Marcella és István április végén költöztek Dél-Spanyolországba, egy Málaga városától nagyjából 30 percnyi autóútra található településre. Korábban mindketten színházban dolgoztak – Marcella színésznőként, István pedig íróként és dramaturgként -, de egy ideje mind a szakmai közegükkel, mind pedig a politikai helyzettel kapcsolatban gyűlt bennük az elégedetlenség. Emiatt pedig végül a kiköltözés mellett döntöttek.

Meggyőződésem, hogy Magyarország ki fog lépni EU-ból, ezt pedig nem akarom megvárni. Azt szerettem volna, hogy biztos helyünk legyen Magyarország összeomlása előtt

– mondta István.

A spanyolországi ingatlanjuk önrészét egy örökölt magyarországi lakás eladásából fedezték, és bár maradt egy magyarországi ingatlanjuk, mert a kiköltözéskor nyitva akarták hagyni a hazajövetel lehetőségét, azóta „minden egyes hazai hír azt ordítja, hogy nehogy hazamenjenek”. Most egy olyan vevőképviseleti irodánál dolgoznak, amely főként magyar, cseh és szlovák ügyfeleknek segít a helyi letelepedésben. István szerint augusztusban csak azért jönnek haza, hogy véglegesítsék a kiköltözést, bár vannak még magyarországi színházi projektjei, amikre „már csak hobbiként tekint”. Ehhez Marcella hozzátette, reméli, hogy fog tudni ingázni abból a pénzből, amit kint keres meg, mert szeretne Magyarországi produkciókban is részt venni.

Marcella és István története ilyen szempontból nem tipikus. A legtöbb Dél-Európában ingatlant vásárló magyar ugyanis többnyire inkább fokozatosan költözik ki, ha egyáltalán úgy dönt, hogy véglegesen elhagyja Magyarországot. 

A kinti ingatlanvásárlók körében jellemzőbbnek mondható Katalin története, aki több évnyi vacillálás után tavaly október végén vett egy apartmant egy háromlakásos házban a dél-olaszországi Palermo közelében, fél órára a repülőtértől. Ő még a járvány előtt kezdett el ingatlanokat nézni Szicíliában, de sokáig úgy látta, hogy túl drágák a lakások. Végül aztán a drágább Taormina helyett az olcsóbb Palermo környékén kezdett nézelődni, és talált is egy lakást nagyjából 1000 eurós négyzetméteráron (jelenlegi árfolyamon kb. 380 ezer forint), aminek a megvásárlását a 800 ezer forintos négyzetméteráron eladott 50 négyzetméteres budapesti paneljéből tudta fedezni.

Katalin egyelőre befektetésként tekint a vásárlásra, kiköltözésben nem gondolkodik. Egy másik ingatlanjában él Magyarországon, miközben üzlettársa, akié a ház másik két lakása, Palermóból fogja menedzselni a lakások kiadását. Itthon hétvégénként tanít, de szeretne elvégezni egy idegenvezető tanfolyamot.

Hosszabb távon a cél, hogy 3-4 heteket legyek kint egy huzamban, amikor a lakás nincs kiadva, de persze még sok minden változhat menet közben

– mondta.

Összeértek a négyzetméterárak

Habár a dél-európai ingatlanvásárlás, és saját külföldi ingatlanba költözés továbbra is csak egy szűk réteget érint, az elmúlt nagyjából egy évtizedben a G7-nek nyilatkozó magyarokat érintő spanyol- és olaszországi ingatlanügyletekre rálátó szakemberek szerint nőtt a vásárlás és a kiköltözés iránt érdeklődők száma. Ennek külön lökést adott az elmúlt pár évben a járvány miatt terjedő távmunka, a háború kitörése, és részben a tavaly áprilisi választások eredménye is.

Bár a Dél-Európában ingatlant vásárló magyarok számára vonatkozóan nincsen nyilvánosan hozzáférhető statisztika, a helyi statisztikai hivatal oldalán elérhető a Spanyolországban élő magyarok számára vonatkozó adat. Ez alapján az látszik, hogy itt a felfutás alapvetően a 2000-es évekre volt jellemző, azonban a 2010-es évek második felében is kitartott a növekedés. 

Ugyanez az adat az olasz statisztikai hivatal honlapján csak az elmúlt pár évre vonatkozóan érhető el, trendekről így pedig nem lehet következtetéseket levonni. Összességében ugyanakkor az látszik, hogy tavaly összesen már nagyjából 18 500 magyar állampolgár élt a két dél-európai országban. Ez annyi embert jelent, hogy ha ők egy magyar település népességét adnák ki, akkor már majdnem felférnének a népességszám alapján vett 50 legnagyobb magyar település listájára.

