogy az elmúlt két évben még javult is a megfizethetőségeMegint nekifut a kormány annak, hogy kamattámogatásokkal segítse a lakásszerzést, Lengyelországban viszont egy tervezett hasonló intézkedés miatt utcára mentek az emberek.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkAz állam egyelőre kitámasztja az ingatlanpiacot, de akár árcsökkenés is jöhetA külföldi ingatlanpiacokon már csökkennek az árak, itthon viszont mintha nem változott volna semmi. Valójában már látszik a lassulás, de sok most a bizonytalanság.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Közélet Pénz albérlet ingatlanpiac lakás lakhatás megfizethetőség Olvasson tovább a kategóriában