Gergely Péter a pénzügyi szolgáltatások összehasonlításával foglalkozó BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. Az Ekonomi a G7 véleményrovata.

Hihetetlen kamatcsökkentési láz indult meg a lakáshitelpiacon. Ugyanakkor a korábban magasabb kamatszinten eladósodóknak érdemes néhány hónapot még a magasabb kamatozású konstrukcióban maradniuk – a kivárás havi tízezreket hozhat a jövőben, ráadásul nem jár több százezres extra kiadással sem.

Drasztikus, ám kedvező változásokat hozott a magyar lakáshitelpiacon az infláció csökkenése. Ám talán még komolyabban nyomott a latban az, hogy a lakáshitelekre bevezetett kamatplafon rá- (vissza)irányította a figyelmet erre a szegmensre. 2023 novemberében több, mint egy év után 50 milliárd forint fölé emelkedett a családok által az adott hónapban felvett piaci árazású lakáshitel-volumen, éves szinten pedig olyan növekedést produkált a piac, amire utoljára 2021 augusztusában, a rekordalacsony kamatok időszakában volt példa. A tavaly novemberi 52,7 milliárd forintos folyósított összeg ugyanis 46 százalékkal múlta felül az egy évvel korábbi értéket. Nem volt nehéz dolga a bankoknak, hiszen 2022 őszén épp októberben erősödött fel az a nyár vége óta tartó zuhanás, amelynek végpontja a 2023 februári 26 milliárd forint alatt maradó és ezzel 6 éves mélypontra jutó kihelyezés volt.

Mindenki a kamatplafon alatt

Az október végén bevezetett lakossági jelzáloghitelek esetében meghúzott 8,5 százalékos maximális teljes hiteldíj mutató (THM plafon) a valóságban csak marketing értékkel bírt, hiszen a Magyar Nemzeti Bank (MNB) statisztikái szerint a legkeresettebb, 10 évre fixált törlesztést biztosító piaci hitelek átlagos THM-szintje már 2023 októberében, a bankok és a gazdaságfejlesztési miniszter által meghatározott mérték alatt, 8,27 százalékon volt. Azaz az ügyfelek jelentősebb része már a plafon bevezetése előtt is kedvezőbb feltételek mellett kapott kölcsönt. A kamatplafonnak köszönhetően azután novemberre nemcsak a hitelfelvételi kedv erősödött meg, de a kamatcsökkentés is felgyorsult: a hónap során kialakult 7,78 százalékos átlagos THM az októberi 40 után 49 bázispontos csökkenést jelentett. 

Az előzetes hírek szerint a december sem telt álmosan, ám az, hogy a hónap első felében bejelentették, hogy a THM plafon mértéke 1,2 százalékponttal 7,3 százalékra csökken januártól, egyértelműen olyan hatást okozott, hogy azok a potenciális hitelfelvevők, akik megengedhették, hogy csússzanak egy kicsit, elhalasztották a hitelfelvételt annak reményében, hogy januárban kedvezőbb kamatszintekkel szerződhetnek a pénzintézetekkel.

Árazási verseny indult

Ebben nem is kellett csalódniuk. A kamatplafon csökkentésének bejelentését követő napokban a Gránit Bank már be is jelentette, hogy december 15-től az új, elvben csak januártól élvényes kamatplafon alá árazza lakáshitelét. Januárban ugyanakkor elindult a tűzijáték.

Arra előzetesen is számítani lehetett, hogy a pénzintézetek az igen gyenge 2023-as év után (az év első 11 hónapjában 531 milliárd forint értékű lakáshitelt tudtak folyósítani, ami 54 százalékkal marad el 2022 hasonló időszakának eredményétől) ráfekszenek majd az idei évre, ám arra senki nem számíthatott, hogy olyan szintű vetélkedés indul meg, amire utoljára 2021 környékén volt példa. Akkor hetente volt érdemes átnézni a kalkulációkat, olyan gyorsan változtak a kamatok.

Arra, hogy a piacon a bankok árgus szemmel nézik egymás árazását mindennél jobb példa az, hogy kevesebb mint egy hét kellett ahhoz, hogy a január 2-án meghirdetett kamatkondícióin az egyik bank, nevezetesen az Unicredit Bank máris változtasson: a pénzintézet látva azt, hogy a versenytársak az általa elképzeltnél is meredekebb mértékben csökkentették kamataikat, és így a 7,3 százalékos THM-plafontól messzebbre kerültek, a kiemelt kategóriában már január 8-ától újabb, 20 bázispontos csökkentést hajtott végre a kiemelt partnerein keresztül behozott hiteligénylésekre vonatkozóan.

