Hírlevél feliratkozás
Váczi István
2019. november 8. 17:45 Pénz

A lakásárrobbanást részben a statisztikusoknak köszönhetjük

Köznapi beszélgetésekben is előjön időnként, hogy az emberek nem annyinak érzékelik a pénzromlást, mint amennyit a hivatalos adatok mutatnak. Ennek vannak magától értetődő okai, például az, hogy a Központi Statisztikai Hivatal fogyasztói kosara – az ebben szereplő termékek és szolgáltatások árának változása adja ki az inflációt – az egész ország szokásait hivatott kifejezni, így szinte biztosan nem egyezik meg pontosan senkiével. Ha például valaki nem eszik húst, akkor nem figyeli, hogyan változik a sertéslapocka vagy éppen a csirkemell ára.

Vannak azonban kevésbé triviális dolgok, ezekkel nem sokkal a G7 indulása után részletesen is foglalkoztunk. Az utóbbi évek legfajsúlyosabb ügye ebben a tekintetben az, hogy a saját lakások árváltozása egyáltalán nincs benne az inflációban, 2012-ben ugyanis kikerült a fogyasztói kosárból. A lakbér ugyan szerepel benne, de csak 1,248 százalékos súllyal, és a lakbér mellett a társasházi közös költséget, lakásjavítást/karbantartást, szemétszállítást, víz- és csatornadíjat magában foglaló tágabb kategória*lakbér, lakásszolgáltatás aránya sem éri el az 5 százalékot.

Nem magyar sajátosságról van szó, az EU statisztikai hivatalánál, az Eurostatnál is csak 6,5 százalékos súllyal szerepelnek az inflációs kosárban a lakhatással kapcsolatos kiadások.

„Ez természetesen nevetséges, hiszen egy átlagos bérlő a keresetének 30 százalékát az albérletre költi”

mondta erről a Bloombergnek Daniel Gros, a Centre for European Policy Studies agytröszt igazgatója.

Ez a helyzet részben azért alakult ki, mert a lakáshitelre kifizetett törlesztő részletek a statisztikában beruházásnak minősülnek, így nem számítanak a fogyasztói költések közé. A lakbér igen, de ehhez ezért nem rendelnek olyan nagy súlyt, mert az emberek többsége Nyugat-Európában is a saját ingatlanjában él, még ha kisebb arányban is, mint Magyarországon. De van még egy probléma: ha csak a tartósabban meglévő albérleti szerződések árváltozását vizsgálják, az szükségszerűen torzításhoz vezet, ezeket ugyanis sok helyen csak az infláció mértékével lehet emelni.*De ha nincs ilyen korlát, sok tulajdonos akkor is csak óvatosan emel, mert nem akar elveszíteni egy megbízható, pontosan fizető albérlőt. Itthon is teljesen általános számít azonban, hogy valaki akkor szembesül az albérleti árak elszabadulásával, amikor valami miatt költöznie kell.

Mindennek pedig egészen messzemenő következményei vannak. Az Európai Központi Bank (EKB) lényegében a válság akut szakaszának lezárulta óta azzal küzd, hogy képtelen elérni a 2 százalékot közelítő, de meg nem haladó inflációs célját. Ez pedig – a gyenge gazdasági növekedéssel együtt – elég indok arra, hogy hosszú évek óta a negatív tartományban legyen az alapkamat, és több hullámban is kötvényvásárlási programmal pumpáljon pénzt a gazdaságba.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkÚjraindítják a pénznyomdát Európában, kérdés, hogy ez mire lesz elégNagy fordulatot jelentett be az európai pénzpolitikában Mario Draghi szerdán, azonban ő is tisztában van vele, hogy német költségvetési élénkítés nélkül tehetetlen az európai jegybank.

Ezzel elvileg a növekedés újraindítása a célja, de ennek egyrészt vitatott a sikere, másrészt egyre jobban látszanak a mellékhatások. A negatív kamatok rombolják a bankok jövedelmezőségét – ami az egész gazdaság egészségét veszélyezteti –, és a pénzintézetek már elkezdték áthárítani ezt a terhet a lakossági ügyfelekre is. Másrészt az olcsó pénz miatt eszközárbuborékok jöhetnek létre, amelyek kipukkanása újabb válságot idézhet elő.

Tipikus eszközárbuborék volt a válságot elindító ingatlanlufi az Egyesült Államokban, és az utóbbi években egyre többen vetették fel idehaza is, hogy vajon mennyire fenntartható az ingatlanárak száguldása. A drágulásban szerepet játszott, hogy a Magyar Nemzeti Bank 0,9 százalékra csökkentette az alapkamatot, mert ezzel a lakáshitelek sokkal olcsóbbá váltak, a messze legnépszerűbb megtakarítási formának számító bankbetétek kamatai pedig lényegében lenullázódtak.

Emiatt pedig sokan befektetési céllal fordultak az ingatlanpiac felé, felhajtva az árakat.