Molnár Krisztina Ilona 2003 óta vezeti a Studio Legale Molnar olasz-magyar nyelvű ügyvédi irodát. Habár az iroda elsősorban nemzetközi magán- és családjogra specializálódott, olasz ingatlanjoggal kapcsolatos tanácsadással és képviselettel is hosszú ideje foglalkozik, amire a két jogrendszer közti eltérések, a nyelvi korlátok miatt is van igény. Szerinte a kilencvenes években még elsősorban olaszok vettek budapesti ingatlanokat, azonban a 2000-es évekre már Magyarországon is felhalmozódtak olyan vagyonok, amik lehetővé tették az olaszországi ingatlanbefektéseket.

A trend azonban a 2008-as válságot követően megfordult, és különösen a 2010-es évek második felében gyorsult fel, amikorra az említett vagyonok már jelentősen feltornázták például a budapesti vagy balatoni ingatlanárakat. 

A 2010-es évekre két fontosabb folyamat is hozzájárult ahhoz, hogy drágább lokációkban ingatlannal rendelkező magyarok dél-európai ingatlant tudjanak a magyarországiak eladásából venni. Ahogy az alábbi ábrán is látszik, egyrészt a 2010-es években a magyarországi ingatlanárak – uniós mezőnyben csak az észtországaiaktól elmaradó növekedése miatt – teljesen elszakadtak a dél-európai ingatlanpiac árszintjétől, ahol a 2008-at jobban megszenvedő spanyol piacon mérsékeltebb drágulás, az olaszon pedig 2010-hez képest egyenesen árcsökkenés volt jellemző.

Az ingatlanárak közeledése mellett pedig kisebb részt pedig az ingatlanárak közeledéséhez, és az ingatlanvételhez szükséges tőke felhalmozódásához is hozzájárult a dél-európai országok és Magyarország közti bérkülönbségek mérsékeltebb csökkenése. 

Ahogy az alábbi ábrán látszik, mindez nagyjából arra volt elég, hogy a magas jövedelmű magyarok jövedelmei elérjék a Dél-Európában közepesen keresők jövedelmeit. 

2008-hoz képest 2022-re a legjobban kereső magyarok, tehát az ábrán a 9. jövedelemi tized, a második legjobban kereső 10 százalék, és a legjobban kereső tíz százalék közepére eső 95. percentilis jövedelme lehagyta vagy megközelítette a spanyol és olasz alsó-középosztályok (3-5. jövedelmi tizedek) keresetét.

Emiatt aztán a 2010-es második felére már a magyar társadalom felső rétegeinek nagyobb része tudta megengedni magának a dél-európai ingatlanvásárlást.

Persze mivel a nem vállalkozásból szerzett vagyonokból vásárlók jelentős része hazai ingatlaneladásából fedezi a külföldi vételt, és a Magyar Nemzeti Bank vagyonfelmérése alapján tudjuk, hogy még a magyar társadalom felső 10 százalékába tartozó háztartásoknak is csak körülbelül kétharmada rendelkezik több ingatlannal, semmiképpen sem beszélhetünk tömeges jelenségről.

A befektetéstől a kiköltözésig

Az ingatlanvásárlásokban árszint és szándék alapján is jelentős különbségek vannak. Molnár Krisztina Ilona a saját ügyvédi irodájánál tapasztaltak alapján azt mondta, a magyarok ingatlanvásárlásainak nagyjából fele nem éri el a 150 ezer eurós (körülbelül 57 millió forintos) határt, de ezek mellett vettek részt több millió eurós ügyletben is, és akadnak bőven 400 ezer euró (kb. 150 millió forint) feletti vásárlások is.

Czakó László 2013-ban költözött Spanyolországba, cége – amely az elmúlt években az egyik legjelentősebb piaci szereplővé vált – pedig nagyjából két éve már csak magyar állampolgárok ügyeivel foglalkozik. Az Amigo Húngaro Magyar Ügyintéző Iroda a spanyol letelepedéshez és ingatlanvásárláshoz szükséges dokumentumokat csak az elmúlt egy évben több, mint 400 magyar állampolgárnak szerezte meg. A cég ügyvezető igazgatójának beszámolója alapján Spanyolország esetében is elmondható, hogy viszonylag nagy a szórás a magyarok által vásárolt ingatlanok értékében, megjegyezte ugyanakkor, hogy az andalúziai Costa del Sol térségében, ahol az iroda a legaktívabb, más hasonló régiókhoz képest magasabbak az ingatlanárak.