A fentieknek köszönhetően január második hetének végén egy 20 milliós 20 évre felvett lakáshitel esetében már hat bank is 7 százalék alatti THM szinten kínálja a lakáshitelét. Ehhez nettó 600 000 forintos jövedelmet kell felmutatni, amely összeg ma már messze nem számít luxusnak, hiszem a KSH szerint a kedvezmények figyelembevételével számított nettó átlagkereset tavaly októberben 700 forinttal maradt el a 390 000 forinttól, azaz egy átlagos család számára a 600 000 forintos jövedelemszint bőven igazolható.

Tényleg eljött a hitelkiváltás ideje?

A kamatok és a törlesztőrészletek különbsége szembetűnő, épp ezért nem volt meglepő, hogy a sajtóban azonnal megjelentek azok a hírek, amelyek arról kezdtek el értekezni, hogy eljött az ideje annak, hogy a tavaly év közben magas kamaton felvett lakáshiteleket az adósok új, alacsonyabb kamatozású hitelre cseréljék.

Az érvek teljesen észszerűnek tűnnek. A példánkban szereplő 20 millió forintos, 20 évre felvett hitel esetében az az ügyfél, aki a hitelcsúcson 2022 áprilisában 9,29 százalékos átlagos THM mellett vett fel hitelt, most 183 000 forintot meghaladó törlesztőrészletet fizet a hitele után. Eközben a piacon elérhető legkedvezőbb ajánlat, a Magnet Banké, ahol mindössze 152 000 forintos törlesztőrészlet mellett abszolválható hasonló összegű hitel. A törlesztőrészlet-csökkenés tehát havi 31 000 forintot tesz ki.

Ha adósunk bevállalja a hitelcserét, abban az esetben, ha eredetileg a piacot 90+ százalékban leuraló Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelt (MFL) vett fel, akkor 1 százalékos költséggel bármikor elő- és végtörleszthet. Ennek díja 6 hónap alatt kijön a kisebb törlesztőrészletből – szólnak az érvek.

A megoldás valóban praktikusnak látszik, azonban óva intenék mindenkit attól, hogy hihetetlen gyorsasággal hozzáfogjon a hitelkiváltáshoz. Ennek 3 oka van:

1. a kamatcsökkentés még folytatódik

A lakáshitelkamatok a következő hetekben-hónapokban egészen biztos, hogy tovább csökkennek majd. A decemberi, a várakozásokra alaposan rácáfoló 5,5 százalékos infláció miatt felgyorsulhat a jegybanki alapkamat és így a pénzpiaci kamatszintek csökkenése. Ez pedig azt hozhatja magával, hogy a vártnál gyorsabban olvadnak majd a következő időszakban a lakáshitelkamatok is. Meggyőződésem szerint a piac néhány napra, maximum egy-két hétre van attól, hogy a verseny miatt a bankok zöme a jobb adósoknak már 6 százalék körüli THM-en kínáljon kölcsönt. Ez a példánkban szereplő hitel esetében további 10 000 forintos törlesztőrészlet-csökkenéssel járhat. A piaci vélekedések szerint a lakáshitel THM a magasabb jövedelemmel rendelkező adósok számára a nyár elején akár 5 százalék környékére csökkenhet, ebben az esetben a törlesztőrészlet a fenti hitel tekintetében 132 000 forint alatt marad majd. Érdemes tehát kivárni. 

2. extra költség a kedvezmények visszafizetése

A másik fontos tényező, hogy a bankok egymás közötti vetélkedésének első eleme az volt, hogy a hitelfelvételhez kapcsolódó díjakat és költségeket a bankok jellemzően elengedték vagy visszatérítették. 

A hitelfelvevőnek így nem kellett kifizetnie 

• az értékbecslés 40-50 000 forintos díját,
• a tulajdoni lap lekérdezésének 6 000 forintos költségét,
• a hitelbírálat 1-2 százalékos díját,
• a 150-200 ezer forintos folyósítási jutalékot, amitől a bankok eltekintettek,
• a fenti, 20 millió forintos hitel esetében általánosnak mondható 78-80 000 forintos közjegyzői díj teljes összegét – a bankok 40-50 ezer forintot utólagosan visszatérítettek belőle az ügyfelek számára.

