(Böröczky Dezső a Diófa Alapkezelő Zrt. üzletfejlesztési menedzsere.)

Amikor befektetési lehetőségekről van szó, általában a kötvények, részvények, nyersanyagok és az ingatlanok jutnak először az ember eszébe. A termőföld Magyarország egyik legértékesebb erőforrása, a domborzati viszonyok, éghajlati- és talajadottságok sokoldalú és színvonalas mezőgazdasági tevékenységre adnak lehetőséget. Így felmerül a kérdés, milyen hozammal kecsegtet ez a reáleszköz és van-e értelme (egyáltalán lehetséges-e) napjainkban kizárólag befektetési céllal termőföldet vásárolni?

 A termőföld befektetési szemmel nézve leginkább az ingatlan csoporthoz sorolható, de néhány tulajdonságában eltér a hagyományos ingatlanoktól:

• A termőföld önmagában termelési tényezőként is funkcionál, hiszen a megtermelt növények mennyiségét és minőségét alapvetően befolyásolják a talaj jellemzői.
• Nincs két értelmezhető méretű termőföldrészlet (tábla), melyek minden paraméterükben megegyeznének, míg például egy sorház esetén ez lehetséges.
• A termőföld élettartama helyes használat mellett gyakorlatilag öröknek tekinthető, nem amortizálódik.

A befektetési (nem pedig termelési) céllal tartott termőföldek egy lakóingatlanbefektetéshez hasonlóan két csatornán is hozamot generálhatnak. Egyrészt az ingatlanok piaci értéke a kereslet kínálat függvényében folyamatosan változik, másrészt a bérbeadás révén rendszeres bevételt biztosíthatnak. A termőföldek esetében általában évente fizetik a bérleti díjat, és gyakran nem hektáronként, hanem ún. aranykoronánként állapítják meg. Előfordul, hogy a bérleti díj nem fix összeg, hanem a termés árához kötött változó. Például a bérlő aranykoronánként 40 kg étkezési búza piaci árát fizeti ki évente.

Nem mind arany, ami fénylik

Az aranykorona érték használatával^*Az aranykorona az 1887. évi VII. törvénycikk által bevezetett első magyar hozadéki kataszterből ered. a mögöttes cél az volt, hogy a gazdaságilag hasznosítható földek megadóztatása érdekében a földek közötti minőségi különbségeket megállapítsák, hiszen az egyes földek – eltérő minőségükből adódóan – azonos ráfordítás mellett eltérő terméshozamot eredményeznek.

A rendszer – amely kisebb-nagyobb toldozgatással, foltozgatással a mai napig használatban van – aranykorona értékben^*1900-tól a Korona volt az Osztrák-Magyar Monarchia hivatalos fizetőeszköze fejezte ki az adott területen elérhető profit^*A hagyományos gazdálkodás keretei között tartósan nyerhető átlagtermések értékét vették alapul, melyből levonták a gazdálkodás költségeit, valamint az átlagtermések alapján képezett összvagyon értékének 5 százalékos kamatát, amit minimális adómentes jövedelemnek tekintettek. mértékét. Vagyis két azonos méretű földterület közül várhatóan az a jobb, amelyik nagyobb aranykorona értékkel rendelkezik, és az is lehetséges, hogy egy nagyobb földterület kisebb aranykorona értékkel bír, mint egy jelentősen kisebb tábla.

A termőföld aranykorona szerinti földminősége, valamint az egységnyi földterület mezőgazdasági hasznosításával több év átlagában megtermelhető jövedelem között szoros korreláció mutatható ki. Ennek ellenére az aranykorona értékhez kötött árazással óvatosan kell bánni, mert a rendszer utolsó nagyszabású, átfogó felülvizsgálata és módosítása 1913-ban történt, azóta pedig a termőföldön történő termelés tényezői jelentősen átalakultak. Az agrárszakma túlnyomó része egyetért abban, hogy ez a rendszer már rég túlhaladottá vált. Többször is történt kísérlet az aranykorona-rendszer leváltására, de egyelőre még nem sikerült egyértelműen jobb rendszert meghonosítani.

Mennyibe kerül egy hektár termőföld?

Már az aranykorona rendszer léte is utal arra, hogy a válasz összetett. Az eltérő földrajzi és éghajlati adottságok miatt régiónként más-más paraméterekkel rendelkeznek a termőföldek, ebből adódóan az árazásban is jelentős szórás figyelhető meg. A kiigazodásban jelentős segítséget jelentenek a KSH adatai, valamint a Takarék Termőföldindex és az OTP Termőföld Értéktérkép. Bár a különböző becslések az eltérő módszertanok miatt nem teljesen egyeznek, általánosságban elmondható, hogy 2019-ben a legdrágább megyék Békés és Hajdú-Bihar voltak, míg a lista végén Heves és Nógrád megye állt.

