(Böröczky Dezső üzletfejlesztési menedzser, Dobó István üzletfejlesztési gyakornok a Diófa Alapkezelőnél.) 

A nemzetközi ingatlanbefektetési szakma egyik fontos év végi fejleménye volt, hogy az Egyesült Államok legnagyobb ingatlankereskedelmi portálja, a Zillow, október közepén leállította iBuying szolgáltatását, majd kiderült, hogy több mint 7000 ingatlant tervez beszerzési áron alul eladni.

De mi is az az iBuying? A következőkben bemutatjuk ezt a viszonylag új tranzakciós mechanizmust, a mögötte meghúzódó üzleti modellt, illetve a legfontosabb piaci szereplőket.

Az eladó lakóingatlanok értékesítése jellemzően időigényes és bonyolult folyamat. Elsőként el kell végezni azokat a ráncfelvarrásokat (javítások, karbantartások, esetleges felújítások), amelyek az ingatlan piacképességét növelik. Ezután az optimális állapotot fenntartva fogadni kell a különböző érdeklődőket, tárgyalni kell velük a vételárról, majd ha ez megvan, akkor le kell folytatni a szükséges jogi procedúrákat, például az adásvételi szerződés megkötését. Ennek tükrében nem véletlen, hogy az ingatlanpiacon a keresleti és kínálati oldal összekötésére széleskörű ügynökhálózat jött létre.

Gyakran adódik olyan helyzet, ahol az eladónak azonnali tőkére van szüksége (például új ház megvásárlásához, külföldre költözéshez), ezért kulcsfontosságú az értékesítési folyamat gyorsasága. Ez az igény hívta létre az úgynevezett iBuyingot, amely a lakáspiaci tranzakciók lefolytatásának egyszerű és gyors módja. A szó az „instant buying”, vagyis az azonnali vásárlás szókapcsolat lerövidítéséből alakult ki.

Az iBuying lényege, hogy az eladó egy erre szakosodott platformra (ilyen volt például a már említett Zillow Offers is) feltölti az értékesíteni kívánt ingatlan adatait, majd rövid időn – gyakran 24 órán – belül egy statisztikai modell alapú algoritmust működtető cég (iBuyer) által felkínált készpénzes ajánlatot kap. Ha az ajánlat elfogadható, a tranzakció akár néhány nap alatt is lezárulhat, szemben az amerikai piaci átlag 43 nappal. Az ügylet megkötése kényelmes (akár mobiltelefonról is kivitelezhető), a felkínált árat nem kell azonnal elfogadni, és a kiköltözés is rugalmasabban menedzselhető, mint amikor a vásárló egy azonnal beköltözni kívánó család. Ráadásul az a tudat, hogy a vevő egy tőkeerős (számos esetben tőzsdei) cég, egyfajta pénzügyi biztonságot is nyújt.

Az egyszerűségnek és a gyorsaságnak természetesen ára van, a felkínált vételi ár jellemzően alacsonyabb, mint a közvetlen értékesítés vagy a hagyományos ügynöki hálózaton keresztüli eladás. A MarketWatch elemzése szerint (amely 26 tranzakciót vizsgált) az iBuying módszerrel eladók átlagosan 11%-kal kevesebbet kapnak az ingatlanjukért, mint azok a tulajdonosok, akik hagyományos módon értékesítik a házukat. Az iBuying elérhetősége meglehetősen korlátozott, általában csak a nagyobb városokban vannak jelen a piaci szereplők, az Egyesült Államokban az összes ingatlanpiaci tranzakciónak jelenleg csupán az 1 %-át teszik ki az iBuyer vállalatok vásárlásai. Természetesen ez egy átlagos érték, nagyon sok városban egyáltalán nem elérhető ilyen jellegű szolgáltatás, míg azokon a területeken, ahol több iBuyer is tevékenykedik (Phoenix, Atalanta, Raleigh) akár 5-8% is lehetett a piaci részesedésük a 2020 előtti években.

A Covid-válság ezt az iparágat is negatívan érintette: 2020 márciusában az összes nagyobb iBuyer vállalat befagyasztotta a vásárlásait, likviditás stratégiai okokból. A meglévő ingatlanállományuk értékesítését ugyanakkor nem állították le, és pár hónappal később fokozatosan elkezdték megnyitni a „vásárlás-üzletágaikat” is, városról városra haladva.

Az iBuyer tevékenységhez két alapvető erőforrásra van szüksége a cégeknek: jelentős mennyiségű pénzeszközre a tranzakciók ellenértékének teljesítéséhez, és rengeteg adatra annak érdekében, hogy az árat felkínáló statisztikai alapú algoritmusok minél hatékonyabban működjenek.

Egyes vállalatok, mint a Zillow, az árazási modelljeikben már mesterséges intelligenciát és gépi tanulást is alkalmaztak.

Ezek az értékelési módszerek annál pontosabban képesek meghatározni a megfelelő vételárat, minél homogénebb az adott területen az ingatlanállomány, mert a kiindulási alapot mindegyik cég modellje esetén a hasonló ingatlanok múltbeli tranzakciói jelentik. Sok egyedi tényező (mint például a kiemelkedően szép kilátás) azonban még így sem tud érvényesülni az árban, ami általában az eladót érinti hátrányosan.

