„Legutóbb a 47-es villamoson sikerült lebeszélni valakit, hogy az egyik Fehérvári úton épülő lakótömbben vegyen egy túlárazott lakást a gyerekének – helyette az út túloldalán lévő paneleket ajánlottam” –  mondta Szécsi Ilka, a kerület túlépítése ellen küzdő KörTér – Környezettudatosak Tere Újbudán civil szervezet alapítója.

Budapest legnépesebb kerületében, a 11. kerületben mintegy 26 000 panellakás épült 1986-ig, köztük a majdnem 10 ezer lakásos Kelenföldi lakótelep. Ha egy lakásra átlagosan két lakossal számolunk, akkor látszik, hogy a kerület mintegy 150 ezres lakosságának több mint a harmada, nagyjából 52 ezer ember él panelekben – melyek többsége felújított, így a kedvező lokációval együtt keresett ingatlanoknak számítanak, amely a négyzetméterárakban is látszik.

A lakótelepeket és a lakóparkokat néhol mindössze pár tíz méter választja el egymástól a kerületben – tehát az ingatlanpiac legfontosabb paraméterében, az elhelyezkedésben hasonlóak, így jobban összehasonlíthatóak.

Az utca végén a Mol-torony a Budaparton. Fotó: G7

Az ingatlan.com-on júliusban a 40-70 négyzetméteres 11. kerületi panelekre keresve a 220 találatból csaknem 40-nek volt egymillió forint felett a négyzetméterára, míg 700 ezer forint alatt nem is nagyon lehetett találni panelt a kerületben. Ehhez hozzájárul az is, hogy a távhővel fűtött lakások a teljes rezsiköltségüket támogatott áron kapják, azaz nincs távhős rezsilimit. 

Ez a nagyságrend már megközelíti néhány, a kerületben épülő lakópark négyzetméterárait: az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont legfrissebb, idei II. negyedévi átlagár-adatai alapján a legdrágább lakások jelenleg a Metrodom Riverben vannak (1,787 millió Ft/nm, 277 lakás adatai alapján), majd a Budapart következik (1,754 millió Ft/nm, 505 lakás adatai alapján), amit félmillió forinttal lemaradva az Elite Park (1,296 millió Ft/nm, 464 lakás adatai alapján) és a Budai Walzer (1,364 millió Ft/nm, 202 lakás adatai alapján) követ.

Újbuda reneszánsza

A jó adottságú budai kerületet a 2010-es évek közepétől találták meg a nagy ingatlanfejlesztők. Az utóbbi 3-4 évben átadott és még építés alatt lévő új városnegyed, a Budapart, és attól délre, jórészt a Duna vonzáskörzetében elterülő lakóparkok összesen mintegy 14-16 000 lakással növelik a kerület lakásállományát, várhatóan mintegy 28-30 ezer új beköltözővel növelve a népességet. Ehhez hozzájön 500-600 ezer négyzetméter irodaterület is, a KörTér Egyesület számításai szerint – ami nagyságrendileg 40 ezer irodistát jelent.

Bár nem egyszerre, hanem az  építkezések ütemei szerint több évre eloszlatva jelentkezik ez a nagy közlekedési, infrastrukturális terhelés a kerületben, így is sokkal koncentráltabb, mint a panelépítések idején.

„A városiasodás a trend a világon, és Budapesten kevés lakás épül, főleg a többi fővárossal összehasonlítva. A rugalmatlan, lassú kínálatnak van szerepe a lakásárak növekedésében is.”  – mondta Horváth Áron az Eltinga vezetője. „Az újépítésű lakásoknak már jó, legalább BB minősítésű energiahatékonysági jellemzői vannak, ami javítja az egész lakásállomány energetikai állapotát” – tette hozzá. 

Lakótömbök a Budaparton. Fotó: G7

Civil oldal

A KörTér aktivitása a sűrűsödő újbudai beépítésekkel párhuzamosan növekedett.  „Nem vagyunk a fejlesztések ellen. Fontos érv a rozsdaövezeti beépítések mellett például, hogy ha helyben laknak az emberek, nem lesz akkora bejáró forgalom – ugyanakkor kicsi az esély arra, hogy valaki az agglomerációból, egy családi házból visszaköltözne egy ilyen lakókörnyezetbe. Arra kutatások szerint sokkal alkalmasabb lenne egy, a sokszáz lakásos lakótömböknél változatosabb, családi házakkal, sorházakkal, kisebb társasházakkal kialakított lakásmix” – mondta Szécsi Ilka. 

