Lassabban drágulnak a lakások, de küszöbön a következő árrobbanás

Bosszankodtál már valaha azon, hogy a hirdetés alapján nem lehet beazonosítani egy eladó ingatlant? Sokan vannak ezzel így, de nem véletlenül alakult ki ez a gyakorlat. Az angolszász országokban minden eladónak és vevőnek egy kizárólagos ingatlanügynöke van, itthon azonban egyszerre több is lehet, közben pedig az eladó maga is hirdetheti a lakást. Ezért követnek el mindent a közvetítők, hogy ne lehessen beazonosítani az eladó ingatlant. Kisebb településeken akár az is előfordulhat, hogy a térképes keresőhöz egy másik falubeli címet adnak meg, hogy a vevők ne keressék meg a közvetítő kihagyásával a tulajdonost, így alkudva akár a közvetítői díjnak megfelelő, további 3-4 százalékot az árból – meséli a G7-nek Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Pedig a több mint 250 ezer hirdetést tartalmazó oldal tapasztalatai alapján a felkészült, helyismerettel rendelkező ingatlanközvetítők rengeteget tudnak segíteni egy-egy adásvétel létrejöttében. A legtöbb embertől nem is lehet elvárni, hogy otthonosan mozogjon ezen a terepen, hiszen egy ember átlagosan 4-5 alkalommal költözik az élete során, amiben benne vannak a gyerekként szülőkkel történő lakásváltások is, így összességében csak 2-3 esetben vesz részt „tevékenyen” is a folyamatban.

Ráadásul időnként csalókkal is meg kell küzdeni.

Legutóbb a XI. kerületben garázdálkodott egy banda, amelyik az átlagosnál alacsonyabb áron hirdetett meg egy kiadó lakást, időnyomás alá helyezve a vevőt. Annyira alaposan kitervelték az átverést, hogy még az ingatlanközvetítői munkát sem ők végezték el, hanem meghirdették egy állásközvetítő portálon, irreálisan jó fizetésért. A lelkes jelentkező próbafeladata pedig az volt, hogy kiadja a vonzó adottságokkal bíró, sok érdeklődőre számító lakást. Senki nem tudta, miben vesz részt, a vevő és a próbafeladatot végző közvetítő sem, sőt, arra is ügyeltek, hogy úgy tűnjön, minden hivatalos okirat rendben van a tulajdoni laptól a bérleti szerződésig.

A trükk ott volt, hogy nem pontosan arról a lakásról szóltak a dokumentumok, amelyiket a vevő megtekintett, hanem egy olyan szomszédos címen található lakásról, ami hivatalosan nem is létezett. Ez az apró turpisság nem nagyon tűnt fel az érdeklődőknek. Azt látták, hogy itt a lakás, 150 ezer forint havonta, kéthavi kaució előre, és gyorsan kell fizetni, mert jön a következő érdeklődő – ezzel jó pár embert sikerült átvágniuk, de aztán a rendőrség lekapcsolta a bandát, a portál információi segítségével.

Ezek a vadhajtásai egy évek óta tartó áremelkedési trendnek. Bár sokan túlzónak tartják az ingatlanár-emelkedés mértékét, főleg a főváros frekventált részein, árnyalja a képet egy korábbi nemzetközi összehasonlítás. Magyarország egy 2017-es felmérés szerint inkább az olcsóbbak közé tartozott a régióban, ha azt nézték, hány havi fizetésből lehet venni egy átlagos lakást a fővárosban. Az alábbi grafikon arra utal, hogy ez azóta sem változott sokat.

Nem minden ugyanakkor az átlagos négyzetméterár. Segít ugyan eligazodni – tíz év alatt országosan 45 százalékkal nőttek az átlagárak a használt társasházi lakásoknál, míg az újaknál 37 százalékkal -, de sokszor nem mutatja meg a valós képet. Olyan extrém különbségek is lehetnek, hogy például egy rózsadombi lakás egy négyzetméterének árából Békés megyében komplett családi házat lehet venni.