Az sem mellékes az ár szempontjából, hogy a termőföldet milyen célra használják. A mező-, erdőgazdasági hasznosítású földek az alábbi főbb, ún. művelési ágakra bonthatók:

• Szántó
• Szőlő
• Gyümölcsös
• Legelő (gyep)
• Erdő

Ezek közül a KSH 2019-re vonatkozó adatai szerint legdrágább a szőlő (2,29 millió Ft/ha) és a gyümölcsös (1,99 millió Ft/ha) volt, ugyanakkor a legjelentősebb művelési ág a szántó. A 2019-ben gazdát cserélt 69 ezer hektár termőföld háromnegyede ebbe a kategóriába tartozott. A KSH még csak 2019-re közölt adatot, ami alapján 1,58 millió forintot kellett fizetni egy hektár szántóért.  Az egyes megyék közötti eltéréseket jól szemlélteti az alábbi diagram.

Forrás: KSH

Az Agrotax Kft. 24 645 db kifüggesztett adásvételi tranzakció alapján készített termőföldpiaci körképe szerint a drágulás 2020-ban tovább folytatódott, és az előző évi átlagárhoz képes 9,8 százalékot ^*Az Agrotax Kft. által mért 2019-es szántó átlagár 1,721 Ft/ha volt. drágult a szántó hektáronként átlagára, elérve az 1,891 millió forintot.

Uniós összehasonlításban is óriási eltéréseket láthatunk: míg Észtországban 3 ezer euró/hektár, addig Hollandiában 70 ezer euró/hektár volt a szántó átlagára 2018-ban. Világos, hogy az eltérések oka jelentős részben a különböző nemzeti szabályozásokban (például a külföldiek tulajdonszerzési joga) keresendő, hiszen sokszor két azonos éghajlatú és talajadottságú szomszédos országban többszörös árkülönbség van a határ két oldalán.

Forrás: KSH

Termékeny befektetés?

Az eltérő árszintek ellenére a legtöbb uniós országban jelentősen emelkedett a termőföld ára az elmúlt években. Nem kivétel ez alól Magyarország sem. A Takarék Termőföldindex értéke az elmúlt 20 évben négyszereződött, a 2000-es 56,6-os értékről 2019-re 232,2-re nőtt.

A magyar szántók árnövekedése tőkepiaci összehasonlításban is kiemelkedőnek számít.

Tételezzük fel, hogy egy befektető 2011 áprilisának elején 1 egységnyi befektetést helyezhet el az alábbi piacokon:

• Magyar részvénypiac (BUX Index)
• Európai részvénypiac (Euro Stoxx 50 Index)
• Amerikai részvénypiac (S&P 500 Index)
• Magyar kötvénypiac (MAX Index)
• Amerikai kötvénypiac (S&P U.S. Treasury Bond Index)
• Arany piaca (GOLDLNPM Index)

A következő ábrán látható, hogy a befektető akkor éri el a legmagasabb hozamot, ha a felsorolt eszközök közül az S&P 500 Indexbe fektet, ekkor 3,14-szeresére növeli a kezdeti tőkéjét 10 év alatt, a legkevésbé pedig az arannyal jár jól, ekkor mindössze 1,28-szorosára növeli a kezdeti befektetését. Ha ezek mellé odarakjuk a magyar szántót (mint a tranzakciók többségét adó művelési ágat), akkor látható, hogy az emelkedés az összes korábban említett befektetési formát felülmúlja (sötétbarna vonal). Az elérhető éves adatok közötti lineáris interpolációval kapott görbe több mint 3,5-szörös értéket, vagyis 250%-ot meghaladó nominális hozamot jelez. Mindezt úgy, hogy a hozam kizárólag a termőföld piaci értékének növekedéséből adódik, vagyis még nem számoltunk a 10 év alatt kapott bérleti díjakkal.

Forrás: Bloomberg, ÁKK, KSH, Agrotax Kft. (A szántók árát bemutató grafikon 2011-2019-ig a KSH adatai, 2019 után pedig az Agrotax elemzése alapján készült. Az Agrotax által mért növekedés 2020. vége helyett 2021. áprilisára lett beillesztve lineáris interpolációval)

A legjobb hozamú megyék

A termőföld bérleti díjak emelkedése szintén tendenciózusnak mondható. A KSH adatai 2008-tól elérhetőek, azóta a szántók (melyeket az esetek 55%-ában bérleti szerződés keretében művelnek) után fizetendő bérleti díj minden évben növekedett, 2019-ben átlagosan 60 000 Ft-ot kellett fizetni egy hektár használatáért. A bérleti díj és a szántó árának hányadosaként kapott átlagos bérleti hozam viszont csökkenő tendenciát mutat. A 2010-es évek elején megfigyelhető 5% feletti hozamszint az évtized második felére 4% alá apadt.