Az újbudai lakóparkokba nagyobb számban 3-4 éve kezdtek beköltözni, amikor elkezdték átadni a nagy lakóberuházások (Budapart, Budai Bolero, Elite lakópark, Tetris ház) első ütemeit. Ha tíz évre, 2018-2028-ra oszlatjuk is el a beköltözőket^*Az időtávból kicsit kilóg az egyik első fecske, az 1800 lakásos Kondorosi lakónegyed, amelyet 11 ütemben, 2005-2017 között építettek, de ezt ellensúlyozza, hogy jelenleg is több ezer új lakás van tervezés alatt., látható, hogy a lakóparkok hatása a panelek okozta népességnövekedést is messze túlszárnyalja – akkor ugyanis nagyjából 30 évre jutott 52 ezer új lakos a kerületben, azaz évtizedenként nagyjából „csak” 17 300 fővel nőtt a lakosságszám, szemben a mostani 30 ezerrel.

Árnyalja a képet, hogy míg a panelekbe azok elkészültekor azonnal beköltöztek az emberek az 1960-as, 70-es években, a lakóparkoknál folyamatosabb az új lakosok érkezése. Ehhez hozzájön, hogy sokan nem saját használatra, hanem befektetési céllal vesznek (akár egyszerre 5-10) lakást, amelyekbe aztán vagy jönnek albérők vagy sem.

Újbuda lakótelepei és a kiépített szolgáltatások

Szerződés a kerülettel

Bár Újbudát zöldebbnek tartják, mint Ferencvárost, vannak kivételek: a József Attila-lakótelephez képest itt kétszer-háromszor akkora a beépítettség. A kerületben a Nándorfejérvári úti lakótelep 4-5 szintes házai példaértékűek, ahol az épületek között park, játszótér, sportpálya, a környéken óvoda, iskola, orvosi rendelő épült a lakótelep építésével egy időben. Még a 10 emeletes panelépületek is élhetőbbek a mostani lakótömböknél, ahol a humán- és zöldterület fejlesztés nem valósul meg. „Az ingatlanfejlesztő annyit épít be, amennyit engednek. A park, fa nem hoz pénzt.” – foglalta össze Szécsi Ilka. A WHO ajánlása városokban lakosonként 9 négyzetméter zöldterület – az egyik legzöldebb kerületnek tartott Újbudán most 5-5,5 négyzetméter jut egy főre. Ráadásul jó pár háziorvos az Albertfalva utcai rendelőbe került a télre, mert nem tudták fizetni a rezsit. Ott azonban már nem férnek el a betegek, bővíteni kellene a rendelőt.

A nagy, több száz- vagy ezer lakásos lakóparkok elleni egyik fő érve a civileknek és a várostervezőknek, hogy lakásokat ugyan építenek a beruházók, de a költséges, és profitot nem, vagy nem közvetlenül hozó humán és zöld infrastruktúra megteremtését, azaz bölcsődék, óvodák, rendelők kialakítását, közparkok létesítését már nem tekintik feladatuknak.

Az érintett kerülettel – nem kötelezően – megkötött településrendezési szerződésekben szerepelnek a beruházó és az önkormányzat közötti alku eredményei, amelyben a beruházó vállal bizonyos közcélú fejlesztéseket, cserébe azért, hogy az odaépített lakó- és irodaházak megterhelik a kerület infrastrukturáját.

A lakótelepek és a lakóparkok közcélú fejlesztéseinek összehasonlítását csak a többezres lakásszámok, így a beköltöző lakosság hasonló nagyságrendje indokolja, minden másban különböznek: a lakótelepek állami beruházások voltak az előző rendszerben, a lakóparkok magánberuházásban épülnek, és jó pár évtizednyi technológiai fejlődés is elválasztja őket egymástól. 

Az alábbiakban láthatók a nagyobb 11. kerületi építtetők főbb vállalásai a kerület felé és a szerződésben szereplő becsült értékük. A Budapart esetében a nagyobb összeg oka, hogy itt számszerűsítették is a beruházások várható költségeit – amellett, hogy ez a legnagyobb fejlesztés, így a legtöbb költséggel jár a szükséges közúti- és közműinfrastruktúra kiépítése – míg a többinél csak felsorolták a teendőket tervezett költség nélkül.

A panelekkel összevetve látható, hogy a lakóparkokban csak magánbölcsőde elérhető, egy önkormányzati óvoda lesz az Metrodomban 50 férőhellyel, míg a BudaPart 350 férőhelyes óvodája alapítványi üzemeltetésben működik. Háziorvosi rendelő elvétve, de található a vállalások között, míg iskola, kulturális, sport vagy vallási célú épület és szakorvosi rendelő egyáltalán nem. 

