Hírlevél feliratkozás
Bucsky Péter
2018. június 25. 06:55 Közélet

40 millió egy kétszobás külvárosi panelért? Prágában már itt tart a piac, és ez baj

Szinte csak hitelből finanszírozott lakások, nagyon magas és folyamatosan emelkedő ingatlanárak, rengeteg lakásépítés, sok-sok hitel – annyira sok az ingatlanbuborékra emlékeztető aggasztó jel Csehországban, hogy a múlt héten már a jegybank is közbelépett, és sokat szigorított a lakáshitelezés feltételein. A cseheknél a válság idején sem estek jelentősen az árak, devizahitel problémájuk sem volt, a rekord alacsony kamatok azonban az egekbe verték az ingatlanárakat, most keresik a kiutat.

Csehország nagyon kedvező gazdasági helyzetben van a régió más országaihoz képest, az egy főre jutó GDP-je például már másfélszerese a magyarnak. Az ország már tehetősebb, mint a szegényebb dél-európai országok, és gazdasági problémái is egyre inkább a nyugati országokéra hasonlítanak. A stabilan jól teljesítő gazdaság, a rekord alacsony jegybanki alapkamat és a magas fizetések ugyanis egyre inkább felverték a lakásárakat.

Nagyban eltér a cseh ingatlanpiac a többi kelet-közép-európai országtól abban is, hogy ott sokkal többen bérelnek lakást: míg Magyarországon csak minden 25. lakás van kiadva, a cseheknél minden negyedik. Emiatt a lakáspiacon – különösen a városokban – az egyéni lakásvásárlók mellett a befektetőknek, különösen az ingatlanalapoknak sokkal nagyobb szerepe van. A cseh jegybank adatai szerint összesen 1200 milliárd forintnyi ingatlant kezelnek ezek az alapok.

A Deloitte felmérése szerint Prágában egy lakást négyzetméterenként átlagosan havi 10,9 euróért lehet kiadni, míg Budapesten 9,7 euróért. Prágában a magasabb lakásárak miatt azonban csak 5,5 százalékos hozamot lehet elérni, míg Budapesten 7,9-et. De még a prágai hozam is messze jobb, mint a nyugat-európai városokban elérhető 3-4 százalékos. Ezt pedig a befektetők is tudják, ezért is tudnak az ingatlanárak egyre feljebb kúszni.

Ami pedig az árakat illeti, Csehországban már drágább egy új lakás, mint Spanyolországban, és csak 20 százalékkal olcsóbb, mint Ausztriában. Az utóbbi három-négy évben rengeteget emelkedő magyarországi áraknak viszont a duplájánál tartanak.

 


A cseh ingatlanpiac az egyik legstabilabb a régióban. Ennek ellenére 2015 óta kiemelkedően gyorsan nőnek az ingatlanárak, csak a magyar növekedés gyorsabb a csehországinál, de nálunk egy hatalmas válság utáni visszaesést kellett ledolgoznia az áraknak.

 

Ennek pedig meglett az eredménye: a cseheknek egy átlagos, 70 négyzetméteres lakásért 10 évnél is több átlagfizetésüket kellene odaadni. Ez a legmagasabb érték, amit a vizsgált európai országok között mértek. Magyarországon nyolc évnyi munka, Hollandiában és Németországban viszont öt évnél is kevesebb munka kell egy ekkora lakáshoz.

 

A lakások viszont folyamatosan épülnek, évi 25-40 ezer lakást adtak át az elmúlt években, nagyobb megugrások nélkül. Érdemes felidézni, hogy Magyarországon, ahol csak félmillióval laknak kevesebben, már annak is örülhetünk, hogy tavaly megközelítette a 15 ezer új építésű lakást az építőipar.

 

Mindez oda vezetett, hogy egyre több hitelt vettek fel a csehek, 2016-ban és 2017-ben 50 százalékkal növekedett a felvett jelzáloghitelek értéke. A nem teljesítő hitelek száma azonban még így is csökkent, alig több két százaléknál. Tehát a felszínen minden rendben van, de egyre csak nőnek a hitelek, és a törlesztőrészletek ma már a lakosság fizetésén belül harmadával többet tesznek ki, mint egy évtizede. Ez pedig csökkenti a fogyasztást, és egy esetleges kamatemelés nagy bajokat okozna: több lenne a nem fizető hitel, és a fogyasztás is súlyosan visszaesne.

Csehországban pedig rekord alacsony a jegybanki alapkamat, 2018 januárjáig csupán 0,5 százalék volt, ekkor 0,75 százalékra emelték. Az eurozónában a pénznyomtatás végével várhatóan a cseheknek is tovább kell emelni majd az alapkamatot, ami pusztító hatással is lehet a lakáshitelekre.

Valamit mindenesetre tenni kell, hiszen, mint a Moody’s hitelminősítő felhívta rá a figyelmet, 2017-ben az összes folyósított jelzáloghitel 28 százaléka olyan volt, ahol az adósok önereje nem haladta meg a 20 százalékot. Ez jóval magasabb, mint a Cseh Nemzeti Bank által javasolt 15 százalék.

