2015 és 2022 harmadik negyedéve között a 2,6-szorosára növekedett a használt, 2,7-szeresére az új lakások ára a KSH kimutatása szerint.  Eközben a bruttó átlagbér csak az 1,9-szereésre növekedett. Ez jól személteti, hogy mennyivel lett nehezebb a lakásvásárlás azoknak, akik korábban nem rendelkeztek ingatlannal.

Hiába lassult le a lakásárak növekedése, továbbra is relatív nehéznek számít Magyarországon lakást vásárolni a fizetésből. Európai összevetésben 2022. harmadik negyedévének adatai szerint csak négy európai fővárosban, Prágában, Pozsonyban, Párizsban és Varsóban kell több évet dolgozni egy külvárosi, 75 négyzetméteres használt lakásért.

Az országos nettó átlagbéresetekből az MNB által kalkulált mutató szerint Budapesten 18 év teljes jövedelme szükséges ehhez, ami nem csak kiemelkedően magas, hanem gyorsan is növekedett az elmúlt évben. Ez azonban nem volt egyedi jelenség – szinte minden európai fővárosban gyors volt a növekedés.

Ami a magyarok dolgát különösen megnehezíti, hogy nem csak vásárolni, bérelni is drága. Egy egyszobás lakás havi bérleti díja nálunk az átlagbér 47 százalékát viszi el, amivel a felső harmadhoz tartozik Budapest. Egy háromszobás lakás bérleti díja az átlagbér 83 százalékát teszi ki, amivel szintén az élmezőnyben van Budapest. Ráadásul ez a mutató azt nem árulja el, hogy milyen minőségi különbségek vannak a lakásállományban, mind esztétikai, mind energetikai szempontból, és ha ezt is figyelembe vennénk, még rosszabb helyzetben lennének a magyarok.

Drága marad a lakhatás

A lakásárak emelkedése nagyon jelentősen lelassult – bár nominálisan még mindig enyhe emelkedést mérnek, mindez a magas infláció és a keresetek szintén gyors növekedése mellett azt is jelenti, hogy reál áron csökkenést tapasztalunk.

Az árakat az is befolyásolja, hogyan alakul a kínálat. 2022-ben összesen 20540 lakás épült, ami 3,2 százalékos növekedést jelent az egy évvel korábbihoz viszonyítva. Ezzel párhuzamosan a kiadott engedélyek száma 17 százalékkal 35 ezer fölé emelkedett. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a bizonytalanabb gazdasági környezet, az árak emelkedése ellenére stabil maradt az új lakások piaca.

Az árnövekedés éves szinten még mindig jelentős: az ingatlan.com adatai szerint 2023 február közepén a Budapesten eladásra kínált lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 1,3 millió forint volt, ami éves összevetésben több mint 24 százalékos drágulásnak felel meg, de a fél évvel korábbi szinthez képest 7,9 százalékos emelkedést jelent. Mindez azonban csak a kínálati ár, a valós tranzakciók esetében még kisebb lehetett a bővülés, mivel egyre jelentősebb az alku mértéke a Duna House elemzése szerint.

Hitel nélkül nehéz lesz lakás venni

A lakásokat hiába érné meg jobban megvenni, mint bérelni, ezt egyre kevesebben engedhetik meg maguknak. A lakáshitelkamatok alig 5 százalék körül alakultak az elmúlt években, 2022 nyara óta azonban szinte kilőtt a hitelköltség. Az átlagos piaci lakáshitel kamata már közel 10 százalék körül járt 2022 végén is, azóta pedig tovább emelkedett.

A duplájára növekvő hitelkamatok mellett egyre kevesebben hitelképesek.

Az MNB adataiból az is látható, hogy ma már az államilag támogatott hitelek kamata magasabb, mint a piaciaké. Ebben feltehetően az időtávnak lehet szerepe: mivel a Babaváró hitel csak 10 millió forint, és maximum 20 évre lehet felvenni, feltehetően ehhez képest hosszabb távra veszik fel a nagyobb hitelösszegeket piaci alapon. 