Óvoda a Budaparton. Fotó: G7

Településrendezési szerződést ugyanakkor nem kötelező kötni az önkormányzattal –  a táblázatban látható, hogy két nagyobb építtető nem is kötött – különösen akkor nem, ha rozsdaövezeti akcióterületi besorolást kap az építkezés. Bár már a BudaPart és az Elite Park is rendelkezik rozsdaövezeti besorolással, azt csak tavaly kapták meg, míg a szerződéseket ezt megelőzően kötötték a kerülettel.

Rozsdára várva

A 11. kerület különösen gazdag volt ipari-üzemi területekben, és hosszú szakaszon határolja a Duna, ami rendkívül vonzóvá teszi az ingatlanfejlesztők szemében.

„Városfejlesztési körökben elég széleskörű konszenzus volt abban, hogy szükség van a rozsdaövezetek hasznosítására, hogy ne terüljön szét a város, ne a zöld a területeket építsék be – a volt vasúti területek egyelőre kiaknázatlan tartalékok ebből a szempontból, és sokszor elég jól megközelíthető helyen vannak” –mondta Horváth Áron.

A 2020-ban elfogadott törvény szerint „a rozsdaövezeti akcióterületek a városszövetben kedvező elhelyezkedésű, de jellemzően elhanyagolt, kihasználatlan, környezetszennyezéssel, hulladéklerakással, szuburbanizációs tevékenységekkel terhelt területek.” A terület rendezésével, kármentesítésével járó pluszköltséget téríti meg az állam a beruházóknak a különféle kedvezményekkel.

A beruházás rozsdaövezeti akcióterületté nyilvánításáról a Miniszterelnökség alá tartozó, helyettes államtitkár által vezetett, négy tagú Rozsdaövezeti bizottság dönt. A tagok közül hárman minisztériumok tisztségviselői^*A rozsdaövezeti akcióterületek kijelölése érdekében megalakult Rozsdaövezeti Bizottság elnöke Füleky Zsolt, a Miniszterelnökség építészeti, építésügyi és örökségvédelmi helyettes államtitkára. A testület tagjai: Gyutai Csaba, az ÉMI Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Nonprofit Kft. ügyvezetője, László Tibor Zoltán, az Agrárminisztérium környezetvédelemért felelős helyettes államtitkára, Szabó Ferenc, a Miniszterelnökség koordinációs és elemzési főosztályának főosztályvezetője és Zeke Janka, a Miniszterelnökség jogi ügyekért felelős helyettes államtitkára..

Az aktuális budapesti kiemelt beruházások és rozsdaövezeti akcióterületek térképe. Látható, hogy a kijelölt rozsdaövezetek (világoskék jelölés) legnagyobb része a 11. és a 13. kerületben található, és főleg lakóépület-építési projektek helyszínén. 

Forrás: Fővárosi Önkormányzat/BFVT Kft. 2023.07.04-i állapot

Legfontosabb előnye a rozsdaövezeti státusznak, hogy így a kiemelt nemzetgazdasági beruházásokra vonatkozó jogszabályok az irányadók a beruházásra. Ez azt jelenti, hogy az adott területre gyakorlatilag bármekkora épületet építhetnek minimális zöldfelülettel, és településrendezési szerződést sem kell kötnie a beruházónak az érintett önkormányzattal, amivel adott esetben százmilliókat spórolhat – a másik oldalon pedig ugyanennyitől eshet el a kerület, csakúgy, mint a közterülethasználati díjtól.

Ezen felül a rozsdaövezeti lakások vevői az újlakások alacsony, 5 százalékos áfáját is visszaigényelhetik, amivel egy ami átlagos, 50 négyzetméteres lakás esetében 3-4 millió forintot spórolhatnak. Ezzel az egész beruházás versenyelőnyre tesz szert az ilyen besorolással nem rendelkező építkezésekkel szemben.

A 11. kerületi önkormányzathoz 2023 júniusáig 12 rozsdaövezeti megkeresés érkezett. Az önkormányzat mindet elutasította, ennek ellenére ötöt már kijelöltek. Ezekből három építés alatt lévő beruházás: a Budapart, az Elite Park, és a Tetris Ház, kettő pedig tervezési szakaszban van.

