(A szerző az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.)

Lakásár-csökkenést nem várunk Magyarországon közvetlenül a koronavírushoz köthetően, azonban jócskán megszenvedheti a járványt az Airbnb-lakáskiadókon kívül a kereskedelmi ingatlanpiac is, a távmunka terjedése miatt.

A teljesen váratlan vírushelyzet egy eleve lassuló, konszolidálódó periódusban találja a lakáspiacot. Már hét éve emelkednek a lakáspiaci árak, az idén minden bizonnyal egy számjegyű drágulás várható csak, miközben Budapesten és a nagyvárosokban a forgalom már csökken. Ennek oka – az egyensúly feletti árszint mellett – nagyrészt a tavaly bevezetett Magyar Állampapír Plusz (MÁP+), amely jelentős elszívó hatással van a befektetési céllal vásárlók körében. Mindeközben válságról nem beszélhetünk, a 2008-as helyzet megismétlődésére nem kell számítani, hiszen a makrogazdasági légkör kedvezőbb az akkorinál, illetve a hitelezési kockázatok is jócskán mérséklődtek azóta. 

Az Airbnb szenvedni fog, a bérleti díjak is stagnálnak

Az Airbnb mindenhatósága már korábban lecsengett, ahogy sorra érkeztek a kerületek lakáskiadásra vonatkozó szigorításai vagy a panaszok bérlőkre. A vírus miatti várható turisztikai mélyrepülés is leginkább az ilyen lakások tulajdonosait bizonytalanítja el, így a hosszabb távú kiadásra érdemes inkább berendezkedni. ^*Az Airbnb honlapja szerint a budapesti szállások 50 százalékát lefoglalták most hétvégére, bár azt nem tudni, ténylegesen el is jönnek-e a vendégek.

Fel kell készülni a bérleti díjak stagnálására, csökkenésére. Ennek oka a lakásárakhoz viszonyított drágaságuk, illetve a kiadási céllal tömegesen vásárolt újlakás-átadások miatti kínálati növekedés a piacon.

A vírushelyzet hatására új lendületet kaphatnak a befektetési célú vásárlások, hosszabb távon pedig alacsonyabb, de biztosabb bérleti hozamszintre kell berendezkedni, jól megválasztott ingatlan vásárlása esetén bizonyos mértékű értéknövekedéssel kombinálva. A lakásárak csökkenésére tisztán a vírushelyzet miatt nem kell számítani

A lakás még mindig vonzóbb lehet, mint a tőzsde vagy akár az államkötvény

A korábbi, elhúzódó ingatlanpiaci válság megmutatta, hogy a piac ciklikusan működik, az árszint pedig ciklusokon átívelően összességében emelkedik. Ezért az átlagos befektető, aki helyet keres a pénzének, a klasszikus pénzügyi befektetéseknél biztosabb megoldásnak tarthatja a lakáspiacot. A nagyjából átlagos bérleti hozamot teljesítő MÁP+-t a hosszú távú értéknövekedésben sok területen tudja még verni a lakáspiac. Mivel a koronavírus kapcsán már az első napoktól kezdve a tőzsdei hullámvasútról, zuhanásról szólnak a hírek, ha valaki most keres befektetést, a vírushelyzet előtti időszaknál magabiztosabban választhatja a lakóingatlan-piacot.

Még nagyobb előnyben a készpénzes vevők

Emellett ugyanakkor a szélesebb körben bevezetett – akár hivatalosan elrendelt, akár csak az emberek félelme miatt terjedő – karantén és otthonmaradások miatt csökkenhet a lakásvásárlási hajlandóság, a megtekintések száma, gyakorisága. Nehezebb lehet így majd eladni a lakásokat, ezért a sürgős eladásoknál előfordulhat, hogy nagyobb engedményt adnak az eladók.       

Érdemes figyelni arra is, hogy a karantén miatti gyárleállások, csődök nyomán esetlegesen kialakuló recesszióban akadozhat a hiteltörlesztés, amit hitelezési szigorítások vagy a hitelköltségek növekedése követhet. Ez pedig a hitelből vásárlók arányát csökkentheti. Tehát jobb helyzetbe kerülhetnek a készpénzes vevők a jelenleg épp újra elterjedő alkufolyamatokban.

A home office betehet az irodapiacnak

A kereskedelmi ingatlanpiaci szektort ezzel párhuzamosan egyértelmű hatások érhetik tisztán a vírus miatt is. Párat kiemelve ezek közül:

• a home office terjedése miatt csökkenhet az irodapiaci kereslet,
• a hotel- és turisztikai befektetések visszaesése várható, ami azért hathat kedvezőtlenül a gazdaságra, mert mostanáig ez volt hazánkban is a legígéretesebb ingatlanpiaci szegmens,
• a termelőkapacitások visszafogása, esetleges cégbezárások, csődök miatt mérséklődhet a logisztikai és üzemi épületek iránti kereslet is – itt akár globális átrendeződés is lehet, Ázsia, Kína részesedése csökkenhet,
• a jelenleg rengeteg külföldit foglalkoztató nagy építkezések a ki- és beutazási tilalmak miatt kerülhetnek nehéz helyzetbe. Ugyanakkor az amúgy is kevesebb lakásátadásból magyar munkaerő szabadulhat fel, tehát ez a két hatás kiolthatja egymást.

Most kell igazán rákapcsolni?

A jövőre vonatkozóan érdemes az előző válság tapasztalatait alapul venni, amikor a recesszió lecsengése után, a felívelő ciklus elérésekor versenyelőnybe került az a néhány nagy lakásépítő, aki a nehéz helyzetben is ment előre: kapacitását hamar fel tudta pörgetni, nőtt az ismertsége, piaci részesedése is hamar és látványosan bővült. Mindez a kisbefektetők közegében is érvényes lehet: jó üzleteket az ilyen pesszimista időkben lehet kifogni, amivel később, a menetrendszerűen érkező fellendüléskor lehet jó piaci, befektetési pozíciót elérni.  

Fontos megjegyezni, hogy a vírus következményeinek mélysége, időtávja nagyban függ a következő hetek, hónapok eseményeitől, illetve a rájuk adott kormányzati lépésektől. Ahogy időben haladunk, hétről-hétre, hónapról-hónapra – egészen a vírushelyzet megszűnéséig – egyre látványosabb hatása lehet a vírushelyzetnek a lakáspiacra.

G7 támogató leszek! Egyszeri támogatás / Előfizetés

Támogatói tartalom ingatlanpiac koronavírus Olvasson tovább a kategóriában