Hírlevél feliratkozás
Szentkirályi Balázs
2017. december 30. 08:55 Vállalat

Még most is lehet olcsó lakást venni Magyarországon

Sokat emelkedtek a lakásárak az utóbbi időben, de ezzel csak a helyükre kerültek, és vége lett az eddigi túlzott olcsóságnak, írtuk legutóbb. A helyzet tehát önmagában az áremelkedés miatt nem buborékgyanús, de vajon szokjunk hozzá a magas lakásárakhoz, vagy érik már az újabb visszaesés?

A lakáspiac jellemzően akkor válik fenntarthatatlanná, ha az árak nagyon elszakadtak a jövedelmektől és a gazdaság egészének a teljesítményétől, vagy ha túlságosan nagy és drága hitelekben ülnek a háztartások, amiket a gazdasági széljárás változása beboríthat. Most szerencsére legalább az árfolyamválozástól nem kell félni, az alcsony kamatszint viszont veszélyessé válhat.

Első lépésben különböztessük meg a fővárost és az egyes régiókat. A területi árváltozások országszerte nagyon eltérőek. A nagy átlagok mögötti felívelő trendet egyértelműen a meredek budapesti drágulás húzza, és az is látszik, hogy vannak régiók, ahol az átlagárak több éves növekedés után sem érték el a 2008-as év végi szintjüket, errefele tehát még most is kifejezetten olcsó az ingatlan. 

A térképre tett átlagok nominális számok, ezért csalókák. Az árcédulán forintra fordítva persze ezek az összegek szerepelnek. Budapesten például ma jellemzően 30 millió forintba kerül, ami 2008 végén 20 millió forint volt, az akkori 40 milliós lakásokért pedig ma 60 milliót kell fizetni. A nyers számokat látva mindenképpen úgy tűnhet, hogy a fővárosban jól látható buborék képződött.

A jegybank szerint a következő a helyzet: országos átlagban a lakásárak még a fundamentumok (például a háztartások jövedelmi és munkaerőpiaci helyzete, a lakásállomány mennyisége és minősége) által indokolt szint alatt vannak, de

Budapesten a lakásárak már elérték, és kismértékben meg is haladták a fundamentumok által indokolt mértéket.

 

Valahogy így, ahogy a fenti ábrán látjuk. Eszerint a fővárosi árak éppen csak meghaladják az optimálisnak gondolt szintet. Az viszont mindenképpen aggasztó, hogy a jegybank 2007-ben és 2008-ban is azt gondolta volna a lakáspiacról a fenti modell alapján, amit most, tehát hogy egyensúlyközeli helyzetben van. Sőt, akkor kicsivel az egyensúlyi szint alá lőtték volna be a budapesti árakat. Utólag persze könnyű okosnak lenni, de ma már tudjuk, hogy nem is tévedhetett volna nagyobbat: az egyensúlyinak hitt állapot akkor távolról sem volt az. 

Ezért, hogy az aktuális állapotról még reálisabb képet kapjunk, érdemes tovább kutatni. Megnéztük például, hogy mennyire vagyunk eladósodva. Az látszik, hogy európai viszonylatban a sereghajtók közé tartozunk a GDP arányos lakáshitelállományban. Ennek az az oka, hogy a korábbi években a magyar háztartások nettó hiteltörlesztők voltak. Ez azt jelenti, hogy több adósságot fizettünk vissza, mint amennyit aktuálisan felvettünk, ami a rendszerváltás óta eltelt időben Magyarországon kivételes, az adósságválságok után viszont nemzetközi példák alapján teljesen normális.

Az eredmény az alábbi ábrán látható (ez országos adat, külön fővárosi bontás nincs). Azt látjuk, hogy 2017 elején a GDP arányában 8,3 százaléknyi háztartási lakáshitel volt a piacon, ami a devizahiteles időszak csúcsának a fele. Az Európai Rendszerkockázati Tanács szerint nem csak nálunk, hanem az európai országok döntő többségében a lakásárak elmaradnak a gazdasági alapok által indokolttól – ahol mégsem, ott ezt egy-egy piros karika jelzi. 