Az, hogy az iBuying vállalatok a homogenitást keresik az ingatlanokban, megmutatkozik a számok terén is. 2021 első felében az iBuyerek által megvásárolt ingatlanok medián vételára 284 500 dollár volt, szemben a teljes ingatlanpiacot jellemző 375 639 dollár medián értékkel. Ennek a különbségnek az egyik oka, hogy általában az alacsonyabb árkategóriás ingatlanok azok, amelyek paraméterei megfelelően sztenderdek az iBuyerek üzleti modelljéhez.

A tranzakció véglegesítése előtt az iBuyer munkatársai személyesen is megtekintik az eladásra felkínált ingatlant. A ház átvizsgálása után az iBuyer csökkentheti az ajánlati árat, vagy ha nagyon rossz állapotban van, teljesen elállhat az üzlettől. Egyes iBuyerek a vásárlások után kisebb felújítási munkákat is elvégeznek az eladási ár optimalizálása érdekében, majd belistázzák az ingatlant az úgynevezett MLS (Multiple Listing Service) rendszerbe, ahol az egyes házak áralakulása és tranzakciós története transzparensen végigkövethető. Az iBuyer cég nem mindig a saját alkalmazottjain keresztül értékesíti a felvásárolt ingatlanokat, van, hogy független ügynökök is szerepet vállalnak a folyamatban.

Összefoglalva: mi az, amit egy iBuyer vállalat keres egy ingatlanban, és mi az amit nem?

Az iBuying az elérhető adattömeg nagyságának köszönhetően elsősorban a tengerentúlon népszerű, és a piaci szereplők jellemzően még az USA-n belül is csak néhány államban elérhetők.

A legnagyobb szereplők

1. Opendoor

Az első iBuyer vállalat, amely elindította az algoritmikus árajánlat adó rendszerét a 2014-ben indult Opendoor, amely a mai napig piacvezető szereplő az USA-ban: több mint 40 város agglomerációjában vannak jelen, összesen 23 államban. 2020-ban a cég összesen 9913 ingatlant adott el, és a teljes árbevétele az iBuying szegmensből meghaladta a 2,5 milliárd dollárt. Az elérhető adatok alapján az Opendoor által megvásárolt ingatlanok átlagára 365 ezer dollár volt, míg az értékesítéskor az átlagár 403 ezer dollár, ami összességében kb. 10%-os árrést jelent.

2. Offerpad

Szorosan követve az Opendoort, 2015-ben megkezdte piaci tevékenységét az Offerpad is. A cég 16 államban van jelen, 24 nagyobb városban és az agglomerációiban, a 2020-as árbevétele 1,06 milliárd dollár volt, összesen 4281 házat adtak el ebben az évben. Az átlagos vételi ár az ingatlanoknál 271 ezer dollár, míg az átlagos eladási ár 327 ezer dollár volt. Ez összességében 21%-os árrést jelent.

3. Zillow

Ahogyan azt már a bevezetőben is említettük, a Zillow az ősszel leállította a Zillow Offers néven futó iBuying üzletágát. A szegmens 2020-as árbevétele 1,7 milliárd dollár volt és összesen, 5337 házat adtak el. Itt látható a legalacsonyabb árrés a versenytársakhoz viszonyítva. 395 ezer dolláros átlagos vételár, 428 ezer dolláros átlagos értékesítési ár, ami 8%-os árrést jelent.

A Zillow Offers 2018 óta létezik, a vállalat korábban nem foglalkozott iBuying tevékenységgel, úgymond csak egy hagyományos ingatlanos cég volt, amelynek ingatlankereskedelem, bérbeadás és egyéb kapcsolódó szolgáltatások tartoztak a működési portfóliójába. A Zillow Offers bezárásának bejelentésekor Rich Barton vezérigazgató azt nyilatkozta, a többi szegmensben nem lát problémát a vállalat működését illetően.

Olyan üzleti modellek is megfigyelhetők a piacon, ahol az eladó az iBuyer cégen keresztül veszi meg az új ingatlanját is. A Knock azonnali ajánlatának elfogadása után a tulajdonos már be is költözhet az új ingatlanba, de az csak akkor kerül a tulajdonába, ha a vállalat eladta ez előző házát. Az azonnali vételi árat korrigálják az értékesítés során felmerült költségekkel. Ennél is tovább megy a Homeward, amely az azonnali ajánlat elfogadása után az új ingatlant lízingbe adja a jövőbeli vevőnek, akinek rögzített idő (általában 6 hónap) áll a rendelkezésére a hagyományos módokon értékesíteni régi ingatlanát. Ha nem sikerül, akkor az azonnali ajánlat lép érvénybe, és az összegből teljesül a lízing hátralévő része.

Összességében elmondható, hogy az iBuying szegmens a Zillow visszakozása ellenére is évről évre dinamikusan növekszik. A jövő nagy kérdése, hogy az üzleti modell fejlődési tere mennyire limitált földrajzi és gazdasági értelemben. Például utat törhetnek-e maguknak az említett cégek Európában is vagy létrejönnek-e a helyi megfelelőik?  A válaszok nagyban függnek attól, hogy az alkalmazott modellek tudnak-e olyan mértékben fejlődni, hogy hatékonyan kezeljék az értékvezérlő különbségeket a kevésbé homogén ingatlanállománnyal rendelkező elhelyezkedés esetén is.

A cikk megjelenését a Diófa Alapkezelő támogatta.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Támogatói tartalom Vállalat Olvasson tovább a kategóriában