Az ingatlan.com-nál a tranzakciókról is vannak adatok, mivel egy-egy hirdetés eltávolításakor megkérdezik a hirdetőt, miért vette le, illetve mennyiért sikerült vevőt találnia. Az esetek felében érkezik is válasz, így évente körülbelül 100 ezer adásvételről van a portálnak statisztikája – azaz a piac csaknem kétharmadáról, mivel összesen mintegy 160 ezer hivatalos adásvétel történik. Egyébként a KSH statisztikájával összehasonlítva azt látták, hogy a hirdetések iránti érdeklődések (amit a hirdetéshez tartozó telefonszám láthatóvá tételére kattintással mérnek) változása 70 százalékban magyarázza az adásvételek számának változását, vagyis elég jó előrejelző.

Bár tavaly ősszel kitolták a kedvezményes áfakulcs alkalmazásának határidejét (2019 vége helyett 2023 végéig elég elkészülniük a – 2018. november elsején építési engedéllyel rendelkező – új lakásoknak az 5 százalékos áfakulcs igénybevételéhez), várhatóan az idén robban nagyot az újlakáspiac, hiszen nagyrészt az eredeti, 2019-es határidőre időzítettek az építtetők.

Balogh László szerint nagyon érdekes, mi lesz később, amikorra vélhetően kevesebb projektet terveztek a magasabb, 27 százalékos kulcs miatt. Az igény ugyanakkor később is megmarad az új lakások iránt, és fizetőképes kereslet is lesz, azonban valamelyiket 5, másikat pedig 27 százalékos áfával fogják árulni. Nagy szakadék ugyanakkor várhatóan nem lesz az egyes lakások ára között a szakértő szerint, mivel a korábbi áfacsökkentés során is azt látták, hogy a bruttó árak a magasabb szinthez igazodtak, vagyis az ötszázalékos áfa bevezetésekor sem csökkentek a lakásárak. 2016-ban az eladók, beruházók, építtetők tették zsebre a kedvezményes áfából adódó árelőnyt – azonban volt is mire költeniük, a munkaerő és az építőanyag is jelentősen megdrágult, sőt, a hiány az utóbbit is érinti már.

Tavaly ősz elején, amikor még a 2019 végi határidő lebegett mindenki szeme előtt, szinte vadnyugati állapotok uralkodtak a lakópark-építkezéseken. Előfordult, hogy komplett brigádokat csábítottak át másik helyszínre, így kvázi hermetikusan voltak kénytelenek „elzárni” az egy-egy építkezésen dolgozókat a külvilágtól. Azóta ez a helyzet enyhült.

Annyira látványos a lakóparkok térnyerése, hogy külön keresőt is fejlesztettek a portálnál erre a szegmensre. Érdekes lesz látni Balogh László szerint, hogy alakul ezeknek a most akár 8-900 ezer forintos négyzetméteráron vásárolt új lakásoknak a sorsa pár év múlva, amikor használt lakásként kerülnek ki a piacra. Nem kizárt, hogy

jócskán felnyomja majd az árakat a még nem igazán használtnak, de nem is vadonatújnak számító otthonok kategóriája.

Az utóbbi évek nagyívű áremelkedése miatt egyébként nagyon sokan túlárazzák az eladó vagy kiadó ingatlant. Most, amikor már nem emelkednek akkora mértékben az árak, a lakosság az olcsóbbat keresi, nagy átlagban 3-4 százalékos alkupozícióban vannak a vevők. Kétsebességes piac kezd kialakulni: a legolcsóbb lakások drágulnak, mégpedig nagyon, mert arra van pénzük az embereknek, és akár egymásra is licitálnak a vevők. Balogh László megfigyelte azt is, hogy

minden városban van egy lélektani sáv, ami felett eltűnik az érdeklődések nagyjából háromnegyede.

Ez Budapesten körülbelül a 45-47 milliós szint, a dunántúli nagyvárosokban a lélektani határ 25-30 millió forintnál húzódik, míg Kelet-Magyarország legnagyobb városaiban ugyanez 20-25 millió forint.

Kevés azonban a friss felhozatal: nem bővült annyira a kínálat, mint amennyire megugrott az egy hirdetésre jutó érdeklődések száma, így még mindig jó helyzetben vannak az eladók.

A nagyberuházások ingatlanpiacra gyakorolt hatása akkor lesz látványos, ha elkezdődik a termelés, ami 2-3 évbe is beletelhet a bejelentést követően. Az alábbi grafikon szerint némi hype azért máris megfigyelhető a debreceni BMW-gyár tavaly július végi bejelentése után.