Forrás: KSH

A földárakhoz hasonlóan bérleti díjak tekintetében is jelentős szórás figyelhető meg az országon belül. Míg Győr-Moson-Sopron megyében 3%-os, addig Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében 5,4%-os átlagos hozammal lehetett szántót bérbe adni.

Forrás: KSH

A termőföldbefektetés kockázatai

Az elmúlt 10 év adatai alapján logikus következtetésnek tűnik, hogy a termőföld kiváló befektetés. Fejlett piaci részvényindexeket meghaladó áremelkedés és szuperállampapírral versenyképes éves bérleti hozam jellemezte a magyar termőföldpiacot. Nem szabad azonban elfeledkezni az örök törvényről: kockázat nélkül nincs hozam! 

A termőföld értékét számos tényező határozza meg. A talaj tápanyagellátottsága, vízháztartása, biológiai és kémia jellemzői nem állandók. A művelés során alkalmazott hatóanyagok és termelési technológiák befolyásolják a talaj szerkezetét és termőképességét. Az éghajlatváltozás hosszú távon szintén hatással bír a termőföldek értékére.

A termőföldek iránti kereslet alapvetően származékos kereslet. Azt, hogy egy adott időszakban mennyire alakul ki árfelhajtó verseny egy tábla megszerzéséért alapvetően a mezőgazdasági tevékenység jövedelmezősége határozza meg, amit a korábban felsorolt fundamentális tényezőkön felül leginkább az élelmiszeripari trendek és a fogyasztói szokások befolyásolnak. Mivel a termőföld véges erőforrás, a népesség élelmiszerigénye pedig folyamatosan növekedik, a kilátások biztatók, de országonként és régiónként jelentős eltérések is előfordulhatnak.

A makrogazdasági kockázatok nem csak a fogyasztás mértéke miatt fontosak, de hatást gyakorolnak a termőföldek elméleti értékeléséhez használt diszkontráta mértékére is. A hozamszintek, kamatok emelkedése ezért várhatóan negatív hatással bír majd. Ennek ellenére a termőföldek a többi eszközosztállyal vett alacsony (sokszor negatív) korrelációjuknak köszönhetően kifejezetten válságálló befektetésnek bizonyultak az elmúlt 30 évben.

Az NCREIF Farmland Index az USA-ban végbement piaci alapú tranzakciók alapján mutatja a termőföld áralakulást. Az index 10% feletti éves hozamával 1991 és 2019 között megverte az S&P 500 indexet, miközben a hozam szórása fele akkora volt a termőföld esetében.

Forrás: INVL Asset Management

Ahogy a nemzetközi árszintek bemutatásánál már érintőlegesen szó volt róla, az egyik legfontosabb piacmeghatározó tényezőt a jogi, szabályozási környezet jelenti. A támogatási politikák és rendszerek érdemben befolyásolják a termelők jövedelmezőségét, így az uniós Közös Agrárpolitika támogatási rendszerének reformja és a támogatási főösszegek csökkenése 2022-től várhatóan növekvő kockázatot jelent.

A támogatási rendszernél is jelentősebb egy adott ország földforgalmi szabályozása, amely meghatározza, hogy milyen feltételek mellett vehetnek a természetes és jogi személyek termőföldet. A mezőgazdaság GDP-ből való kis részesedése ellenére a termőföld tulajdonjogának megszerzésével kapcsolatos szabályozási rendszer valamennyi uniós tagállam estén a legfontosabb nemzetstratégiai kérdések közé tartozik. A már említett Takarék Termőföldindex éves változásait vizsgálva szembeötlő, hogy az érvényben lévő hazai szabályozási környezet jól elkülöníti az árváltozási periódusokat. 2011 előtt éveken keresztül csökkent a termőföldek értéke reálértelemben.

Forrás: TAKARÉK termőföldindex

Lehet-e befektetési célból termőföldet vásárolni?

Az uniós csatlakozással a termőföld piac uniós állampolgárok előtti megnyitása elkerülhetetlenné vált^*egy 1994-es törvény a külföldi magán és jogi személyeket még kizárta a termőföld tulajdonjogának megszerzéséből, ugyanakkor a spekulációs termőföldvásárlások megelőzése céljából 7+3 éves mentességet kapott hazánk, melynek időtartama 2014. április 30-án járt le.