 

Mindenesetre a sokat drágult fővárosban csak most értük el az egyensúlyi szintet, mindezt kevés hitelfelvétellel, ami további drágulást vetíthet előre.

Ami az így kialakuló összképen változtathat, az a bérek és a gazdaság helyzete. Kérdés, hogy utóbbiak növekedésére mennyit vert rá az ingatlanpiac? Ha sokat, akkor további emelkedés helyett inkább nagyobb áresés lehet a dologból, és ha ez sokáig elmarad, akkor beszélhetünk majd megint ingatlanár-buborékról. Mivel a legnagyobb kockázat és egyben az ingatlanpiac motorja a főváros, külön megnéztük, hogy az inflációtól, adóváltozásoktól függetlenül, összegszerűen (nominálisan) hogy változtak a fővárosi nettó keresetek, illetve egy főre eső GDP a lakásárakhoz képest.  

 

Az látszik, hogy a trendek erőteljesen egy irányba mutatnak. Ami biztos, hogy rendszerkockázati szintű buborékról egyelőre ezek alapján sem beszélhetünk. A használt lakások négyzetméterára néhány évre elvált az erőteljesen javuló reálgazdasági trendektől (csökkenő munkanélküliség, nagy béremelkedés, növekvő GDP), majd 2014-től zárult az olló, az árak mostanra nagyjából az indokolt szintre értek. 

Ezek alapján mi várható?

  • Ha a bérek tovább emelkednek és marad a válságévekre emlékeztető alacsony kamatszint, akkor – ha lassuló ütemben is – de a felpörgő hitelezésből akár tovább is drágulhatnak az ingatlanok.
  • Mindez addig nem okozhat rendszerszintű problémát, amíg a növekedést a gazdasági fundamentumok megalapozzák.

Vállalat ingatlan ingatlanpiac lakás lakásárindex lakáspiac Olvasson tovább a kategóriában

Vállalat

Bucsky Péter
2019. szeptember 20. 07:00 Vállalat

Startupok helyett saját magukat támogatják az MVM cégének vezetői

Kétszer akkora a veszteség, mint amit befektettek. És azt is olyan cégekbe, amelyeknél nem látni életképes üzleti modell nyomát sem.

Hajdu Miklós
2019. szeptember 18. 06:43 Vállalat

Budapesti garázscégként indultak, külföldön is terjeszkedő techvállalat lett belőlük

Négy fiatal az egyetem után úgy érezte, hogy jól tudnak együtt dolgozni, úgyhogy próbaképp vállalkozni kezdtek. Az első termékötletük ugyan elbukott, nyolc évvel később viszont már megvolt a milliárdos árbevétel. A Supercharge története.

Stubnya Bence
2019. szeptember 17. 07:02 Adat, Vállalat

Nem támogatja tovább a vendégmunkások állásait a kormány, de rejtély, hogy miért nem évekkel ezelőtt döntött így

Nem célja többé az egyedi kormánydöntéssel adott nagyvállalati támogatásoknak, hogy munkahelyeket hozzanak létre. A kérdés már csak az, hogy miért pont most döntöttek így.

Fontos

Fabók Bálint Kasnyik Márton
2019. szeptember 20. 16:47 Adat

A magyarok egy picit jobban szennyezik a bolygót, mint bárki más, de Áder János szerint mi nem számítunk

Több mint kétszer akkora a magyar széndioxid-kibocsátás, mint ami a fenntarthatósághoz kell. A "környezetvédő" köztársasági elnök szerint nem nekünk kell cselekednünk.

Tóth István János
2019. szeptember 19. 15:50 Közélet

Javítja a korrupció ellenőrzését az iskolázottság szintje?

Magyar adatok bizonyítják az összefüggést: ahol többen érettségiznek, ott aránylag kevesebbet lopnak.

Jandó Zoltán
2019. szeptember 19. 06:48 Közélet

Megkérdeztük a főpolgármester-jelölteket, hogy mit szólnának egy budapesti olimpiához

Karácsony Gergely és Puzsér Róbert sem támogatna egy budapesti olimpiai pályázatot. Közben a kormány erőből áttol minden olyan fejlesztést, ami az olimpia ellen szól, így fogynak az érvek az ötkarikás játékok ellen.