A beruházókat vizsgálva feltűnik, hogy a Kopaszi-gáti fejlesztés az egyik legfontosabb kormányközeli üzletemberhez, Garancsi Istvánhoz köthető, az Elite Park 2. és 3. ütemét a szintén kormányközeli Balázs Attila Bayer Construct-ja építi, míg a Tetris Ház az OTP Ingatlan Zrt. fejlesztése. Emellett a G7 cikksorozata alapján a kormányfő vejének frontoló Jellinek Dániel-féle Indotek csoport tulajdonában van az építési fázisba még nem lépett, 800 lakásosra tervezett lakópark a Fehérvári úton, amely idén májusban szintén megkapta a rozsdaövezeti besorolást az önkormányzat változtatási tilalma ellenére. Ezen kívül július 17-e óta újabb fejlesztési terület került ki a kerület hatásköre alól, a közel egyhektáros Temesvár utca 20. alatti telek. 

A Váci úti egykori Láng gépgyár területe volt az első, amely megkapta a rozsdaövezeti akcióterület státuszt 2022 elején. A projekt Ruszlan Rahimkulov érdekeltsége, aki testvérével, Timurral együtt a leggazdagabb magyarnak számít. 

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkA leggazdagabb magyarországi család vagyonának története – 1. részVállalatfelvásárlás 500 forintért, harc a magyar vegyiparért, bekebelezett bank - hogyan lett a leggazdagabb a Magyarországra egyszerű menedzserként érkező Megdet Rahimkulov?

Kicselezni a kiemeltet

„Nem szeretnénk megőrizni a gyártelepeket ebben a formában, nem a rozsdaövezetek ellen vagyunk, csak szeretnénk beleszólni abba, mit építenek a kerületben. Ha átfogalmaznák a rozsdaövezeti jogszabályt, akkor le lehetne választani a kiemelt beruházásról és még az áfa visszaigényelhetőségét is megadhatnák ” – mondta Erhardt Attila, Újbuda momentumos alpolgármestere.

A kerület előző (fideszes) vezetése magas beépíthetőséget lehetővé tévő építési szabályzatot fogadott el, ami tág mozgásteret ad a befektetőknek Erhardt Attila elmondása szerint. A szabályzat egyebek mellett a beépíthetőség maximális mértékét, a legnagyobb megengedett épületmagasságot és a zöld területek minimálisan előírt arányát tartalmazza – például a Fehérvári úton akár egy 15 emeletes, nagyjából 45 méter magas irodaház felhúzását is lehetővé teszi.  

„Ezt nem olyan egyszerű megváltoztatni, mert ha szigorítják az építési szabályzatot az elfogadás utáni hét éven belül, akkor tetemes kompenzálást kérhet a befektető az önkormányzattól. Érdekes ellentmondás, hogy ugyanez visszafelé nem működik, azaz az önkormányzat felé nem jár kártalanítás, ha esetleg több lakás megépítését engedélyezné” – jegyezte meg.

Albertfalvai lakótelep (balra, fenn) és a Kondorosi Lakópark (jobbra, lenn) légifelvételen.

A kerület 2022 decemberében úgy döntött, hogy nem szigorít az építési szabályzaton, inkább köztes megoldásként változtatási tilalmat rendel el minden olyan (főként egykori ipari) ingatlanra, amelyen „a jelenlegi építési szabályzatok intenzív lakáscélú beépítést tesznek lehetővé” és az önkormányzatot nem köti korábban létrejött településrendezési szerződés. Azonban a tilalom a rozsdaövezeti akcióterületekre nem vonatkozik, oda továbbra is bármit lehet építeni – még úgy is, ha a tilalom elrendelése után kapják meg a rozsdaövezeti státuszt, ahogy az Indotek-beruházás és a Temesvári utcai ingatlan esete is mutatja. 

Ha egy lakófejlesztésre olyan sokszereplős játékként tekintünk, amelyben a beruházó és az állami hatásörbe rendelt kiemelések állnak ez egyik oldalon, míg a másikon az érintett önkormányzat, a civilek és az ott élők, látható, hogy azoknak osztottak kevesebb lapot, akiknek ténylegesen együtt kell majd élniük a beruházások jobban vagy rosszabbul sikerült eredményeivel a következő évtizedekben.

A cikk a Journalismfund.eu támogatásával készült.

A Journalismfund programjában a BIRN (Balkan Investigative Reporting Network) oknyomozó portál cikke Prága lakónegyed fejlesztéséről hasonló problémát tár fel, és ide kattintva olvasható. 

Korábbi cikkünk a témában:

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkPrága, Budapest és Szófia példája mutatja, hogy a rozsdaövezeti beépítések önmagukban nem oldják meg a lakhatási válságotMegnéztük, hogy három régiós fővárosnak mennyire sikerült a lakhatási válságot a barnamezős beruházásokkal megoldani.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Élet Közélet beruházás ingatlan ingatlanfejlesztés kerület lakás Újbuda városi élet Olvasson tovább a kategóriában