A gond éppen itt van: hiába látják pontosan a cseh jegybanknál, hogy baj van, nem kötelező szabályozással, hanem ajánlásokkal próbálják megoldani a helyzetet. Az egyik cseh jegybanki vezető például  már 2017 májusában arról beszélt a Reuters-nek egy interjúban, hogy szerinte az ingatlanárak tíz százalékkal magasabbak az indokoltnál. A cseh jegybank néhány napja megjelent pénzügyi stabilitási riportja szerint még rosszabb azóta a helyzet: 2017 év végén már 14 százalékkal voltak magasabbak az árak annál, mint ahol lenniük kellene.

A cseh jegybank megpróbált beavatkozni ajánlások formájában. Az javasolták a bankoknak, hogy 

  • csak az összes hitel 15 százalékánál engedjék, hogy az adós 20 százaléknál kevesebb önerőt rakjon bele,
  • az adós fizetésének 45 százalékánál nagyobb törlesztőt ne hagyjanak jóvá,
  • a hitel összege ne legyen nagyobb az adós kilenc évi fizetésénél.

Hasonló jegybanki ajánlások Magyarországon is vannak (az utóbbi pont kivételével), de nálunk ezek kötelezőek. Ezért a csehországival ellentétben a bankok inkább betartják őket.

Most viszont változik a helyzet, október 1-től kezdve Csehországban is kötelező lesz a fizetésekre vonatkozó előírás. (Ez egyébként Magyarországon enyhébb, jövedelemtől függően a fizetés 50-60 százalékában lehetett eladósodni, míg a cseheknél szigorúan 45 százalék a határ.) Emellett a hitel teljes összegét a 8 éves fizetés összegében maximalizálják, szintén kötelezően. A cseh szigorítás azonban még mindig nagyon laza, és jelentős eladósodást tesz lehetővé.

(Nálunk az MNB június 18-án jelentette be, hogy új szabályokat vezetnek be október 1-jétől: a hitel kamatperiódusától teszik függővé, hogy a fizetés mekkora részében lehet eladósodni. Az MNB célja nem a hitelezés visszafogása, hanem azt szeretnék elkerülni, hogy a ma már szinte biztosra vehető kamatemelés ne okozzon problémákat a törlesztésben.)

 

  Kevesebb, mint 5 év Legalább 5 év, de kevesebb, mint 10 év Legalább 10 év vagy végig fix
400e Ft alatti havi nettó jövedelem 25% 35% 50%
400e Ft vagy feletti havi nettó jövedelem 30% 40% 60

A cseh jegybank a hitelezés visszafogását tűzte ki célul, ezért nem csak a törlesztőrészletek nagyságát szeretné befolyásolni, hanem a hiteleket is drágítják. Immár negyedszer emelik 2015 óta a még mindig rekord alacsonynak számító, jelenleg 0,5 százalékos kamatot, amiért a cseh bankok hiteleket kaphatnak a jegybanknál. Július 1-jétől ezt 1 százalékra emelik, 2019 júliusára pedig a 1,5 százalékot tervezik elérni.

A bankszektor reagált már, idén érezhetően lassult az új lakáshitelek folyósításának növekedése. A kérdés már csak az, hogy sikerül-e az árak növekedését elég gyorsan lassítani. Bárhogyan is lesz, a cseh tapasztalatok Magyarország számára is elég érdekesek lesznek.

Közélet Olvasson tovább a kategóriában

Közélet

Jandó Zoltán
2019. október 19. 07:29 Közélet

Verseny nélkül kaphatnak nagy munkákat Paks II telkén Mészáros Lőrinc cégei

Mészáros Lőrinc megszerzett egy céget, ami megnyert egy négy nappal később kiírt paksi közbeszerzést, majd még egyet, most pedig jöhet a harmadik és negyedik is.

Fabók Bálint
2019. október 18. 13:21 Élet, Közélet

Elsőként Hódmezővásárhelyen lesz ingyenes a tömegközlekedés Magyarországon

Márki-Zay Péter egy Facebook-komment hatására tenné ingyenessé a szinte mindig üres buszok használatát, mivel a jegybevételek a költségek tizedét sem érik el.

Kasnyik Márton
2019. október 17. 17:05 Közélet

Nem a gazdaságról szól a magyar külpolitika türk-kipcsak fordulata

A gazdasági kapcsolataink nem túl erősek, de a politikai berendezkedésünk egyre hasonlóbb, mint a közép-ázsiai országoké.

Fontos

Avatar
2019. október 19. 15:02 Tech

A kínaiak megvették a játékvilágot, és egyre jobban éreztetik hatalmukat

Kína csápjai most már a World of Warcraft Azerothjáig vagy a League of Legends Runeterra nevű világáig is elérnek.

Torontáli Zoltán
2019. október 18. 06:59 Világ

Egyetlen ábrából kiderült, mennyire egymásra van utalva Nyugat- és Kelet-Európa

Félmillió keleti kamionsofőr jár rendszeresen dolgozni arra a területre, ahol az áruk döntő többségét fuvarozni kell, őket szeretnék lenyelni a nyugat-európai munkaadók.

Stubnya Bence
2019. október 17. 16:30 Vállalat

Trükkösen oldotta meg a versenyhivatal az Emag és az Edigital összeolvadásának feladványát

Jóváhagyták az összeolvadást, és kihozták, hogy nincs külön online kiskerpiac. De ha lenne, az se lett volna baj a versenyhivatal szerint.