A jegybank azért vihette le ilyen mélyre az alapkamatot, mert az infláció tartósan elmaradt a 3 százalékos céltól. Ez viszont részben (legalábbis pont 2012 után) azért volt annyi, mert a lakásárdrágulás hiányzott a mutatóból. Egész mások lennének a számok, ha az Egyesült Államokhoz hasonlóan nálunk is nagyjából 30 százalékos súllyal szerepelnének a fogyasztó kosárban a lakhatással kapcsolatos költségek. Zsiday Viktor befektetési szakember tavalyi számításai szerint ebben az esetben az utóbbi négy évben nem -0,1 és 2,8 százalék között lett volna az infláció üteme, hanem végig 5 és 6 százalék között. Ez egészen más jegybanki politikát követelt volna meg, ami vélhetően valamelyest visszahúzta volna a lakóingatlanok drágulását.*Arról nem is beszélve, hogy például a nyugdíjak is sokkal ütemesebben emelkedtek volna, hiszen ez az inflációhoz van kötve.

Természetesen érthető, hogy a KSH miért az Eurostat módszertanát használja, és pont ez mutatja, milyen óriási hatással járna annak megváltoztatása. Ezt a gondolatot az Európai Központi Bank 2016-ban, az Európai Bizottság két évvel vetette el, de most az EKB elnökváltása kapcsán ismét előkerült a téma. A Mario Draghit felváltó Christine Lagarde ugyanis már beszélt arról, hogy meg kell vizsgálni, miért nem képes elérni az intézmény az inflációs céljait. Mint az eddigiekből kiderült, lehet, hogy érdemes lenne a módszertannal kezdeni.

Igaz, a már idézett Daniel Gros szkeptikus ezzel kapcsolatban, mondván, az illetékeseket vissza fogja tartani a módszertan reformjától az, hogy azzal vádolhatják őket: azért változtatnak a játékszabályon, mert egyébként nem tudnának nyerni (azaz elérni a 2 százalék közeli inflációs célt). Talán valóban így van, viszont egy az Európai Parlament számára készített jelentésben ő maga írta, hogy ha követnék az amerikai vagy a brit példát*Az Egyesült Királyságban a lakhatási költségek súlya körülbelül 23 százalékos a fogyasztói kosárban., akkor az EKB valójában elérte volna inflációs célját, vagy legalábbis igen közel került volna hozzá. Az S&P Global Ratings számítása szerint ez 0,3 százalékpontot tett volna hozzá az eurózónás inflációhoz, szükségtelenné téve a legutóbbi kötvényvásárlási kört. Vagyis lehet, hogy az eddigi játékszabályok voltak nem megfelelőek.

A változás mellett szólhat még, hogy a lakhatási költségek elszállása Nyugat-Európában is probléma, nem biztos tehát, hogy a legjobb ötlet tovább nyomtatni a pénzt, amelynek egy része befektetési céllal az ingatlanpiacra vándorol. Itthon egyébként végül is a gazdaságpolitikusok elszánták magukat a cselekvésre, de ez nem kamatemelésben öltött testet, hanem a jelenlegi viszonyok között magas kamatozást biztosító magyar állampapír plusz bevezetésében. Alig telt el fél év, és máris látszik, hogy a helyet kereső pénzek egy része az ingatlanpiac helyett a „szuperállampapírba” vándorolt, legalábbis a fővárosban lényegében megállt a lakásárak emelkedése.

Kapcsolódó cikkKapcsolódó cikkNem is akkora az infláció, amekkorát a KSH kimutatVannak olyan tételek, amelyekkel nem tudnak megbirkózni a statisztikusok. Valószínűleg sokkal gyorsabban drágul az életünk, mint az a hivatalos számokból kiolvasható.

Pénz európai központi bank fogyasztói kosár infláció lakásárak Magyar Nemzeti Bank Olvasson tovább a kategóriában

Pénz

Avatar
2020. október 18. 17:30 Pénz

Legyőzték a győztesek átkát az idei Nobel-díjas szomszédok

Az árverések hatékonnyá tételéért díjazták Robert Wilsont és Paul Milgromot az idei közgazdaságtani Nobel-emlékéremmel.

Avatar
2020. október 14. 17:01 Pénz

Mielőtt 400 forint lenne az euró

Akik a leginkább befolyásolni tudják a forint árfolyamát, abban érdekeltek, hogy gyengüljön. Ennek fényében a 400-as euró nincs is olyan messze.

Torontáli Zoltán
2020. október 9. 17:41 Élet, Pénz

Aki eddig nem tervezett napelemet a tetőre, húzzon bele, mert megszűnik a szaldóelszámolás

Kiderült, hogy igaz, amit már hetek óta lebegtetnek a piacon: 2024-től megszűnik a szaldóelszámolás lehetősége a napelemes rendszereknél.

Fontos

Fabók Bálint
2020. október 24. 17:09 Adat

Aggódunk a környezetért, csak fizetni ne kelljen érte

A klímaváltozás nincs az ország legfontosabb problémái között a magyarok többsége szerint, és kevesebben fizetnék meg a környezetvédelem árát, mint a 90-es években.

Bucsky Péter
2020. október 23. 07:06 Közélet

Kevesebb a hajléktalan, de egyre reménytelenebb a helyzetük

Az utóbbi évek gazdasági fellendülése során viszonylag sokan törtek ki a hajléktalanságból, a hátramaradók viszont egyre idősebbek és rosszabbul képzettek.

Hajdu Miklós
2020. október 22. 06:35 Adat

Hiába jól képzett sok magyar dolgozó, nincs elég színvonalas munkahely

A nagyobb jólléthez nemcsak minőségi oktatás és ellátás kell, hanem a dolgozni tudó és akaró lakosságban rejlő potenciál kiaknázására alkalmas állások is.