A hiteleseknek így fix költségként lényegében csak a földhivatali jelzálog-bejegyzés kétszer 6 600 forintos költsége maradt a jóváírással nem érintett közjegyzői díjon kívül.

A fenti kedvezmények összege akár 300 000–500 000 forintra is rúghat.

A bankok ugyanakkor – és ezt sokszor hajlamosak elfelejteni még a szakemberek is -, ezeket abban az esetben visszakérik, ha a hitelünket a futamidő elején végtörlesztjük.

A BiztosDöntés.hu összegzése szerint jelenleg a következő visszaírásokkal számolhatunk a bankoknál:

• CIB: minden hitelnél 3 éven belül visszakérik az induló díj akciókban adott kedvezményeket
• Erste: minden hitelnél 3 éven belül
• Gránit Bank: minden hitelnél 4 éven belül
• K&H: minden hitelnél 4 éven belül, kivéve MFL folyósítási díj (azt nem kell visszafizetni)
• MagNet: minden hitelnél 3 éven belül
• MBH Bank: a közjegyzői díj támogatást 3 éven belül visszakérik nem MFL hiteleknél 
• OTP: nem MFL hiteleknél és támogatott kölcsönöknél 6 éven belül
• Raiffeisen: MFL hiteleknél 2, MFL esetében 3 éven belül
• UniCredit: támogatott és nem MFL hitelnél (kivétel Stabil Kamat) 5 éven belül, az MFL esetében nincs visszafizetési kötelezettség
• A visszafizetés mellett a terheket egy hitelkiváltás esetén a fenti díjak egy részének újbóli befizetése is emeli majd. 

3. Hitelkiváltás helyett a hitelcsere (kamatcsere) időszaka jöhet

Ami miatt néhány hónapig még biztos, hogy érdemesebb kivárni a magasabb kamatot fizető ügyfeleknek az az, hogy közel 100 százalékos bizonyossággal állítható, hogy a bankok a következő hetekben-hónapokban előrukkolnak olyan konstrukcióval, amellyel a saját korábbi hiteleseiknek igyekeznek majd kedvezőbb lehetőséget teremteni a hitelük törlesztésére. Ekkor ők nem hitelkiváltást, hanem hitel- de legalább kamatcserét ajánlanak majd.

Ez a banknak jobban megéri, hiszen bár a kisebb kamat miatt kisebb bevétellel számolhat, ám az ügyfél nem csábul el egy másik bank kedvezőbb hitelkiváltási ajánlatát látva.

Az OTP Banknál már tavalyi óta elérhető az a konstrukció, ahol az ügyfél kérésére a futamidő alatt egy alkalommal az aktuális piaci kamatszinthez igazíthatóak a korábban felvett hitel kondíciói. Ezt a szolgáltatást természetesen mindenféle extra költség nélkül nyújtják. Az UniCreditnél öt év eltelte után van lehetőség egyszeri teljesen díjmentes elő- és végtörlesztésre, amely hasonló módon ad lehetőséget arra, hogy akár bankon belül is kedvezőbb kondíciójúra cserélhessék hitelüket az ügyfelek, akik kiemelt közvetítőn keresztül igényelték a hitelt. A CIB-nél is öt év után lehet díjmentesen elő- és végtörleszteni a bank megadott partnerei által közvetített hitelt. Szinte bizonyos, hogy tavasszal több más bank is elindul olyan lehetőséggel, amely a futamidő alatt legalább egyszer díjmentesen módot ad majd arra, hogy ügyfeleik a korábbi magas kamatozású hitelüket a friss kamatszinthez igazíthassák – ilyen esetben pedig értelemszerűen a korábban adott kedvezményeket sem kell visszafizetni és nincs szükség újabb hitelnyújtási költségek megfizetésére sem. 

Tehát érdemes készülni a korábbi, magas kamatozású hitelek cseréjére, ám a kivárás összességében komolyabb megtakarítást hozhat, mint egy gyors, meggondolatlan döntés. 

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Pénz Olvasson tovább a kategóriában