A határidő közeledtével új földforgalmi törvényt (2013. évi CXXII. törvény) fogadott el az országgyűlés, meglehetősen botrányos körülmények között. A törvény egyik fő célja, hogy azok vásárolhassanak termőföldet, akik azt valóban meg is művelik. A 2014-es hatálybalépés óta csak földművesnek (Földművesnek azok a magyar és uniós állampolgárok számítanak, akiknek mezőgazdasági vagy erdészeti képzettségük van, vagy legalább három éve mező- és erdőgazdasági tevékenységet folytatnak Magyarországon, vagy legalább 25 százalékban a tulajdonukban álló, itt bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet tagjai.) minősülő uniós állampolgárok vehetnek 1 hektárnál nagyobb termőföldet, a birtokszerzési maximum pedig főszabály szerint 300 hektár, amin felül már csak bérelni lehet. Jogi személyek nem szerezhetnek^*Az a gazdasági társaság, amely 1994. július 27-e előtt jogszerűen termőföldet szerzett, földjének tulajdonjogát változatlanul megtarthatja. Ilyen módon napjainkban mintegy 140 ezer hektár földterület áll gazdasági társaságok tulajdonában. termőföldet (az egyházakat és a jelzálog-hitelintézeteket kivéve), így például egy olyan befektetési alap létrehozása sem lehetséges, amely a lakossági ingatlanalapokhoz hasonlóan közvetett módon biztosít részesedést a termőföldek hozamából.

A földműves minősítés egyébként a valóságban nem jelent komoly akadályt, az ún. „Aranykalászos gazda” vizsga letételével bárki könnyedén ebbe a kategóriába kerülhet.

Egy laikus befektető számára sokkal nagyobb korlátot jelent az elővásárlási jogok kiterjedt rendszere. Az állam, a tulajdonostárs, a földhasználó, a helyben lakó és a 20 km-es körzetben 3 éve üzemközpontot működtető földműves csak néhány azon személyek közül, akik a 60 napos kifüggesztési időszak alatt az adásvételi szerződésben meghatározott áron élhet az elővásárlási jogával, és meghiúsíthatja az eredeti vevő számára az ügyletet.

Ha senki nem él az elővásárlással, a földvásárlást akkor is megvétózhatja a helyileg illetékes ún. földbizottság, amely helyben lakó gazdálkodókból áll. Negatív döntés születhet például akkor, ha az ellenérték a föld forgalmi értékével nem áll arányban, akár azért, mert túl alacsony, akár azért, mert  túlságosan magas a vételi ajánlat. A vásárlónak azt is vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, továbbá vállalnia kell, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja.

A jogalkotói szándék egyértelműen a földművesek előnybe helyezése volt, ugyanakkor a gyakorlat azt mutatja, hogy számos védelmi vonal ellenére – bár nehéz és hosszú procedúra – közel sem lehetetlen a spekulatív célból történő termőföldvásárlás.

A 2015-2016-ban megvalósult “Földet a gazdáknak!” program egy kifejezetten jó beszállási pont volt, ekkor körülbelül 200 ezer hektár területű földtulajdonát értékesítette az állam, 8600 különböző méretű és minőségű földdarab került kalapács alá az országszerte. A meghirdetett táblák jelentős részére hosszú távú (akár 2051-ig tartó) bérleti szerződés volt érvényben, ezért az ezeken az árveréseken nyertes személyek a szó szoros értelmében befektetési céllal vásárolhattak.

A termőföldek impozáns, bármely tőkepiaci instrumentummal versenyképes áremelkedést produkáltak az elmúlt évtizedekben. A historikus adatok alapján recessziós környezetben is kifejezetten válságállónak bizonyult ez a reáleszköz. A fundamentális tényezők és a jelenlegi szabályozás várható változatlansága mellett az emelkedő pálya hosszabb távon is fennmaradhat.

Valódi termőföldpiacról ugyanakkor nem beszélhetünk, mivel a szabályozás fő célja, hogy a földet ténylegesen megművelő gazdák juthassanak hozzá az eladó táblákhoz. Ahhoz, hogy széles körben elérhető, a hagyományos ingatlanbefektetésekhez fogható pezsgő piac alakuljon ki, további lazítás lenne szükséges. Ebben az esetben azonban félő, hogy a liberalizáció nyomán meginduló spekulatív vásárlások számos – jelenleg is foggal-körömmel a megélhetésért küzdő – gazdát ellehetetlenítenének.

A cikk megjelenését a Diófa Alapkezelő Zrt. támogatta.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Pénz Támogatói tartalom befektetés Diófa Alapkezelő termőföld Olvasson tovább a kategóriában