Az olasz-magyar ügyvédi iroda és a spanyolországi ügyintéző iroda vezetőinek elmondása alapján

az ingatlanvásárlók szándékaik szerint egy olyan skálára helyezhetőek el, aminek az egyik végén a tisztán pénzügyi befektetés, a másik végén a teljes kiköltözés áll.

A legtöbben azok vannak, akik alapvetően befektetési céllal vesznek ingatlant, de évi pár hetet maguk, családjuk vagy barátaik is eltöltenek az ingatlanban. Kevesebben vannak azok, akik kizárólag pénzügyi befektetésként tekintenek az ingatanra, de mindkét csoportra jellemző, hogy általában nem az első ingatlanbefeketésük a dél-európai ingatlanvásárlás.

A balatoni térséggel összehasonlítva például fontos tényező, hogy miközben az árak egyes spanyol régiók esetén hasonlóak, mivel itt szinte egész évben süt a nap, az ingatlanokat is hosszabb ideig lehet kiadni, mint ott. Ez pedig magasabb megtérülést is jelent

– mondta Czakó László.

A befektetők csoportján belül egy kisebb csoport a nagybefektetőké, akik kifejezetten különleges, luxusingatlanok iránt érdeklődnek. A befektetéstől pedig már a kiköltözés felé elmozdulva vannak azok, akik ugyan kiadási céllal vesznek ingatlant, de már tervezik, hogy pár éven belül be is költöznének az ingatlanba. Az olyan esetek kifejezetten ritkák, amikor valaki egyből költözne. Ezt jellemzően egy kivárási időszak előzi meg, amikor akár még csak bérlőként megnézik, hogy milyen az élet külföldön, és hogy hosszabb távon maradnának-e.

Czakó László szerint a magyarok körében Spanyolországon belül egyértelműen a kelet-parti régió a legkeresettebb, Barcelona környékétől egészen a legdélebbi területekig. Ezen belül is kiemelkedően népszerű az említett Costa fel Sol környéke, illetve az északabbra fekvő, ingatlanpiacát tekintve valamivel olcsóbb Costa Blanca. Olaszország esetében Molnár Krisztina Ilona szerint Toszkána és Trieszt környéke a legfelkapottabb, de hozzátette, hogy szinte nem tudna olyan régiót mondani, ahol ne vettek volna részt adásvételben.

Trieszt 2021 januárjában. Fotó: Miguel Medina / AFP

A 30-as éveiben járó Nóra és férje körülbelül egy éve vettek Triesztben lakást. Ők már régebb óta gondolkodtak külföldi ingatlanvásárlásban, és a háború kitörése és a választások után jutottak el oda, hogy a tervet meg is valósítsák. Körülbelül 100 ezer eurónyi (kb. 38 millió forintnyi) félretett pénzük volt. Ebből végül egy 62 négyzetméteres, felújított lakást vettek Trieszt központi részén, Nóra megfogalmazásában „közepesen jó környéken”. A lakást most diákoknak adják ki, nyaranta viszont ők és barátaik használják.

Ez most egy befektetés, de mivel kisgyerekünk van, egyre komolyabban gondolkodunk a költözésben

– mondta Nóra, hozzátéve, hogy ez esetben először olaszul tanulnának meg, majd vállalkozást indítanának.

Trieszt kulturálisan rengeteg szálon kötődik Magyarországhoz, az építészete hasonló Budapestéhez, és kicsit az emberek mentalitása is eltér Olaszország többi részétől. A földrajzi közelségen kívül talán ezért is költözik ide egyre több magyar Mattossi Árpád, az Audace Immobiliare ingatlanügynöke szerint. Ő nagyjából 2018 óta foglalkozik a trieszti ingatlanpiaccal, és elmondása szerint az érdeklődés már ekkor jelentős volt. Az igazi felfutás azonban az elmúlt évre volt jellemző. Elmondása alapján a Triesztben ingatlant vásárló magyarok kétharmada budapesti, egyharmaduk pedig más településekről jön.

„Trieszt belvárosában 3-4 ezer euró körül alakulnak a négyzetméterárak, de a központtól kicsit kijjebb már 1500 euró körül is jó lakásokat lehet találni, ami már olcsóbb a hasonló budapesti lakásoknál” – mondta, hozzátéve, hogy a megélhetés költségei is alacsonyabbak Budapesthez képest.