A piaci hiteleket pedig a laskosság felsőbb jövedelmi rétegei tudják felvenni, esetükben a hitelkockázat is kisebb lehet, aminek szintén lehet szerepe. Így az átlagos csökkenés úgy jelentkezik leginkább, hogy az alacsonyabb jövedelműek kiárazódnak a jelzáloghitelek piacáról: a vásárláshoz szükséges önerő hiányában egyre nehezebb lesz a hitelképesség bizonyítása.

A hitelkamatok emelkedése pedig gyors és látványos mértékű lakáspiaci hitelkihelyezési összeomlást hozott magával.

A 2022 tavaszi havi 150-160 milliárd forintos lakáshitel kihelyezés a negyedére, alig 41 milliárdosra zuhant be év végére.

A hitelezés 2022. májusi csúcsáról folyamatosan csökken. 

2017 óta nem volt olyan hónap, amikor annyira kevés új lakáshitelt utaltak volna ki a bankok, mint 2022. decemberében.

Az is jól látható, hogy 2022-ben már a piaci hitelek a kamatemelkedést megelőzően csökkentek, csakis az államilag támogatott hitelekkel sikerült növekedést elérni. Ez arra utal, hogy az államilag támogatott hitelek egy növekvő árazú időszakban tovább fűtötték az ingatlanpiacot, a prociklus politika az európai összehasonlításban is kiemelkedően magas lakárárakhoz nagyban hozzájárult.

A mostani csökkenő piacon pedig látványosan eredménytelen az állami lakáshitelezés, mivel a piacinál is drágább, a piacinál is jobban csökken iránta a kereslet.

A hitelezés összeszűkülése ráaádásul egy olyan időszakban következett be, amikor a lakások fajlagos ára folyamatosan növekedett. Érdemes azonban azt is megvizsgálni, hogy a tranzakciók összértékén belül milyen szerepet tölt be a hitelezés:

A szűkülő ingatlanpiacon a lakások egyre nagyobb részét finanszírozzák a vevők hitelből, ami arra is utal, hogy nagyon korlátos a további áremelkedés.

Számításaink szerint 2022 harmadik és negyedik negyedévében már a lakásvásárlások értékének legalább 40 százalékát hitelből fizették a vevők, ami új rekordnak számít.

Nehezedik a pénzügyi lehetőségek felmérése

A hazai lakosság jelentős többsége, 90 százaléka először felméri az anyagi lehetőségeit, és azok ismeretében keresi meg az új otthonát az OTP Bank és az otpotthon.hu tavaly évvégi kutatása szerint. A reprezentatív, ezer fős mintán készült kutatás szerint minden ötödik lakásvásárlónak mégis felül kell bírálnia a terveit, mert időközben a feltételek változnak.

Ez igen komoly változás: míg 2022 végén a válaszadók tizede mondta azt, hogy előbb a megfelelő lakást keresi meg, és utána méri fel a pénzügy lehetőségeket, 2021 nyarán még 50 százalék volt az arányuk.

A magas kamatok rákényszerítették a magyarok tömegeit a pénzügyileg megtervezett lakásvásárlásra.

A kutatás adatai szerint az otthonvásárlást hitellel megvalósítók kétharmada jól számolt, annyi kölcsönt kapott, amennyit eredetileg is tervezett, 12 százalék ennél kisebb, 11 százalék viszont nagyobb összeget vett föl. További 10 százalékuk pedig a vásárlásnál jól kalkulált, de öt éven belül szüksége volt további forrásokra, jellemzően felújításra, korszerűsítésre.  Kasziba Erika  az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője szerint az eredményekből azt lehet kiolvasni, hogy a lakásvásárlás vagy felújítás időigényes és tervezést igénylő folyamat, ami odafigyelést kíván az emberektől akkor is, ha valaki nem először vág bele. Szakértő segítségével azonban könnyebb lehet a pénzügyi keret pontos meghatározása és az adminisztratív buktatók kikerülése is.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Közélet babaváró hitel bérlakás ingatlanár jelzáloghitel lakásbérlés lakáshitel Olvasson tovább a kategóriában