Olcsóbb az élelmiszer, a közlekedés, a rezsiköltségek pedig hasonlóak. Emiatt aztán az is gyakran előfordul, hogy a városba költöző magyarok távmunkában dolgoznak és forintban kapják a fizetésüket. Az elmúlt időszakban Olaszországban a lakáshitelek kevésbé drágultak meg, mint Magyarországon, és az infláció is mérsékeltebb maradt (júniusban 6,4 százalék volt).

Emiatt pedig Trieszt megfizethetősége még javult is a magyar fővároshoz képest.

Olcsó és laza mediterrán élet

A megélhetési költségeket, a kedvező árú és jó minőségű élelmiszereket többen is kiemelték a beszélgetéseink során a kinti élet előnyei között. A kiköltözés melletti érvek között ez volt az egyik legfontosabb a 2019 óta nyugdíjas, korábban 26 évig jogi területen dolgozó Rozáliának. Ő a párjával egy 170 négyzetméteres, Budapest agglomerációjában található családi ház árából februárban vett egy 140 négyzetméteres, duplex (kétlakásos) villát körülbelül 30 kilométerre Alicantétól, és 4 kilométerre a tengerparttól. 

Az itthoni költségekhez képest kint a megélhetés nagyjából harmadával olcsóbb, különösen az élelmiszerek, de az éttermek árai, és a rezsiköltség sem magas

– mondta, hozzátéve hogy az új ingatlan helyszínének kiválasztásakor Dél-Olaszországgal is felmerült, de ott számukra nem volt megfelelő az infrastruktúra. Rozáliának a kinti életben a mások által is kiemelt laza légkör, életvidámság is nagyon tetszik, és szerinte a kinti magyarokra nem jellemző az itthoni „megcsömörlöttség és irigység”. A jövőbeli tervekről azt mondta, eredetileg azt tervezték, hogy időnként majd hazajárnak az ő magyarországi ingatlanjába, de az első pár hónap tapasztalatai alapján úgy érzi, inkább teljesen kiköltözne.

Alicante 2022 decemberében. Fotó: Ludovic Marin / AFP

A dél-európai ingatlanpiacokra rálátó beszélgetőpartnereink elmondása alapján Rozália esete egyébként viszonylag ritka, ugyanis kevésbé jellemző, hogy a magyarok nyugdíjas éveikre költözzenek Dél-Európába. Legnagyobb számban a 40-es, 50-es éveikben járók vannak az ingatlanvásárlók között, hátterüket tekintve pedig többségében diplomásokról van szó, akik vagy magas beosztású alkalmazottként, vagy vállalkozóként tudták megteremteni a külföldre költözés pénzügyi feltételeit, de ahogy azt már említettük, egy örökölt lakás árából is megoldható a kinti lakásvétel.

A fenti csoportok közül minden esetben inkább a gyerekes párok vannak többségben, és több beszélgetőpartnerünk is kiemelte, hogy a kinti oktatás jobb minősége is fontos érv a kiköltözés mellett. A helyi munkakeresés ugyanakkor nem minden esetben egyszerű, akár még a nyelv ismerete mellett sem, ugyanis a dél-európai munkaerőpiacokra a magyarországi munkanélküliségi ráta többszöröse jellemző, mindez pedig szintén korlátozza azoknak a körét, akik számára egyáltalán felmerülhet a kiköltözés.

Az ingatlanügyletekkel foglalkozó beszélgetőparnereink szerint viszont egyelőre nincsenek nyomai annak, hogy az elmúlt hónapok pörgése leállna. „Az elmúlt 8-10 évben eleinte havi 2-3 megkeresést kaptunk, de mostanában ez inkább már heti 2-3, és az ügyfelek többségével meg is valósul az adásvétel” – mondta Molnár Krisztina Ilona.

Czakó László hasonlóan látja ezt Spanyolország esetében. „Havonta 3-4 ingatlant értékesítünk csak magyar ügyfeleknek, egész nap csörög a telefon, és a weboldalunk látogatottsága egy év alatt megháromszorozódott” – mondta, hozzátéve hogy az érdeklődők közül is egyre több mindenkivel jutnak el konzultációig.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Élet Pénz befektetés dél-európa ingatlan ingatlanpiac kiköltözés lakáskiadás Olaszország Spanyolország vagyon Olvasson tovább a kategóriában